Досрочные платежи по ипотеке снизят ваши ежемесячные траты, однако это не всегда действительно правильный и выгодный шаг. Ведь часто инфляция рубля обгоняет процент, который вы переплачиваете банку за весь срок кредитования.
И все же иногда частично вносить большие суммы целесообразно. Итак, рассказываем, какие схемы досрочного погашения ипотеки наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
Когда выгодно вносить досрочные платежи по ипотеке
В России погасить ипотечный кредит досрочно можно полностью или внести только часть, это предусмотрено обязательными условиями договора каждого банка. На досрочное погашение кредита может влиять количество времени, оставшееся до последнего платежа. Например, когда платить осталось несколько месяцев, это менее выгодно, а если рассматривать долгосрочную перспективу сокращения срока, то вполне оправдано.
Выбирая ситуацию, когда ежемесячный платеж требует снижения, вы сразу почувствуете финансовое облегчение с досрочным погашением.
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.
Срок уведомления банка может быть короче, если это будет прописано в договоре. Но в любом случае заемщик должен сообщить банку о своем решении досрочно погасить ипотеку. Если этого не сделать, то платеж спишется только в следующем месяце в установленную договором дату.
Самый выгодный вариант, который действительно сэкономит деньги – это досрочное погашение в период, когда еще не прошла треть срока кредита. Банк примет досрочные платежи в любое время во время всего срока ипотеки, но принцип остается прежним: чем раньше начинаются досрочные платежи, тем выгоднее будет погашение кредита.
В первую очередь это выгодно при аннуитетных (равных) платежах, ведь в начале срока кредита большая часть вносимой суммы составляет проценты. Дополнительно выплаченные деньги с вашей стороны будут направлены на сокращение тела ипотечного кредита, тем самым уменьшая процент. А значит, погасить долг можно быстрее. Досрочные взносы при дифференцированных платежах помогут сократить основной долг в будущем.
Размышляя о возможности досрочного погашения, учитывайте следующие факторы:
- Кредитная нагрузка. Чем меньше у вас кредитов и платежей банкам, тем лучше.
- Уровень доходов. Взвесьте ваш платежеспособный потенциал на 10-15 лет вперед. Насколько вы стабильны в доходе и сможете ли позволить себе такие траты в будущем? Если уверенности нет, то стоит подумать о досрочном погашении.
- Планы на будущее. Если в ближайшие несколько лет в ваших планах присутствует продажа ипотечной квартиры, то лучше начать выплачивать досрочно свой кредит. Ведь жилье находится в залоге у банка, а значит, полноценно вы распоряжаться им не можете.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Банки предлагают несколько путей досрочного погашения: можно выбрать сокращение ежемесячного платежа или срока ипотеки. Также предусмотрен смешанный вариант. Для оценки правильного для себя варианта заемщик должен понять, что у него находится в приоритете: сэкономить и в итоге заплатить меньше банку или облегчить сейчас свое финансовое положение и платить каждый месяц сниженную сумму, чем изначально планировалось.
- Сокращение срока ипотечного кредита
Этот вариант позволяет сэкономить в целом по затратам на кредит и представляется выгодным, если смотреть надолго вперед. Если выбирать сокращение срока, то уплаченная досрочно сумма пойдет на погашение основного долга, а значит, сумма процентов, которая будет начисляться на остаток кредита, тоже уменьшится. Каждый следующий платеж будет все ниже из-за уменьшающихся начислений по процентам. Таким образом, сокращается и общая переплата по кредиту.
- Уменьшение платежей по ипотеке
Уменьшая сумму, которую вам нужно платить каждый месяц, вы оставите период кредитования без изменений. Произойдет перерасчет в меньшую сторону суммы ежемесячной выплаты по основному долгу. К сожалению, львиная доля платежа будет уходить на уплату процентов, и совсем небольшая закрывать тело кредита.
С точки зрения экономии и выгоды вариант уменьшения срока предпочтительнее, так как переплата банку, имеются в виду начисленные проценты, значительно сократится за весь срок. Но ситуации бывают разные. Принимая во внимание свое материальное положение и перспективы на ближайшие годы, заемщик сам должен определиться, каким способом ему более комфортно выплачивать кредит.
- Смешанный вариант
Самый комфортный вариант. Чередуя сокращение срока и размера платежа, вы каждый раз облегчаете себе задачу по выплате кредита, вместе с тем получая больше финансовых ресурсов для дальнейшего досрочного погашения.
Если вы располагаете внушительной суммой, то можно внести ее для сокращения указанного в графике платежа, но продолжать платить дальше установленную ранее сумму. Переплаты получатся небольшими, но тоже будут считаться досрочным погашением и уже будут сокращать срок кредита.
Такой вариант можно назвать страховочным. Если возникнут финансовые сложности в какой-то период, то заемщик будет платить относительно небольшой обязательный платеж, об уменьшении которого он позаботился заранее, а делать дальнейшие переплаты и сокращать срок кредита по мере возможности. Недостатком в этой ситуации остается общая переплата по процентам за весь срок кредита – она будет однозначно больше, чем при платежах с сокращением срока.
Какой вид досрочных платежей по ипотеке выгоднее
При внесении суммы для досрочного погашения банк каждый раз будет вас спрашивать: сократить срок кредита или размер ежемесячного платежа. В зависимости от стратегии, которую вы выбрали, можно постоянно указывать один и тот же вариант или поочередно менять способы досрочного платежа по ипотеке.
В большинстве банков принята аннуитетная система платежей, то есть ежемесячно вы платите одну и ту же сумму в течение всего периода кредита. Если вы решитесь на досрочное погашение и сумма регулярного платежа дается вам тяжело, то выбирайте вариант сокращения размера платежа. Помните, что срок кредита в таком случае останется прежним.
Как мы отмечали ранее, более выгодным вариантом считается сокращение срока кредита. Причина в следующем: ежемесячный платеж состоит из тела кредита и начислений по процентам. При анализе графика платежей на весь срок ипотеки можно увидеть, что в первые годы вы будете выплачивать практически одни проценты в ежемесячном платеже, а основной долг будет убывать незначительно.
Рассмотрим на практике. Вы взяли кредит на сумму пять миллионов рублей на условиях: 8 % годовых со сроком выплаты 20 лет. При расчете графика платежей на весь период мы видим, что на данных условиях вы будете платить каждый месяц 41 822 ₽. Эта сумма состоит из выплат по основному долгу и процентам. В первый год платеж будет разбиваться так: 33 000 ₽ из этой суммы уходит на платеж по процентам и около 9 000 ₽ – на долг в 5 млн.
Кредитная часть каждого месяца сравняется с процентной долей только через 11 лет. Затем сумма платежа по основному долгу начнет расти, а проценты снижаться. Если посчитать переплату за весь период кредита, то начисленные проценты будут составлять 5 037 280 ₽. Как видите, сумма даже больше той, которую вы брали в кредит.
Выбирая уменьшение срока ипотеки при досрочных платежах, вы вправе выплачивать большую сумму основного долга, чем процентов. Кредитная часть будет расти быстрее в общем платеже, а процентная доля станет ниже. Это значит, снизится и общая переплата по кредиту.
Рассмотрим пример, когда вы планируете вносить по 10 000 ₽ сверх обязательного платежа каждый месяц. При выборе сокращения срока кредита вы получите общую переплату в 3 038 297 ₽, а срок выплачивать будете 13 лет, то есть на 7 лет меньше.
Когда вы вносите те же 10 000 ₽, но каждый раз указываете снижение платежа, то доля процентов будет снижаться весьма незначительно, а общая переплата по кредиту составит 3 909 981 ₽. Согласитесь, разница внушительная. Неприятно, что и срок кредита сократится ненамного, чуть меньше года.
Напомним, что такой вариант тоже имеет право на существование: в силу различных жизненных обстоятельств вам может понадобиться сократить для себя кредитную нагрузку. Всегда существуют риски ухудшения материального положения, и в этом случае вам будет по силам выплачивать заранее сниженный платеж.
При условии, что вы обладаете дополнительной суммой с первого месяца погашения кредита, можно воспользоваться еще одним способом. Он не распространен, но практически самый выгодный. Допустим, вы решили добавлять еще по 10 000 ₽ каждый месяц, и вместо 41 822 ₽ получается 51 822 ₽.
Если каждый месяц платить эту сумму и делать меньше ежемесячный платеж, сумма, предназначенная на дополнительное списание всей задолженности, будет постоянно расти.
В этом случае переплата будет идентична сумме, как при уменьшении периода кредита, а срок уменьшится на 7 лет. Но главное, общий платеж на каждый месяц тоже будет снижаться понемногу и поможет вам облегчить нагрузку в случае кризисной ситуации.
Идеальный вариант для каждого заемщика – это выплатить всю сумму задолженности единовременно, а не гасить досрочного маленькими суммами. Такой вариант также предусмотрен банками без каких-либо санкций или дополнительных платежей. Главное, соблюдать правило подачи заявки – уведомить банк заранее и сообщить о вашем намерении погасить кредит полностью.
Как совершать досрочные платежи по ипотеке
Чтобы сделать досрочное погашение кредита, нужно иметь при себе паспорт и денежные средства, а также приехать в банк. Обычно нужно явиться в отделение, где кредит оформлялся, но в последнее время это необязательно, впрочем, как и сама явка. Многие банки разрешают совершать досрочные платежи по ипотеке с помощью мобильного приложения в «Личном кабинете». Правила и условия можно уточнить непосредственно в самом кредитном учреждении.
Алгоритм действий:
- Выбрать удобный вариант погашения кредита – полный или частичный.
- Подготовить сумму, которую вы решили заплатить досрочно.
- Заявить банку о намерении совершить досрочный платеж по ипотеке, как правило, это относится к полной выплате задолженности, но следует уточнить отдельно.
- В требуемую дату приехать в банк и внести денежные средства через кассу.
- Если было выбрано полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется запросить справку, подтверждающую, что вы выплатили все и не должны банку, при условии полного закрытия кредита.
Досрочное погашение ипотеки с помощью рефинансирования
Рефинансирование не считается вариантом досрочного погашения кредита, так как сумма займа по ипотеке не изменится после проведенной процедуры. Но такая система позволит сделать кредитный договор более выгодным для клиента, например, за счет снижения ставки, изменения срока платежа или других привлекательных условий.
Рассмотрим пример, когда клиент по каким-то причинам не может больше выплачивать кредит на текущих условиях: это еще пять лет выплат по 20 000 ₽ каждый месяц. Он обращается в другой банк, который готов оплатить долг заемщика текущему банку и обсудить новые выгодные условия предоставления кредита уже в своем учреждении.
После прохождения всей процедуры задолженность, как и клиент, переходят в новый банк, допустим на условиях увеличения срока кредита до десяти лет. Платить клиент также будет по-другому, уже по 10 000 ₽.
Досрочное погашение ипотеки с использованием материнского капитала
Если ипотека оформлена с использованием материнского капитала, например, сертификат выступил первоначальным взносом, то разницы со стандартными условиями ипотечного кредита нет. Погашение происходит в соответствии с условиями договора с банком. В случае, когда недвижимость покупали в ипотеку до получения материнского капитала, его можно предъявить для досрочного погашения полной или частичной задолженности.
В 2017 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, которые бы расширяли возможности использования материнского капитала. Например, поднимался вопрос деления суммы сертификата для осуществления ежемесячных выплат. То есть государство переводило бы банку не всю сумму сертификата, а регулярно делало бы платежи по кредиту физического лица. На сегодняшний день поправки не приняты, и прогнозов, будут ли приняты, пока нет.
Подводя итог, отметим, что досрочные платежи по ипотеке имеют только один недостаток: вам придется расстаться с деньгами раньше окончания кредитного договора. В остальном оно несет одни преимущества, главное из которых – уменьшение общей суммы переплаты. Также этот факт положительно влияет на кредитную историю – банки всегда это отмечают и в большинстве случаев беспрепятственно выдают новые кредиты.
