Участники
Скотт Картер; Исполнительный вице-президент, Главный юрист, Секретарь; Franklin Street Properties Corp
Джон Демеритт; Главный финансовый директор, Исполнительный вице-президент, Казначей; Franklin Street Properties Corp
Джордж Картер; Председатель Правления, Генеральный директор; Franklin Street Properties Corp
Джон Донахью; Исполнительный вице-президент; Franklin Street Properties Corp
Джеффри Картер; Президент, Главный инвестиционный директор; Franklin Street Properties Corp
Стивен Думански; Аналитик; Janney Montgomery Scott LLC
Презентация
Оператор
Спасибо за ожидание. Меня зовут Кейла, и сегодня я буду вашим оператором на конференции. В настоящее время я хочу приветствовать всех на презентации результатов Franklin Street Properties Corp за первый квартал 2025 года. Все линии были отключены, чтобы избежать фонового шума.
После выступления спикера состоится сессия вопросов и ответов.
(Инструкции оператора)
Я хотел бы передать слово Скотту Картеру, главному юристу. Вы можете начинать.
Скотт Картер
Доброе утро и добро пожаловать на телефонную конференцию Franklin Street Properties по итогам первого квартала 2025 года. Сегодня со мной находятся Джордж Картер, наш Генеральный директор, Джон Демеритт, наш Главный финансовый директор, Джеффри Картер, наш Президент и Главный инвестиционный директор, и Джон Донахью, Президент управления недвижимостью FSP. Также сегодня утром присоединились Тоби Дейли и Уилл Френд, оба Исполнительных вице-президентов управления недвижимостью FSP.
Обратите внимание, что наши замечания о будущих ожиданиях, планах и перспективах компании могут составлять прогнозные заявления в рамках положений о защите от судебных исков в соответствии с Законом о реформе частных ценных бумаг 1995 года.
Фактические результаты могут существенно отличаться от указанных прогнозных заявлений в результате различных важных факторов, включая те, которые обсуждались в разделе рисков годового отчета на форме 10K за год, завершившийся 31 декабря 2024 года, а также в наших квартальных отчетах на форме 10Q, все они находятся в архиве у SEC.
Кроме того, эти прогнозные заявления представляют ожидания компании только на сегодняшний день, 30 апреля 2025 года. Хотя компания может принять решение обновить эти прогнозные заявления, она явно отказывается от обязательства это делать.
На данные прогнозные заявления не следует полагаться как на оценки или точки зрения компании на любую дату, следующую за сегодняшним днем. Во время звонка мы можем обратиться к средствам от операций или FFO.
Сверки FFO и других финансовых показателей, не включенных в GAAP чистую прибыль, содержатся во вчерашнем пресс-релизе, который доступен в разделе отношений с инвесторами на нашем сайте www.fspreit.com.
Сейчас я передам слово Джону Демеритту. Джон.
Джон Демеритт
Спасибо, Скотт, и доброе утро, всем. Я дам краткий обзор результатов нашего первого квартала. Затем передам слово Джорджу для его мыслей.
Как напоминание, наши комментарии сегодня будут ссылаться на нашу пресс-релиз о прибылях, дополнительный пакет и 10Q, которые, как упоминал Скотт, можно найти на нашем сайте. Мы сообщили о средствах от операций или FFO около $2,7 миллиона или $0,03 за акцию за первый квартал 2025 года.
Мы также сообщили о чистой убыточности около $21,4 миллиона или $0,21 за акцию за первый квартал.
С этими словами я передаю слово Джорджу.
Джордж.
Джордж Картер
Спасибо, Джон, и еще раз, добро пожаловать на телефонную конференцию Franklin Street Properties по итогам первого квартала 2025 года.
Чтобы подчеркнуть мои письменные комментарии в нашем вчерашнем пресс-релизе о прибылях, я скажу, что FSP оставалась фокусированной в первом квартале 2025 года на тех же двух основных целях, что и в прошлом году, а именно, на продвижении аренды помещений в нашем существующем портфеле недвижимости и на продолжении стратегии отчуждения имущества.
Мы намерены использовать чистые поступления от отчуждения имущества в основном для последующего погашения нашего долга.
Более недавно, за последние примерно шесть недель, общая экономическая обстановка показала несколько макро-неопределенностей, которые стоит внимательно наблюдать за их потенциальным долгосрочным воздействием на сделки в офисном сегменте.
Недавние заголовки о тарифах, например, внесли увеличенную волатильность и неопределенность на рынок, что может повлиять как на корпоративные решения об аренде, так и на инвестиции в приобретение офисных объектов.
Хотя мы не можем контролировать такие внешние факторы, мы внимательно следим за этими ситуациями и стремимся оставаться гибкими и адаптивными. Мы продолжаем взаимодействовать с арендаторами, как с существующими, так и с новыми потенциальными арендаторами, нашими связанными профессионалами, нашими существующими партнерами по капиталу и новыми потенциальными источниками капитала, чтобы усилить нашу способность действовать более оперативно при необходимости.
Мы продолжаем исследовать широкий спектр альтернатив, чтобы обеспечить максимальное раскрытие стоимости нашего портфеля недвижимости для акционеров. Мы активно рассматриваем все варианты от операционных корректировок до стратегических сделок и консультируемся с несколькими сторонними профессионалами в этом отношении.
Мы остаемся уверенными в нашем курсе. Но также открыты для лучшего способа успешного продвижения к нашей конечной цели.
Теперь я передам слово Джону Донахью, Президенту нашей Управляющей компании недвижимости, для некоторых дополнительных комментариев об аренде, Джон.
Джон Донахью
Спасибо, Джордж. Доброе утро, всем.
Прямой портфель FSP был занят примерно на 69,2% к концу первого квартала по сравнению с 70,3% к концу четвертого квартала.
Экономическая загруженность прямого портфеля составляла примерно 67,7% к концу первого квартала по сравнению с 68,6% к концу календарного 2024 года. Снижение было обусловлено несколькими истечениями срока аренды и уходом из Далласа и Денвера.
Сильные и обнадеживающие результаты аренды для закрытия календаря 2024 года сменились слабым и в некоторой степени разочаровывающим первым кварталом. FSP завершила примерно 60 000 квадратных футов общей аренды за первый квартал, которая состояла исключительно из продлений и расширений.
Как ранее сообщалось, мы ожидаем неровного квартального хода для агрегированных исполнений аренды на календарный 2025 год. Однако мы остаемся оптимистичными, что результаты за весь год продемонстрируют прогресс.
В первом квартале окончательные корпоративные решения об аренде относительно переездов в наши активы замедлились в нескольких случаях. Десятки небольших и средних потенциальных клиентов, по-видимому, находятся в ожидании из-за недавней волатильности рынка и макроэкономической обстановки.
Восходящий тренд арендаторов на рынке, наблюдаемый во второй половине 2024 года, продолжился в первом квартале 2025 года. Потенциал клиентов, ищущих хотя бы один полный этаж, особенно в пригородах, продолжает расти за последние несколько месяцев.
FSP в настоящее время отслеживает примерно 800 000 квадратных футов потенциальных новых клиентов, включая примерно 300 000 квадратных футов потенциальных клиентов, которые включили активы FSP в свои списки приоритетов. Кроме того, FSP продолжает работать с более чем 400 000 квадратных футов потенциальных продлений, включая расширения и уменьшения.
Запланированные истечения срока аренды на оставшуюся часть календаря 2025 года составляют примерно 246 000 квадратных футов, что составляет около 5,1% прямого портфеля FSP.
За исключением значительных сюрпризов или влияния потенциальных отчуждений, портфель FSP хорошо позиционирован для увеличения арендованной загруженности с положительным нетто поглощением в течение календарного 2025 года.
Спасибо. Теперь я передам слово Джеффри Картеру.
Джеффри Картер
Спасибо, Джон, и доброе утро всем. Я предоставлю обновление о нашей деятельности по распоряжению имуществом, а также некоторую перспективу текущих рыночных условий.
Напоминаем, что с момента начала нашей текущей стратегии распоряжения имуществом в конце 2020 года мы завершили продажи имущества на сумму примерно $1.1 миллиарда, что привело к почти 75% снижению нашего корпоративного задолга, отражая нашу постоянную ориентацию на укрепление баланса и финансовую гибкость.
Каждое потенциальное усилие по распоряжению учитывает уникальные факторы, включая арендаторов, занятость и динамику местного рынка, но в рамках нашей программы распоряжения средний объем продаж, завершенных на данный момент, составил примерно $211 за квадратный фут.
Мы по-прежнему считаем, что цена наших акций не отражает долгосрочной внутренней стоимости нашего портфеля, и мы остаемся приверженцами селективной продажи активов, когда считаем, что потенциал оценки на краткосрочную и среднесрочную перспективу достигнут.
В настоящее время мы проводим маркетинг нескольких объектов общей площадью примерно 1 миллион квадратных футов для потенциального распоряжения.
Напоминаем, что по конкурентным причинам мы не будем обсуждать потенциальную деятельность по распоряжению или кандидатов за пределами того, что было обнародовано публично. Мы считаем, что такая осторожность в интересах наших акционеров, особенно в сегодняшней среде, и мы продолжим тесно сотрудничать с нашими брокерскими партнерами, чтобы определять и преследовать наивысшие ценностные результаты по сделке.
Обращаясь к рыночным условиям, хотя инвестиционный ландшафт в офисном секторе остается сложным, мы начинаем видеть признаки стабилизации. Национальный объем сделок с офисными объектами вырос на 22% в 2024 году по сравнению с циклическими минимумами 2023 года и ускорился в первом квартале 2025 года, закончив на 31% выше по сравнению с прошлым годом.
Тем не менее, в наших рынках и для наших типов имуществ инвестиционная и кредитная ликвидность остается ограниченной. Особенно для крупных институциональных покупателей с трудно доступным как долговым, так и собственным капиталом.
Капитализационные ставки остаются повышенными, и стоимость офисных активов в целом ниже уровней 2021 года.
Там, где происходят сделки на наших рынках, они продолжают отклоняться в сторону более мелких, высококачественных, хорошо сданных активов, и традиционный институциональный капитал в значительной степени остается в стороне. Мы активно отслеживаем эти тенденции, взаимодействуя с доверенными покупателями и профессионалами рынка по нашим целям по распоряжению.
В соответствии с нашей заявленной стратегией, средства от продажи любых активов будут продолжать использоваться в первую очередь для сокращения долга, улучшения наших возможностей и позиционирования компании для преследования любого пути, который максимизирует ценность для акционеров.
И с этим мы благодарим вас за участие сегодня.
Кейла.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора)
И наш первый вопрос от Стива Думански. Ваша линия открыта.
Стивен Думански
Доброе утро, джентльмены. Можете ли вы, пожалуйста, дать более подробную информацию по поводу того, почему аренда была осуществлена исключительно для продления срока действия в течение первого квартала?
Джон Донахью
Стив, это Джон Донахью. Мы работали над несколькими новыми договорами аренды, которые просто застопорились, может быть, примерно месяц назад, мы все еще продолжаем работать над этими сделками.
И мы видим определенный успех после окончания квартала, поэтому я верю, что у нас будут обнадеживающие новости во втором и третьем кварталах, безусловно, продления также замедлились, чтобы реализоваться, но нам удалось заключить сделку на 60,000 квадратных футов. И у нас есть очень большой пайплайн, включающий более 400,000 квадратных футов арендаторов.
Аналогично, мы считаем, что у нас будет хорошие новости. Но да, первый квартал был разочарованием. Мы предупреждали, что ждем непростой путь, но мы верим, что по мере развития следующих двух кварталов у нас будут хорошие цифры.
Стивен Думански
Спасибо. Еще один вопрос касательно аренды, больше с макроэкономической точки зрения, какие географии в настоящее время проявляют большую силу в вашем портфеле?
Джон Донахью
Я думаю, лучший способ ответить на этот вопрос заключается в том, что арендаторы на рынке, по объему и спросу, мы видим сильную и последовательную активность в Техасе, особенно в Хьюстоне.
Таким образом, для наших типов зданий в энергетическом коридоре Хьюстона мы наблюдаем стабильный спрос, который продолжает укрепляться на протяжении последнего года.
Даллас не так силен, как Хьюстон, но мы видим повышение спроса арендаторов на рынке, особенно среди крупных пользователей.
Денвер и Миннеаполис, центральные деловые районы, безусловно, лучше, чем 6-12 месяцев назад и, конечно, лучше, чем были несколько лет назад, но они не такие же сильные, как пригороды в Техасе.
Стивен Думански
Спасибо, это было очень полезно, я ценю это.
Джон Донахью
Пожалуйста.
Оператор
И в настоящее время больше вопросов нет. Джордж Картер, я передаю слово вам.
Джордж Картер
Спасибо всем за прослушивание нашего телефонного разговора о финансовых результатах, и мы с нетерпением ждем общения с вами в следующем квартале или с любой информацией, которая появится раньше.
Еще раз спасибо. Хорошего вам дня.
Оператор
И этим завершается сегодняшний конференц-звонок. Теперь вы можете разорвать соединение.