Ипотека — доступный способ для большинства купить своё жильё. Иногда она становится дешевле, в другое время дорожает. Разбираемся с pro.finansy, что происходит с ипотекой сейчас — и чего ждать в ближайшем будущем.
Что случилось с рынком первичной недвижимости в 2022 году
В 2021 году строительная отрасль чувствовала себя хорошо из-за льготной ипотеки. Из-за низкой процентной ставки ипотека была дешёвой и доступной для многих людей. Но в 2022 году ЦБ резко повысил процентную ставку, что привело к повышению ставок по ипотекам.
Ипотека подорожала, и люди стали меньше покупать новые квартиры. Упал спрос, и это заставило застройщиков придумывать новые способы привлечения клиентов. Одним из таких привлекательных вариантов стала ипотека с нулевой или околонулевой ставкой. Кто любит считать, тот быстро понял, в чем смысл такой «бесплатной» ипотеки.
Клиент берёт ипотеку и не платит банку проценты. Но у банка с застройщиком есть официальная договорённость, по которой банк получает от застройщика комиссию. Комиссия равна процентному доходу по ипотеке и заложена в стоимость квартиры. Фактически клиент не платит проценты, но сама квартира стоит для него дороже на размер этих процентов. Центральному банку такая легальная схема не понравилась.
Ипотечный кризис: будет или нет
У строительной отрасли есть особенность: новая недвижимость строится за счёт банковских кредитов. Если квартиры резко начнут дешеветь, то застройщики не смогут расплачиваться по своим обязательствам. Массовая закредитованность людей также ухудшает ситуацию.
Растёт риск неплатёжеспособности населения по ипотекам. Из-за низкого спроса цены на недвижимость могут упасть, что вызовет кризис ликвидности — невозможность продать свои активы за рыночную стоимость или неспособность выполнять свои обязательства. Не будет денег платить по своим долгам ни у людей, ни у застройщиков.
Чтобы избежать такой ситуации, Центральный банк с мая 2023 года ввёл новые меры регулирования ипотечного рынка.
Как ЦБ регулирует ипотечный рынок
Центральный банк повысил надбавки к коэффициентам риска по договорам на покупку квартир по долевому строительству. Звучит страшно, давайте разбираться — что это значит.
Чтобы выдать ипотечный кредит, банк обязан часть суммы отложить в резерв на случай неплатёжеспособности по этому кредиту. Теперь банку придётся откладывать в резерв больше денег, чтобы выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом. Если ставка по ипотеке будет ниже рыночной, то банкам придётся отправлять в резерв сумму в размере половины выданного кредита.
Для банков новые условия станут невыгодными, и они станут реже оформлять новые ипотеки. Таким образом Центральный банк борется с ненадёжными кредитами и вынуждает банки действовать более осмотрительно при выдаче ипотек. Новые меры направлены не на то, чтобы убить строительную отрасль. А на то, чтобы не раздуть ипотечный пузырь. Во время пузыря многие заёмщики не могут выплачивать ипотеки.
Что будет с ценами на недвижимость
Если у Центрального банка получится снизить спрос на беспроцентную ипотеку, то стоимость недвижимости может снизиться. Так получится потому, что перестанет работать старая схема: чем ниже ставка, тем выше наценка, а это именно фактическая стоимость квартиры.
В наценку входят комиссии банков, которые платит застройщик. Если ставки по ипотекам будут приближены к рыночной, то размер комиссии банков уменьшится, а значит уменьшится стоимость новых квартир.
В интересах Центрального банка стоит задача уберечь банки, застройщиков и покупателей от банкротства. Но при этом сохранить объем строительства и сделать квартиры более доступными в цене.
Как выгодно взять ипотеку?
- Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж по ипотеке. Важно учесть все обязательные расходы (продукты, налоги, коммуналка, кредиты и так далее). Если ежемесячная зарплата 70 000 ₽, а на обязательные расходы уходит – 30 000 ₽, тогда комфортный платёж по ипотеке не должен превышать половины от чистого дохода (70 000–30 000)/2 = 20 000 ₽.
- Рассчитайте сумму, которую сможет выдать банк. Чтобы узнать сумму кредита, нужно знать ставку, срок ипотеки и ежемесячный платёж. Можно зайти на сайты крупных банков и посмотреть под какой процент банки сейчас дают ипотеки. Важно помнить, что чем больше срок кредита, тем большую сумму одобрят банки.
- Выбираем комфортную по стоимости недвижимость и формируем первоначальный взнос. На данный момент первоначальный взнос во многих банках от 15% от стоимости квартиры. Если стоимость квартиры 5 000 000 ₽, а первоначальный взнос — 15%, то необходимо найти 750 000 ₽.
- Если не хватает денег на первоначальный взнос. В таком случае нужно либо искать квартиры дешевле, либо накопить деньги на первоначальный взнос. Можно взять ипотеку без первоначального взноса, но условия по кредиту будут хуже. Например, выше процентная ставка.
- Изучите льготные программы для населения. Например, семьи с детьми могут использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал. Или сельская ипотека с низкой ставкой для тех, кто живёт вне города.
- Используйте досрочное погашение по ипотеке. Процедура досрочного погашения ипотеки подразумевает либо сокращение суммы, либо уменьшение срока. Основная переплата процентов идёт вначале срока, поэтому важно в первую очередь сокращать срок. В ипотечном калькуляторе от pro.finansy можно рассчитать выгоду от досрочного погашения ипотеки.
