Заключить сделку по продаже ипотечной квартиры можно в любой момент. Но нужно учесть, что банк, в котором вы оформили ипотеку, может наложить определенные ограничения и предложить невыгодные условия. Поскольку вы планируете продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, вам придется получить разрешение на сделку. Как продать ипотечную квартиру и что для этого нужно, читайте далее.
Что нужно знать перед продажей квартиры в ипотеке
Подобные сделки популярны в России, и каждый риелтор знает, как к ним подготовиться и как их нужно проводить. Но покупателя на жилье в ипотеке найти непросто. Продажа недвижимости может быть сомнительным шагом, поскольку практически невозможно компенсировать проценты, выплаченные банку по ипотечному договору.
Если с момента покупки выросла стоимость жилья по рынку, вам едва ли удастся покрыть все свои расходы. А если квартира была в вашей собственности менее трех лет и на тот момент была единственным жильем, при продаже придется заплатить налоги — 13% с дохода от сделки. В определенных ситуациях НДФЛ придется заплатить, если вы были собственником жилья меньше пяти лет.
- Шаг 1: изучите договор с кредитором
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть непросто из-за особых условий договора с кредитором. Например, сложности могут возникнуть из-за поднятия ставки ипотеки за внесение в договор дополнительного пункта о продаже недвижимости до полной выплаты долга. Но если не включать это условие в документ, банк может вовсе не дать снять обременение по ипотеке, пока не погашен кредит.
Некоторые пункты ипотечного договора могут сделать продажу квартиры невыгодной или вовсе невозможной. Заранее изучите документы и обсудите нюансы с юристом или представителем банка.
- Шаг 2: запросите согласие банка на продажу квартиры
Перед тем, как начать искать покупателей, нужно добыть согласие банка на сделку, а именно на продажу ипотечной недвижимости. Получить документ нужно в письменном виде. Без него сделку провести нельзя — права продавца ограничивает залогодержатель. Также уточните в банке условия, согласно которым будут рассматривать вашу заявку, и сроки, в которые должны переоформить договор, если продажу не запретят.
- Шаг 3: выберите способ продажи
Есть несколько способов продать квартиру в ипотеке:
1. Погасите кредит досрочно. Способ подходит, когда у покупателя есть достаточно денег, чтобы погасить ипотечный кредит за продавца в полном объеме. В данном случае можно снять обременение на жилье и продать его без ипотечного кредита. Действия участников сделки прописывают в предварительном договоре о купле-продаже, а сам факт погашения кредита подтверждают договором о передаче задатка. Как правило, эти документы заверяют у нотариуса.
((registration_middle3-NotBanner))
2. Закройте ипотеку прямо во время сделки. Задаток за квартиру в этом случае вносят напрямую в банк. Покупатель кладет деньги в ячейки кредитора (то, что осталось от долга продавца по кредиту) и продавца (то, что осталось от стоимости квартиры). Еще вы можете провести аккредитивную сделку. После внесения денег покупателем стороны подписывают договор и регистрируют сделку в Росреестре. Затем кредитор заберет деньги из своей ячейки, передаст новому собственнику закладную, а тот самостоятельно снимет обременение на недвижимость через МФЦ. Последним деньги получит продавец.
3. Переоформите ипотеку на покупателя. Так можно улучшить условия кредита с помощью рефинансирования. Переоформление ипотеки — самый популярный вариант при продаже квартир в ипотеке, поскольку для покупки жилья не нужно вносить всю его стоимость. Риски для участников сделки ниже, все расчеты идут через кредитора. Главное — чтобы очередной заемщик удовлетворял требования банка. Вы в ходе сделки должны заключить договор купли-продажи, договор уступки прав и обязательств по кредиту.
Если же покупатель не соответствует критериям банка, можно оформить заем в другой организации и полученным средствами закрыть кредит в банке продавца. После предстоит дождаться, когда обременение снимут, и предоставить документы в банк, где изначально оформляли кредит. В данном случае расходы на сделку и ее сроки увеличиваются из-за новых условий. Продавец сможет забрать деньги только после того, как право собственности на квартиру перейдет покупателю.
4. Продайте квартиру с помощью банка. Этот вариант не предусматривает участия заемщика. Обычно банки продают жилье в залоге, если по ипотечному кредиту есть серьезные просрочки или возникли непредвиденные обстоятельства, не позволяющие заемщику выплачивать кредит. Если у вас появятся проблемы с погашением ипотеки, лучше сразу сообщите о них банку: вам предложат условия, позволяющие разрешить ситуацию и сохранить жилье. В противном случае вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег: недвижимость на онлайн-торгах продают с большими скидками, поэтому такие сделки помогают покрыть только основной долг, проценты и расходы, связанные с организацией торгов.
- Шаг 4: продайте квартиру
Проследите за регистрацией сделки в Росреестре и за снятием с вас обязательств по ипотеке, получите деньги и заплатите НДФЛ (если у вас будет прибыть от сделки и если в вашем случае нужно заплатить 13%). Отпразднуйте продажу.
((registration_down1-NotBanner))
