Самовольная постройка — объект недвижимости, который возвели на участке, не предназначенном для этого или не предоставленном под строительство, или который возвели без необходимых разрешений или с нарушением строительных норм. Что делать с самовольной постройкой, как ее узаконить, читайте в материале команды pro.finansy.
Какая постройка считается самовольной
Признаки того, что постройка является самовольной:
- Владелец недвижимости не имеет права на земельный участок, где располагается здание;
- Строительство проходило без разрешения;
- Тип участка не подходит под строительство;
- Недвижимость возвели в зоне, которая для этого не предназначена (территориальное зонирование зафиксировано в Градостроительном кодексе РФ, в статьях 35-40);
- Объект недвижимости незаконно реконструировали, и после этого появилась новая постройка.
Это только часть нарушений законодательства, из-за которых объект могут признать самостроем.
Из-за нарушений владелец здания не может оформить его в собственность. Гарантии права частной собственности распространяются только на имущество, принадлежащее человеку на законных основаниях.
Важно: самовольными считаются только те постройки, на момент строительства которых уже существовали ограничения, нарушенные впоследствии застройщиком, а на момент окончания работ те же ограничения все еще действовали. Если же собственник участка не мог знать об ограничениях, то здание не считается самостроем.
Что делают с самовольными постройками
Самовольное строительство — это правонарушение. Классическая санкция — снос. Но владельца могут попросить привести здание в состояние, соответствующее российскому законодательству, чтобы впоследствии легализовать его. Результат узаконивания — получение права собственности.
Дела о сносе или перестройке самостроя рассматривают в суде в течение месяца. На снос затем выделяют до 12 месяцев, на переделку — до трех лет.
Сегодня в России прежде всего стараются привести объект недвижимости к нормам законодательства и узаконить его. Но если он угрожает жизни или здоровью людей, его снесут, даже если он находится на частной территории.
Местные власти не могут взять и снести строение, если:
- в ЕГРН зарегистрировано право собственности на здание;
- ранее суд уже решил, что постройку сносить не нужно;
- это жилой, многоквартирный или садовый дом.
Если через суд местному самоуправлению удалось доказать, что на участке стоит самострой, и добиться предписания о сносе, а собственник все требования суда проигнорировал, то участок у владельца могут отнять. Также землю могут изъять, если ее используют не по назначению, существует угроза для окружающей среды.
Что сделать, чтобы постройку не признали самовольной
1. Разрешение на строительство нужно получить до начала работ. Если добросовестный застройщик начал работы без разрешения, он должен доказать, что пытался получить документы и ознакомился со всеми требованиями до начала строительства;
2. До начала работ нужно узнать, можно ли строить на вашем участке, что можно на нем строить. Например, дом с тремя этажами и меньше можно построить на участке для индивидуального жилого строительства (ИЖС), а вот пятиэтажный дом — нельзя;
3. Не покупать недвижимость, чью законность нельзя подтвердить. Если человек купил здание и не знал, что оно является самостроем, его все равно придется или легализовать, или снести.
Как узаконить самострой
Если вы решите узаконить объект, придется заплатить штраф. Для физлиц в 2022 году он составляет до 5 тыс. рублей, для юрлиц — до 1 млн рублей.
Есть три варианта легализации самостроя:
- Получить разрешение на строительство;
- Установить право собственности в суде;
- Получить решение градостроительно-земельной комиссии о том, что здание можно сохранить, а затем через суд добиться права собственности.
Обязательное условие для легализации недвижимости: нужно, чтобы земельный участок, где она находится, принадлежал застройщику на законных основаниях. Владелец недвижимости может пользоваться землей, если выкупил ее или взял в аренду. У участка должен быть вид разрешенного использования, не исключающий строительство.
