Недвижимость — ещё одна возможность для инвестора диверсифицировать свой портфель. Покупать коммерческую недвижимость для инвестиций — дорого. Поэтому разбираем с командой pro.finansy, как добавить в свой портфель недвижимость с небольшими вложениями.
Что из себя представляют инвестиционные фонды недвижимости?
Real estate investment trusts — инвестиционные фонды недвижимости. Для понимания их работы, разберём три типа REITs:
- Долевые REIT (equity) — строят или приобретают недвижимость и затем сдают ее в аренду или продают. С этого и получают свой доход.
- Ипотечные REIT (mortgage) — инвестируют в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, которые связаны с коммерческими и жилыми объектами.
- Смешанные REIT (hybrid) — используют для получения дохода первый и второй тип вместе.
Акции таких компаний можно свободно приобрести на бирже. Через них инвесторы получают доступ к недвижимости США, Китая или всего мира.
Критерии для компании, характеризующие её как REIT:
- Инвестирование минимально 75% всех активов в недвижимость;
- Получение минимально 75% дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, от реализации объектов;
- Выплата не меньше 90% налогооблагаемого дохода дивидендами;
- Уплата налогов как корпорация;
- Управление советом директоров или попечителями;
- Наличие минимум ста акционеров;
- Более 50% акций не должны владеть 5 или меньше лиц.
Фонды инвестируют в разные объекты недвижимости. И делятся по соответствующим типам:
- Office — недвижимость под офисы;
- Retail — коммерция: торговые площадки, магазины и т.п.;
- Lodging — отели и гостиницы;
- Health care — здания области здравоохранения: больницы, исследовательские лаборатории;
- Residential — здания под аренду или постоянное проживание;
- Industrial — здания промышленности, склады;
- Infrastructure — инфраструктура: вышки мобильных операторов, энергостанции и т.п.;
- Timberland — лесные насаждения (заготовление и реализация леса);
- Self-storage — склады для физических и юридических лиц;
- Data center — здания под серверы;
- Specialty — театральные площадки, аквапарки, объекты наружной рекламы и т.п.;
- Diversified — разные вариации недвижимости.
Какие есть преимущества и риски инвестирования в REITs
В чем привлекательность фондов недвижимости? Рассмотрим некоторые ниже.
- Доступность. Чтобы приобрести квартиру или другую недвижимость вам нужны значительные суммы средств. Даже если это будет покупка в ипотеку, суммы первоначального взноса измеряются сотнями тысяч рублей. Покупка REIT возможна по цене от 20$.
- Ликвидность. Допустим, вы владеете квартирой стоимостью 5 млн рублей и сдаёте её жильцам. Если вам срочно понадобились деньги на другую крупную покупку, то вам придётся совершить множество действий и потратить кучу времени и нервов, чтобы осуществить желаемое. Продать акции на бирже гораздо быстрее и спокойнее.
- Инфляция. Недвижимость может выступать защитой от инфляции. Плата за аренду растёт с общим ростом цен. А значит растут и доходы инвесторов REIT.
- Диверсификация. Фонд может инвестировать в недвижимость на всех континентах и сдавать объекты разнообразным типам бизнеса. Это позволяет REITs диверсифицировать портфель по странам и отраслям.
Есть и риски, присущие данному типу актива.
- Фондовый риск. Акции REIT также подвержены риску получить по ним убытки, особенно, когда рынок штормит. Это такие же ценные бумаги, как и акции любых других компаний.
- Кредитный риск. REIT платят акционерам 90% своего дохода, облагаемого налогом. Это не оставляет большого финансирования для расширения бизнеса. Они обычно используют долг для решения этой проблемы. Новые займы могут финансировать приобретение недвижимости, что увеличивает прибыль, денежный поток и дивиденды.
- Устаревшие или чрезмерно сложные бизнес-модели. REIT могут столкнуться с проблемами, если они слишком сконцентрированы на неправильных типах арендаторов или недвижимости. В качестве примера можно привести специализацию в крытых торговых центрах, где посещаемость снижается в течение многих лет.
- Налог на дивиденды. Даже при наличии подписанной формы W-8ben, налог на дивиденды составит 30%. Это съедает почти треть прибыли. При этом сами дивиденды у REITs выше выплат компаний из других секторов экономики. Средняя дивидендная доходность S&P500 за 10 лет около 2%, тогда как индекса FTSE Nareit All REIT около 4%. При этом, конечно, встречаются отдельные REIT с гораздо более высокой дивидендной доходностью.
Посмотрим динамику популярных фондов на индекс S&P500 и фонда на REITs США VNQ. На графике видим, что REITs также чувствительны к общим потрясениям на рынке. Динамика доходности неоднозначная. До 2020 года VNQ обгонял SPY, а вот после стал отставать. Увеличивающийся разрыв в доходности VNQот SPY, вероятно, как раз связан с высокими ставками в США. Так что, не стоит забывать про риски, инвестируя в REITs.
Как выбирать REIT
Большинство принципов анализа акций компаний применимы для анализа акций фондов недвижимости. Стоит обращать внимание на коэффициент задолженности и соотношение долга к собственному капиталу. Но есть и особенности. Обычная компания может амортизировать часть своих активов (в том числе недвижимость). То есть вычитать их из своей прибыли. Для REIT такая «амортизация активов» существенно занижает доходы REIT и искажает реальную картину. Для анализа дохода фонда недвижимости стоит применять показатель FFO, funds from operations — денежный поток от операций. Его часто можно найти в отчётности фонда или посчитать самостоятельно по формуле:
FFO = чистый доход + амортизация − прибыль от продаж недвижимости (или + убыток от продаж, если был убыток)
Также используют показатель AFFO:FFO, с корректировками, внесёнными с учётом периодических капитальных затрат, используемых для поддержания качества базовых активов REIT. При расчёте учитывается корректировка арендной платы, затрат на лизинг и других существенных факторов в соответствии с GAAP.
Также стоит использовать мультипликаторы для REIT:
- P/FFO — применяют при сравнении фондов друг с другом (аналогично мультипликатору P/E по акциям других компаний). Как и в акциях обычных компаний стоит сравнивать мультипликатор только для фондов одной отрасли. Чем показатель ниже, тем привлекательнее покупка такого REIT при прочих равных.
- FFO/S — денежный поток от операций на одну акцию. Вместе с ростом мультипликатора растут дивиденды и наоборот. Исходя из формулы, уменьшаться FFO/S может, если снижается FFO или увеличивается кол-во акций. Эффективнее рассматривать % прироста показателя год к году.
Какие фонды на REITs можно рассмотреть в портфель
Инвестировать можно не только в отдельные REITs, но и в фонды на них. В сравнительной таблице рассмотрим несколько крупных фондов на REITs.
| Название фонда | Real Estate Select Sector SPDR | Vanguard Real Estate ETF | iShares US Real Estate ETF |
| Управляющая компания | SPDR | Vanguard | iShares (BlackRock) |
| Тикер | XLRE | VNQ | IYR |
| Размер фонда | $4.49B | $32.41B | $3.15B |
| Количество компаний в фонде | 32 | 167 | 80 |
| ТОП-3 компании в составе | Prologis Inc 12,84% | Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares 12.21% | Prologis, Inc. 9.51% |
| Среднегодовая доходность фонда за 5 лет | 7.23% | 5.53% | 5.15% |
| Текущая дивидендная доходность | 3,62% | 4,11% | 2,91% |
| Комиссия за управление | 0,10% | 0,12% | 0.39% |
| Цена акции на 18.04.2023 | $37.25 | $82.42 | $84.47 |
Что с REITs в России?
Российский вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики передают средства фонду в доверительное управление и получают паи. Фонд управляет полученными средствами. Инвестирует их в коммерческую и жилую недвижимость, которую может продавать по более высоким ценам или сдавать в аренду.
Российские ЗПИФы недвижимости создаются для долгосрочного инвестирования. Их срок действия связан со сроками реализации проектов. Это может быть 3-15 лет. Срок существования фонда, инвестирующего в строительство, будет больше, чем у фонда арендной недвижимости. Как правило, продать паи этих фондов в любой момент времени инвесторы не могут. Пай можно погасить при закрытии фонда.
Средства ЗПИФн должны быть инвестированы в недвижимость большей частью. Оставшиеся средства фонд может вложить в облигации или депозиты. При выборе ЗПИФн нужно изучить управляющую компанию, ее репутацию, куда и на каких условиях будут инвестировать.
Вне зависимости от выбранного варианта инвестиционного инструмента, стоит проводить детальный анализ компаний и фондов, учитывать фазу экономического цикла и оценивать целесообразность инвестиций в тот или иной инструмент, максимально диверсифицировать инвестиционный портфель как по виду активов, так и по отраслям и валютам.
Инвестировать в REITs или ETF американских или других зарубежных компаний лучше всего через зарубежного брокера. Вам не нужен будет статус квалифицированного инвестора, и вы снизите инфраструктурные риски, возникающие при инвестировании в иностранные активы через российского брокера. В выборе брокера вам поможет раздел на сайте profinansy.ru.
*Информация в статье представлена исключительно для ознакомления и самостоятельного анализа инвестором. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Не является рекламой ценных бумаг определённых компаний.
