Автор: Герберт Лэш
НЬЮ-ЙОРК (Рейтер) - Окончание пандемии не принесло особого облегчения депрессивному рынку рабочих помещений Манхэттена, где пустые этажи остаются нормой, и, по одним подсчетам, стоимость 45% офисных зданий города ниже их последней цены продажи.
Согласно брокерским данным, предоставленным Reuters, объем арендуемых площадей во втором квартале снизился почти на 50% по сравнению с прошлым годом и был на четверть меньше среднего показателя за пять лет до пандемии.
Несмотря на это, цены на аренду помещений высокого класса выросли. Но спад продаж офисных зданий рисует более мрачную картину, поскольку капитал по-прежнему неохотно инвестирует в рынок, радикально изменившийся из-за удаленной работы.
"По сути, сейчас практически нет рынка офисных зданий, потому что люди не знают, где находится дно", - сказал Эндрю Нельсон, экономист по недвижимости, который руководит Nelson Economics в Вашингтоне.
По его словам, спрос на дорогие помещения в трофейных активах высок, но все остальное "становится все более и более вакантным". "Это замедленное крушение поезда, на которое уйдут годы, но сейчас все плохо, и будет становиться все хуже".
В отличие от прошлых экономических циклов, рынок офисных помещений еще не восстановился после более чем трехлетнего спада, сказал Эндрю Лим, директор по исследованиям Jones Lang LaSalle Inc в Нью-Йорке.
По словам Лима, оппортунистические инвесторы, которые могли бы очистить рынок от ненужных офисных площадей и помочь повысить стоимость, выжидают своего часа, сидя в стороне.
"Мы знаем, что вокруг много капитала, будь то от отечественных фирм или суверенных фондов благосостояния", - сказал он. Но "возврат зданий кредиторам или обращение взыскания на них не было столь распространенным явлением, как предсказывали некоторые наиболее пессимистично настроенные эксперты".
Количество зданий на Манхэттене с остатками по кредитам, превышающими их рыночную стоимость, выросло во втором квартале до 112 с площадью 33,4 миллиона квадратных футов, по сравнению с 73 с площадью 15,1 миллиона квадратных футов в предыдущем квартале, сообщает JLL.
По данным JLL, разница в текущей оценке 112 зданий по сравнению с их последней ценой продажи, в основном до пандемии, составила 38,3 миллиарда долларов. По данным брокерской компании, это меньше по сравнению с убытком от оценки в размере 75,8 миллиарда долларов в первом квартале.
Крупнейший строительный бум в Нью-Йорке за последние десятилетия и реконструкция зданий, которые часто обходятся в 100 миллионов долларов и более, обеспечили высокий уровень предложения офисных помещений и благоприятствовали арендаторам, желающим сдавать их в аренду.
По данным брокерской компании CBRE Group Inc, на этой неделе отрицательное чистое поглощение с начала года - когда увеличение предложения наряду с освобождением большего количества площадей превышает объем арендуемых площадей - в настоящее время составляет 2,75 миллиона квадратных футов.
Увеличение негативного поглощения происходит несмотря на то, что количество офисных рабочих мест на Манхэттене в настоящее время превышает уровень, существовавший до пандемии.
Арендованные квадратные метры снизились на 46,7% по сравнению со вторым кварталом прошлого года и стали самым низким квартальным объемом с первого квартала 2021 года, говорится в отчете JLL. А Savills Plc сообщила, что площадь офисных площадей, доступных напрямую на Манхэттене, в настоящее время составляет 70,4 миллиона квадратных футов, что является самым высоким показателем за всю историю. "Люди говорят о переоборудовании в жилые помещения, и для некоторых это, безусловно, возможно, но потенциал сильно преувеличен", - сказал Нельсон, опровергая надежды на то, что крупномасштабное переоборудование позволит правильно оценить рынок.
УСТУПКИ НА ВЫСОКОМ УРОВНЕ ВЗЛЕТАЮТ ДО НЕБЕС
Арендодатели увеличили льготы, чтобы повысить запрашиваемую арендную плату - ключевой показатель при выдаче кредитов на коммерческую недвижимость, который кредиторы используют для оценки дохода, который может приносить недвижимость, - который оставался стабильным во время пандемии.
"Запрашиваемые арендные ставки в целом действительно не изменились с 2019 года, что является аномалией, учитывая, какими были прошлые циклы", - сказал Лим. "Мы знаем, что, возможно, это не соответствует реальному состоянию рынка". По словам Лима, чистая эффективная арендная плата, которая включает в себя такие льготы, как надбавки арендаторам за улучшение офисных помещений, удвоилась в цене до 106 долларов за квадратный фут в этом году с 53 долларов в 2020 году для трофейных зданий.
Но чистая эффективная арендная плата за офисные помещения в старых зданиях класса В во время пандемии почти не выросла - с 48 долларов до 50 долларов, что свидетельствует о раздвоении рынка между спросом на самое лучшее и отсутствием более низкого качества.
Марк Берри, управляющий директор по кредитным рейтингам REIT в Kroll Bond Rating Agency LLC в Нью-Йорке, сказал, что Capital видит возможность, но трудно гарантировать кредиты на офисные здания, поскольку продаж так мало, что трудно судить об истинной стоимости.
"Я не думаю, что ценности еще не достигли той точки, когда эти пулы капитала готовы пустить деньги в дело".
(Репортаж Герберта Лэша, редактирование Ника Земински)
