Перед многими россиянами сейчас стоит вопрос, хорошее ли время сейчас для покупки недвижимости. Геополитический кризис напрямую влияет и на рынок, и на покупательскую способность людей, поэтому очень важно разобраться с прогнозами, перед тем как потратить существенную сумму.
Конечно, пока острая фаза не преодолена, дать точный прогноз не возьмется никто, однако можно разобраться с рыночными механизмами, которые влияют на цену квартир. В нашей статье мы расскажем о факторах, определяющих стоимость, поговорим о целях покупки недвижимости и разберем риски и новые требования банков в текущих условиях.
Для чего покупать квартиру в 2022 году
Покупая недвижимость, человек может преследовать разные цели. В квартире можно жить, сдавать ее, получая доход, кроме того, можно просто вложить деньги, чтобы сохранить их, так как недвижимость редко теряет в цене.
Цена квартир в разных регионах страны очень сильно отличается. Стоимость однушки в Москве будет в разы выше аналогичной квартиры, например, в Воронеже. Однако и доход от сдачи/последующей продажи такого жилья будет разным. Так или иначе, обеспечить сохранность денег можно в обоих вариантах.
Если человек хочет купить квартиру, чтобы жить в ней, имея на руках нужную сумму, то как правило нет смысла ждать более удачного времени для совершения сделки. Любой прогноз может не оправдаться, а ситуация на рынке только ухудшиться.
Стоит ли сейчас покупать квартиру? Если мы говорим о приобретении недвижимости в качестве инвестиции, то сейчас для этого подходящий момент. Разумнее покупать квартиры в новостройках, так как их стоимость растет: по данным «Циан», с начала года она выросла в среднем на 13%, а в некоторых городах (Рязань, Челябинск, Казань) — на 25-30%. Самыми ликвидными всегда считались маленькие квартиры, которые пользуются спросом и легко продаются или сдаются в аренду.
Ходят слухи, что застройщики могут разориться на фоне нынешнего кризиса, однако это маловероятно. Те, кто строит с использованием эскроу-счетов, особенно ничем не рискует. Если объект не достраивается, дольщикам возвращают их деньги. Кроме того, финансирование строительства осуществляется в рублях, а так как в стране нет проблем с национальной валютой, его прекращение маловероятно.
Также стоит отметить тот факт, что бросать начатые стройки застройщикам абсолютно невыгодно, учитывая размер вложений в них, а это от сотни миллионов до миллиардов в зависимости от проекта.
В столичном регионе огромная наценка на квадратный метро готового жилья. Его себестоимость составляет максимум 30 % от цены реализации. Это значит, что компаниям есть куда двигаться и этот задел огромный.
Что касается вторичной недвижимости, она растет в цене не так интенсивно, но также является неплохим инвестиционным вариантом. Рост цен в этом сегменте составляет примерно 3–4% с начала года.
В качестве вложения денег стоит рассмотреть и покупку парковочных мест в новостройке. После сдачи дома, они дорожают.
По коммерческой недвижимости прогнозы чуть менее оптимистичные. Приобрести ее можно, однако возникает вопрос, что с ней делать. Сейчас многие бизнесы закрываются, спрос на торговые площади снижается. Это приводит к уменьшению арендных ставок. В будущем ситуация может выправиться, однако на коротком временном отрезке отбить вложенные деньги может быть проблематично.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- Влияние инфляции на стоимость квартир в 2022 году
2022 год ознаменовался беспрецедентными санкциями, наложенными на российскую экономику, что привело к росту инфляции – в годовом выражении она составляет 17,62%. Очень сильно подорожали строительные материалы: по данным Минэкономразвития на 15 апреля – на 9,95%.
Несмотря на некоторое замедление темпов инфляции, она по-прежнему значительно превышает уровень предыдущих лет и, вероятно, будет расти. В марте аналитики предсказывали инфляцию к концу года на уровне 20%, а в апреле – уже 22%.
На этом фоне цены на жилье скорее всего также поползут вверх. Ожидается рост на уровне инфляции, особенно это касается новостроек, где введены меры поддержки. Но и вторичного рынка недвижимости это коснется тоже, ведь он неразрывно связан с сегментом новостроек. Сегодня квартиры в новых домах нередко приобретаются на средства, вырученные от продажи вторичного жилья.
Соответственно владельцы этих квартир также будут повышать цены на них. Ожидать снижения номинальных цен на недвижимость (в рублях) пока не приходится. Учитывая экономические предпосылки в виде инфляции, подорожавших стройматериалов, логистических проблем, более вероятной выглядит перспектива сохранения роста цен. Хотя он может быть не таким интенсивным по сравнению с предыдущей парой лет в связи со снижением покупательной способности населения.
- Влияние ипотечных ставок на цены на жилье в 2022 году
Стоит ли сейчас покупать квартиру (2022 год), если для этого нужно брать ипотеку? На фоне санкций Центробанк в феврале повысил ключевую ставку до 20%, что естественно привело к повышению ставок по ипотечным кредитам. В пиковый момент ставка в Сбербанке поднималась выше 18%, в ВТБ — выше 23%.
Согласно данным Frank RG, по ситуации на 1 апреля средняя ставка по ипотеке на новостройки составляла 21,41% годовых (от 13,8% до 27,7%), на вторичку — 21,22% (от 13,8% до 24,5%). На 22 апреля при сниженной ключевой ставке ЦБ (17%) Сбербанк и ВТБ понизили свои ставки до 16,9%.
((registration_middle3-NotBanner))
Конечно, ставка выше 15% слишком велика для приобретения жилья в кредит. А значит, вопрос нормализации ставок и поддержки разных групп населения в этой сфере будет и дальше решаться на уровне правительства.
По льготной ипотеке тоже произошли изменения: ставка выросла с 7% до 12%, сумма лимита достигла ₽6 млн в регионах и ₽12 млн в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области (ранее она составляла ₽3 млн для всех российских регионов). По семейной, сельской и дальневосточной ипотеке ставки не менялись (сохранились на уровне 6%, 3% и 2% соответственно).
В марте в розничном кредитном портфеле банков рост показал только сегмент льготных ипотечных программ. Аналитики ЦБ заявляют, что, скорее всего, в текущем году спрос и структура выдачи ипотечных кредитов изменится в сторону субсидируемых кредитов на первичном рынке недвижимости.
Застройщики вместе с банками занимаются субсидированием ипотечных ставок, рассчитывая, что спрос на льготную ипотеку вырастет. Например, группы компаний «ПИК» и «Самолет», которые считаются системообразующими застройщиками, предлагают клиентам ставки 6,99% и 5,99% соответственно на весь срок кредитования. Программы оказывают поддержку покупателям, которые не имеют возможности купить жилье иным способом.
- Спрос на недвижимость и его влияние на цены
Многие задумываются о том, стоит ли покупать квартиру или подождать. В этой связи немаловажным моментом является уровень спроса на недвижимость.
В период пандемии он снизился, а потом пошел вверх. На сегодняшний день ситуация в мире диктует свои условия. На цену главным образом влияет платежеспособный спрос — а он сейчас в крайне шатком положении. Пока сложно сказать, справится ли российская экономика с санкциями, и будут ли люди зарабатывать столько, что смогут позволить себе покупать недвижимость.
Пока что спрос есть и перспективы тоже кажутся позитивными. Если экономика начнет рушиться, то и цены пойдут вниз из-за снижения покупательской способности и спроса. Но сейчас нет оснований предполагать худшее, как и ожидать сильный рост стоимости жилья. Вероятней всего, мы увидим небольшие колебания стоимости в районе нынешнего уровня.
Что касается спроса, он в любом случае сохранится, так как обеспеченность жильем у россиян низкая. Кроме того, мы видим, что какова бы ни была ситуация в стране, цены на недвижимость постоянно растут.
А вот девелоперы не станут рисковать и будут с осторожностью вкладываться в новое строительство, соответственно не будет избыточного предложения.
Изменение спроса сильно не повлияет на стоимость жилья. Сегодня строительство финансируется не дольщиками, как раньше, а банками, то есть ценообразование в новостройках уже не имеет прямой связи с количеством сделок в проекте. Рассчитывать на скидки можно только в том случае, если вы покупаете не слишком ликвидную недвижимость. В основном скидки заложены в дополнительное субсидирование льготной ипотеки при сохранении или увеличении цен.
Риски при покупке квартиры прямо сейчас
Рассмотрим, чем рискует инвестор на сегодняшний день.
- Неудачное месторасположение. Если район не развивается так, как рассчитывал инвестор, цены на недвижимость в нем не будут расти, да и спрос будет низким.
- Форс-мажоры. Например, плохая экология в зоне строительства. Резко негативный фактор, снижающий ликвидность жилья.
- Недобросовестные арендаторы. Если квартира куплена под сдачу, можно столкнуться с жильцами, которые не платят аренду и портят имущество. Это дополнительная головная боль и траты на ремонт.
- Амортизация. Любой объект со временем изнашивается. Рядом возводятся более привлекательные дома.
- Заморозка строительства. Вкладываясь в недвижимость на этапе строительства дома, можно столкнуться с недостроем или задержкой сроков сдачи, что влечет потерю денег.
- Мошенничество. Сфера недвижимости, где крутятся большие деньги, всегда привлекала мошенников. Существуют разные схемы обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Покупая недвижимость, важно работать с профессионалами и тщательно проверять юридическую чистоту жилья и сделки.
Изменения требований банков к покупателям квартир в 2022 году
Кризис может ударить по зарплатам россиян. Даже если их уровень не изменится, предприятия могут начать платить по серым и черным схемам. Из-за этого банки будут иначе оценивать платежеспособность заемщиков. На данный момент адекватная оценка является сложной задачей, ведь компании одна за одной останавливают бизнес в России и не ясно, что будет дальше. Сегодня у человека есть работа, а завтра уже нет.
Например, в разгар пандемии в банковской сфере выдача кредитов врачам, работникам туриндустрии и общепита считалась риском. Вполне допустимо, что аналогичное отношение будет к тем людям, которые работают на западные компании. Однако все это не должно продлиться долго.
Скоринг скорее всего будет перенастроен в сторону увеличения внимания к заемщикам со стороны сотрудников банка, тогда как раньше оценка граждан происходила в автоматическом режиме. Вероятно, вырастет число отказов.
В кризисные периоды на хорошем счету в банках всегда были работники бюджетной сферы в виду стабильности их заработка. Это нужно иметь в виду тем, кто планирует брать ипотеку. Однако кризисы 2008 и 2015 годов прошли и нет гарантии, что сценарий развития нынешнего кризиса будет похожим.
Как ни странно, в существующей ситуации есть и плюсы. К ним относится существование льготных программ ипотечного кредитования, кредитных каникул, собственных программ банков по реструктуризации. В то же время не работает рискованная валютная ипотека. Сегодня на рынке жилья нет перенасыщения, это говорит о том, что ранее цены не были искусственно завышены.
Что касается перспектив ипотеки, нужно в первую очередь ориентироваться на ключевую ставку. Все банки прибавляют к ней как минимум три процентных пункта.
В условиях кризиса институты развития должны работать на повышение стабильности, как это было в 2008. В тот год Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК — занималось выкупом кредитов у маленьких банков, которые были не в состоянии держать кредиты на балансе. Это была существенная поддержка банкам, они продолжали выдавать кредиты.
То есть пока коммерческие банки разбирались со своей валютной ипотекой, АИЖК работало как бы в противофазе. В период их роста Агентство теряло долю рынка, а когда началось снижение, оно начало латать дыры. Так и должен действовать институт развития ипотечного кредитования.
Сейчас же эти институты работают как коммерческие организации, то есть думают главным образом о собственной прибыли. АИЖК заменил «Дом.рф» со своим дочерним банком, который работает как обычный коммерческий банк.
Разумеется, ипотеку не оставят без внимания. Сегодня это важный инструмент решения коммерческих, социальных и экономических задач. Однако число выданных кредитов уменьшится примерно в 3—5 раз ежемесячно из-за повышения процентных ставок в банках, а застройщики не смогут повышать цены из-за снижения покупательской способности и спроса.
Сегодня ситуация в мире меняется стремительно и делать прогнозы относительно того, что будет дальше, непросто – в том числе в сфере недвижимости. В регионах РФ ситуация аналогичная. Кроме того, там не всегда работают коммерческие механизмы. Например, разорившегося застройщика местное правительство может заменить новым, предоставив ему преференции.
Есть предположение, что осенью ипотечные ставки начнут снижаться, вновь появится весь спектр кредитных продуктов и вернется рефинансирование. Это произойдет плавно. В течение следующего года возможно возобновление роста в сфере недвижимости, для этого экономика страны должна начать активное восстановление. Рост будет стимулироваться более доступными кредитами, восстановлением строительства, повышением доходов населения.
((registration_down1-NotBanner))
