Участники
Джеффри Олсон; Председатель Совета Попечителей, Генеральный директор; Urban Edge Properties
Джеффри Муаллем; Главный операционный директор, Исполнительный вице-президент; Urban Edge Properties
Марк Лангер; Финансовый директор, Исполнительный вице-президент; Urban Edge Properties
Презентация
Оператор
Приветствую и добро пожаловать на отчет о прибылях Urban Edge Properties за первый квартал 2025 года. В настоящее время все участники находятся в режиме только прослушивания. После формальной презентации последует сессия вопросов и ответов. (Инструкции оператора) Мне приятно представить вашего ведущего, Джеффа Олсона. Пожалуйста, продолжайте.
Доброе утро и добро пожаловать на телефонную конференцию Urban Edge Properties по итогам первого квартала 2025 года. Сегодня со мной Джефф Олсон, Председатель и Генеральный директор, Джефф Муаллем, Главный операционный директор, Марк Лангер, Финансовый директор, Роб Милтон, главный юрист, Скотт Остер, исполнительный вице-президент и руководитель аренды, и Андреа Дразин, главный бухгалтер. Примите к сведению, что сегодняшний. Может содержать прогнозы о взглядах компании на будущие события и финансовую производительность, которые подлежат многочисленным предположениям, рискам и неопределенностям, и которые компания не собирается обновлять.
Наши фактические результаты, финансовое состояние и бизнес могут отличаться. Пожалуйста, обратитесь к нашим отчетам в SEC, которые также доступны на нашем веб-сайте для получения более подробной информации о компании. В нашем обсуждении сегодня мы будем ссылаться на определенные финансовые показатели, не входящие в GAAP.
Сверки этих показателей с результатами по GAAP доступны в нашем отчете о прибылях и нашем дополнительном пакете документов. В настоящее время мне приятно представить нашего Председателя и Генерального директора Джеффа Олсона.
Джеффри Олсон
Отлично, спасибо, Аба, и доброе утро, всем. У нас был отличный первый квартал, в результате чего мы превзошли наши ожидания, сообщив FFO по корректировке в размере $0,35 за акцию, что на 6% превышает результаты первого квартала прошлого года и является самым высоким ежеквартальным показателем прибыли за 10-летнюю историю UE.
Прибыль с одних и тех же объектов выросла на 3,8% по сравнению с первым кварталом прошлого года. и пользуется арендными платежами, начатыми с нашего подписанного, но не открытого конвейера, улучшенными коэффициентами возврата и лучше, чем ожидалось, сборами.
Темп аренды продолжал развиваться хорошими темпами в первом квартале, с заключением 42 договоров аренды на общую площадь 434 000 квадратных футов. Среди них 18 новых договоров аренды на общую площадь 118 000 квадратных футов с разницей в арендной плате на одинаковые площади в размере 34%.
Наш показатель сохранения арендаторов остается на высоком уровне - 95%. Наш прогресс в привлечении желательной смеси магазинов продолжился, и наша занятость магазинов выросла до нового рекорда в 92,4%. Наша конвейерная программа аренды остается сильной. С тех пор, как были объявлены тарифы в начале апреля, мы не видели изменений в спросе розничных торговцев на наших объектах. Однако рынок инвестиционных продаж показывает ранние признаки замедления.
С долговой стороны с тех пор было ограничено выпуск коммерческих ипотечных облигаций. Страховые компании и банки по-прежнему активно выдают кредиты на торговые центры, обычно с разницей в 10-30 базисных пунктов. Со стороны акций многие REIT и иностранные инвесторы приостановились.
Сделки с частными покупателями остаются активными. Это подтверждается нашей успешной продажей земельного участка площадью восемь акров в Берген Таун Центр за $25 миллионов, на который получено одобрение на строительство 460 жилых единиц. Кроме того, мы находимся под контрактом на продажу еще двух объектов на сумму $41 миллион, что принесет нашу общую выручку от продаж до $66 миллионов в этом году по взвешенной средней ставке капитализации в 5%.
Мы планируем реинвестировать этот капитал в активы, которые увеличат качество и темп роста нашего портфеля. Теперь обратимся к нашим прогнозам на 2025 год. Мы подтверждаем наше прогнозное руководство на весь 2025 год о достижении FFO по корректировке в размере $1,37 до $1,42 за акцию, что отражает рост на 4% по средней точке.
Мы бы, вероятно, увеличили наше руководство на $0,02 за акцию, если бы не экономическая волатильность в апреле. Хотя начало года у нас было сильнее, чем мы ожидали, экономическая неопределенность заставила нас прогнозировать более консервативный прогноз на вторую половину года.
Мы еще раз пересмотрим наши предположения в следующем квартале, чтобы увидеть, будет ли увеличение руководства целесообразным. Наши 5 основных отличий должны продолжать стимулировать наш рост. Во-первых, наши объекты сосредоточены в коридоре от Вашингтона до Бостона, самом плотно населенном и снабженном регионе страны.
Средняя плотность населения в трехмильном радиусе около 200 000 человек является самой высокой в отрасли. Во-вторых, наш прогнозируемый рост чистого операционного дохода один из самых видимых в отрасли, заложенный в нашей подписанной, но не открытой конвейерной линии на сумму $25 миллионов, представляющей 9% нашего текущего чистого операционного дохода.
В-третьих, у нас большая конвейерная программа реконструкции на общую сумму $156 миллионов проектов, от которых ожидается получение 14% прибыли. В-четвертых, мы активно рециклируем капитал, продавая некоторые из наших невостребованных объектов с более низкой ставкой капитализации и перераспределяя этот капитал в креативные приобретения.
За последние 18 месяцев мы приобрели более $550 миллионов активов по ставке капитализации 7,2% и продали примерно $450 миллионов по ставке капитализации 5,2%. И, наконец, наш балансовый лист построен консервативно для рыночной дисрупции, учитывая, что у нас нет корпоративных долгов, кроме $50 миллионов, в настоящее время выделенных по нашей линии.
У нас 31 отдельная неотзывная ипотека на сумму $1,6 миллиарда, изолирующая рыночный риск на индивидуальные активы, а не на корпоративном уровне. Наши оставшиеся 43 объекта не обременены. Сейчас передаю слово нашему Главному операционному директору, Джеффу.
Джеффри Муаллем
Спасибо, Джефф, и доброе утро, всем. У нас был отличный первый квартал по аренде, заключено 42 сделки на более чем 430 000 квадратных футов, 24 продления по 6% разнице и 18 новых договоров аренды с впечатляющей разницей в 34%. Эта разница была обусловлена сделками с ритейлерами лучшего класса, такими как Trader Joe's, Sephora и Sweetgreen, обеспечивая как экономические, так и торговые обновления на наших активах.
Наша арендная ставка одних и тех же объектов теперь составляет 96,6%, снижение на 50 базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом и на 10 базисных пунктов по сравнению с первым кварталом 202024 года.
Это снижение загрузки было в основном результатом изъятия анкерных площадей из Big Lots, Party City и Bye Baby. У нас было семь договоров аренды с этими ритейлерами, два были приобретены через процесс банкротства тенантами, которых мы хотели видеть на наших объектах, и пять мы забрали добровольно с лучшими заменами в виду.
Мы ведем переговоры по этим пять площадям по лучшим общим условиям с тенантами, которые, по нашему мнению, лучше подходят для этих объектов, чем предыдущие арендаторы.
Мы также продолжаем улучшать загрузку магазинов, которая сейчас составляет 92,4%, увеличение на 150 базисных пунктов с последнего квартала и на 400 базисных пунктов за прошлый год. Несмотря на колебания экономики в апреле, наша конвейерная программа аренды остается сильной. Мы по-прежнему ожидаем завершить 2025 год с загрузкой анкоров не менее 97% и загрузкой магазинов между 93% и 94% с здоровыми различиями в арендной плате в 20% или более.
С точки зрения развития мы завершили проекты по реконструкции в Montehiedra, Marlton Commons, Bergen Town Center и Manalapan на общую сумму $22 миллиона. Эти проекты не только приносили здоровую прибыль от нашего инвестирования, но и готовили нас к будущему росту арендной платы, так как арендаторы, такие как TJ Maxx, Ross, First Watch и Nordstrom Rack, укрепляют линейку на тех объектах.
Мы начали два проекта по реконструкции в первом квартале на общую сумму $14 миллионов в Йонкерсском Гейтвей Центре и в нашем целевом анкорном Kingswood Crossing в Бруклине.
Наша общая активная программа реконструкции сейчас составляет $156 миллионов с ожидаемой доходностью 14%. Джефф уже коснулся некоторых расхождений на рынке сделок, поэтому я не буду здесь много добавлять, кроме как сказать, что любая волатильность должна дать нам возможность проводить сделки по более привлекательным доходам.
Стабильность нашего портфеля вместе с аккретивными возможностями рекон
Спасибо, Джефф. Доброе утро. Как вы только что слышали, у нас был еще один отличный квартал с хорошей прибылью, продолжающимся прогрессом на фронте аренды и успешным выполнением проектов по репозиционированию якорных объектов.
FFO скорректированный составил $0,35 на акцию, а наш индекс чистой операционной прибыли по одним и тем же объектам, включая реконструкцию, увеличился на 3,8% по сравнению с первым кварталом 2024 года. И рост чистой операционной прибыли был лучше ожидаемого, в том числе благодаря более высоким восстановлениям, счетам за коммунальные услуги к концу года и платежам от арендаторов, находящихся в банкротстве, которые продолжают выплачивать арендную плату.
FFO скорректированный также получил выгоду от влияния предыдущих аккретивных операций по перераспределению капитала и снижения повторяющихся затрат на управление. Наш баланс остается сильным с общей ликвидностью около $800 миллионов, включая $98 миллионов наличных.
Наш профиль погашения долгов очень управляем, с всего 8% из общей суммы долга, подлежащего погашению до 2026 года, включая $24 миллиона ипотечного долга, подлежащего погашению в декабре текущего года, и $116 миллионов, которые подлежат погашению в 2026 году.
На данный момент наш долг с переменной процентной ставкой касается только нашей кредитной линии. Наш показатель чистого долга к аннуализированной EBITA сейчас составляет 5,9 раз. Наш баланс хорошо подготовлен к выдерживанию экономической волатильности, которая недавно возникла, и у нас есть значительная ликвидность для использования возникающих возможностей в будущем.
Обратившись к нашим прогнозам на 2025 год, Джефф отметил, что мы подтверждаем руководство по скорректированной чистой операционной прибыли в диапазоне от $1,37 до $1,42 и рост чистой операционной прибыли с одних и тех же объектов, включая объекты и реконструкцию, на уровне 3-4%.
Наши предположения о доходах, считаемых невыполнимыми, остаются неизменными на уровне от 75 до 100 базисных пунктов от общей арендной платы. Как мы уже упоминали ранее, наша труба SNO на сумму $25 миллионов остается значительным стимулом для роста чистой операционной прибыли, с $4,4 миллиона годовой арендной платы, начатой в первом квартале, и наши ожидания по признанию дополнительных $4,4 миллиона с нашей трубы SNO на оставшуюся часть 2025 года, в основном ожидаемые во второй половине года.
Рост чистой операционной прибыли с одних и тех же объектов превзошел план в первом квартале. Мы включили более консервативные предположения на оставшуюся часть года, включая резерв на случай возможной волатильности в сборах арендной платы, отсутствие арендаторов и другие доходы.
Мы снизили верхний предел ожидаемых повторяющихся затрат на управление в 2025 году на $500 000 до нового среднего уровня $35,8 миллиона, что сопоставимо с затратами, понесенными в предыдущем году. Снижение отражает наши дальнейшие усилия по тщательному управлению затратами сторонних лиц, а также внутренними издержками, включая штат сотрудников.
Мы довольны усилиями всей нашей команды по обеспечению оперативности и эффективности. В заключение, наша команда продолжает сосредотачиваться на выполнении нашего бизнес-плана для стимулирования аренды и заполненности и своевременной поставки новых арендуемых помещений, тщательно управляя затратами.
У нас есть талантливая и опытная команда, которая успешно преодолевала различные экономические циклы, и мы уверены, что сможем продолжать обеспечивать ведущий рост в отрасли в годах, которые впереди. Теперь я передаю слово оператору для вопросов.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
Спасибо. Мы сейчас перейдем к сессии вопросов и ответов. (Инструкции оператора), Ваш первый вопрос от Рональда Камдена из Morgan Stanley. Пожалуйста, продолжайте.
Джеффри Олсон
Доброе утро, Рон.
Оператор
Рональд, ваша линия открыта. Хорошо, мы перейдем к Майклу Гриффину из Evercore. Пожалуйста, продолжайте.
Отлично, спасибо. Джефф, я ценю ваш комментарий относительно спроса на аренду более крупных помещений, но если учесть текущую макроэкономическую неопределенность из-за тарифной политики и возможность того, что бизнесы могут приостановить принятие решений, это изменяет вашу стратегию в отношении сроков сдачи в аренду и влияния на заполненность?
Джеффри Олсон
Пока что мы не видим замедления со стороны ритейлеров, и это касается не только нашего портфеля, но и наших коллег, когда мы общаемся с другими ритейловыми арендодателями, мы не видим, чтобы кто-то замедлялся на данный момент.
Вчера вечером я ужинал с человеком, который управляет одной из крупнейших фирм по коммерческой аренде в Нью-Йорке. И он сказал мне, что у них сейчас на стадии переговоров 500 договоров аренды, и ни один из них не видел существенных изменений по сравнению с их историческими нормами. Пока что мы этого не видим.
Отлично, это ценная информация, и можете ли вы рассказать подробнее о продажах, о которых было объявлено, и о тех, что находятся под контрактом. Я понимаю, что, возможно, есть ограничения в информации, особенно по объектам, которые находятся под контрактом, но ставка капитализации 5% кажется довольно привлекательной, особенно учитывая, что вы приобретали объекты по ставке ниже семи прошлым годом. Как мы можем оценить разницу между приобретениями и продажами для внешнего роста, и какие могут быть перспективы?
Джеффри Олсон
Ну, за последние 18 месяцев мы смогли это сделать на сумму около $500 миллионов. У нас, очевидно, есть некоторая видимость по $66 миллионам, о которых мы объявили сегодня утром по ставке 5%. Это три разных актива.
Один из них был земля, которая будет использоваться для жилых целей, но на ней было здание, поэтому я думаю, что это было сделано по ставке около 4%. Мы надеемся сделать больше в будущем, но пока рано говорить. Также мы стремимся выстроить приобретения с другой стороны уравнения, поскольку многие из них будут сделаны в 1,031, и мы определенно ищем такие приобретения.
Отлично, на этом все. Спасибо за время.
Джеффри Олсон
Хорошо. Пожалуйста.
Оператор
Следующий вопрос. Флорис Ван Дейкум из Compass Point. Пожалуйста, продолжайте.
Привет, ребята, спасибо за возможность задать вопрос. Джефф, в вашем открытии есть момент, который привлек мое внимание, и, возможно, вы могли бы рассказать подробнее об этом, и, возможно, Марк, вы можете дать более детальное объяснение, если возможно, и это было, что если бы не текущие.
Турбулентности на рынке или волатильности из-за тарифов, вы бы повысили прогноз на $0,02. Можете ли вы дать более подробное объяснение, на что именно вы более осторожны, и вы повысили предположения о плохих долгах или есть другие аспекты, которые помешали вам повысить прогноз в будущем?
Джеффри Олсон
Думаю, Флорис, мы просто стали более консервативными и добавили резерв. Нет ничего конкретного, что было бы специфично для какого-то арендатора, чтобы заставить нас сделать это. Просто мы решили, что было бы более разумно иметь более консервативный прогноз на текущий момент и не повышать его в данный момент.
Хорошо, понятно. И еще один вопрос, когда вы смотрите в будущее, очевидно, вы рассматриваете переговоры и вложение части этого капитала.
Возможно, вы проводите много обменов 10:31, и какое влияние это оказывает на ваш налоговый доход, учитывая другую компанию, которую я изучаю в секторе офисной недвижимости, которая сделала много обменов 1,031 за свою историю, и одно из, конечно, плюсов это отсрочка налогов.
Минус в том, что это заставляет вас выплачивать больше в виде дивидендов, и, очевидно, ваша доля выплаты все еще очень умеренная, но как вы думаете об этом и какое воздействие это может оказать на ваш налоговый доход и дивиденды, заставит ли вас это, в результате этих обменов 1,031, увеличить дивиденды чуть быстрее, чем вы это сделали бы в противном случае?
Джеффри Олсон
Я совсем не думаю.
Марк Лангер
Но по сути дела, сделав 1,031, чтобы прояснить для вас, это то, что защищает нас и отсрочивает прибыль. Так что если бы мы не сделали эти обмены на 1,031, это бы увеличило налоговый доход и, соответственно, увеличило бы давление на выплату дивидендов, но поскольку мы защищаем эти прибыли путем отсрочки в 1,031, мы не добавляем давления на дивиденды. Поэтому мы считаем это особенно привлекательным для себя.
Понятно. Просто, для ясности, новая налоговая база вашего или новая депрецируемая база вашего актива - это база вашего предыдущего актива, верно?
Марк Лангер
Верно, это правильно.
Понял. Ладно. Это все для меня. Спасибо, ребята.
Марк Лэнгер
Спасибо.
Оператор
Следующий вопрос. Полина Рохас из Green Street. Пожалуйста, продолжайте. Доброе утро.
Доброе утро, и в вашем пресс-релизе вы упомянули, что рост бренда ускоряется во всех ваших рынках. Можете ли вы предоставить какой-либо численный контекст или руководство, чтобы поддержать этот комментарий, и считаете ли вы, что количество PKs в одном имело какое-либо влияние на позиции арендодателей в переговорах?
Джеффри Муаллем
Полина. Доброе утро. Это Джефф Муаллем. Что касается контекста, то мы можем сказать вам, что мы повышаем арендные платежи по всем направлениям. Недавно у нас была ситуация, когда национальный ритейлер сообщил нам, что они достигли предела в районе 15%, и мы отказались от сделки, после чего они смогли вернуться с цифрой около 20%.
Таким образом, вы можете приписать увеличение рыночных арендных платежей на 10% - 15% от этой сделки, и я думаю, что, возможно, это немного меньше, может быть, 5-10 - хорошая цифра для использования, но, безусловно, мы видели некоторый законный рост рыночных арендных платежей на всех наших рынках и хороший спрос во всех направлениях.
Банкротства в первом квартале, в частности, если посмотреть на такие компании, как big lots и Party City, которые долгое время находились на грани. И можно добавить сюда Joanne's в этот список, хотя у нас нет экспозиции в Joanne's.
Мы не видим их как сигналы предупреждения о множественных банкротствах ритейлеров. Есть имена в списке рисков, о которых мы беспокоимся и о которых мы часто говорим, но мы считаем, что балансы ритейлеров в целом очень здоровы.
И когда мы общаемся с нашими крупнейшими арендаторами, такими как Home Depot, Walmart, компании TJ Maxx, они не беспокоятся. Ross отлично справляется с ситуацией на северо-востоке и уже расширил свою программу закупок для открытия большего количества магазинов.
Сейчас мы ведем переговоры по нескольким сделкам с ними, поэтому мы действительно не видим крупных заголовков о банкротствах на горизонте. Очевидно, экономические потрясения, о которых мы все беспокоимся, и потенциальная рецессия, которую это может вызвать, на уме у всех нас. Но оставив это в стороне, мы считаем, что состояние отрасли сейчас очень здоровое.
Спасибо. Мой другой вопрос заключается в том, что в периоды рыночной волатильности инвесторы чаще склонны считать традиционные малые продуктовые центры с привязкой к продуктовым магазинам более безопасным местом по сравнению с более крупными объектами с высокой долей анкерных помещений.
Каково ваше мнение об этом восприятии, и учитывая кредитное качество ваших анкеров, как вы думаете, как будет проявлять себя ваш портфель в более сложной среде по сравнению с типичным, снова, малым продуктовым центром с привязкой к продуктовым магазинам?
Джеффри Муаллем
Да, Полина, это Джефф Бувалум снова, это отличный вопрос, и это то, что мы постоянно спрашиваем себя, когда проводим наши внутренние оценки и рассматриваем внешние возможности.
Мы очень уверены, как бы наш портфель проявил себя в условиях рецессии. Я люблю говорить нашим сотрудникам здесь, что Urban Edge - хорошее место в хорошие времена и отличное место в плохие времена, и я действительно верю в это.
Конечно, если сравнивать это с очень здоровым продуктовым магазином с разумным количеством торговых площадей от 10 000 до 20 000 квадратных футов в процветающей среде. И эти магазины получают увеличение на 3% в год.
Это отличное инвестирование, и оно ценится соответственно, верно? Между ценой на них на рынке сегодня и ценой на некоторые наши объекты может быть разница в 50-150 базисных пунктов.
Но многие продуктовые центры, к которым мы обращаемся, имеют очень много торговых площадей, и, на наш взгляд, поэтому они могут быть более уязвимыми к замедлению экономики, чем некоторые наши объекты, которые очень сбалансированы по анкерным помещениям с хорошими балансами.
Кто скажет, что произойдет в рецессии, но исторически, если посмотреть на GFC и другие времена турбулентности, это были небольшие магазины, это были местные магазины и слабые балансы, которые страдали больше всего и имели наибольшие трудности, выходя из этого.
Поэтому, когда я смотрю на наш баланс и наш список арендаторов, я вижу его как более надежный и немного более защищенный, чем у некоторых конкурентов. Мы бы хотели приобрести больше отличных продуктовых центров с привязкой к продуктовым магазинам, но мы не будем тянуть время и покупать что-то слишком много торговых площадей только потому, что там есть продуктовый магазин, если мы считаем, что это может быть более уязвимо для замедления экономики.
Спасибо, отличный звонок.
Джеффри Олсон
Хорошо, спасибо.
Оператор
(Инструкции оператора) Следующий вопрос от Рональда Кэмдена из Morgan Stanley. Пожалуйста, продолжайте.
Привет, извините за это. Предполагаю, два быстрых вопроса просто о том, что вы, по-моему, ясно добились большого успеха в области перераспределения капитала за последние несколько лет. Я просто хочу узнать, создает ли посттарифный, пост замедление экономики больше возможностей на стороне приобретений, меньше возможностей, просто что вы видите на рынке и какие-то ранние оценки ставок капитализации.
Джеффри Олсон
Мы анализируем несколько сделок прямо сейчас. Я все еще считаю, что разрыв между предложением и спросом довольно велик, и, вероятно, потребуется некоторое время, чтобы выяснить, что такое истинная цена.
Многие продавцы сегодня хотят цену вчерашнего дня, поэтому мы будем терпеливы в данный момент.
Все логично. Мой второй вопрос просто касается, я думаю, вы говорили о консерватизме и руководстве. Можете ли просто напомнить нам, каково предположение о плохих долгах сейчас по сравнению с предыдущими и даже более конкретно только о coals, экспозиции coals, возможно, если у вас есть какие-то мысли по этому поводу, есть ли возможности вернуть это обратно раньше и так далее о плохих долгах и coals. Спасибо.
Джеффри Олсон
Отлично, позвольте начать с Kohl's, потому что мы не видим Kohl's как имеющего риск банкротства в ближайшее время. Если просто посмотреть на цены их облигаций, которые придут позже в этом году, они торгуются примерно на пару.
Многие наши магазины являются самыми продуктивными магазинами в их портфеле, и у них относительно низкая арендная плата в размере 11 долларов за квадратный фут. Поэтому мы бы хотели вернуть многие из этих площадей. Я сомневаюсь, что мы сможем это сделать в ближайшее время, но спрос на эти помещения высок.
Марк Лэнгер
Что касается плохих долгов, Рон, мы подтвердили нашу оценку плохих долгов в размере 75-100 базисных пунктов от валовых арендных платежей. Мы были примерно на 10 базисных пунктов ниже этого показателя в первом квартале, но, как вы слышали нас сказавших, мы добавили немного дополнительного контингента на второе полугодие. Такова наша позиция с подтвержденным руководством.
Отлично, спасибо большое, это все для меня.
Оператор
Вопросов больше нет. Я хотел бы передать слово Джеффу Олсону для завершения замечаний.
Джеффри Олсон
Отлично. Мы благодарим вас за интерес и с нетерпением ждем скорой встречи. Спасибо.
Оператор
Это завершает сегодняшнюю телефонную конференцию. Вы можете отключиться от своих умов на это время и благодарим вас за участие.
