Вопрос, стоит ли брать кредит под залог, нередко интересует собственников жилья или земли, которым срочно нужны деньги. Объем доступных средств по такому кредитованию будет больше, чем в случае потребительского кредита, но и требования банка сильно отличаются.
К тому же риск потери залогового имущества никуда не пропадает, поэтому важно взвесить все плюсы и минусы такого решения. В нашей статье мы расскажем, что характерно для кредита под залог, каковы его плюсы и минусы и что необходимо для заключения сделки.
Схема работы кредита под залог
В нашей жизни иногда возникают ситуации, когда срочно необходима крупная сумма денег: неожиданный ремонт машины, дорогостоящее лечение или операция, предложили удачный вариант покупки улучшенной жилплощади. Самый быстрый и простой способ это взять кредит в банке. Оплачиваете необходимую покупку и потихоньку ежемесячно возвращаете занятые денежные средства.
Главное, нужно разбираться в специфике потребительского кредита, так как у него есть определённые ограничения. Например, вам необходима сумма около 57 миллионов, но не более, на срок от трёх до пяти лет. Тогда процент по ставке будет очень высок до 2325 % годовых. Плюсом к этому будет предложена личная страховка, т.е. ещё лишний расход средств.
И вы сразу делаете выводы, насколько огромна будет переплата, ибо банк вам выдал миллионную сумму под высокую процентную ставку, да ещё и на короткий срок.
Но важно понимать, что сумма кредита зависит только от вашей платёжеспособности. Банк не сможет вам выдать сумму на личные потребности свыше 500700 тысяч рублей, если вы имеете сравнительно небольшой доход.
Выход в данной ситуации может быть один это взять залоговый кредит, который оформляется под конкретные гарантии. В качестве гарантии вы можете предоставить:
- любую недвижимость, в т.ч. и коммерческую;
- участок земли;
- ценные бумаги;
- движимое имущество;
- и другое.
Таким образом, любая ценная собственность, которую вы легко сможете продать, будет подходить в качестве залоговой гарантии. На этом основании вы получите огромные преимущества от банка сумму кредита можно увеличить, срок возврата займа станет длительнее, а процент по ставке меньше.
Отличия залогового кредита от потребительского:
- Залоговый кредит предоставляется только в случае наличия у вас ценности, которая оформляется в качестве залога, переходящего к банку. Потребительский кредит возможен без оформления обеспечения.
- Сумма залогового кредита крупнее. При покупке недвижимости вам могут выдать до 80% от её оценочной стоимости. Если вы покупаете автомобиль, то до 60% от оценочной стоимости. При потребительском кредите сумма считается только с учётом вашей платёжеспособности.
- По залоговому кредиту процент ставки значительно меньше, так как банк имеет уже от вас залог в качестве страховки возврата денежных средств.
- Вам с большей вероятность одобрят залоговый кредит, чем потребительский.
На первый взгляд, кредит с залогом более интересный вариант. Но как показывает практика, все варианты имеют свои плюсы и минусы. Вот о таких недостатках и будет информация ниже.
Объекты залога для кредита
Самым частым залогом в оформлении данного кредита служат квартиры. Бывает, что используют частные дома, земли, гаражи и автомобили. Также есть возможность использовать в качестве залоговой гарантии ценности третьих лиц, но указанные лица должны оформить своё согласие на это.
Как пример, можно рассмотреть такой случай. Владельцы квартиры ваши родители в возрасте. Вы их совершеннолетний сын и проживаете в этой квартире вместе с ними и своей женой. Ваша семья приняла решение построить большой частный дом за счёт залогового кредита. Родители не могут оформить кредит из-за возраста, а вы не являетесь собственником данного жилья. В таком случае, родители могут написать согласие о залоге их квартиры, и вы сможете взять кредит.
Если в квартире или доме, которые вы планируете использовать под залог, прописаны несовершеннолетние дети, или же данное жильё у вас единственное, то это также не будет являться препятствием в оформлении кредита под залог. Оформляя в качестве залога свою единственную недвижимость, вы продолжаете быть её собственником, но реализовать вы её сможете только, получив согласие банка. Далее подробнее рассмотрим, стоит ли брать кредит под залог квартиры.
Плюсы и минусы кредита под залог
Залоговый кредит под недвижимость тоже имеет свои особенности, но для некоторых жизненных моментов он будет наилучшим выбором.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Вам с большей вероятностью одобрят кредит, т.к. банк компенсирует свои риски за счёт залога. Требования для самого заёмщика небольшие. | Заявка на кредит оформляется в течение нескольких дней, а сделка проходит дольше обычного. |
| Комфортная ситуация увеличенный срок, крупная сумма кредита, минимальная ставка и удобный ежемесячный платёж. | Дополнительная плата в размере около 4 000 рублей для расчёта с аккредитованной в банке оценочной фирмой, которая оказывает услуги по оценке недвижимости. |
| Есть вариант досрочного полного или частичного погашения кредита. | В индивидуальных случаях сам банк не оформляет недвижимость под залог, а лишь передаёт право вам на самостоятельное оформление в Росреестре или МФЦ. |
| В основном все банки имеют возможность оформить заявку на кредит онлайн. | Чтобы не произошло повышение процента по ставке при действующем кредите, необходимо покупать страховку жизни и здоровья, и страховку на недвижимость. |
| Уменьшить годовую ставку поможет покупка страховки на недвижимость. Весь период кредитования ваша собственность будет под защитой от чрезвычайных ситуаций потопа, пожара и т.п. | Если возникнет ситуация, что вам потребуется продать или обменять собственность под залогом, то это сделать не получится. Первым делом нужно будет выплатить задолженность и вывести недвижимость из обременения. |
Стоит ли брать кредит под залог
Действительно, залоговый кредит будет дороже, как и из-за повышенной процентной ставки, так и из-за увеличенного срока. Всё это повышает общую стоимость займа. И бывают случаи, когда данный кредит брать проблематично:
- нет регулярного заработка;
- собственность под залог это единственное место жительства;
- в жилье прописаны несовершеннолетние дети;
- вы не имеете дополнительный доход или ценности, которые можно будет использовать в качестве погашения займа, в случаях потери вами основного источника дохода.
Но иногда кредит под залог жилья помогает решить ситуации во время сделок с недвижимостью. Допустим, вы хотите приобрести новую недвижимость для своих детей. У вас есть своё жильё и оно не единственное. Оформляя залоговый кредит, вы получаете возможность взять необходимую сумму денег на покупку таковой недвижимости:
- У вас есть вариант на покупку, но вы ещё не успели продать свою недвижимость. Тогда можете взять кредит на покупку нового жилья под залог своей. А после реализации старого жилья досрочно погасить долг.
- Вы хотите купить квартиру, которая числится в ипотеке у собственников. В таком случае вы гасите их кредит в счёт оплаты за жильё по договору купли-продажи. И покупаете его после выведения из залога.
- Вы уже имеете ипотеку, но решили приобрести гараж или частный дом. Имея другое жильё, вы имеете право оформить кредит, заложив свою недвижимость банку.
Помимо прочего, с помощью залога можно плавно распределить финансовое бремя на свою семью.
Например, вы можете взять обычный кредит на 2 000 000 рублей с процентной ставкой 4,99, сроком максимум на 5 лет. Ежемесячный платёж будет составлять 37 733 рубля. При взятии залогового кредита под недвижимость на аналогичную сумму, срок увеличится до 10 лет. Но процентная ставка будет составлять 8,99, а сумма ежемесячного платежа 25 324 рубля.
Чтобы понизить ежемесячный платёж, вы можете погасить кредит досрочно, при условии, что вы имеете уже регулярные платежи.
Требования к заемщику и недвижимости для кредита под залог
- Кому может быть предоставлен залоговый кредит
Данный кредит имеет право оформить каждый собственник жилья. При отсутствии своей недвижимости, есть вариант с привлечением созаёмщика, который имеет в собственности жильё. Если вы не сможете погасить свой долг, то созаёмщик обязан будет выплатить его за вас. Для кредитной организации нет разницы, кто из вас будет заёмщиком или созаёмщиком. Главное для неё это погашение займа.
Основные требования для дебитора:
- быть гражданином РФ;
- иметь постоянную или временную прописку в РФ;
- возраст старше 18 лет;
- желательно наличие постоянной работы и стажа не менее от одного года.
Существует ограничение по количеству созаёмщиков: чаще всего это до 4 человек, вместе с заёмщиком. Также рассчитывается возраст дебитора: займ нужно погасить до достижения 65 летнего возраста.
Сложности в получении залогового кредита могут возникнуть у людей, числящихся на руководящих должностях. Это руководители, заместители руководителей, главные бухгалтеры, ИП и владельцы бизнеса с долей более 5 %.
Многие задаются вопросом про кредитную историю, нужно ли её проверять. На всякий случай её и правда лучше проверить, чтобы исключить возможные ошибки или открытые кредитные карточки. Получить данную информацию можно на Госуслугах, где в бюро кредитных историй (БКИ) хранятся ваши кредитные данные.
Отдельные БКИ дают возможность через Госуслуги получить отчёт по кредитной истории сразу же онлайн.
Исправив имеющие ошибки заранее, можно снизить риск отклонения поданной заявки на кредит. Нужно обратиться в банк, который ответственный за эту ошибку или в БКИ.
Если вы имеете кредитные карточки, то закройте их, даже если вы ими никогда не пользовались. Так как в любой момент лимит карты исчерпается, и у вас образуется ежемесячный платёж. Рассчитывая вашу платёжеспособность, банки будут брать в расчёт все ваши кредитки, даже без долга.
Стоит ли пытаться брать кредит под залог жилья, если у вас плохая кредитная история? Прежде всего, решение принимать будет конкретный банк. Банк может и согласиться одобрить такую заявку, но, чтобы минимизировать свои риски, он увеличит вам процентную ставку.
Но существуют кредитные организации, которым не нужно подтверждать свой доход по их форме. Они просто сразу увеличивают ставку. Рекомендуют всё же официально подтвердить свою платёжеспособность, чтобы снизить риски отклонения заявки.
Какие существуют требования к недвижимости под залог
Для каждого конкретного банка свои индивидуальные требования к залоговой недвижимости. Некоторые из них берут в залог только ликвидное жильё, а другие принимают даже комнату с ч/у, гараж или дачу.
Также для каждого отдельного заложенного объекта будут предъявляться конкретные условия.
Условия для квартиры. Обычно банки не имеют строгих требований по квадратуре. В залог можно оставить студию или квартиры с перепланировкой. Ниже перечислены основные требования для квартир:
- Материал стен или перекрытий. Вам откажут в залоге, если стены у жилья из дерева и бруса, или же жилая площадь в старых малоэтажных домах (не старше 1975 года постройки), панельной или блочной застройки. Фундамент дома любой.
- Изнашивание дома. В основном – это 60 %, но иногда бывает 70 %. Главное, чтобы здание не было признано аварийным, не нуждался в кап. ремонте или модернизации с расселением жителей.
- Сети коммуникации. Наличие в квартире санузла с горячим и холодным водоснабжением. Обязательно должно быть проведено отопление и канализация. Подведено центральное электричество и газификация.
Условия для апартаментов, т.е. отдельных нежилых помещений. По материалам стен и износу требования аналогичны квартирам.
Условия для таунхаусов. Такая недвижимость должна иметь отдельный вход, смежную стену с соседним блоком без дверного проёма и индивидуальный почтовый адрес. Т.е. обособленная часть жилья в несколько этажей.
Это должен быть официально зарегистрированный изолированный объект недвижимости. К ним относятся: таунхаусы, части частного дома, блоксекции, дома блокированной постройки.
Также банки учитывают материал фундамента и коммуникации. Наличие горячего и холодного водоснабжения, электричества, отопления и канализации круглый год. Если будет отсутствовать даже один критерий из вышеперечисленных, то банк может отказать вам в залоге.
Условия для частных домов. Рассматриваются только оконченное строительство и дома до трёх этажей. Возможно, что банки возьмут в залог незавершённое строительство, но только при наличии проекта и подведённых коммуникаций. Газ необязателен. В документах на дом должно быть прописано, что он является жилым. Либо в крайних случаях оценивают его, как «жилое строение без права регистрации проживания».
Дом из дерева может быть оформлен в залог, если год его постройки моложе 1985 года. Отдельные кредитные организации берут дома моложе 2000 года постройки. Для других домов нет строгих правил по материалам.
Изнашивание дома должно быть менее 50 %, а для домов из дерева менее 40 %.
Местоположение частного дома – населённый пункт, в котором более трёх жилых домов, с круглогодичным подъездом к дому. Наличие канализации, водоснабжения, электричества от энергоснабжающей организации и отопления круглый год.
Более конкретные условия к недвижимости под залог вы можете найти на сайтах кредитных организаций или воспользоваться услугами менеджеров по месту.
Стоит ли вам брать кредит под залог квартиры – решать только вам. Главное, чтобы это подходило для вашего конкретного случая или помогло разрешить возникшие финансовые трудности. Выбирая банк,ф отталкивайтесь от надёжных организаций, которые имеют большой опыт работы с кредитами и имеют «прозрачные» тарифы.
Узнайте у выбранного банка, стоит ли брать кредит под залог автомобиля, может для вас такой вариант будет более выгоден. В любом случае, серьёзно отнеситесь к выбору банка, внимательно изучайте все документы перед заключением. В непонятных ситуациях не торопитесь с оформлением, а обратитесь к юристам.
