Московская недвижимость поднялась в цене за последние два года. В перспективе ее стоимость и дальше будет увеличиваться. Из этого следует, что в недвижимость можно выгодно инвестировать. Это будет альтернатива привычным инвестициям. По данным индикатора рынка недвижимости, средняя цена за квадратный метр в 2021 году составляла 215 тысяч, а в 2023 году уже 250 тысяч рублей. В статье мы рассмотрим, как инвестировать в московскую недвижимость.
Что нужно знать, чтобы инвестировать в недвижимость
Для этого разберемся с фьючерсом на индекс московской недвижимости.
В январе 2022 года Московская биржа запустила торги фьючерсным контрактом на Индекс московской недвижимости ДомКлик — это центр недвижимости от Сбербанка. Индекс рассчитывается как средняя стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Москве, на основании договоров по ипотеке. Эти договоры предоставляет ДомКлик.
Давайте посмотрим на динамику самого индекса. МосБиржа рассчитала данные с 2016 г:
Пик стоимости жилья пришелся на май 2022 года, где был зафиксирован максимум — 288 820 рублей за квадратный метр. С мая 2022 по настоящее время видим нисходящее движение.
Какая недвижимость учитывается при расчёте
Недвижимость должна быть:
- в многоквартирном доме, не более 26 этажей;
- площадью от 20 до 200 квадратных метров;
- территориально в административных округах Москвы;
- стоимостью не более 30 млн рублей.
Помимо этих условий, на формулу расчета средней стоимости квадратного метра влияет вес сегмента. К нему относят:
- численность населения административного округа;
- категорию дома;
- расстояние от квартиры до ближайшей станции метро.
Расчёт индекса проводится один раз в неделю.
Как купить фьючерсный контракт
Для понимания нужно знать термин экспирация. Считается, что это момент, когда между участниками сделки проводятся окончательные расчеты.
Существует торговый код фьючерса HOME с датой экспирации каждые три месяца. Он расчётный, то есть после даты экспирации биржа проведёт расчёт и начислит или спишет финансовый результат.
Один фьючерс равен 0,1 квадратных метра недвижимости. Значит покупка 10 фьючерсных контрактов будет равна покупке 1 квадратных метров.
Сейчас стоимость ближайшего фьючерсного контракта HOME-6.23 около 25 500 пунктов. Стоимость считается в пунктах.
При этом не нужно иметь такую сумму на счету, достаточно иметь сумму гарантийного обеспечения с небольшим запасом. Гарантийное обеспечение примерно равно 6%. Но точную сумму вы можете узнать в параметре инструмента на сайте МосБиржи или в приложении брокера. Для контракта HOME-6.23 гарантийное обеспечение около 1980 рублей:
Покупка фьючерса может подойти для нескольких стратегий:
- Накопление суммы на первоначальный взнос по ипотеке
- Спекулятивная стратегия. Но важно учитывать, что ликвидность фьючерса не высокая. В моменте может быть высокий спред. Спред — это разница между ценой покупки и продажи.
Важно помнить, что это узкий индекс, направленный только на определённую недвижимость Москвы. Эти данные могут отличаться от других регионов и страны в целом.
Сделки с фьючерсными контрактами можно провести только после тестирования у брокера. А если вы ещё не выбрали брокера, то в этом поможет тест от pro.finansy.
