Российские инвесторы расширяют зоны своих инвестиций — это помогает распределить активы в портфеле так, чтобы сделать его более стабильным. Сейчас у инвесторов растёт интерес к коммерческой недвижимости. Разбираемся с pro.finansy в том, как можно добавить недвижимость в свой портфель.
Что такое коммерческая недвижимость
По сути, к коммерческой недвижимости относят любое помещение или здание, в котором не живут люди. А здание используется для бизнеса.
Коммерческая или нежилая недвижимость — это бизнес-центры, заводы, отели и помещения под ритейл. Суть ритейла состоит в том, что магазины (супермаркеты, интернет-магазины) заказывают товары оптом, а затем продают их с наценкой. К таким помещениям относят «Перекрёстки», «Магниты» и так далее.
Интерес у инвесторов появился из-за высокой доходности. Для сравнения:
- Жилая недвижимость: 3–10%.
- Коммерческая: 10–15%.
Такая разница объясняется тем, что покупка квартиры для сдачи в аренду окупается в среднем порядка 15–17 лет — это долго. Инвестиции в объекты коммерческой недвижимости имеют более привлекательные инвестиционные перспективы. В случае стрит-ритейла есть привязка к товарообороту. При увеличении продаж увеличивается и прибыль арендодателя. Кроме того, площади коммерческой недвижимости сдаются по более высокой цене.
Как развивается рынок коммерческой недвижимости
100 000 000 квадратных метров — в такую цифру оценивается площадь арендопригодной коммерческой недвижимости в России. По данным РБК и NF Group, в прошлом году в коммерческую недвижимость в России было влито 487,2 миллиарда рублей. Это не только на 21% выше 2021 года, но и рекордная цифра за всё время сбора статистики.
Ритейл и офисы — самые доступные для частного инвестора сегменты коммерческой недвижимости. За последние 10 лет сектор офисных помещений остаётся стабильным.
В ритейле, из-за санкций и связанного с ними ухода, у арендаторов есть проблемы. Но это касается в основном крупных торговых центров. Если рассматривать стрит-ритейл — торговые и офисные помещения, которые располагаются на первых этажах домов, то данный сектор практически не пострадал. Доходность по нему по-прежнему составляет около 11–12%.
Плюсы коммерческой недвижимости
- Договоры заключаются на длительные сроки;
- Рынок недвижимости менее изменчив, чем рынок ценных бумаг;
- Надёжные арендаторы;
- Обязательная индексация аренды по договору. Это позволяет компенсировать рост инфляции.
Минусы коммерческой недвижимости
- Объекты нежилой недвижимости дороже по стоимости;
- Высокие риски ошибиться с выбором объекта;
- Чтобы управлять объектом, необходимо разбираться в конъюнктуре рынка;
- Долгий поиск подходящего арендатора.
Как инвестировать в коммерческую недвижимость
Мы подготовили 4 способа, которые можно рассмотреть для вложений в коммерческую недвижимость.
1. Купля-продажа
Стратегия предполагает поиск ликвидного объекта, который нужно немного отремонтировать. Обычно такие объекты продаются со скидкой/дисконтом. Инвесторы зарабатывают на такой схеме:
Приобретают данные объекты —> Делают ремонт —> Продают по более высокой цене
При покупке коммерческого помещения на этапе стройки можно заработать на разнице в цене, после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Такую недвижимость можно найти с помощью популярных сервисов (Домклик, Циан), цены в Москве и Санкт-Петербурге стартуют от 7 млн рублей.
Например, инвестор приобрел квартиру за 5 млн рублей. Вложил в ремонт миллион, что достаточно дорого для ремонта. Квартира с хорошим ремонтом стоит уже дороже. В итоге инвестор продал квартиру за 7 млн. 1 млн — это чистая прибыль.
2. Сдача в аренду
Коммерческую недвижимость также сдают в аренду для получения дохода от ренты. Срок аренды, как правило, составляет от 2 лет.
Лучшим вариантом для новичков — приобретение маленьких помещений до 100 кв. м2 на первых этажах жилых домов. Лучше сдавать коммерческие помещения в аренду сетевым арендаторам. Если один съедет, его можно легко заменить другим.
Основные критерии при подпоре помещения для последующей сдачи в аренду — это локация и трафик. Средний показатель доходности от сдачи коммерческого помещения в спальном районе Москвы достигает 10–12%.
3. Готовый арендный бизнес
В данном случае инвестор приобретает недвижимость, которая уже ранее сдана в аренду. Для получения стабильного дохода необходима покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками.
Данный вид инвестиций в коммерческую недвижимость требует достаточно больших вложений. В спальных районах Москвы цена начинается от 30 млн рублей.
4. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости
Управляющая компания собирает средства инвесторов, покупает объект или несколько объектов недвижимости и сдаёт их в аренду. Прибыль с аренды инвестор получает каждый месяц или квартал. Основным плюсом для инвесторов является возможность получения пассивного дохода (10–20% годовых) и низкий порог входа.
Существуют биржевые и небиржевые ЗПИФы. На Московской бирже в настоящий момент торгуются фонды:
- От управляющей компании Сбербанка — Современный арендный бизнес, Современный арендный бизнес 7, Коммерческая недвижимость;
- От управляющей компании ВТБ — рентный доход;
- От управляющей компании Альфа-Капитал — Арендный поток, Фастфуд;
- От управляющей компании Парус — ОЗН, ОБЛ, НОРД.
Стоимость пая начинается от 1 000 рублей, при этом доходность составляет в среднем 10% годовых.
*Информация в статье представлена исключительно для ознакомления и самостоятельного анализа инвестором. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Не является рекламой ценных бумаг определённых компаний.