(Bloomberg) -- Blackstone Inc. изучает возможность новых приобретений в сфере японской недвижимости после продажи в прошлом году на сумму около 4,5 миллиардов долларов, чтобы извлечь выгоду из высокого международного интереса к недвижимости в островном государстве.
По словам главы японского подразделения Blackstone по недвижимости Дайсуке Китта, крупнейший в мире управляющий альтернативными активами работает над новыми приобретениями, уже подано несколько заявок, а в стадии разработки находятся такие объекты, как отели и центры обработки данных. Это произошло после того, как, по данным Cushman & Wakefield Plc, большую часть прошлого года компания потратила на продажу активов, включая недвижимость стоимостью около 1,3 миллиарда долларов, проданную таким инвесторам, как GIC Pte и Gaw Capital Partners.
“Наш трубопровод увеличился с весны”, - сказал Китта в интервью в Токио. “Наша команда по приобретениям наконец-то возвращается к работе”.
Инвестиции в недвижимость в Японии были радужными по сравнению с другими странами, где растущая стоимость займов привела к сокращению финансирования, а работники избегали офисов. Крайне низкие процентные ставки делают Японию одним из немногих развитых рынков, где доход от недвижимости по-прежнему превышает стоимость заимствований, привлекая иностранных инвесторов.
Blackstone использовала этот интерес для продажи многих своих активов — Япония была одним из самых активных рынков в Азиатско-Тихоокеанском регионе с точки зрения покупок и продаж. По словам Китты, одним из толчков к возобновлению приобретений стало указание на то, что Федеральная резервная система США замедлит повышение ставок, что влияет на стратегию во всем мире.
Управляющий активами стоимостью 1 трлн долларов, который также занимается частным инвестированием и недавно начал частные кредитные операции в Японии, в апреле закрыл глобальный фонд недвижимости стоимостью 30 млрд долларов. Согласно последнему отчету о прибылях, у компании также есть выделенный капитал в размере 8,2 миллиарда долларов для третьего азиатского фонда недвижимости. Исходя из прошлых ассигнований, это означает, что, по расчетам Bloomberg, в течение следующих пяти лет в Японии может быть размещено не менее 2 миллиардов долларов.
Недавняя волна давления на корпоративное управление в Японии также означает, что многие компании избавляются от непрофильных имущественных активов - богатого источника приобретений, по словам Китты. По его словам, Blackstone делала предложения, в том числе для компаний, занимающихся недвижимостью, через свое подразделение прямых инвестиций, по сделкам, которые могут достигать 1 миллиарда долларов.
По словам Китты, Япония отменила ограничения, связанные с коронавирусом, позже, чем многие другие страны, что означает, что рост, связанный с восстановлением экономики, все еще имеет возможности для расширения. Устойчивый подъем в сфере туризма стал одним из особенно ярких моментов.
“Отели, вероятно, возглавляют наш список”, - сказал Китта. Несмотря на то, что количество иностранных туристов в Японии восстановилось не полностью, “если вы посмотрите на доход на один доступный номер, то все это превышает уровень 2019 года”.
Читайте, как китайские путешественники намерены стимулировать туризм в Японии
Потратив около 7,5 миллиардов долларов на покупку коммерческих активов в течение большей части пандемии, Blackstone начала продажи в середине 2022 года. Несмотря на сроки — иена упала более чем на 7% по отношению к доллару с конца мая 2022 года — Китта сказал, что выбытие активов на сумму 4,5 миллиарда долларов принесло Blackstone деньги в пересчете на американскую валюту.
Компания еще не закончила продажи. По словам Китты, компания привлекла интерес как со стороны небольших местных фондов, так и крупных институциональных инвесторов к своим активам в Японии и может продать еще на 1 миллиард долларов в ближайшие один-два года. “На рынке такого типа очень важно иметь возможность продавать”, - сказал он.
По данным MSCI Real Assets, Япония была самым активным рынком инвестиций в коммерческую недвижимость в Азии в первой половине 2023 года, объем сделок составил 16,3 миллиарда долларов. По данным Cushman & Wakefield, с 2019 года иностранные фонды и институциональные инвесторы стали чистыми покупателями японской недвижимости, в то время как отечественные трасты недвижимости стали чистыми продавцами.
Один большой вопросительный знак в отношении перспектив связан с действиями Банка Японии, который ослабил стратегию контроля кривой доходности, что вынудило процентные ставки оставаться ниже нуля. По словам Китты, любое повышение ставок может повлиять на банковское финансирование и заморозить рынок. Сделки Blackstone с недвижимостью в Японии структурированы в среднем с учетом долга в размере от 70% до 75%.
“Все это подкреплено сильным рынком кредитования”, - сказал он. “Если банки прекратят кредитование, рынок довольно быстро иссякнет”.
©2023 Bloomberg L.P.
