Жилье в России можно купить по договору долевого участия, то есть по ДДУ. Но не всегда застройщики укладываются в сроки и вовремя сдают квартиры дольщикам. Как рассчитать неустойку по ДДУ и как взыскать ее с застройщика, разобралась команда pro.finansy.
Что такое договор долевого участия (ДДУ)
Договор долевого участия — документ, согласно которому покупатель недвижимости передает деньги застройщику. Девелопер же обязуется построить жилье в будущем. По этому договору человек, вложивший деньги в строительство, становится дольщиком, то есть владельцем доли будущего объекта недвижимости.
ДДУ — более выгодный способ вложиться в «бетон», чем договор купли-продажи. ДДУ заключают до завершения строительства жилья, поэтому стоимость недвижимости по договору ниже. Ранее такие сделки сопровождал высокий риск: до 2019 года покупатели недвижимости по ДДУ были слабо защищены в ситуациях, когда девелоперы не доводили строительство до конца. Но сегодня, после внесения поправок в закон 214-ФЗ, весь процесс строительства с участием инвесторов-дольщиков стал надежнее.
Сейчас покупатель заключает с девелопером договор, переводит деньги на эскроу-счет, и средства остаются на нем до тех пор, пока строительство не закончится, а дом не введут в эксплуатацию. Когда инвестор оформит право собственности на жилье, деньги с эскроу-счета направят застройщику. До тех пор он проводит все работы за свой счет или на кредитные средства. Если же покупатель так и не получит ключи от квартиры, ему вернут деньги с эскроу-счета.
Когда начинают начислять неустойку по ДДУ
Неустойка — это компенсация, которую дольщик может запросить у застройщика, если тот не сдал объект строительства в сроки, указанные в ДДУ.
С 29 марта по 31 декабря 2022 года в России действует мораторий на взыскание неустойки. Касается он договоров долевого участия в строительстве. В указанный период деньги за просрочку сдачи жилья не начисляют. Также с конца марта по конец декабря уже начисленную сумму за просрочку нельзя взыскать в суде. Но с 1 января 2023 года дольщики снова смогут защищать свои права в суде. Временные ограничения связаны со сложной экономической ситуацией в стране.
Чтобы понять, за какой срок начислят неустойку, нужно посмотреть в договор. В нем должна быть указана дата передачи квартиры покупателю. Если девелопер не смог передать жилье дольщику до этой даты и не предупредил о задержке за 60 дней до этого срока, покупатели могут требовать неустойку.
Однако если застройщик понимает, что не успевает, и предупреждает о проблемах заранее, он может предложить продлить срок сдачи и подписать дополнительное соглашение. Девелопер получит больше времени, но дольщик потеряет право на компенсацию, пока не наступит новый срок. Это соглашение можно не подписывать, поскольку это право покупателя, а не обязанность.
Представим, что квартиру должны передать покупателю 5 января 2023 года. Но этого не происходит, и в итоге дольщик получает жилье 20 февраля 2023-го. Итого 46 дней неустойки — с 6 января по 20 февраля включительно.
Как вычислить неустойку по ДДУ и взыскать ее
Формула простая:
Цена квартиры по ДДУ × Количество дней просрочки × 1/150 × Ключевая ставка Центробанка, действовавшая в последний день срока сдачи
Множитель 1/150 действует для физических лиц. А для юрлиц он составит 1/300.
Высчитаем размер неустойки на примере. Представим, что квартира по ДДУ стоила 5 млн рублей. Сдать ее должны были 1 ноября 2022 года, но передали дольщику-физлицу только 30 ноября 2022-го. Просрочка составляет 29 дней. Ставка ЦБ 30 ноября — 7,5%.
5 000 000 × 29 × 1/150 × 7,5% = 72 500
Для взыскания неустойки нужно обращаться в суд. Дополнительно вы можете запросить:
1. Денежную компенсацию морального вреда (составит около 5-10 тыс. рублей);
2. Штраф в 50% от суммы неустойки и морального вреда. Для этого необходимо отправить через «Почту России» застройщику письменную претензию до обращения за неустойкой в суд. Скорее всего, девелопер откажется добровольно перечислить всю сумму неустойки без суда или не ответит на претензию. Через 30 дней после того, как девелопер получит эту письменную претензию, нужно пойти в суд. Уже там вы можете и компенсацию запросить, и штраф;
3. Компенсацию расходов на услуги юристов.
Чтобы гарантировано получить все возможные компенсации, обратитесь к юристу. Он поможет избежать подводных камней и сэкономить на покупке недвижимости за счет взысканий с девелопера.
