(Bloomberg) -- Продавцы коротких позиций увеличили ставки против коммерческих ипотечных REIT, делая ставку на то, что все больше заемщиков объявят дефолт по офисным долгам по мере увеличения процентных расходов и падения стоимости недвижимости.
Согласно данным, собранным S&P Global Market Intelligence, краткосрочный интерес к крупнейшим инвестиционным фондам ипотечной недвижимости, специализирующимся на коммерческой недвижимости, включая Blackstone Mortgage Trust Inc. и Starwood Property Trust Inc., в прошлом месяце достиг постпандемических максимумов.
Хедж-фонды использовали кредитные деривативы и акции, делая ставки на то, что рост числа работающих из дома подорвет спрос на недвижимость более низкого качества и нанесет ущерб арендодателям. По данным брокера Cushman & Wakefield, с начала пандемии доля вакантных офисов в США уже выросла больше, чем во время финансового кризиса.
Если заемщики не могут найти арендаторов, то их риск дефолта возрастает, что потенциально наносит ущерб коммерческим ипотечным компаниям REIT, которые зарабатывают деньги на разнице между стоимостью капитала и процентами, которые они взимают с заемщиков за кредиты.
По словам Гавриэля Кахане, соучредителя инвестиционной компании Arkhouse по недвижимости, среди инвесторов “растет беспокойство по поводу увеличения числа дефолтов по удерживаемым кредитам” из-за более высоких затрат на рефинансирование. “Ипотечные REIT в целом работают лучше, когда ставка по фондам ФРС остается постоянной, а в этой гипертурбулентной среде кризис нарастает”.
Защита от потерь
Главный исполнительный директор Blackstone Mortgage Trust Кэти Кинан сказала, что ипотечные REIT, подобные ее, имеют несколько уровней защиты от потерь.
“Как кредитор с плавающей процентной ставкой, наши денежные потоки растут”, - сказал Кинан в комментарии по электронной почте. “Проценты, которые мы собираем по каждому кредиту, каждому платежу, снижают риски нашей доходности и доходности наших инвесторов”.
Представитель Starwood отказался от комментариев, в то время как представитель Apollo не сразу ответил на запрос о комментариях.
Всплеск коротких позиций происходит на фоне признаков зарождающихся проблем на более широком рынке кредитования недвижимости. Уровень просрочки по офисным кредитам у всех кредиторов — банков, страховых компаний и коммерческих ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, - вырос до 2,7% в конце 2022 года по сравнению с 1,6% в предыдущем квартале, сообщила Ассоциация ипотечных банкиров.
Ставки против компаний, занимающихся недвижимостью, не растут по всем направлениям, а коммерческие ипотечные компании REIT, судя по уровню коротких позиций, находятся в худшем положении, чем их аналоги в сфере жилой недвижимости.
Бронирование резервов
Более высокая, чем ожидалось, прибыль Blackstone vehicle в среду показала риски сокращения REITs. Акции фирмы выросли после того, как она сообщила, что заемщики продолжают выплачивать свои кредиты, несмотря на то, что она утроила ожидаемые кредитные убытки по сравнению с годом ранее.
“Если стоимость актива снижается на 10%, 20% или даже на 30%, ожидаемый результат тот же: полное возмещение нашего кредита”, - сказал Кинан в интервью the earnings call. “Мы не будем застрахованы от кредитного воздействия, особенно на офисном рынке. Именно поэтому мы создали значительные резервы”под наиболее проблемные кредиты.
Офисные кредиты составляют меньшинство в портфелях ипотечных REIT, которые сокращаются. Например, по состоянию на 31 декабря только 23% кредитного портфеля Starwood Property Trust на сумму 16,8 миллиарда долларов привязаны к офисам. Ранее фирма заявляла, что она изолирована от рисков на рынке коммерческой недвижимости.
“Мы - единственная ипотечная REIT, имеющая кратную подушку для покрытия потенциальных убытков в случае дальнейшего ослабления рынка CRE”, - сказал президент Джеффри Димодика во время февральского телефонного разговора с аналитиками. Планируется, что фирма отчитается о доходах 4 мая.
Стюарт Ротштейн, генеральный директор Apollo's mortgage REIT, преуменьшил риск убытков фирмы, когда она отчиталась о доходах в четверг. По его словам, общий объем использования офисов на конец квартала составлял всего 18% кредитного портфеля, более половины из которых приходится на Европу, где использование офисов было выше, чем в США.
“Что касается баланса краткосрочных сроков погашения, мы ведем диалог со всеми заемщиками и ожидаем полного или частичного погашения по этим кредитам”, - сказал Ротштейн во время телефонной беседы с инвесторами.
Продолжающийся кризис, с которым сталкиваются региональные кредиторы, являющиеся ключевым источником финансирования отрасли недвижимости, усугубляет проблемы владельцев офисных помещений, затрудняя им получение кредита. По данным Morgan Stanley, почти 1,5 трлн долларов долга по коммерческой недвижимости в США должны быть погашены до конца 2025 года.
-- При содействии Нишанта Кумара.
©2023 Bloomberg L.P.
