Участники
Мэтт Мерфи; Менеджер по инвестициям; Industrial Logistics Properties Trust
Яэль Даффи; Президент, Главный операционный директор; Industrial Logistics Properties Trust
Марк Крон; Вице-президент; Industrial Logistics Properties Trust
Тиффани Сай; Главный финансовый директор, Казначей; Industrial Logistics Properties Trust
Митч Гермейн; Аналитик; Citizens JMP Securities, LLC
Джон Массокка; Аналитик; B. Riley Securities, Inc.
Презентация
Оператор
Доброе утро и добро пожаловать на конференцию по финансовым результатам Industrial Logistics Properties Trust за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора) Обратите внимание, что это мероприятие записывается.
Я хотел бы передать слово Мэтту Мерфи, Менеджеру по инвестициям. Пожалуйста, продолжайте.
Мэтт Мерфи
Доброе утро. На сегодняшнем звонке со мной находятся Президент и Главный операционный директор ILPT Яэль Даффи; Главный финансовый директор и Казначей, Тиффани Сай; и Вице-президент, Марк Крон. Вскоре они предоставят детали о нашем бизнесе и нашей производительности за первый квартал 2025 года, а также пройдут сессию вопросов и ответов с аналитиками.
Обратите внимание, что запись и повторное вещание сегодняшнего звонка запрещены без предварительного письменного согласия компании. Также обратите внимание, что в ходе сегодняшнего звонка содержатся прогнозные заявления в соответствии с Законом о реформе частных ценных бумаг 1995 года и другими законами о ценных бумагах.
Эти прогнозные заявления основаны на убеждениях и ожиданиях ILPT на сегодняшний день, 30 апреля 2025 года, и фактические результаты могут существенно отличаться от наших прогнозов. Компания не несет обязательства пересматривать или публично раскрывать результаты любых изменений в прогнозных заявлениях, сделанных в ходе сегодняшнего звонка.
Дополнительная информация о факторах, которые могут привести к таким различиям, содержится в наших документах, представленных Комиссии по ценным бумагам и биржам, к которым можно получить доступ на нашем сайте ilptreit.com. Инвесторов предупреждают о неразумном доверии к прогнозным заявлениям.
Кроме того, мы обсудим финансовые показатели, не включенные в Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) в ходе этого звонка, включая нормализованные средства от операций, или нормализованный FFO; скорректированный EBITDAre; чистый операционный доход или NOI; и NOI на основе наличных. Сверка этих показателей с нефинансовым результатом доступна в нашем финансовом пакете результатов, который можно найти на нашем сайте.
Сейчас я передаю слово Яэль.
Яэль Даффи
Спасибо, Мэтт, и доброе утро. На сегодняшнем звонке я расскажу краткий обзор нашего портфеля, суммирую нашу деятельность по аренде за первый квартал и определю ключевые направления нашего внимания на год вперед. Затем Марк обсудит конкретику нашего материкального портфеля и пайплайна аренды. После этого Тиффани рассмотрит наши финансовые результаты и перспективы.
Мы начали год с постоянного спроса на наш портфель высококачественных промышленных и логистических объектов, что соответствует тенденциям, которые мы наблюдали в 2024 году. Чистый операционный доход наличными вырос почти на 2% по сравнению с таким же периодом прошлого года, а нормализованный FFO увеличился на 43% по сравнению с прошлым годом и на 52% по сравнению с предыдущим кварталом. Мы заключили более 2,3 миллионов квадратных футов общей деятельности по аренде с занятостью 94,6%, что отражает увеличение на 20 базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом.
На 31 марта 2025 года портфель ILPT состоял из 411 дистрибуционных и логистических объектов в 39 штатах общей площадью 60 миллионов квадратных футов. Наш разнообразный портфель дополняется нашим уникальным присутствием на Гавайях, состоящим из 226 объектов общей площадью 16,7 миллиона квадратных футов.
Наш портфель имеет средний срок аренды в семь лет и укрепляется арендаторами с сильными бизнес-профилями и стабильными денежными потоками. Топ-10 арендаторов ILPT составляют 47% наших годовых арендных доходов, и более чем 76% наших годовых доходов исходят от арендаторов с кредитным рейтингом инвестиционного уровня или от наших безопасных арендных участков на Гавайях.
Обращаясь к деятельности по аренде, в первом квартале мы подписали 13 новых и обновленных договоров аренды, плюс 1 пересмотр арендной платы на более чем 2,3 миллиона квадратных футов при среднем сроке аренды в 6 лет. Это привело к разрывам арендной платы в GAAP и наличными в размере 18,9% и 9,8%.
Эта деятельность увеличит годовой арендный доход ILPT на 2,9 миллиона долларов, из которых 57% еще предстоит реализовать. В этом квартале наши материковые объекты составили почти 80% нашей деятельности по обновлениям, о чем подробности предоставит Марк в ближайшее время.
В рамках нашего портфеля на Гавайях мы заключили договоры аренды на 492 тысячи квадратных футов, включая пересмотр арендной платы по аренде, ставки которой были на 18,2% выше, чем предыдущие арендные ставки при среднем сроке аренды в 4,9 года. Эти результаты подчеркивают ценность наших объектов, демонстрируя нашу способность генерировать органический рост денежных потоков и одновременно поддерживать стабильность портфеля.
Обращаясь к нашим целям на год вперед, как и большинство участников рынка, мы следим за изменяющейся ситуацией вокруг мировых тарифов. Хотя остается неопределенность, как эти события могут повлиять на спрос арендаторов и общую ситуацию по аренде, мы считаем, что портфель ILPT, состоящий из высококачественных активов с разнообразным списком арендаторов, хорошо позиционирован для преодоления краткосрочной волатильности. Таким образом, наше внимание остается сосредоточенным на максимизации возможностей роста рынка, поддержании высокой сохранности арендаторов и аренде вакансий в нашем портфеле, в частности, на незастроенном земельном участке в Гавайях площадью 2,2 миллиона квадратных футов и объекте площадью 535 тысяч квадратных футов в Индианаполисе.
Еще одним долгосрочным направлением внимания является оценка возможностей улучшения нашего баланса и снижения задолженности. Соответственно, в 2025 году мы можем рассмотреть варианты рефинансирования существующего долга и оценить стратегическую продажу имущества для достижения этих целей.
Сейчас я передаю слово Марку.
Марк Крон
Спасибо и доброе утро. Как я уже упоминал, мы заключили более 2,3 миллионов квадратных футов общей деятельности по аренде за первый квартал. На материке пришлось более 1,8 миллиона квадратных футов, или 79% от общей аренды. Обновления составили большую часть этой деятельности и включали договоры с Packaging Corporation of America в Колорадо, Refresco Beverages в Южной Каролине, Sherwin-Williams в Иллинойсе и Ulta Beauty в Индиане.
Новая аренда составила 437 тысяч квадратных футов на трех объектах. Эти результаты включают аренду на 250 тысяч квадратных футов для объекта в Индиане, истекшую 31 марта 2025 года. После этого мы заключили новую аренду с новым арендатором по ставке на 45% выше и без простоя. Кроме того, в этом квартале мы арендовали два объекта, которые стояли пустыми с первого квартала 2023 года.
Впереди только 4,3 миллиона квадратных футов, или 5,6% от общего годового дохода ILPT, запланированы к пересмотру к концу 2026 года. Как мы уже упоминали, мы начинаем переговоры о продлении аренды не менее чем за 18 месяцев до этого, поскольку сроки принятия решений удлинились для многих арендаторов. Мы считаем, что такое раннее взаимодействие предоставляет достаточную возможность максимизировать сохранность арендаторов и также смягчать риски, ведя двойные пути в подготовке объектов к повторной аренде, если арендатор решит покинуть их.
В настоящее время мы отслеживаем 32 сделки в нашем пайплайне на более чем 7,4 миллиона квадратных футов. Мы ожидаем ближайшего заключения сделок на 500 тысяч квадратных футов, которые находятся в стадии продвинутых переговоров или хотя бы документации. После выполнения мы ожидаем, что эти договоры аренды принесут средний рост ставки на материке в 20% и на Гавайях в 30%, демонстрируя дополнительно силу нашего портфеля.
Прежде чем передать слово Тиффани, я хочу выделить недавнюю публикацию отчета о устойчивом развитии The RMR Group. Отчет предоставляет всесторонние сведения о достижениях и данных, касающихся обязательств наших менеджеров по долгосрочным целям устойчивого развития.
Мы гордимся проделанной работой по укреплению практик устойчивого развития ILPT и улучшению нашей прозрачности и раскрытия инициатив. Вы можете найти ссылки на полный отчет, а также дополнение, специфичное для ILPT, на нашем сайте ilptreit.com.
Сейчас я передаю слово Тиффани.
Тиффани Сай
Спасибо, Марк. Доброе утро, коллеги. Вчера вечером мы сообщили о финансовых результатах ILPT за первый квартал 2025 года. Нормализованный FFO в размере $13.5 миллионов или $0.20 на акцию увеличился почти на 43% по сравнению с тем же кварталом год назад и на 52% по сравнению с предыдущим кварталом. Это превзошло верхнюю границу наших прогнозов на $0.02, благодаря доходам от процентной арендной платы и возврату плохих долгов на Гавайях.
Мы завершили квартал с NOI в размере $87.5 миллионов, NOI на основе наличных средств в размере $83.8 миллионов и скорректированным EBITDAre в размере $85.3 миллионов, что представляет собой увеличение как по сравнению с прошлым годом, так и по сравнению с предыдущим кварталом. Проценты по долговым обязательствам снизились до $69.8 миллионов или на $3.4 миллиона по сравнению с тем же кварталом год назад, отражая снижение затрат на процентные ставки за последний год.
Как мы обсуждали во время последнего звонка по результатам, наш совместный консолидированный венчур приобрел процентный каппинг в феврале в связи с продлением своего $1.4 миллиардного долларового кредита с плавающей процентной ставкой за $15 миллионов, или на $11 миллионов меньше, чем каппинг в 2024 году. Мы ожидаем, что наши процентные расходы на второй квартал 2025 года снизятся до примерно $68.5 миллионов, с $60 миллионами наличных процентных расходов, чистых поступлений от процентных каппингов, и $8.5 миллионами непроцентных амортизационных расходов по финансированию и затратам на каппинг процентных ставок.
Обратившись к нашему балансу, на 30 марта наличные средства составляли $108 миллионов, а ограниченные наличные средства - $129 миллионов. Наш коэффициент чистого долга к общему активу составлял 68.7%, а коэффициент покрытия чистого долга составлял 11.9 раз, что представляет собой улучшение на 50 базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом и обусловлено увеличением скорректированного EBITDAre за квартал.
Напомним, что весь наш долг в настоящее время обслуживается по фиксированной ставке или фиксированному настоящему каппингу процентной ставки с взвешенной средней процентной ставкой 5.53% на 31 марта. Включая опции продления, у ILPT нет долговых обязательств до 2027 года.
Заключая, мы успешно начали год с прочными финансовыми результатами и стабильным спросом на нашу высококачественную промышленную недвижимость. Исходя из арендной активности, о которой ранее упоминали Яэль и Марк, и наших ожиданий по процентным расходам, мы ожидаем, что нормализованный FFO за второй квартал будет в диапазоне от $0.19 до $0.21 на акцию. Этот прогноз включает одноразовую выгоду в размере $0.01 на акцию, связанную с обязательным платежом по ремедиации в связи с запланированным расторжением аренды.
Это завершает наши подготовленные замечания. Оператор, пожалуйста, откройте линии для вопросов.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Митч Гермейн, Citizens Bank.
Митч Гермейн
Привет, доброе утро, и спасибо за увеличение прозрачности по процентам и показателям прибыли. В этом контексте, Тиффани, вы упомянули восстановление плохих долгов в первом квартале. Можете ли вы предоставить некоторые детали о финансовом влиянии на модель?
Тиффани Сай
Конечно. Это было около $750,000.
Митч Гермейн
И это доходы прямо сейчас?
Тиффани Сай
Да, именно так.
Митч Гермейн
Понятно. Марк, я думаю, вы упомянули некоторые увеличивающиеся сроки, и меня интересует, можете ли вы — или может быть, это было Яэль, извините. Но я хотел бы получить перспективу на то, что вы видите в реальном времени в обстановке аренды.
Марк Крон
Да, Митч, мы все еще видим увеличивающиеся сроки аренды. Арендаторы с продлениями до '26 и '27 годов во многих случаях стремятся начать этот процесс раньше. В этом процессе участвует больше людей, и поэтому, работая над этим процессом, мы хотим убедиться, что уделяем достаточно времени для снижения рисков. Если мы почувствуем потенциальный риск, мы начинаем работать по двум направлениям и начинаем маркетинговую деятельность по привлечению потенциальных новых арендаторов.
Митч Гермейн
Спасибо. И, возможно, вы можете предоставить перспективу на — я думаю, что есть два значительных вакансии. Очевидно, это Индианаполис на материке, и затем было это большое пространство в 2 миллиона квадратных футов на Гавайях. Очевидно, я предполагаю, что они оба находятся в процессе аренды на сегодняшний день. Мне интересно, каков уровень трафика для обоих этих объектов в настоящее время.
Яэль Даффи
Привет, Митч. Я начну, а затем Марк может добавить какие-либо подробности. Что касается Гавайев, мы видели активность. У нас есть пара предложений. У нас было несколько потенциальных клиентов, которые не материализовались. [Один из них] — у нас были опасения по поводу кредитоспособности арендатора, и другой имел трудности с получением необходимого финансирования для развития земельного участка.
И я знаю, что на этот объект обращается много внимания, так как это огромное влияние на нашу заполняемость, это около 3.6%, но я просто хотела бы отметить, что годовые арендные увеличения, которые мы получили в этом квартале из наших арендных операций, составили $2.9 миллиона, что на самом деле больше, чем доход, который мы получали от этого участка в период его аренды. Так что, чтобы поставить все точки над i, я понимаю, что на это обращается много внимания, но с точки зрения годового дохода это действительно незначительно.
Что касается объекта в Индианаполисе, мы были довольно далеко в переговорах по аренде с арендатором для половины здания. Но это не состоялось, и мы активно занимаемся его маркетингом, у нас есть некоторые предложения, но ничего, что уже достигло финальной стадии.
Митч Гермейн
Спасибо. И пока у меня есть возможность, Яэль, мне кажется, что это первый раз, когда у вас есть немного больше уверенности в снижении долговой нагрузки. Очевидно, сейчас кажется, что экономика вокруг рефинансирования немного более благоприятна, чем в последние 24 месяца.
Это имеет смысл для меня, но скажите мне, что мотивирует вас начать усилия по продаже активов сейчас, и будут ли они в рамках совместного предприятия? Это активы, которые находятся в вашей таблице баланса? Могли бы они включать Гавайи? Могут ли вы предоставить что-то — Я уверен, что вы скажете, что все варианты на столе, но есть ли что-то, что вы можете предоставить по поводу А, почему сейчас и B, как это может выглядеть при начале процесса материализации?
Яэль Даффи
Так вот, на протяжении всего пути мы получали много незапрошенных предложений по объектам в нашем портфеле, и поэтому мы оцениваем их в каждом конкретном случае. И я думаю, мы уже упоминали, что для нас это немного сложно из-за структуры нашего долга, нам нужно быть способными, чтобы это имело смысл, вывести их из долговых пулов.
Но мы видели, что некоторые из незапрошенных предложений, которые мы получали, теперь поступают от конечных пользователей, и поэтому они обычно оцениваются по более высокой стоимости, и я думаю, что именно оттуда исходит некоторый наш оптимизм относительно продажи активов. Просто, я думаю, по мере того как арендаторы оценивают свои долгосрочные бизнес-планы, они предпочли бы владеть своей недвижимостью, чем арендовать ее. Поэтому я думаю, что здесь может быть возможность.
И снова, насчет Гавайев, эта земля драгоценна. На Гавайях больше не делают землю. Поэтому, хотя нам занимает некоторое время арендовать ее, я думаю, что мы уверены в долгосрочном плане для этого участка. Так что я не уверена, что мы сегодня хотим продавать его.
И еще один вопрос был о совместных предприятиях. И на данный момент нет никакой активности по совместным предприятиям.
Митч Гермейн
Спасибо.
Оператор
(Инструкции оператора) Джон Массокка, B. Riley Securities.
Джон Массокка
Доброе утро. Просто относительно первого квартала по сравнению с тем, что вы ожидаете во втором квартале, я правильно понял, что в обоих кварталах примерно $0.01, возможно, как положительное воздействие однократное?
Тиффани Сай
В этом квартале было $0.02. И в следующем квартале мы прогнозируем $0.01.
Джон Массокка
Понятно, так я предполагаю, что какие-то движущие факторы, которые приводят к нижней границе прогноза на 2 квартал, учитывая, что у вас может быть потеря $0.01 потенциально в однократном воздействии, что-то еще, что может действовать как препятствие?
Тиффани Сай
Непредвиденное. Это зависит от арендной активности. Мы довольно хорошо понимаем, какова будет наша арендная активность, но нижний предел предусматривает некоторую активность, которую, возможно, мы не ожидали. Также никогда не знаешь, могут возникнуть увеличения операционных расходов или что-то вроде этого однократное, что у нас может быть, так что, надеюсь, это полезно.
Джон Массокка
И в более крупном масштабе, та же самая вещь, которую вы слышите от арендаторов относительно воздействия тарифов, будь то на использование - я знаю, вы говорили немного, что это не новая тенденция, что принятие решений о продлении занимает больше времени. Но что-то еще на этом фронте, будь то продление или продажа активов, просто это может быть затронуто, потенциально, некоторым шумом от тарифов?
Яэль Даффи
Я думаю -- это интересно. Я думаю, что в общем, мы предполагаем, что тарифы, вероятно, будут полезны для спроса на арендаторов для нас, но где мы действительно видим положительную динамику, так это когда арендаторы смотрят -- у нас было несколько арендаторов, которые были на рынке, изучая возможности переезда или возможности под заказной застройки, и я думаю, есть некоторое колебание в связи с влиянием тарифов на строительные издержки. И поэтому, я думаю, когда они оценили эти решения, они решили, что имеет смысл остаться на месте, и таким образом, если что-то, мы получаем более высокую сохранность арендаторов из-за этого, по крайней мере, на короткий срок. Это действительно самое существенное воздействие, которое мы видели.
Джон Массокка
Хорошо. И затем в некотором роде подобным образом, когда я думаю о портфеле Гавайев, очевидно, гавайская экономика очень зависит от въездного туризма, но насколько вы думаете, что ваш портфель подвержен в целом въездному туризму, если мы увидим отток, особенно в международных поездках? Как бы вы предполагали, что это повлияет на экономику ваших активов на Гавайях?
Яэль Даффи
Я бы сказал, что это совсем минимально. Наша арендная база на Гавайях в основном обслуживает -- как бы, экономика не очень связана с туризмом или больше -- это земли промышленной зоны, поэтому они действительно обслуживают арендаторов людей на Гавайях, в отличие от зависимости от туризма. Мы видели это много во время COVID, когда поездки -- было так много ограничений на поездки, и я думаю, было много беспокойства о том, как это повлияет на наших арендаторов, и это действительно не повлияло, так что.
Джон Массокка
Хорошо, я благодарю за эту информацию. Это все для меня. Спасибо.
Яэль Даффи
Спасибо, Джон.
Оператор
Больше вопросов нет, это завершит нашу сессию вопросов и ответов. Я хотел бы передать конференцию обратно Яэль Даффи, Президенту и Главному Операционному Директору, для завершающих замечаний.
Яэль Даффи
Спасибо, что присоединились к нашему звонку. Мы с нетерпением ждем встречи с вами на предстоящей конференции Nareit в июне. Пожалуйста, обратитесь в Инвестиционные отношения, если вас интересует назначение встречи с ILPT. Спасибо.
Оператор
Конференция завершена. Спасибо за участие в сегодняшней презентации. Теперь вы можете отключиться.