Если бы более высокие ставки по ипотечным кредитам и ужесточение стандартов кредитования не были ударом кинжала для потенциальных покупателей жилья в США, то недавние банкротства банков, похоже, добавили бы новых препятствий для заключения сделок.
Но, по мнению стратегов Goldman Sachs, последствия этих событий для рынков жилой недвижимости, скорее всего, будут "скромными" для потенциальных покупателей жилья.
“Чтобы было ясно, ужесточение стандартов кредитования окажет давление на сектор ипотечного жилищного кредитования”, - написал главный кредитный стратег Лотфи Каруи в записке для клиентов на этой неделе.
"Но чистое воздействие, вероятно, будет более скромным, чем для других сегментов, таких как кредиты малому бизнесу и коммерческой недвижимости".
Одним из факторов, защищающих рынок жилья от наихудших последствий кризиса, является то, что ипотечное кредитование менее чувствительно к нагрузкам на банковский баланс по сравнению с другими формами кредитования.
Только 18% ипотечных кредитов полностью находятся на банковских балансах, в то время как почти 70% непогашенных ипотечных кредитов лишены кредитного риска и секьюритизированы на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), где эти ипотечные кредиты хранятся инвесторами и торгуются ими, отметил Goldman.
Кроме того, согласно данным Федерального совета по проверке финансовых институтов, на которые ссылается Goldman Sachs, примерно две трети (64%) объема выдачи ипотечных кредитов с первоначальным залогом приходится на небанковские организации. Goldman отмечает, что стандарты кредитования на рынке жилой недвижимости уже ужесточались до недавнего банковского кризиса, предполагая, что широкие последствия для условий кредитования, вероятно, будут более приглушенными в этом сегменте рынка.
Покупатели также увидели некоторую отсрочку в снижении ставок в этом году: средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой снизилась до 6,28% с 6,32% неделей ранее, согласно последним данным Freddie Mac, опубликованным в четверг. Ставки снижались четыре недели подряд и снизились почти с 7% в последние недели 2022 года.
Goldman отмечает, что разрыв между фиксированной ставкой по ипотечным кредитам на 30 лет и их ближайшим показателем, доходностью 10-летних казначейских облигаций, увеличился в последние недели.
Goldman сказал, что есть два основных фактора, определяющих этот спред — спрос на более высокую маржу со стороны кредиторов и низкие показатели на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
Например, банк Силиконовой долины на конец 2022 года держал на своем балансе ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, на сумму около 65 миллиардов долларов и нес нереализованные убытки в размере 887 миллионов долларов от этих активов. Данные Goldman показывают, что примерно 97% непогашенных ипотечных кредитов имеют процентные ставки ниже текущей средней 30-летней ставки.
Инвестиционный банк ожидает, что кредиторы останутся избирательными, а ставки будут волатильными в краткосрочной перспективе, что приведет к сохранению значительного разрыва между ставками по ипотечным кредитам и казначейским облигациям.
Тем временем на рынке жилья США начался весенний сезон распродаж, но последовавшего за этим всплеска спроса пока не наблюдается.
Объем заявок на ипотеку снизился за неделю, закончившуюся 31 марта, согласно данным еженедельного опроса Ассоциации ипотечных банкиров (MBA) по заявкам на ипотеку. Снижение последовало за ростом в течение четырех недель подряд.
И хотя показатели доступности несколько улучшились, стоимость покупки остается непомерно высокой по сравнению с условиями, которые преобладали всего два года назад, показывают данные Goldman Sachs.
В дальнейшем фирма также ожидает, что данные о ценах на уровне метрополитена будут более информативными, чем национальные показатели.
"Столичные районы, которые продемонстрировали большую устойчивость во время спада на рынке жилья, также имеют очень низкий уровень запасов, и за последний год он лишь незначительно улучшился", - пишет Goldman.
"Кроме того, доступность жилья была ключевым фактором, определяющим региональные различия в ценах на жилье; даже при падении доходности казначейских облигаций уровень доступности на отстающих рынках остается очень низким".
Дани Ромеро - репортер Yahoo Finance. Следите за ней в Twitter @daniromerotvЧитайте последние финансовые и деловые новости от Yahoo Finance
