(Блумберг) -- Крошечный городок Дрю, штат Миссисипи, остался позади современной экономики. Большинство предприятий на его единственной главной улице закрыты ставнями, поэтому трудно купить чашечку кофе или продукты. Бродячие собаки петляют зигзагами по обшарпанным дворам, окружая полуразрушенные дома, которые стоят заброшенными или находятся в едва пригодном для жизни состоянии.
В некоторых районах, усеянных домами на плантациях, которые передавались из поколения в поколение, деньги даются легко. Но трудно найти банки, готовые выдавать ипотечные кредиты чернокожим жителям с низким доходом, которые составляют большинство населения, - недостаток в поддерживаемой правительством США системе кредитования, призванной помочь начинающим покупателям в подобных сообществах.
Джеймс Грин, оператор тяжелой техники из округа Санфлауэр, более десяти лет пытался получить ипотеку в Дрю. По его словам, Региональный банк, один из крупнейших кредиторов на Юге, где он хранил свои деньги, трижды отклонял его заявку на получение кредита, ссылаясь на слишком низкий рейтинг его кредитоспособности. Два других банка сказали то же самое. Только когда в город приехал кредитный союз "Хоуп", принадлежащий чернокожим и ориентированный на сообщество кредитор, Грин смог, наконец, купить дом в возрасте 48 лет.
“Я только что произвел свой первый платеж по ипотеке 1 августа”, - сказал Грин. “Моя жена расплакалась по телефону, когда мы заплатили эти 601,25 доллара — слезы радости после всех препятствий и обручей, которые мне пришлось перепрыгнуть”.
Есть ключевое различие между Hope и такими гигантами, как Regions: их доступ к федеральным банкам ипотечного кредитования. Эти 11 учреждений находятся на вершине системы стоимостью 1,4 трлн долларов с заявленной миссией поддержки доступного жилья и развития сообществ. Но эта система больше ориентирована на крупные американские банки и страховщиков, которые занимают миллиарды долларов — для целей, которые часто не имеют ничего общего с ипотечным кредитованием, — чем на более мелких, ориентированных на сообщество кредиторов, которые помогают поддерживать покупку жилья американцами с низким доходом.
По всей стране крупные банки создают меньше возможностей для приобретения жилья на каждый доллар, который они берут взаймы у FHLBs, чем небольшие банки и целеустремленные кредиторы, известные как Финансовые институты общественного развития, согласно анализу Bloomberg News более 5700 членов банков и кредитных союзов. В период с 2018 по 2022 год местные банки и CDFI выделяли больше средств на жилищное кредитование для переписных участков с низким и умеренным доходом, чем более крупные учреждения.
В то же время эти мелкие кредиторы могут столкнуться с ограничениями в том, сколько они могут получить от банков, выдающих ипотечные кредиты. И они часто платят больше за ту помощь, которую получают, потому что их считают более рискованными заемщиками.
Это расхождение сейчас более актуально, чем когда-либо, поскольку США борются с кризисом доступного жилья, а сами FHLBs находятся под пристальным вниманием. Институты, созданные для поддержки ипотечного рынка во время Великой депрессии, отошли от своих корней и стали прибежищем для крупных фирм, нуждающихся в быстрых денежных средствах по низким ставкам. Это включает в себя финансовую поддержку на миллиарды долларов ныне обанкротившимся компаниям, таким как Silicon Valley Bank, известный тем, что обслуживает технологических предпринимателей и венчурных капиталистов, и Signature Bank, у которого были клиенты, включая криптоплатформы.
Подробнее: Программа для покупателей жилья стоимостью 1,5 трлн долларов вместо этого поддерживает банки
“Во многих отношениях именно небольшие учреждения действительно являются важнейшими ресурсами в жизни своих сообществ”, - сказал Майкл Стегман, научный сотрудник Института урбанистики и советник по жилищной политике администрации Обамы, который выступал за реформирование системы FHLB. Они “ближе к исторической миссии банков ипотечного кредитования”.
FHLBs принимают во внимание множество факторов при принятии решений о кредитовании, включая кредитные рейтинги и обеспечение, чтобы они могли управлять надежными учреждениями, сказал Райан Донован, главный исполнительный директор Совета федеральных банков ипотечного кредитования. Он сказал, что они зависят от политики, установленной Федеральным агентством жилищного финансирования, которое осуществляет надзор за учреждениями.
“CDFI представляют собой уникальный профиль риска и оцениваются по-разному с точки зрения кредитоспособности на основе рекомендаций FHFA”, - сказал Донован в интервью.
Ожидается, что в этом месяце FHFA опубликует отчет с подробным описанием нормативных и законодательных предложений, которые могли бы лучше согласовать деятельность банков ипотечного кредитования с их мандатом Конгресса по “содействию экономичному финансированию жилья”. В заявлении агентства говорится, что оно завершает разработку рекомендаций, включая способы улучшения поддержки кредиторов, которые делают все возможное для развития сообщества и жилищного строительства.
Краткий обзор: Почему США тщательно проверяют федеральные банки по ипотечному кредитованию
Рассматриваемые изменения включают ограничение на кредиты, которые FHLBs предоставляет крупным финансовым институтам, сообщало агентство Bloomberg News в июне. Чиновники также ищут способы предоставить большему числу финансовых фирм, включая небанковских ипотечных кредиторов, возможность брать кредиты у FHLBs, чтобы укрепить связь системы с ипотечными кредитами, сообщили в прошлом месяце люди, знакомые с этим вопросом.
“В наших дискуссиях с ними большое внимание уделяется доступному жилью и общественным инвестициям”, - сказал Уинтроп Уотсон, генеральный директор Pittsburgh FHLB, о переговорах с регулирующими органами в интервью Bloomberg в прошлом месяце. “Мы можем сделать больше на этом фронте, что действительно могло бы значительно расширить нашу франшизу”.
Различные термины
FHLBs используют специальные налоговые льготы и государственную поддержку для дешевого привлечения средств на рынках облигаций. Затем они передают низкие ставки банкам, кредитным союзам и страховым компаниям, которые составляют основную часть их членов.
FHLBs предоставляет более крупным банкам больше возможностей для заимствования денег, поскольку они считаются более надежными с финансовой точки зрения. Вместо строгих требований к залогу они часто могут получить более широкое право залога на свои бухгалтерские книги. Согласно интервью с более чем десятком таких кредиторов, нынешними и бывшими государственными чиновниками и сотрудниками системы, CDFI обычно сталкиваются с более высокими затратами по займам и часто предоставляют другие виды займов, чтобы помочь своим сообществам, которые не могут быть привлечены в качестве залога для заимствования у FHLBs. Разница в режиме настолько существенна, что в некоторых случаях крупные частные банки предлагают местным кредиторам лучший доступ к капиталу, чем сами FHLBs.
Регулирующие органы требуют, чтобы банки инвестировали и предоставляли услуги американцам с низким и умеренным доходом, и одним из способов, которым они могут выполнить эти условия, является предоставление кредитов CDFI. Но в отличие от субсидируемых государством FHLBs, крупные банки часто не в состоянии предложить самые низкие ставки и варианты долгосрочного финансирования, которые необходимы для ипотечного кредитования.
Общественные кредиторы часто являются единственным путем к приобретению жилья для таких людей, как Тара Кармайкл, специалист по ультразвуковому исследованию в Ньюарке, штат Огайо, которая сказала, что в течение многих лет не могла получить кредит в традиционных банках в своем регионе. Мать четверых детей обратилась в Федеральный кредитный союз TrueCore, который посоветовал ей, как увеличить кредитный рейтинг до 580 баллов. Год спустя результат Кармайкл составил 685 баллов, и она получила ипотеку в TrueCore на покупку своего первого дома.
“Они сказали мне, какими кредитными картами расплачиваться, какие сократить”, - сказал 43-летний Кармайкл. “Кажется, они более охотно дают шанс людям с более низким кредитом”.
TrueCore выдает около 70% своих ипотечных кредитов заемщикам с низким доходом. Многие инвесторы не желают покупать эти кредиты, считая их слишком рискованными, поэтому компания должна сохранить задолженность на своих балансах. С такими деньгами сложнее выдавать новые кредиты.
Кредитор имеет кредитную линию в размере 43 миллионов долларов от Федерального банка ипотечного кредитования Цинциннати, но может предоставлять ипотечные кредиты только для одной семьи в качестве залога. Автокредиты, бизнес-кредиты и другие активы не принимаются. В результате TrueCore в основном полагается на деньги FHLB для субсидирования ипотечных кредитов, которые ей приходится удерживать, а не на новые ипотечные кредиты, сказал генеральный директор Джейсон Холл.
“Мне нравится система безопасности, которую они предоставляют”, - сказал Холл о FHLBs. “Но я всегда стараюсь в первую очередь получить средства от наших участников”.
Как кредитный союз, TrueCore регулируется. Другие CDFI не принимают депозиты и имеют меньший надзор. Но даже несмотря на то, что эти кредиторы стали более влиятельной силой в финансировании жилья для сообществ с низким доходом и небогатым состоянием, большинство из них делали это без чрезмерного риска, согласно рейтингам Fitch. Как правило, у них низкие просрочки по кредитам и хорошие финансовые показатели, говорится в майском отчете кредитного агентства.
Залог активов
В Миссисипи, где самый высокий уровень бедности в стране, CDFI, такие как Hope, заполняют пробелы там, где трудно получить даже базовые банковские услуги. Но надежде мешает относительно небольшая кредитная линия — в настоящее время около 46 миллионов долларов — от Далласской футбольной лиги, согласно федеральной заявке.
Чтобы извлечь из этого выгоду, Hope обычно приходится предоставлять кредиты на сумму на 25% большую, чем та, которую она берет в банке ипотечного кредитования. Этот разрыв известен как “стрижка”, и FHLBs вводят его, чтобы быть уверенными, что они будут восстановлены в полном объеме, если участник не выплатит аванс. Эти скидки могут варьироваться в широких пределах, но, согласно данным FHFA, собранным для Конгресса, сокращение, с которым сталкивается Хоуп, выше, чем скидка в размере 19,8%, которую FHLBs применяет в среднем к ипотечным кредитам на одну семью с первым залогом. И это несмотря на то, что ипотечные кредиты Hope показали хорошие результаты, а уровень убыточности в 2022 году, по данным CDFI, составил 0,19%.
Regions, подразделение базирующейся в Бирмингеме, штат Алабама, Regions Financial Corp., активы которой составляют около 155 миллиардов долларов, работает во многих из тех же округов. На конец июня у него был непогашенный остаток в системе FHLB в размере 5 миллиардов долларов, а в другие периоды последних лет он занимал более 8 миллиардов долларов в банках, предоставляющих ипотечные кредиты. Он может поддерживать такой уровень долга, потому что его баланс заполнен активами, которые принимают FHLBS, включая казначейские обязательства и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
Но модели кредитования жилья в регионах и Хоупе не могут быть более разными.
В тех частях дельты Миссисипи, где оба банка выдавали ипотечные кредиты, таких как округа Лефлор и Боливар, безукоризненно ухоженные поместья расположены всего в нескольких милях от обветшалых “коттеджей Катрины”, почти полностью занятых чернокожими жителями, снимающими дома, нуждающиеся в капитальном ремонте.
В отличие от некоторых самых крупных заемщиков из банков, выдающих ипотечные кредиты, Regions активно занимается ипотечным бизнесом и зарабатывает на кредитах значительно больше, чем получает от системы. Но раскрытие федеральной информации показывает, что банк фокусируется на более богатых районах и выдает кредиты преимущественно белым покупателям жилья в Миссисипи. За последние пять лет регионы выдали лишь 10-ю часть своих кредитов на покупку жилья в районах переписи населения с низким и умеренным доходом - показатель, сопоставимый с более широкой отраслью. Он направил 21% кредитов заемщикам, которые идентифицируют себя как чернокожие, в штате, где чернокожее население составляет почти 40%.
Начиная с 2015 года, регионы пожертвовали Хоуп несколько филиалов в Миссисипи. По словам местных жителей, до этого банк предлагал минимальные финансовые услуги в Дрю и прилегающих районах. Клиенты говорили, что им часто приходится ехать полчаса или больше, чтобы открыть банковский счет или найти место с работающим банкоматом. “Они стали делать все меньше и меньше”, - сказал Джордж Холланд, мэр Мурхеда, штат Миссисипи, о регионах. “Может быть, раз в неделю здесь кто-нибудь будет, если ты захочешь открыть новый счет”.
Отсутствие банковских возможностей в районах с недостаточным уровнем обслуживания может иметь волновой эффект: людям, не имеющим доступа к финансовым услугам, трудно создать кредитную историю, что еще больше затрудняет получение ипотеки. По данным Бюро финансовой защиты потребителей, в Миссисипи самый высокий процент людей в США, не имеющих банковских счетов.
Дженнифер Ардис Элмор, региональный представитель, сказала, что компания активно обслуживает дельту Миссисипи, включая предоставление кредитов людям в районах с низким и умеренным доходом. По ее словам, банк решил пожертвовать четыре объекта недвижимости Hope, потому что “партнер сообщества был в лучшем положении для поддержания услуг в конкретных сообществах”, и он внес денежный взнос в размере 500 000 долларов, чтобы помочь с расширением деятельности кредитора.
“Когда такие банки, как Regions, поддерживают CDFI, такие как Hope, мы коллективно добиваемся потрясающих результатов для отдельных лиц и сообществ”, - сказала она, добавив, что прямое сравнение двух разных типов кредиторов вводит в заблуждение.
По словам Ардис Элмор, Regions “очень серьезно” относится к доступу к кредитам и везде, где это возможно, работает с потребителями, которые, возможно, не имеют права на получение кредитов, чтобы помочь улучшить их финансовое положение. По ее словам, он также участвует в общественной деятельности и благотворительной деятельности в поддержку организаций, которые служат людям по всему региону.
Часть того, что делают общественные кредиторы, - это работают с американцами, которые не могут претендовать на получение ипотечного кредита, чтобы улучшить свои финансы. Они также делают кредиты доступными за счет исключения ипотечного страхования или других расходов. Согласно федеральной информации об ипотеке, с 2018 года Hope предоставила более 80% своих ипотечных кредитов в Миссисипи чернокожим заемщикам и выдавала кредиты в более бедных районах по ставке, в два с половиной раза превышающей региональную.
“Мы приводим людей в дома, чтобы они могли начать накапливать богатство”, - сказал Билл Байнум, генеральный директор Hope. “Если миссия банков, выдающих ипотечные кредиты, заключается в содействии доступному домовладению, они должны предпринимать шаги для обеспечения адекватной капитализации CDFI и обеспечения гибкости. Но нас воспринимают как более подверженных риску”.
Некоторые мелкие кредиторы и CDFI вообще отказываются от присоединения к системе FHLB, поскольку условия являются непомерно высокими.
Homewise, базирующийся в Нью-Мексико CDFI, решил не быть членом Далласской FHLB после собрания, на котором было решено, что банк предоставит Homewise кредит в размере 60 центов за доллар, сообщил генеральный директор Майк Лофтин. Его CDFI ежегодно выдает ипотечные кредиты на сумму до 60 миллионов долларов, в основном для начинающих покупателей.
“Мы были бы очевидным партнером”, - сказал Лофтин. “И мы бы хотели иметь возможность достучаться до людей, которыми мы не являемся, но мы не можем себе этого позволить”.
Вместо этого CDFI берет кредиты у крупных кредиторов, включая Bank of America Corp., который предлагает более разумные требования к залогу — Homewise получает 1 доллар за каждый внесенный им 1 доллар. Но при этом выплачиваются более высокие проценты по долгу.
“Мы сильны как учреждение, и наш кредитный послужной список хорош”, - сказал Лофтин. “То, что мы ориентируемся на покупателей жилья в первый раз и людей, которые исторически остались позади, не означает, что они плохие заемщики”.
По словам Дайина Чжана, доцента кафедры недвижимости и экономики городских земель в Школе бизнеса Висконсин–Мэдисон Университета, небольшим банкам могло бы быть предоставлено больше кредитов. Его исследование показало, что авансы FHLB могут значительно помочь этим мелким игрокам в сфере жилищного кредитования и снизить процентные ставки, которые платят потребители, не делая ипотеку более рискованной.
“Нам нужны небольшие банки, чтобы быть на рынке”, - сказал он. “Они более чутко реагируют на местные экономические условия”.
Многие жители Дельты согласились бы с этим. В районе, где денежные авансы и грабительские займы рекламируются на больших вывесках вдоль сельских дорог и в витринах автозаправочных станций, местные кредиторы предоставляют людям возможность улучшить свое финансовое положение и, в конечном счете, разбогатеть.
Грин, купивший дом в Дрю, взял у Хоуп ипотеку на 50 000 долларов. Его ранчо с тремя спальнями - это то, которое он арендовал много лет назад, и оно богато воспоминаниями, например, о том, как у его жены начались схватки с их второй дочерью. С тех пор как он стал домовладельцем, он стал чем-то вроде адвоката, встречаясь с местными жителями, которые хотят узнать больше о процессе получения ипотеки.
“Теперь я могу помочь другим, которые хотят иметь собственный дом”, - сказал Грин. “Я хочу, чтобы люди жили так, как живу я”.
Примечание по методологии:
Агентство Bloomberg News собрало информацию о более чем 5700 из примерно 6500 финансовых учреждений, перечисленных Федеральным агентством жилищного финансирования в качестве членов Федеральных банков ипотечного кредитования по состоянию на 31 декабря. Данные о авансах и активах участников были собраны из отчетов о звонках, поданных в Федеральный совет по проверке финансовых учреждений и Администрацию Национального кредитного союза на периоды, охватывающие 2018-2022 годы. Сумма авансов была усреднена за каждый год и за пять лет. Были включены только банки и кредитные союзы, которые отчитывались за все периоды. Поскольку учреждения отчитываются ежеквартально, возможно, эти средние показатели не отражают в полной мере их использование системы. Затем агентство Bloomberg определило, какие учреждения, застрахованные FDIC, имели активы в среднем за три года ниже порога в 1,417 миллиарда долларов, необходимого для того, чтобы считаться финансовым учреждением сообщества, и было ли это учреждение сертифицировано Министерством финансов США как финансовое учреждение для развития сообщества.
Чтобы оценить, насколько активно члены FHLB занимаются прямым ипотечным кредитованием, агентство Bloomberg проанализировало данные Бюро финансовой защиты потребителей по Закону о раскрытии информации об ипотеке на жилье. Были включены только кредиты, выданные физическим лицам с целью покупки жилья. Ипотечные кредиты без амортизации, рефинансирование и кредиты на улучшение жилищных условий были исключены. Анализ не охватывает деятельность по ипотечному кредитованию членов FHLB, которая не соответствовала нормативным пороговым значениям для отчетности в соответствии с HMDA. Доля кредитования в районах переписи населения с низким и умеренным доходом была рассчитана путем деления общего количества займов, выданных учреждением в районах, где средний доход домохозяйства был ниже 80% от среднего по району, на общее количество займов, выданных за указанный период.
-- При содействии Матье Бенхаму.
©2023 Bloomberg L.P.
