(Bloomberg) -- Спрос на площади в индустриальных парках в городах Тихуана и Сьюдад-Хуарес на севере Мексики настолько высок, что Prologis Property Mexico SA зарегистрировала компании, желающие открыть магазин или расширить свои текущие площади.
Мексиканский инвестиционный фонд недвижимости, широко известный как Fibra Prologis, планирует инвестировать в этом году около 700 миллионов долларов в склады и уже построенные парки, сообщил управляющий директор Эктор Ибарзабаль в интервью. По его словам, Prologis Inc., которой принадлежит 43% Fibra, инвестирует еще 500 миллионов долларов в неосвоенные земли, которые сопряжены с большим риском.
Многие американские компании стремятся сократить цепочки поставок и снизить транспортные расходы после того, как из-за масштабных карантинов, связанных с Covid, в Китае стало сложно работать во время пандемии. Мексика собирается извлечь выгоду из стратегии, известной как nearshoring, поскольку ее граница с США протяженностью почти 2000 миль обеспечивает близость и более дешевую логистику.
“На всей мексиканской границе наблюдается беспрецедентный уровень активности”, - сказал Ибарзабаль. “Я работаю в этом бизнесе уже 30 лет, и это исторические рекорды чистого поглощения”, - имеется в виду аренда новых площадей. По его словам, приграничные рынки Prologis в Рейносе, Сьюдад-Хуаресе и Тихуане в значительной степени загружены.
Подробнее: Иностранные инвестиции в Мексику увеличились на 48% из-за приближающегося бума офшоринга
Арендодатель Amazon
По словам Ибарзабала, Fibra Prologis привлекла 400 миллионов долларов в ходе последующей продажи в мае. Компания также недавно внесла изменения в кредитную линию на сумму 400 миллионов долларов с девятью банками и имеет возможность увеличить ее до 500 миллионов долларов. Добавляя наличные средства, Fibra Prologis предстоит потратить около 850 миллионов долларов, из которых, по его оценкам, до 700 миллионов долларов будут потрачены к концу года. Инвестиции Fibra всегда сосредоточены на зданиях и промышленных парках, которые известны как “стабилизированные активы”, или активы, которые уже построены и на 95% сдаются в аренду.
По словам Ибарзабала, материнская компания Prologis, базирующаяся в Сан-Франциско, инвестирует в землю и берет на себя риск развития и сдачи в аренду промышленных парков, которые затем продает Fibra. В этом году, по его прогнозам, Prologis инвестирует около 500 миллионов долларов.
Общая доходность Fibra Prologis с момента ее первичного публичного размещения в 2014 году составила около 270%, по сравнению с 54% для более широкой мексиканской фондовой биржи. В настоящее время стоимость компании составляет 69,4 миллиарда песо (4 миллиарда долларов).
Промышленная недвижимость в Мексике демонстрирует “сильную динамику”, поскольку доля вакантных площадей упала ниже 2%, что является рекордом, написали аналитики Morgan Stanley в заметке в прошлом месяце, в которой они повысили рекомендацию Fibra Prologis до избыточного веса среди других компаний сектора.
“Мы ожидаем, что динамика сохранится”, - написали аналитики во главе с Николаем Липпманом. “По нашим оценкам, Мексике потребуется [около] 13 миллионов квадратных футов новых складских площадей в течение следующих пяти лет — оценка, которая легко может оказаться консервативной, учитывая спрос, близкий к росту”.
Пролог - это Amazon.com По словам Ибарзабала, Inc. ’ крупнейший землевладелец в мире. “Около 3% мирового валового внутреннего продукта приходится на наши склады”, - сказал он. Среди других крупных клиентов - MercadoLibre Inc. и Walmart Inc.
Проблемы
Ибарзабаль рассказал о конкурентах, которые перешли от строительства офисных зданий или торговых центров к строительству промышленных складов, чтобы урвать свой кусок пирога. Тем не менее, по его словам, бум на ближнем востоке мог бы быть в три-четыре раза больше, если бы не нехватка электроэнергии на некоторых из этих рынков.
“Электрическая инфраструктура - наша ахиллесова пята”, - сказал он. “Больше нет энергии для роста, и вода также начинает становиться серьезной проблемой”.
Президент Мексики Андрес Мануэль Лопес Обрадор в 2021 году внес изменения в закон, позволяющие государственной коммунальной компании Federal de Electricidad, или CFE, иметь приоритет при передаче электроэнергии для своих стареющих гидроэлектростанций и тепловых электростанций в энергосистеме.
По словам Ибарзабаля, около 65% выручки компании приходится на доллары США, а остальные 35% - на мексиканские песо. По его словам, значительная часть бизнеса по-прежнему поступает от американских компаний, ищущих рабочую силу в Мексике.
“Работать на промышленном складе - это не сексуально”, - сказал он. “Молодые люди в США не заинтересованы в таком виде физической работы, которая не является удаленной”.
Ибарзабаль сказал, что компании теперь понимают, что быть ближе к США лучше, и это не изменится в ближайшее время. “Мы всегда подвержены новому геополитическому конфликту, погодным явлениям, очередной пандемии”, - сказал он. “Мексика - это место, где компании могут изменить свои глобальные цепочки поставок и сделать их региональными”.
©2023 Bloomberg L.P.
