(Блумберг) -- На тихой глухой улочке, зажатой между Гросвенор-сквер Мэйфейр и Беркли-сквер в лондонском Вест-Энде, на двери дома 11 по Маунт-роу были обнаружены следы взлома: черная краска была пробита тараном. Для его защиты были установлены временные навесные замки.
В среду утром здание стало мишенью в рамках масштабной полицейской операции, охватывающей семь стран и почти два десятка адресов. Проверка была сосредоточена на Adler Group SA, бывшем одном из крупнейших землевладельцев Германии, и человеке, обвиняемом в том, что он дергал за ниточки, стоящие за этим. На пике своего развития рыночная капитализация Adler составляла 3,4 миллиарда евро (3,7 миллиарда долларов), а портфель из почти 70 000 домов финансировался за счет долга на сумму более 8 миллиардов евро. После серии скандалов сейчас он стоит всего 74 миллиона евро. Всего несколько месяцев назад кредиторы одобрили окончательное вливание денежных средств.
На другой стороне квартала жильцы дома 2 по Карлос-плейс задернули жалюзи, чтобы защититься от улицы. В здании находится штаб-квартира компании по недвижимости Aggregate Holdings SA, крупного акционера Adler. И он, и недвижимость на Маунт-Роу принадлежат компании, базирующейся на Британских Виргинских островах, единственным заявленным бенефициарным владельцем которой является Йозеф Шраттбауэр. Шраттбауэр - шурин Джевдета Канера, главного исполнительного директора Aggregate и человека, оказавшегося в центре драматических событий этого дня.
Вокруг Канера, уверенного в себе 49-летнего австрийца, который встал у руля Aggregate почти ровно год назад, более чем через десять лет после того, как его собственная империя недвижимости рухнула во время мирового финансового кризиса, появилось много вопросов. За свою роль руководителя Level One Group, кульминацией которой стало второе по величине банкротство в сфере недвижимости в истории Германии, Канер был обвинен в мошенничестве, но более десяти лет спустя обвинения были сняты.
По мере того как семья и друзья Канера постепенно наращивали доли в Адлере, бывший магнат недвижимости преуменьшал свое участие, настаивая на том, что у него не было ни официальной роли в компании, ни какого-либо прямого финансового интереса. Тем не менее, семейные связи вышли на первый план по мере того, как разворачивались дневные рейды, и все те, на кого были направлены рейды, были тесно связаны с магнатом.
Среди них Шраттбауэр и его сестра Герда, жена Канера и прямой акционер Adler, а также бенефициар компании, через которую семья впервые инвестировала в фирму по недвижимости. Герда владеет дизайнерским бизнесом, который указан на домофоне здания Carlos Place как занимающий этаж над офисами Aggregate.
Эти названия отражают то, насколько тесно были связаны многочисленные компании и партнеры, стоящие за немецким землевладельцем, – узел, который власти по всей Европе сейчас пытаются распутать.
Признаки неприятностей
Адлер находится под пристальным вниманием общественности с октября 2021 года, когда продавец-консультант Фрейзер Перринг опубликовал язвительный отчет, обвиняющий гиганта недвижимости в широкомасштабном мошенничестве. Незадолго до этого осведомитель написал кредиторам Adler письмо с предупреждением о том, что Канер тайно дергает за ниточки в компании.
В ответ property group поручила аудитору KPMG расследовать эти утверждения. Последовавший за этим 125-страничный отчет, который Адлер охарактеризовал как подтверждение своей деловой практики, очистил компанию от системного мошенничества, но не смог опровергнуть несколько ключевых утверждений. Примечательно, что в нем также были выявлены нарушения в бухгалтерском учете и примерно 12,6 млн евро гонораров за консультации, выплаченных Caner в период с 2018 по 2020 год. Исследование вице-короля Перринга утверждало, что Канер и его семья использовали Адлера в качестве средства для создания собственного богатства за счет инвесторов, часто путем сделок с участием близких знакомых.
Adler Group, которой принадлежит Adler Real Estate, подтвердила рейды в своих офисах в Люксембурге и Берлине, добавив, что сотрудничает с властями. По словам Бена Ирле, адвоката инвестора, в помещениях Канера в Монако и Лондоне также были проведены обыски.
Канер ранее отрицал какую-либо прямую причастность к Адлеру.
Председатель правления Стефан Кирстен, который присоединился к Adler в феврале 2022 года, признал, что отчет рисовал подробную картину влияния магната на компанию – Канер часто приглашал сотрудников высшего звена на встречи на своей яхте и давал указания руководству компании, - но утверждал, что это не было равносильно мошенничеству. “На нашу компанию оказывалось неподчиняющее влияние, но никакого систематического обогащения отдельных лиц не было”, - сказала тогда Кирстен.
Несколько членов правления подали в отставку после публикации отчета, а KPMG позже прекратила свои отношения с Adler после отказа дать заключение по счетам компании, сославшись на тот факт, что Adler утаила тысячи электронных писем во время своего расследования.
Поскольку цена акций компании упала, а рынок недвижимости был потрясен серией резких скачков процентных ставок, кредиторы Adler начали нервничать. В начале 2022 года, когда полное погашение долга казалось все более маловероятным, некоторые начали нанимать юристов.
Ниспровержение
Проблемы property group усугубились в мае 2022 года, когда стало известно, что прокуратура Франкфурта расследует дело Адлера в связи с продажей в 2019 году бывшего стекольного завода в Дюссельдорфе-Герресхайме фирме, принадлежащей Шраттбауэру, шурину Канера. Сделка, которая была отмечена в отчете KPMG, оценила проект Glasmacherviertel в 365 миллионов евро – примерно на 233 миллиона евро больше, чем он стоил на самом деле, по данным регулирующих органов. Из-за отсутствия документации о том, как была достигнута эта оценка, KPMG заявила, что не смогла опровергнуть “утверждение о том, что цена продажи для проектной компании была завышенной”. Позже сделка была отменена.
Стоимость дюссельдорфского проекта в 365 миллионов евро привлекла внимание, поскольку это позволило компании сохранить соотношение кредита к стоимости ниже 60%-ного порога, который был условием ее облигаций. Правление компании, которая тогда называлась Adler Real Estate, также поставило продажу Герресхайма условием перед подписанием соглашения о покупке израильской ADO Group, крупного акционера берлинского землевладельца ADO Properties. Продажа позволила Канеру выступить посредником в сделке с ADO, которая должна была привести к слиянию в 2020 году, в результате которого в конечном итоге будет создана Adler Group.
В то время предлагаемое трехстороннее слияние Adler и конкурирующей ADO Properties с немецким девелопером Consus встревожило некоторых акционеров ADO, которые опасались, что они обременены конкурентом с крупной задолженностью, привязанным к некачественной недвижимости и рискованному девелоперскому бизнесу. Покупка Adler ADO Group позволила обойти эту проблему, позволив немецкой фирме назначить новых директоров в ADO Properties, которые затем рекомендовали приобрести саму Adler. Как приобретающая сторона, миноритарные акционеры ADO Properties не будут выносить сделку на голосование.
Более двух лет спустя, в ноябре 2022 года, BaFin, финансовый регулятор Германии, опубликовал заявление, в котором утверждалось, что Adler в 2019 году раздул свой баланс на 3,9 млрд евро из-за неправильной консолидации ADO Properties перед слиянием двух компаний. Адлер опроверг эти утверждения, охарактеризовав оценку Ado как “надлежащую и корректную” в свете многочисленных аудитов и сертификаций.
Сочетание бегства инвесторов и давления регулирующих органов привело к угрозе вымирания, усугубленной стремительным ростом инфляции, повышенными процентными ставками и необходимостью погашения облигаций на сумму около 4 миллиардов евро. Опасаясь срочной распродажи в разгар серьезной коррекции цен на недвижимость, держатели облигаций согласились на последнюю денежную инъекцию, чтобы поддержать арендодателя достаточно долго, чтобы он смог провести более упорядоченную распродажу своих оставшихся активов в надежде, что это позволит максимально увеличить доходность облигаций. В конце прошлого года они разработали сложный план спасения на сумму 938 миллионов евро.
За кулисами Канер обсуждал условия. По словам Марка Либшера, члена правления SdK, лоббистской группы инвесторов, представляющей некоторых акционеров Adler, поскольку было мало ясности в отношении того, сколько стоили земля, недвижимость и объекты застройки фирмы, Канер стал единственным человеком, “который знает истинную стоимость активов”. “Вы не можете реструктурировать Adler и попытаться вывести деньги из компании без участия Канера”.
Представитель Adler отрицал, что Канер имел какое-либо отношение к составлению сделки.
Новые условия
Кульминацией этих переговоров стала ожесточенная судебная тяжба в начале этого года, поскольку некоторые кредиторы Adler утверждали, что предложенные условия были несправедливы ко всем держателям облигаций. В марте владелец облигаций Adler подал иск во Франкфурт, чтобы заблокировать усилия компании по реструктуризации своего долга. Но прежде чем был вынесен вердикт, Высокий суд Лондона вынес решение в пользу сделки, позволив Adler продлить сроки погашения облигаций со сроком погашения в следующем году и временно приостановить выплаты процентов. Это позволило property group избежать немедленной неплатежеспособности, а для Канера это означало, что он может продолжать исполнять обязанности генерального директора Aggregate — с несколько меньшим вниманием.
По крайней мере, так казалось до среды, когда 175 полицейских прочесали весь Берлин и немецкую землю Северный Рейн-Вестфалия, а также Австрию, Нидерланды, Португалию, Монако, Люксембург и Великобританию в поисках бывших членов правления и аффилированных лиц Adler, подозреваемых в ложной отчетности, злоупотреблении доверием и манипулирование рынком.
Объекты расследования и проведенные обыски показывают, насколько глубоко Канер вовлечен в расследование прокуратуры. История повторяется: рейды также произошли почти ровно через 14 лет после того, как другой таунхаус Канера в Мэйфейре, расположенный в нескольких минутах ходьбы от офисов Aggregate, был возвращен кредиторами его предыдущей компании по недвижимости.
Спустя несколько часов после начала зачистки Oaktree Capital вмешалась, чтобы захватить один из ценных проектов Aggregate - QH Track development в Берлине, в результате чего некогда впечатляющий портфель трофеев компании в сфере недвижимости немного опустел. Облигации Adler также упали, поскольку инвесторы взвесили потенциальные последствия для некогда обширной империи недвижимости.
-- При содействии Криса Райтера и Карин Матуссек.
©2023 Bloomberg L.P.
