Несмотря на то, насколько в России развит рынок аренды жилья, собственники квартир и домов иногда забывают следовать налоговому законодательству. Какие налоги должен платить арендодатель? И как выгоднее всего сдавать квартиру легально? Узнаете из материала команды pro.finansy.
Как в России сдают квартиры в аренду
Собственники жилья могут самостоятельно найти жильцов в квартиру или воспользоваться услугами риелтора. Между арендодателем и жильцом заключают договор — в него вносят информацию об обеих сторонах, данные о депозите и условиях оплаты, указывают срок действия документа.
К договору прикладывают акт приема-передачи жилого помещения. В нем описывают то имущество, что находится в квартире или доме до въезда арендатора. Эта бумага необходима, чтобы при выезде не возникало споров о состоянии вещей, оставленных хозяином для жильцов.
Сдать жилье можно одним из четырех способов:
- Незаконно, то есть скрывая от налоговой службы доходы. В этом случае есть риск, что жильцы или соседи напишут жалобу в инспекцию. После этого владельцу недвижимости выпишут штраф за последние три года сдачи в аренду жилья;
- В качестве физического лица. Ежемесячно с дохода нужно будет выплачивать НДФЛ. Для резидентов ставка 13%, для нерезидентов — 30%;
- Как индивидуальный предприниматель. Если, к примеру, использовать упрощенную систему налогообложения, то ставка будет 6% с доходов или 15% с прибыли. Если использовать патент, то сумму к уплате будут рассчитывать, опираясь на вид деятельности и регион проживания, но составит она 6% от потенциально возможного дохода. Однако этот способ легализовать аренду квартиры не самый простой. ИП должны делать страховые взносы (минимальная годовая сумма по состоянию на сентябрь 2022 года — 43 211 рублей, из которых 34 445 рублей — в пенсионный фонд, 8 766 рублей — в фонд обязательного медицинского страхования), обслуживать онлайн-кассу, расчетный счет предпринимателя. Лучше рассчитать рентабельность этого способа заранее;
- Как самозанятый. Это самый выгодный вариант, поскольку налог для физических лиц составляет всего 4%. Если квартира будет сдаваться юридическим лицам, то ставка вырастет до 6%. Подробнее об этом способе мы расскажем дальше.
Самозанятость: выгодный способ законно сдавать жилье в аренду
Этот налоговый режим имеет массу преимуществ. Ставка налога очень низкая, и она останется неизменной до 2029 года. Этот налоговый режим позволяет зарабатывать в год до 2,4 млн рублей, то есть по 200 тыс. рублей в месяц.
Собственник может совмещать самозанятость с официальной работой. Страховые взносы самозанятые могут делать по собственному желанию. Также этот налоговый режим не подразумевает проведения налоговых проверок со стороны органов власти (ИП, к примеру, могут проверить).
Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно удаленно — через приложение «Мой налог». Потребуются паспорт и фотография в цифровом виде или подтвержденный аккаунт на Госуслугах. Платить налог и выдавать чеки на оказанные услуги можно при помощи того же приложения. Налоги нужно вносить ежемесячно.
Что будет, если не платить налог на сдачу квартиры в аренду
Федеральная налоговая служба может узнать о неучтенных доходах в том случае, если начнет анализировать банковские счета владельца квартиры. Когда уклонение от уплаты налогов докажут, арендодателю придется выплатить штраф. Причем рассчитают его сразу за три года.
- Штраф за просрочку сдачи декларации по форме 3-НДФЛ. Размер — 5% от невыплаченной суммы за каждый месяц просрочки;
- Штраф за неуплату налога от 20% до 40% от невыплаченной суммы. Если неуплата была умышленной, процент будет больше. Но наличие злого умысла еще нужно будет доказать;
- Пени за просрочку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день неуплаты.
Если нарушить налоговое законодательство, наказать могут в том числе и реальным тюремным сроком. Уголовная ответственность предусмотрена статьей 198 УК РФ. Чтобы ее могли использовать, физлицу нужно три года скрывать нелегальный доход, при этом сумма неуплаченного ежемесячного налога должна превышать 75 тыс. рублей. Нарушителю грозит тюремный срок до года, штраф до 300 тыс. рублей или принудительные работы.
