Ключевые моменты
Фундаментальные показатели Манхэттенских офисных помещений укрепляются: руководство заявило, что объем аренды составил почти 12 миллионов квадратных футов в первом квартале (самый высокий уровень первого квартала с 2014 года), Vornado арендовал 426 000 квадратных футов (311 000 в Нью-Йорке) со средней начальной ставкой арендной платы в размере $103 за квадратный фут и более чем 1 миллионом квадратных футов под переговорами.
Чистый доход от сопоставимых операций в первом квартале упал до уровня $0,52 на акцию (с $0,63), но Vornado ожидает, что полный годовой показатель FFO за 2026 год будет немного выше, чем в 2025 году, при этом результаты будут расти каждый квартал и ожидается значительное увеличение доходов в 2027 году по мере реализации проекта PENN 1/2 и вклада Park Avenue Plaza.
Стратегические и капитальные меры включают решение о совместной разработке проекта 350 Park Avenue с Citadel (у Vornado есть до середины июля для принятия решения о присоединении или продаже Citadelу 850 000 квадратных футов), приобретение 49% доли в Park Avenue Plaza по цене $950 за квадратный фут, завершение покупки акций на сумму $180 млн с дополнительным разрешением на покупку еще на $300 млн и ликвидностью в размере $2,6 млрд.
Интересуетесь акциями Alexander's, Inc.? Вот пять акций, которые нам нравятся больше.
Руководители Vornado Realty Trust выразили оптимизм на своем ежеквартальном звонке по доходам за первый квартал 2026 года, указав на то, что они описывают как укрепление рынка арендодателей в Нью-Йорке и ускоряющуюся аренду по ключевым портфелям. Председатель совета директоров и генеральный директор Стивен Рот сказал, что бизнес Vornado продолжает оставаться отличным, а становится все лучше и лучше, тогда как президент и главный финансовый директор Майкл Франко заявили, что компания считает рынок арендодателей, который она давно ожидала, очень реальным.
Результаты первого квартала и перспективы на 2026 год
Франко сообщил о сопоставимом показателе FFO за первый квартал в размере $0,52 на акцию, что ниже, чем $0,63 на акцию в предыдущем году. Он объяснил снижение главным образом отменой ранее начисленных расходов на аренду земли PENN 1 в первом квартале предыдущего года и увеличением процентных расходов, частично компенсированных выполнением договора аренды NYU на 770 и сильным ростом дохода от PENN 1 и PENN 2.
Roblox Stock падает до нового минимума из-за изменений в вопросах безопасности.
Взглянув вперед, Франко заявил, что Vornado ожидает, что полный годовой показатель FFO за 2026 год будет немного выше, чем в 2025 году, с постепенным улучшением результатов каждого квартала по мере того, как доходы по учету аренды по GAAP начинают поступать, процентные расходы снижаются после погашения облигаций, выпущенных в июне 2026 года, и сезонности подписаний контрактов. Он повторил ожидания значительного роста доходов в 2027 году по мере завершения аренды PENN 1 и PENN 2 и начала получения выгоды от приобретения Park Avenue Plaza.
Когда его спросили, связано ли улучшение по сравнению с 2025 годом с закрытием сделки по приобретению Park Avenue Plaza во втором квартале или с продолжающимся первым кварталом, Франко ответил, что это было связано именно с последним.
Нью-Йоркские тенденции аренды офисов и портфель
Менеджмент подчеркнул резкое улучшение фундаментальных показателей офисных помещений в Манхэттене. Франко отметил, что объем аренды в Манхэттене достиг почти 12 миллионов квадратных футов, самый высокий уровень первого квартала с 2014 года, и описал значительный дисбаланс между предложением и спросом в сегменте класса А, где конкурирует Vornado. Он сказал, что доступность сократилась в престижных субрынках и в обозримом будущем нет новых поставок, что способствует конкуренции арендаторов за пространство и агрессивному росту ставок аренды.
Vornado сообщил об аренде 426 000 квадратных футов офисной площади в первом квартале, включая 311 000 квадратных футов в Нью-Йорке. Франко сказал, что средняя начальная ставка арендной платы в Манхэттене составляет $103 за квадратный фут, с приростом по методологии GAAP на +11,7% и приростом наличными средствами на +9,7% и средним сроком аренды девять лет.
Вице-президент по вопросам аренды офисов и сопредседатель отдела недвижимости Гленн Дж. Вайсс сказал, что портфель Vornado включает более 1 миллиона квадратных футов договоров аренды, находящихся на переговорах, причем примерно 50% составляют новые расширения и 50% - возобновление аренды. Вайсс добавил, что из-за нехватки качественного пространства арендаторы обращаются к компании раньше на стадии продления аренды, что является важным индикатором растущего рынка арендодателей.
Франко также обсудил заключенные, но еще не реализованные договоры аренды, сказав, что цифра около $200 млн, упомянутая ранее, вероятно, немного увеличилась сегодня. Он сказал, что с точки зрения темпов развития, вероятно, около 10-12% приходится на каждый следующий квартал в течение следующих нескольких лет, и повторно подтвердил предыдущий прогнозируемый сценарий моделирования: предполагается, что $0,40 на акцию перейдут на чистую прибыль, отметив, что выгода началась уже в первом квартале.
На вопрос о составе группы заключенных, но еще не реализованных договоров аренды, Франко сказал, что практически весь пул состоит из офисных площадей, и предположил, что две трети приходятся на PENN.
Решение по совместному предприятию 350 Park Avenue и Citadel
Рот уделил значительную часть своих подготовительных замечаний обсуждению политической напряженности вокруг мэра Нью-Йорка Мамдани и основателя Citadel Кеннета Гриффина, представив ситуацию вокруг планируемого проекта реконструкции 350 Park Avenue. Рот сказал, что Vornado владеет существующим зданием, предназначенным для сноса, и проект получил редкое единогласное одобрение ULURP. Он сказал, что демонтаж начался буквально несколько дней назад.
Рот также обсудил решение Vornado относительно участия Citadel. Как мы обсуждали в прошлом квартале, Кен воспользовался своим правом войти в совместное предприятие по развитию, сказал Рот, добавив, что у Vornado есть до середины июля, чтобы решить, участвовать ли в проекте или продать его Griffinу. Рот сказал, что он ожидает, что компания воспользуется предоставленным временем, хотя пока это не юридически обязательное обязательство.
В ответ на вопрос аналитика Рот и Франко сказали, что участие зависит от обязательств Citadel по аренде. Рот сказал: «Вся эта сделка основана на том факте, что Citadel будет основным арендатором, занимающим не менее 850 000 квадратных футов, хотя мы ожидаем большего». Рот также изложил предполагаемый план владения: Гриффин как партнер с долей 60%, Vornado – 36%, семья Рудин – 4%.
Франко и вице-президент по финансам и главный административный офицер Томас Санелли предоставили дополнительную информацию о краткосрочных влияниях на прибыль от 350 Park. Франко сказал, что основной договор аренды был изменен в рамках шагов, необходимых для начала сноса, включая погашение существующего ипотечного кредита CMBS, и что изменения негативно повлияли на доходы за 2026 год. Санелли сказал, что в ближайшие несколько месяцев никакого влияния на прибыль от 350 Park не будет, пока Vornado не примет решение о вступлении в совместное предприятие; если оно решит вступить, компания начнет капитализацию процентов и затрат. Санелли сказал, что сначала капитализируется немного меньшая сумма, а затем постепенно приблизится к тому уровню, который мы получали ранее.
Франко также уточнил, что новая аренда начинается только с нескольких дней в марте и в основном отразится во втором квартале. Он сказал, что срок действия новой аренды истекает в начале 2027 года, и ожидается, что аренда не продлится дольше этого срока, поскольку до этого времени будет принято окончательное решение.
Действия портфеля: приобретения, выкуп акций, рынки капитала и другие городские тенденции
Рот выделил несколько инициатив портфеля, включая приобретение 49% доли в Park Avenue Plaza, 1,2-миллионного офисного здания класса А. Он сказал, что здание занимает 99% площади, имеет средний срок аренды 11 лет и текущие ставки аренды на 40–50% ниже рыночных. Рот сказал, что Vornado покупает по цене $950 за квадратный фут, что он описывает как скидку в размере 65–70% от стоимости замены, и отметил, что сделка включает фиксированную ставку, суб-3% кредит до 2031 года.
Франко сказал, что доходность инвестиций составляет примерно 8% на основе наличных средств и значительно превышает двойную цифру на основе GAAP, и подчеркнул, что семья Фишер остается владельцем контрольного пакета акций. В ответ на другой вопрос Франко сказал, что ранее приведенное предположение о том, что транзакция принесет около $0,10 на акцию, представляет собой годовую скорость и является числом на основе GAAP.
Рот также предоставил обновление по программе выкупа акций. Под программой объемом $200 млн он сказал, что Vornado приобрел 7 миллионов обыкновенных акций по средней цене $25,80 за акцию, всего на сумму $180 млн. Он добавил, что совет директоров утвердил дополнительный выкуп акций на сумму $300 млн.
Что касается рынков капитала, Франко сказал, что финансирование остается сильным и ликвидным для первоклассных нью-йоркских офисных активов, хотя спреды немного расширились из-за геополитической нестабильности, ссылаясь на войну в Иране. Он сказал, что затраты на заимствование выросли незначительно, оценивая казначейские обязательства на повышение примерно на 30 базисных пунктов и общее повышение стоимости примерно на 40–50 базисных пунктов. Франко сказал, что Vornado почти полностью решил свои вопросы финансирования на 2026 и 2027 годы и не имеет значительных финансовых обязательств на следующие 18 месяцев. Он также сообщил о ликвидности в размере $2,6 млрд, состоящей из $1,2 млрд наличных денег и $1,4 млрд неиспользуемых кредитных линий.
Менеджмент также обсудил продажу активов, заявив, что у компании есть несколько значимых предложений в процессе обсуждения с потенциальными покупателями, хотя конкретных сделок не было раскрыто. Рот повторил свой подход без священных коров, говоря, что активы могут быть проданы в зависимости от цены и стратегии, включая некоторые, которые компания уже определила как нежелательные в своем портфеле.
За пределами Нью-Йорка Вайсс сказал, что аренда в Сан-Франциско идет очень хорошо. Он сказал, что сделки в Tower 555 теперь превышают $160 за квадратный фут для крупных арендаторов площадью 50 000 квадратных футов и более, и он описал улучшение активности в таких секторах, как техно-АИ, финансовые услуги и юридические фирмы. Вайсс также сказал, что спрос в Чикаго растет, хотя он назвал условия жесткими и указал на высокие уступки.
По поводу аренды Verizon на PENN 2, Санелли сказал, что Verizon решила не оборудовать свое помещение и выставила его на субаренду, позволяя начать признание выручки по GAAP уже в первом квартале и продолжить этот процесс до конца 2026 года. Вайсс сказал, что компания получила гарантию от родительской компании Verizon и сообщил о хорошем интересе к пространству. Рот подчеркнул, что Vornado не планирует прекращать долгосрочную аренду Verizon.
Vornado также кратко коснулся других вопросов, включая Sunset Pier Studio. Вайсс сказал, что проект сейчас сдается в аренду и пользуется большим интересом как среди долгосрочных, так и краткосрочных пользователей, а Рот сказал, что владельцы предпочли бы долгосрочную аренду там. О гостинице Penn и торговом центре Манхэттен-Молл Рот сказал, что никаких обновлений не поступало.
О компании Alexander's (NYSE:ALX)
Александр'c (NYSE: ALX) — публично торгуемая инвестиционная трастовая компания по недвижимости, специализирующаяся на владении, аренде и управлении коммерческими объектами в районе Нью-Йоркского метрополитена. Портфель компании включает офисные здания, розничные помещения и парковочные сооружения, находящиеся исключительно в собственности компании. Концентрируясь на центральных городских и пригородных локациях, Александр'c стремится обеспечить стабильный доход от аренды и долгосрочное повышение стоимости активов.
Основанная в 1928 году как семейная розничная сеть магазинов, Alexander's перешла в статус чисто инвестиционной компании по недвижимости в начале 1990-х годов после продажи своего розничного бизнеса.
Статья "Высвечивание отчета о доходах Alexander's за первый квартал" была первоначально опубликована на сайте MarketBeat.
