Участники
Марти Маккенна; Инвестиционные отношения; Equity Residential
Марк Парелл; Президент, Генеральный директор, Попечитель; Equity Residential
Майкл Манелис; Главный операционный директор, Исполнительный вице-президент; Equity Residential
Александр Бракенридж; Исполнительный вице-президент, Главный инвестиционный директор; Equity Residential
Роберт Гаречана; Главный финансовый директор, Исполнительный вице-президент; Equity Residential
Эрик Вульф; Аналитик; Citi
Дэвид Сигалл; Аналитик; Green Street
Стив Саква; Аналитик; Evercore ISI
Джеффри Спектор; Аналитик; Bank of America
Ами Пробандт; Аналитик; UBS
Ричард Хайтауэр; Аналитик; Barclays
Александр Голдфарб; Аналитик; Piper Sandler
Николас Юлико; Аналитик; Scotiabank
Хендель Сент-Джуст; Аналитик; Mizuho Securities
Адам Креймер; Аналитик; Morgan Stanley
Жюльен Блуэн; Аналитик; Goldman Sachs
Джон Ким; Аналитик; BMO Capital Markets
Брэд Хефферн; Аналитик; RBC Capital Markets
Презентация
Оператор
Добрый день и добро пожаловать на телефонную конференцию и веб-трансляцию по отчету о прибыли Equity Residential за 1 квартал 2025 года. Сегодняшняя конференция записывается. К настоящему времени я хотел бы передать конференцию г-ну Марти Маккенне. Прошу, продолжайте, сэр.
Марти Маккенна
Доброе утро и спасибо, что присоединились к нам для обсуждения финансовых результатов Equity Residential за 1 квартал 2025 года. Сегодня нашими докладчиками будут Марк Парелл, наш Президент и Генеральный директор; и Майкл Манелис, наш Главный операционный директор. Также с нами здесь Боб Гаречана, наш Главный финансовый директор; и Алек Бракенридж, наш Главный инвестиционный директор, для последующего вопросно-ответного сеанса. Один из наших коллег проведет свою конференцию примерно через час. Поэтому мы планируем закончить вовремя, чтобы он мог начать свою конференцию вовремя.
(Инструкции к событию)
Наш отчет о прибыли размещен в разделе Инвесторов на equityapartments.com. Обратите внимание, что некоторые вопросы, обсуждаемые в ходе этой телефонной конференции, могут представлять собой прогнозы будущих событий в соответствии с федеральными законами о ценных бумагах. Эти прогнозы подвержены определенным экономическим рискам и неопределенностям. Компания не несет ответственности за обновление или дополнение таких утверждений в случае их недостоверности в последующем. Теперь я передам слово Марку Пареллу.
Марк Парелл
Спасибо, Марти. Доброе утро и спасибо всем за участие в сегодняшнем обсуждении результатов нашего первого квартала 2025 года. Я начну, затем Майкл Манелис, наш Главный операционный директор, расскажет о нашей операционной деятельности в первом квартале, после чего мы перейдем к вашим вопросам. Наши результаты первого квартала превзошли наши ожидания, и мы хорошо подготовлены к основному сезону аренды. Наши операционные панели продолжают показывать хороший или отличный спрос во всех наших рынках, причем уровень предложения является основным различителем и определяющим фактором успеха каждого рынка.
Как и обычно в первом квартале, мы не вносили изменений в наше руководство. Как и большинство участников рынка, мы видим более высокий уровень неопределенности в предстоящем пути экономики в связи с различными недавними действиями правительства, касающимися тарифов и других вопросов. Влияние этих действий на общую экономику и наш бизнес в настоящее время трудно оценить и потребует времени для развития.
Тем не менее, Equity Residential продолжит получать выгоду от сильных внешних факторов спроса и предложения, которые благоприятствуют сектору арендного жилья, включая долгосрочный дефицит арендного жилья на наших рынках, высокую стоимость и низкое наличие односемейного жилья в собственности, демографические и социальные факторы, способствующие увеличению спроса на арендное жилье, особенно на наши высококачественные объекты, расположенные в наиболее желаемых метрополитен-областях нашей страны.
Быть также стабильным бизнесом с хорошим денежным потоком, существенным дивидендом, крепким балансом и отсутствием зарубежных операций в период повышенной неопределенности - это определенный плюс и может привести к появлению возможностей в будущем.
Перейдя к инвестиционным вопросам. Мы оставляем без изменений наше руководство по объему сделок: $1,5 миллиарда на приобретения и $1 миллиард на продажи в 2025 году. Когда мы давали руководство, мы ожидали проведения очень немногих сделок в первом квартале, и это было так. Рынок институциональных продаж в первом квартале был довольно активным, с объемами выше, чем год назад, но все еще ниже уровня сделок до пандемии COVID. По текущим ценам, Симон оказался под воздействием повышенных ставок и неопределенности.
Здесь, вероятно, действуют несколько факторов, включая некоторые сделки, закрытые в первом квартале, которые были заключены ранее, в более стабильное время, или которые связаны с обязательными потребностями по реинвестированию, например, обменами по разделу 1031.
Однако мы также продолжаем видеть значительное количество покупателей, заинтересованных в инвестировании в многоквартирные активы по ставкам кэпитализации 5 и ниже, учитывая их стабильный денежный поток, защитные характеристики от инфляции и внешние факторы спроса и предложения. Если апартаменты продолжат развиваться как безопасный актив в недвижимости и во все неопределенном мире, мы ожидаем, что с течением времени множитель нашей компании будет отражать этот факт и соответственно увеличиваться.
И с этим я передам слово Майклу Манелису.
Майкл Манелис
Спасибо, Марк, и спасибо всем, кто присоединился к нам сегодня. Я дам краткое обновление о нашей деятельности, а затем мы начнем сессию вопросов и ответов. В целом, у нас был хороший первый квартал с ростом выручки из одинаковых магазинов, который превысил наши ожидания.
Более сильная динамика была обусловлена лучшей физической наполняемостью на уровне 96,5% по всему портфелю и оборотом жильцов всего лишь 7,9%, что стало рекордом по сравнению с предыдущими показателями. Это продолжение очень благоприятной предыдущей тенденции и подтверждает силу нашего централизованного процесса обновления и интенсивное внимание к обеспечению нашим жильцам качественного опыта.
Кроме того, рост ставок на конец квартала составил 1,8% и пришелся прямо на середину нашего ожидаемого диапазона. Мы наблюдали сильные результаты в Нью-Йорке и Вашингтоне, а также продолжающееся улучшение в наших рынках Западного побережья - Сиэтле и Сан-Франциско. Все это ставит нас в хорошее положение для использования возможностей, которые приносит основной сезон аренды.
В периоды повышенной неопределенности, как это наблюдается в настоящее время, мы напоминаем нашим командам следить за их операционными панелями, отслеживать спрос, скорость аренды и ценовую силу, которые в настоящее время мигают зеленым светом и выглядят в пределах или немного выше наших ожиданий.
Мы также внимательно следим за ожиданиями по росту рабочих мест и уровнем новых предложений на наших рынках. И на сегодняшний день данные по рабочим местам остаются устойчивыми, но мы признаем, что в прогнозах по росту рабочих мест в будущем есть меньше уверенности.
Но то, что ясно, это то, что мы становимся еще более оптимистичными относительно уменьшения влияния будущего предложения, так как мы ожидаем, что нынешняя обстановка еще более сократит количество начатых квартир в этом году, поскольку аллокаторы капитала колеблются перед крупными затратами в тревожные времена. Кроме того, финансовое здоровье наших жильцов остается крепким. Фактически, средний доход домохозяйства жильцов, которые арендовали у нас в последние 12 месяцев, увеличился по сравнению с предыдущим годом, а средние ставки аренды к доходу остаются очень благоприятными на уровне 20%.
Наши централизованные процессы и системная прозрачность обеспечивают нас мощным и немедленным обратным связыванием с любыми потенциальными изменениями в условиях на рынке. На сегодняшний день мы не видим признаков слабости потребителей, которые обычно проявляются и увеличивают количество расторжений договоров аренды, переводов в более дешевые единицы аренды, увеличения просрочек или замедления процента жильцов, продливающих их договора с нами.
Я не буду обходить все рынки, но выделю несколько, которые, вероятно, были на уме у людей. Во-первых, к столице нашей страны. Было много вопросов о том, каков будет эффект от сокращения государственных рабочих мест на рынке.
И на данный момент мы не видим влияния. Недавно я провел несколько дней на рынке, осматривая наши активы в Вашингтоне и Северной Виргинии. В настоящее время у нас более 97% занятости на рынке и хороший рост арендной платы. Есть несколько историй о жильцах, выражающих беспокойство из-за потери работы, но на данный момент это не влияет на наши статистические данные, результаты или прогнозы на ближайшие 90 дней на рынке.
Хотя я бы напомнил вам, что мы будем отставать, а не опережать. Я также могу сказать вам, что мы видели некоторые обращения от нескольких жителей Западного побережья, нуждающихся в переезде на рынок Вашингтона поскольку для них требуется работа в офисе по требованию правительства. Важно отметить, что в прошлом мы видели ситуации, например, в Сиэтле и Сан-Франциско, которые столкнулись с увольнениями с увеличенными сроками выплат компенсации. И результатом было скорее замедление роста арендной платы, чем увеличение расторжений договоров, просрочек или выселений.
Что касается предложения, на рынке Вашингтона ожидается построить еще 12 000 единиц в этом году с прогнозируемым существенным снижением в 2026 году. После достижения пика в третьем квартале 2024 года, ясно, что наш портфель будет видеть - или продолжит видеть меньшее прямое предложение на протяжении 2025 и 26 годов.
На Западном побережье, Лос-Анджелес - это своеобразная смесь. Я был на рынке несколько недель назад, и хотя нам удалось последовательно увеличить физическую наполняемость и улучшить оборот, ценовая сила остается относительно неясной.
Производительность намного сильнее в пригородных субрынках Санта-Карина и округа Вентура, чем в более урбанизированных местах с небольшими общими операционными воздействиями от лесных пожаров в начале этого года. Мы полагаем, что медленное восстановление в индустрии развлечений, наряду с некоторыми проблемами качества жизни, способствуют этой производительности. Мы надеемся, что недавние увеличения налоговых льгот привлекут больше производства развлечений и спрос жильцов обратно на рынок.
Теперь о технологических центрах Сан-Франциско и Сиэтла. Сан-Франциско показывает улучшение, о котором мы говорили на нашем недавнем Дне Инвестора с занятостью по всему портфелю выше 97%.
Оборот снизился в квартале, и хотя льготы продолжают быть общими на рынке, мы видим возможности увеличения базовых ставок аренды с темпом, который лучше, чем мы ожидали. Центр города демонстрирует сильный импульс с очень стабильной высокой занятостью и постепенным снижением льгот весь год, как в проценте от заявок, так и в суммах в долларах.
И это снижение добавляется к увеличениям, которые мы также видим в базовых арендных ставках, что в совокупности поддерживает наши чистые эффективные цены на рынке. Нам нравится то, что мы видим от нового мэра и его фокус на улучшение качества жизни и поощрение местных бизнесов. Технологическое занятость кажется стабильным с более крупными работодателями, продвигающими более сильную политику возврата в офис.
И большая часть предложения будет доставлена на полуострове и Южной бухте, которые долгое время были одними из лучших субрынков. В центре города не будет нового предложения, что должно принести пользу нашему портфелю там. Сиэтл также продолжает показывать признаки улучшения. Возвращение в офис от Amazon стало позитивным моментом для рынка. Занятость составляет 96,5%, и мы видели хороший рост арендных ставок в квартале.
Технологическое занятость кажется стабильным на этом рынке. И хотя мы видим влияние нового предложения как в центральных и Редмондских субрынках, мы ожидаем, что это влияние значительно уменьшится по мере того, как год будет продвигаться.
Переходя к нашим рынкам расширения в первом квартале. Атланта, Даллас и Остин действовали примерно так, как мы ожидали, учитывая сложные операционные условия из-за уровня конкурентного нового предложения, влияющего на наши активы одинаковых магазинов. Общий спрос в Денвере показался немного слабее, чем мы ожидали в квартале, что привело к меньшей ценовой силе.
На сегодняшний день, в общем, спрос на всех четырех рынках показывает сезонное улучшение, направляясь в основной сезон аренды. Тем не менее, льготы широко используются на этих рынках, и у нас сохраняются сдержанные ожидания для первой половины года.
Переключаясь на обновления в области инноваций и автоматизации, о которых мы рассказывали на нашем недавнем Дне Инвестора. Мы находимся в процессе расширения внедрения наших возможностей разговорного искусственного интеллекта на всем пути аренды. Это, наряду с более широкой стратегической инициативой автоматизации, направлено на сокращение ручных задач, ускорение циклов аренды, минимизацию ошибок и в конечном итоге повышение нашей общей эффективности и масштабируемости, улучшая при этом общий опыт потенциальных клиентов.
К этому времени следующего года мы ожидаем, что процесс от первого запроса до подписания договора аренды будет практически полностью автоматизирован, что даст нашим клиентам больше возможностей для самообслуживания и возможность работать с нашими командами столько, сколько они выберут. Мы очень довольны импульсом, который мы имеем в различных инициативах, касающихся как генерации другого дохода, так и операционной эффективности и улучшения общего опыта клиентов.
Когда мы думаем о втором квартале, мы ожидаем продолжения последовательного роста в новых изменениях аренды и крепкой, стабильной производительности в плане удержания, достижения увеличения процента обновления и наполняемости. У нас есть ожидание для смешанного роста ставок от 2,8% до 3,4% во втором квартале и мы чувствуем себя действительно хорошо подготовленными, по мере того, как мы входим в основной сезон аренды, несмотря на общую экономическую неопределенность.
Наша операционная гибкость и стратегическое направление обеспечат, что мы сможем не только преодолеть любые потенциальные краткосрочные экономические трудности, но и будем готовы использовать будущие возможности для достижения устойчивой ценности.
В настоящее время я передам слово оператор
Эрик, это Элек. Таким образом, это был интересный год. Начало года, как упоминал Марк, показывает меньшую активность сделок. То, что закрылось, действительно было отражено в IV квартале. Так что есть некоторое затишье к концу первого квартала.
Но с тех пор, в последний месяц примерно, дела действительно налаживаются. И это отражение двух вещей. Во-первых, есть кредиторы, которые просто устали и больше не предоставляют займы. Они не продлевают капы по процентным ставкам. Поэтому мы видим, что на рынок начинают поступать новые продукты.
В то же время есть много интереса к покупке этого продукта. По-прежнему многоквартирная недвижимость остается любимым классом активов, и мы ожидаем, что это будет продолжаться. Так что ценообразование для сделок составляет около 5 кап. Люди входят в сделки в среде, где они считают, что резкое сокращение предложения перекроет некоторую неопределенность на стороне рабочих мест, на мой взгляд.
Я думаю, что все немного неуверены, куда мы идем, но вход в сделки по хорошей базе в рынках, где ожидается рост числа рабочих мест в будущем, привлекателен для нас и других, но мы ожидаем быть активными.
Эрик Вольф
Понял. Это полезная информация. И второй вопрос о вашем прогнозе по смешанной разнице процентных ставок. Можете ли вы просто рассказать, как вы его формируете? Основан ли он на обычной сезонной кривой? И какой процент договоров аренды вы уже подписали на второй квартал?
Майкл Манелис
Эрик, это Майкл. Так да, я думаю, что способ, которым мы формулируем это, заключается в том, что мы просто смотрим на изменение новой аренды и наше понимание того, что мы ожидаем от сезонных тенденций. В начале года мы сказали, что ожидаем, что этот год пройдет с обычной сезонностью аренды.
Так что мы моделируем такого рода последовательное увеличение по мере продвижения через пиковый сезон аренды. Сидя здесь сегодня, я бы сказал, что диапазон от 2,8% до 3,4%, он действительно основан на последовательном выполнении продления, потому что это цифры, которые у нас уже есть на рынке.
Мы все еще находимся в начале. Так что очевидно, у нас есть все месяцы апреля включены, но у нас также происходит последовательное увеличение объема для мая и июня. Так что я бы сказал, что мы все еще не достигли 1/3 сделок со стороны новой аренды. И со стороны продления, с немного большей предсказуемостью и уверенностью в этом диапазоне 5%.
Оператор
Дэвид Сегалл, Грин Стрит.
Дэвид Сегалл
Кажется, что заливная зона продолжает превосходить, а Сиэтл, возможно, немного замедляется. Мне интересно, есть ли у вас мысли, почему эти рынки начали немного расходиться в этом квартале, и считаете ли вы, что один рынок обычно ведет другой.
Майкл Манелис
Да. Дэвид, это Майкл. Таким образом, когда вы смотрите на оба этих рынка, я бы предложил вам вернуться к той мысли, которую мы изложили на Инвесторском дне, что восстановление, которое мы предполагали на год для обоих этих рынков. Сидя здесь сегодня, если бы вы вернулись и посмотрели на мои подготовленные замечания с прошлого квартала, Сиэтл имел некоторый импульс в четвертом квартале, подходящий к первому кварталу. И прямо сейчас это происходит точно так, как мы видим, что он показывает некоторое улучшение последовательно.
Он идет в ногу с улучшением, которое мы спрогнозировали на год. Сан-Франциско был немного медленнее начать, как Сиэтл, но сейчас действительно выходит на рынок сильно и фактически превысил наши ожидания. Оба эти рынка, я бы сказал, имеют эти городские центры, которые все еще имеют это улучшение чистой эффективной цены, но они все еще примерно на 6% до 7% ниже, чем до пандемии. Для нас это означает, что у них все еще есть намного больше места, чем у большинства других субрынков национально, чтобы подняться прежде, чем достичь какого-либо уровня утомления арендаторов.
Так что я бы не придавал слишком много значения любому кварталу. Я бы сказал, что оба эти рынка сейчас следуют траектории восстановления и все еще имеют больше места для развития. Но нам нравится то, что мы видим в Сан-Франциско, и вы это можете сказать из моих подготовленных замечаний.
Дэвид Сегалл
Отлично. Можете ли вы прокомментировать относительную привлекательность приобретений по сравнению с выкупами или вашими разработками с учетом того, где торгуются акции, и, скажем, описанных вами рыночных сделок?
Марк Паррелл
Да. Это Марк. Спасибо за этот вопрос, Дэвид. Так просто сравнивая и ведя этот разговор, мы считаем, что наша лучшая возможность по-прежнему состоит в инвестировании в существующие активы на этих основных рынках приобретения: Даллас, Денвер и Атланта. Мы все еще заинтересованы в Остине, но там такое изобилие предложения, что для нас, возможно, это немного позже, чтобы завершить наш портфель там.
Мы больше любим развитие, чем делали это 90 дней назад. Мы видим некоторые сделки, которые имеют смысл для анализа. В развитии есть много рисков себестоимости строительства, возможно, давления на иммиграцию на персонал. Но мы очень внимательно к этому относимся, и вы можете увидеть несколько начинок там. Мы, конечно, открыты для выкупа акций.
Мы хотим быть внимательными к неопределенности, существующей для всех трех из этих альтернативных инвестиций, и будем очень осторожны. И я бы сказал, что для практически всех наших инвестиционных действий сейчас это будет скорее упражнение по переработке, что означает, что отчуждения будут финансировать приобретения, отчуждение или чистый денежный поток будет финансировать развитие, дополнительная новая деятельность по развитию, и отчуждения будут финансировать любой выкуп акций, который мы решим сделать.
Так что прогноз предполагает чистую реинвестицию, и это может произойти на этом этапе при таком уровне неопределенности. Мы, вероятно, будем более аккуратными финансистами. Вы помните, что в прошлом году мы инкрементально росли. Мы выпустили долг и купили некоторые дополнительные активы там. Но сейчас это трудно сделать с уровнем капитализации, о котором вам рассказал Алек, где они были на Южном Поясе.
Оператор
Стив Саква, Evercore ISI.
Стив Саква
Меня просто интересует, Майкл, меняете ли вы что-то с точки зрения операционной деятельности, то есть отправляете ли уведомления о продлении раньше? Собираетесь ли вы закрепить резидента раньше, чтобы как бы минимизировать риски сезона аренды? Или с вашей точки зрения, это просто небольшие помехи на пути, и это в основном все по-прежнему?
Майкл Манелис
Да. Стив, это Майкл. По сути, на данный момент нет никаких изменений, я бы сказал, в нашем процессе продления. Многое из того, что мы делаем по времени, также определяется законодательством на рынках с уведомительными сроками. У нас есть довольно надежный централизованный процесс.
Так что с тем момента, когда это уведомление отправляется в наш портал резидента, мы постоянно общаемся с этими резидентами, пытаясь узнать, можем ли мы получить так называемые ранние уведомления или получить немного подтверждения их намерения продлить с нами. Так что я бы сказал, что на данный момент наша настройка очень хорошо позиционирует нас к началу сезона аренды. И я не вижу, чтобы мы сейчас что-то меняли, что обычно -- у вас есть ваша заполненность.
Прямо сейчас вы увеличиваете ставку, вы увеличиваете последовательное увеличение не только объема, но и улучшение ценообразования. И сторона удержания этого бизнеса прямо сейчас, я не вижу, чтобы что-то изменилось сильно, что у нас такой большой процент наших резидентов продлевается и хорошая прозрачность в этом и очень последовательные ожидания вокруг наших достигнутых повышений при продлении.
Стив Саква
Хорошо. И, может быть, один вопрос для Боба только по стороне расходов. Я знаю, что страховая премия была приятным своего рода ветром в спину, конечно, для второй половины года. Но можете ли вы просто рассказать о расходах, о том, что вы видите. Есть ли давление на какие-либо статьи расходов или что-то, что связано с тарифами или материалами, что может изменить темп роста расходов?
Роберт Гаречана
Да. Стив, это Боб. Все идет примерно так, как мы ожидали, что отразилось в неизменности прогноза. Как вы упомянули, у нас есть некоторые плюсы и минусы. Так что страхование, вероятно, было плюсом; налоги на недвижимость, слегка опережающие; Утилиты, мы видим немного большее давление от цен на сырье, компенсирующее это.
Но мы не видим ничего из позиции R&M или чего-то на стороне OpEx с точки зрения тарифов, что вызывает разницу в расходах. Пока все идет хорошо. Рано в году, но мы уверены в том, где мы находимся с точки зрения OpEx.
Оператор
Джефф Спектор, Банк Америки.
Джеффри Спектор
Во-первых, если вы можете развить свой комментарий о рынках экспансии. Вы упомянули, что первая половина года - вы ожидаете, что первая половина года пройдет так, как вы отразили в своих прогнозах. Можете ли вы немного подробнее рассказать о ожиданиях, скажем, на вторую половину года или даже на '26 на данный момент?
Майкл Манелис
Да. Джефф, это Майкл. Итак, я думаю, что относительно рынков экспансии, на которые я бы посмотрел, мы начали год с ожиданием того, что мы не увидим много силы ценообразования в первой половине года, что мы увидим некоторый сезонный рост арендной платы, приближаясь к пиковому сезону аренды, что позволит нам стабилизировать заселенность, что в конечном итоге могло бы дать нам некоторые возможности во второй половине года начать повышать некоторые цены на рынке.
И пока это происходит точно так, как мы и думали. Я бы определил рынки экспансии относительно 2026 года, в процессе создания некоторых удивительных сбалансированных портфелей на этих рынках, которые моложе по возрасту, требуют меньше капитала и действительно нацелены на обеспечение сильного роста выручки, как только мы преодолеем поглощение некоторых единиц.
Когда некоторые из этих новых приобретений включаются в 2026 году, что происходит поздно в четвертом квартале этого года, я имею в виду, что наша предварительная подготовка будет крепкой и должна начать позволять нам видеть некоторое восстановление некоторых падений цен, которые мы испытали. Но на данный момент наши ожидания все еще довольно скромны на первую половину года. И это действительно не приведет к улучшению роста выручки, пока, вероятно, не дойдем до конца 2026 года.
Александр Бракенридж
Да. Нет. Джефф, это Элек. Я бы просто сказал, надо различать между рынками. Некоторые из них имеют балансы предложения, вступающие в игру в таких местах, как Даллас, Атланта и Денвер.
Но есть другие рынки, которые действительно еще не остановили кровотечение от всего предложения, под которым они находились. И это места, такие как Остин, где у нас есть 3 объекта, а может быть, Шарлотт, Финикс и другие рынки подобные им. Так что есть разница между рынками.
Джеффри Спектор
Отлично. Это полезно. И затем мой последующий вопрос, если вы могли бы просто поговорить немного больше о ваших комментариях - я думаю, связать ваши комментарии о зеленом - мигающем зеленом, панелях приборов от хорошего до отличного по сравнению. Вы также обсуждали, конечно же, некоторые ключевые ориентиры или вещи, которые вы бы видели, если бы были проблемы. И на основе вашего опыта, исторических данных, я имею в виду, вы ожидали на данный момент или вы действительно беспокоились на данный момент, что вы можете начать видеть некоторые из этих проблем?
Или это действительно сводится к рабочим местам, о которых вы говорили, и к силе рынка труда, и это действительно то, что мы должны внимательно следить, чтобы определить риски вокруг просрочек, отъездов, разрывов договоров и т. д.? И какую историческую задержку вы видите?
Марк Паррелл
Итак, Джефф, это Марк. Я начну, и Майкл дополнит. Во-первых, мы являемся отстающим, а не ведущим индикатором изменений в экономике. Так что люди, если они теряют работу, не сразу передают нам ключи. Так что все, что сказал вам Майкл, абсолютно точно, но это не обязательно говорит вам, что произойдет в четвертом квартале.
Я также добавлю, что наши жители обычно хорошо образованы и имеют много вариантов. Так что вы можете помнить о сокращениях, которые произошли в секторе технологий в 2022 году в Сиэтле и Сан-Франциско, где у нас большие портфели, это, конечно, замедлило рост арендной платы. Но это не было большим оборотом, потому что эти люди получили приличное пособие по безработице и нашли новую работу, потому что они были высококвалифицированными. Так что я бы вам сказал, что рост рабочих мест имеет значение. Вы пережили очень тяжелую рецессию, вы могли бы иметь влияние, и у вас было бы влияние на наш бизнес и на каждый другой бизнес в области недвижимости.
Но я бы сказал, что прямо сейчас у нас занято 96,9%. Мы находимся в таком сильном положении в преддверии того, что, на наш взгляд, будет годом возможностей. И даже если что-то изменится, я все равно думаю, что у нас будет довольно хороший год только из-за того, с чего мы начинаем, и потому что наши жители, честно говоря, очень востребованы на рынке труда. И несмотря на то, что происходит в месте типа Вашингтона, если вы квалифицированный инженер, вы найдете другую работу в другом секторе. И, вероятно, с нашей точки зрения, практически не будет никаких прерываний в деятельности по аренде, кроме, возможно, некоторого сдерживания роста.
Мне кажется, Майклу хватит. Так что это -
Майкл Манелис
Ты все сказал.
Марк Паррелл
Да.
Оператор
Майкл Голдсмит, UBS.
Ами Пробандт
Это Ами вместо Майкла. Мы видели некоторое увеличение контроля за арендной платой в Мэриленде, штат Вашингтон обсуждал это. Поэтому я просто хочу узнать, как вы думаете, как некоторые из этих недавних мер по контролю за арендной платой могут повлиять на портфель?
Марк Паррелл
Да. Спасибо за этот вопрос. Так что, чтобы у всех была одинаковая информация перед ними, штат Вашингтон находится в процессе принятия нового контроля за арендной платой, очень похожего на то, что есть сейчас в Калифорнии. Так что предельная арендная ставка при продлении составляет меньшее из 10% или 7% плюс CPI. Освобождение от неиспользования существует, и есть 12-летнее исключение для нового строительства, что довольно скромно.
Мы очень разочарованы увидеть это действие со стороны штата Вашингтон. Если вы хотите больше жилья, и губернатор сказал в своей кампании, новый губернатор сказал, вы не создаете ценовые контроли. Это дезинцентив для капиталовложений в Сиэтле и в местах вокруг Сиэтла, где нужно больше жилья. Так что определенно негативно для этого рынка, который в остальном сделал много шагов вперед по общественной безопасности и взаимодействию с деловым сообществом и улучшению качества жизни своих граждан. Так что мы разочарованы.
Сказав это, мы скажем вам, вероятно, не слишком много эффекта в этом году, просто учитывая, где мы находимся на этом рынке в плане нашей способности повышать арендные ставки. Но я думаю, снова, разочарование и обескураживание. Что касается Мэриленда, я бы пошел дальше. У нас есть небольшой портфель в Мэриленде. Контроль за арендной платой, на который вы ссылались, я думаю, в основном это контроль за арендной платой округа Монтгомери, который находится в пригороде Вашингтона, округ Колумбия.
У нас есть только один объект, подпадающий под эти правила, но мы вряд ли будем дальше инвестировать в этой области в этом штате. Политическая обстановка стала довольно плохой с точки зрения арендодателя. И вы можете видеть прямо через Потомак в Вирджинии, где они поощряют производство жилья, вы видите, что производство жилья происходит. И в штате, как Мэриленд, который стал все более враждебным к предоставителям жилья. Вы видите уменьшение объема инвестиций на этих рынках, будь то Балтимор или Вашингтон, округ Колумбия.
метро. Так что я думаю, что это несчастье. Я думаю, что это противоположное разрешению зонирования и государственно-частному партнерству, которые увеличат предложение и решат нехватку жилья. Так что мы продолжим отстаивать против таких необдуманных политик непосредственно и через наши ассоциации.
Ами Пробандт
И затем вы коснулись некоторых изменчивых составляющих расходов, но меня интересовало, были ли какие-либо изменчивые составляющие в пределах вашего прогноза выручки из одних и тех же магазинов, такие как более высокая заселенность, более низкая арендная плата и т. д.?
Роберт Гаречана
Можете - извините, Эми, вы можете повторить последнюю часть? Я не мог совсем вас услышать.
Ами Пробандт
Если были какие-либо компенсирующие факторы в пределах вашего прогноза выручки из одних и тех же магазинов, такие как более высокая заселенность, более низкая арендная плата и т. д.?
Роберт Гаречана
Да. Есть много изменчивых факторов, но на данный момент - и вот почему мы предоставляем диапазон. Так что я думаю, что мы, вероятно, сможем дать вам лучшее представление на следующем звонке по результатам, когда мы пройдем через часть по аренде во втором квартале.
Мы, конечно, как мы сказали в отчете, опережаем ожидания по заселенности, что вы видели в первом квартале, мы были прямо на числе, что касается смешанной ставки. И все остальное, такое как - и другие два крупных элемента действительно другой доход и плохие долги в основном идут в соответствии.
Но пока рано. И во втором и треть
Я ценю - немного комментариев о Вашингтоне в подготовленных замечаниях. И, возможно, просто углубиться немного дальше в рынок Вашингтона, может быть, обсудить, кто в настоящее время приезжает, уезжает? Можете ли вы сказать, что диапазон возможных исходов в Вашингтоне на данный момент, учитывая то, что мы знаем, может быть самым широким с точки зрения его потенциального влияния на годовое руководство? Что, по вашему мнению, более вероятно произойти позднее в этом году, когда выплаты компенсаций для государственных служащих заканчиваются, и начинают проявляться некоторые из этих отстающих эффектов, о которых вы уже упомянули? Просто помогите нам понять некоторые из движущих сил в этом вопросе еще раз.
Майкл Манелис
Да. Итак, Рич, это Майкл. Я думаю, когда мы углубляемся и смотрим на Вашингтон, сейчас, когда вы смотрите на новую активность по переездам с точки зрения демографии, возраста, уровня дохода, ничего действительно не меняется. Мы захватываем работодателя на момент переезда, и мы не отслеживаем его, когда они продолжают обновляться с нами. Мы сфотографировали портфель.
У нас есть представление о степени прямого воздействия правительственных работников. Там также есть консультационная среда в этой области. И для нас это то, что мы наблюдаем. Мы пытаемся понять, действительно ли вы видите отток контрактов в некоторых из этих консультаций и видите потерю рабочих мест в этих фирмах. На что мы пытаемся обратить внимание.
Экспозиция все еще довольно невелика, но действительно сложно оценить ваше прямое воздействие на все фирмы, поддерживающие этот рынок. Но на данный момент мне кажется, что у нас есть правильный уровень прозрачности, и мы просто не видим ничего подобного от расторжения договоров, от комментариев, чтобы предполагать, что нам следует беспокоиться.
Но снова, я думаю, как говорил Марк, у некоторых из этих людей были компенсации, которые действуют до конца третьего квартала, даже в четвертом квартале. И мы просто увидим. Если они смогут найти новую работу, мы, вероятно, не увидим никакого влияния от этого.
Марк Паррелл
И Рич, это Марк. Я просто хочу количественно оценить некоторые цифры, которые мы видим, с пониманием того, что мы получаем только имя работодателя в начале их арендного пути с нами. Так 10%, 11% наших жителей в Вашингтоне показали работодателя из федерального правительственного учреждения. Некоторые из них включали, например, людей из министерства обороны и т.д., которые могут быть менее затронуты этими увольнениями.
Затем, когда мы могли проследить то, что мы предполагали, что это люди, непосредственно трудоустроенные в консалтинговых фирмах в этой области, число становилось ближе к 15%. И как сказал Майкл, в этом процессе есть некоторое оценивание. В Вашингтоне становится гораздо более диверсифицированной экономикой. Я имею в виду, Amazon имеет там свою штаб-квартиру HQ2.
У них есть значительные операции там. Штаб-квартира Volkswagen находится там. Я имею в виду, что есть много других работодателей. Так что это не город с одной лошадью, каким он был раньше. И, думаю, у нас есть разумная уверенность, что мы преодолеем это.
Ричард Хайтауэр
Хороший цвет, парни. Хочу задать один вопрос, просто о, думаю, чрезвычайно низких показателях текучести кадров в портфеле. И, очевидно, в квартале, когда рост новой аренды отрицателен, а продления положительны, вы, очевидно, имеете выгоду от того, что люди остаются на месте. Скажете ли вы, что по каким-то причинам существует своего рода новая норма в этом показателе?
И я знаю, Майкл, вы упомянули, что вы действительно не изменяете управление доходами, но что бы это значило, если этот показатель вырос? Можете ли вы определить причины, почему это может произойти или не произойти? Как мы должны думать об этом в частности?
Майкл Манелис
Да. Итак, Рич, снова Майкл. Я думаю, относительно текучести кадров, мы сказали это в наших прогнозах на год, верно? Мы находимся в период, когда у нас была действительно низкая текучесть жителей. Мы предположили, что это продолжится в этом году.
Тот факт, что первый квартал вышел даже ниже, чем исторические нормы, действительно свидетельствует о том, что происходит в макроэкономике. Когда есть неопределенность, люди, как правило, стараются укрыться, верно?
И таким образом, удержание может возрасти. Но мы также приложили много усилий как компания в наш централизованный процесс продления, много усилий для обеспечения того, что мы предоставляем правильный опыт клиентам. Поэтому я думаю, что это также подпитывает некоторые показатели удержания, которые мы видим, развивающиеся. И в ближайшем будущем, в течение следующих нескольких кварталов, мы просто не видим никаких изменений в этом процессе.
Оператор
Александр Голдфарб, Piper Sandler.
Александр Голдфарб
Первый вопрос касается потенциального начала новых строительных проектов. Можете ли вы дать представление, как сейчас могут быть затронуты строительные издержки из-за тарифов? Какова перспектива в реальном времени?
Александр Бракенридж
Да. Ник, это Элек. Интересно, потому что без тарифов казалось, что издержки снижались во многих рынках, может быть на 0% до 5%, в зависимости от рынка и того, насколько он перегрет. Но тарифы, очевидно, являются элементом неопределенности, который действительно зависит от множества переменных, очевидно, какие товары облагаются налогом, каков налог и структура вашего проекта.
Сказав все это, разработчики, с которыми я разговаривал и с кем мы разговариваем, когда рассматриваем возможности совместных предприятий, также видят, что потенциальное увеличение компенсируется тем, что подрядчики становятся действительно голодными. Они видят, что конвейер иссякает, и поэтому они соглашаются на меньшую маржу. Таким образом, это может уравновеситься, и издержки не увеличатся настолько сильно.
Сказав все это, даже при отсутствии изменений в издержках, сейчас действительно трудно заключать сделки. Так что это действительно не изменяет динамику предложения так сильно, я полагаю, что мой основной вывод заключается в том, что предложение будет продолжать сокращаться в течение года.
Николас Юлико
Хорошо. И второй вопрос касается возвращения к Вашингтону. Я знаю, что вы дали много комментариев, которые были полезны по экспозиции там. Я думаю, что меня интересует, если вы провели дополнительный анализ, похожий на тот, который вы провели на Инвесторском дне, когда оценивали вашу экспозицию к определенным рабочим центрам по сравнению с национальным средним. Вы использовали коэффициент местоположения.
Я думаю, если вы проводили что-то подобное касательно Вашингтона, то имеете ли вы большую или меньшую экспозицию к определенным видам работ, которые могут быть потенциально сокращены. И есть ли также, возможно, проблема местоположения ваших субрынков там, просто интуитивное понимание того, могут ли некоторые субрынки быть более затронуты, а также есть ли у вас продукция на этом рынке в Вашингтоне.
Марк Паррелл
Да. Ник, это Марк. Спасибо за этот вопрос. Мы примерно также зависимы от государственных рабочих мест, как и ВВП этого региона. Так что мы считаем, что 11%, 12% является федеральным правительством.
И, конечно, есть эти трудно измеримые другие консультанты и подобное в Вашингтоне. Поэтому мы считаем, что наши цифры в основном соответствуют тому, что имеет рынок в терминах занятости и драйверов экономической мощи. Мы рассмотрели наши активы по одному в этом рынке. И это в основном то, что вы ожидаете. Я имею в виду, у нас есть некоторые активы, очень близко к Пентагону, например, которые имеют довольно высокий уровень использования федеральных государственных служащих.
Мне интересно, уходят ли эти рабочие места куда-то. Но при этом мы не обнаружили ничего, что нас особенно удивило. Некоторые объекты в Мэриленде, и снова, у нас там довольно небольшой портфель, находящиеся рядом с НИХ, также имели довольно значительную экспозицию. Мне интересно, не могут ли эти ученые найти работу в другом месте. Но куда именно они уходят, я не уверен.
Так что, на мой взгляд, это скорее занятость в НИХ, чем федеральные расходы на оборону. Так что это своего рода смешанная сумма. И я бы не сказал, что есть что-то, что заставило нас особенно беспокоиться, будто бы мы зависим от одного отдела или другого. Это довольно широкий портфель.
Оператор
Хендель Сент-Жюст, Мидзухо.
Хендель Сент-Жюст
Итак, первый вопрос касается Сан-Франциско. Я думаю, я слышал, что вы упомянули ранее, Марк, что у вас там загруженность составляет 97%, базовые арендные платы растут, но льготы все еще присутствуют. Можете ли вы добавить немного цвета или прояснить это? Кажется немного странной ситуацией? И затем, возможно, указать цифры вокруг уровня льгот, которые вы видите на рынке Сан-Франциско сегодня по сравнению с годом -- кварталом или годом назад.
Майкл Манелис
Хендель, это Майкл. Так вот, Сан-Франциско действительно загружен на более чем 97%. Чистая эффективная цена выросла на 6% с начала года. И что мы видим, и я думаю, что я сказал это в своих заметках, льготы в настоящее время более распространены в центре города. Они сокращаются.
Чтобы дать вам некоторое представление, в начале года, мы, вероятно, получали месяц льгот для 45% наших заявок. Сегодня мы, вероятно, ближе к тому, что 1/3 наших заявок получают две недели. Но мы видим, что объекты, с которыми мы конкурируем, все еще предлагают льготы на рынке, и это все еще ожидание со стороны потенциальных клиентов. Насколько долго они будут продолжаться на рынке? Я не знаю.
Но на данный момент нас больше интересует просто то, где находится чистая эффективная цена. Поэтому, если базовые арендные платы растут, но постоянные льготы остаются на две недели, это нормально, верно? Так что мы сейчас в основном равнодушны. Мы наблюдаем за ценовой кривой. Мы следим за спросом, но мы чувствуем себя действительно хорошо позиционированными, правильно, с загруженностью более 97% и последовательным ростом чистой эффективной цены каждую неделю.
И будет ли продолжаться снижение льгот с этой точки вперед через сезон аренды, я думаю, для нас все еще неопределенно, но мы почти равнодушны.
Хендель Сент-Жюст
Понял. Понял. Благодарю за эту информацию. Возможно, один вопрос по Бостону. Мы мало говорили о Бостоне. Это важный рынок для вас. Вы замечаете небольшое замедление там. Я интересуюсь, может быть, это просто сложные сравнения или что-то конкретное, что, возможно, может объяснить некоторые из этих аспектов.
Майкл Манелис
Да. Хендель, это снова Майкл. Итак, да, я думаю, что для нас Бостон, мне казалось, что в первом квартале он чувствовался немного слабее, я бы сказал, изменение новой аренды или просто общая ценообразование на новые арендные платы. Это очень сезонный рынок. Поэтому изменение новой аренды было более негативным, но объем сделок был действительно низким.
Просматривая наши статистические данные за последние четыре - пять недель, я скажу вам, что на наш взгляд, это выглядит довольно стабильным. У нас есть сейчас импульс, направляющий нас в сезон аренды. У нас довольно стабильная загруженность. Я думаю, для нас мы говорили много о Вашингтоне и некоторых рисках на первой странице.
Мы следим за рисками на первой странице в Бостоне, но некоторое сокращение финансирования - исследовательского финансирования поверх какого-то замедления в области жизни и науки и био, это то, что мы пытаемся понять влияние на общий спрос. Пока что кажется все нормально. Как я уже сказал, глядя на апрель, глядя на май вперед. Но я думаю, что у нас есть небольшой риск впереди по общему спросу на этом рынке. Но ничего, что сейчас заставляет нас пересматривать прогноз на весь год рынка.
Оператор
Адам Креймер, Морган Стэнли.
Адам Креймер
Просто хотел спросить о Вашингтоне, округе Колумбия, еще раз. Я знаю, что это обсуждалось здесь несколько раз. Но, может быть, если вы можете квантифицировать спрос. Я знаю, что тема возвращения на рабочее место была поднята несколько раз.
Можете ли просто квантифицировать, еще раз, насколько это возможно, я знаю, что у каждого кристальный шар немного помутнел на этот момент, но просто где мы находимся в этом цикле возвращения на рабочее место. Вы думаете, что это все еще ранние дни. Вершина еще предстоит вернуться на рабочее место? Или, может быть, мы уже на 75, 80, 85% пути. Люди уже были призваны вернуться, и, возможно, мы находимся в более поздних стадиях этого спроса?
Марк Паррелл
Да, это Марк. У нас нет никакой конкретной информации для обсуждения с вами. У нас есть несколько человек в других рынках на Западном побережье, например, среди наших федеральных работников, которые сказали, что хотели воспользоваться нашей программой перевода из побережья на побережье и переехать с Западного побережья на Вашингтон, потому что теперь им требуется быть в офисе. Но это действительно единичные случаи.
Это не поток людей. Так что у меня нет представления о цикле возвращения на рабочее место. Несколько из нас недавно были в Вашингтоне. На улице чувствовалось больше активности, чем обычно. Вот, вероятно, все, что я могу поделиться с вами.
Адам Креймер
Я ценю это, Марк. А может быть, вы упомянули немного раньше, о большей вероятности начала развития по сравнению с 90 дней назад. Просто интересно, от чего это зависит. Я думал, что с учетом тарифов и иммиграционных последствий будет труднее в целом начать развитие. Можете ли вы рассказать, какова природа этого явления, о котором вы говорили ранее? Что вы видите в реальном времени со стороны развития?
Марк Пэррелл
Да, я согласен с вами. Сейчас больше неопределенности. Этот пороговый уровень, этот своего рода 6% барьер, который мы установили для текущей арендной доходности, вам нужно по-настоящему увериться в этом. Я думаю, с соответствующими резервами, которые учитывает команда, можно почувствовать себя немного увереннее.
Мы сравниваем это с приобретениями, и когда некоторые ставки на приобретение ниже 5, это начинает выглядеть более привлекательным. И развитие, конечно, когда никто другой или очень мало кто может, и поставка через два или три года в некоторых из этих рынков, в которых мы пытаемся развиваться, это может быть довольно хорошей стратегией. Так что вот как мы о ней думаем, но это не будет очень значительным движением. Это будут три актива или что-то вроде этого, в которых мы действительно думаем, что можем достичь доходности 6 или выше по стоимости, которая имеет смысл в подрынке, который нам нравится и который дополняет наши усилия по приобретению.
Оператор
Джулиен Блуэн, Goldman Sachs.
Джулиен Блуэн
Майкл, вы ранее говорили о том, что на стороне продления тенденции идут к апрелю. Можем ли мы провести такое же обсуждение по новой аренде? Я понимаю, что мы обычно стараемся избегать ежемесячных отчетов. Но учитывая количество неопределенности, есть ли какие-то тенденции или данные, которые вы можете нам сообщить на апрель?
Майкл Манелис
Джулиен, это Майкл. Да, я думаю, вы правильно подметили, что все эти вещи лучше рассматривать на протяжении длительного времени как тенденции. Я думаю, вы можете понять из моих комментариев, вы можете понять из прогноза, который мы представили для второго квартала, вы можете увидеть последовательное улучшение, которое мы ожидаем смешивания.
И вы можете заметить стабильность в продлении контрактов, что говорит о том, что апрель, очевидно, имеет траекторию, соответствующую ожиданиям, что является сезонным последовательным улучшением, направленным на пиковый сезон аренды.
И честно говоря, даже глядя за апрель в май и июнь, у нас нет никаких признаков того, что мы не будем продолжать видеть этот последовательный рост, который также проявится в последовательном росте по новой аренде.
Оператор
Джон Ким, BMO Capital Markets.
Джон Ким
В Бостоне это был рынок, где, кажется, вы увеличили занятость в течение квартала. И я хотел спросить, не привело ли это к смягчению ставок по новой аренде, и есть ли другие рынки, где вы будете немного более оборонительными и увеличите занятость, когда вы движетесь к второму и третьему кварталу.
Майкл Манелис
Да. Джон, это Майкл. Так что я думаю, что в Бостоне у нас явно было увеличение даже в четвертом квартале. Некоторые из этих более сезонно выраженных рынков увеличат занятость в переходный период. Так что это могло немного повлиять на смягчение по ставкам по новой аренде.
Но, как я уже сказал, мы сейчас вступаем в сезон аренды и начинаем немного этот последовательный рост. Что касается других рынков сейчас в оборонительном положении, я думаю, что, смотрите, если раширенные рынки все еще находятся в оборонительной позиции, текущие уровни занятости составляют 95,5%, если они будут стабильными.
Переходя к сезону аренды, это должно проявиться в том, что я думал, что произойдет во второй половине года, что, возможно, начнете видеть небольшое увеличение используемых льгот или небольшое увеличение цены. Действительно нет никаких других рынков. Я думаю, у нас есть карманы, с которыми мы сталкиваемся с предложением в Лос-Анджелесе, Голливуде, Мид-Уилшире и тому подобные вещи, что я бы сказал везде, где мы сталкиваемся с прямым конкурентным предложением.
Вы увидите, что мы немного больше увеличиваем занятость, немного снижаем темпы, независимо от сезона, с которым я работаю.
Джон Ким
Хорошо. А относительно Вашингтона, вы отлично ответили на все вопросы на сегодняшнем звонке по этому поводу, и он был очень устойчивым. Одним из показателей, которые вы предоставили на Дне инвестора, было 12 прерываний аренды на рынке, частично компенсированных входным спросом с Западного побережья. Я хотел узнать, увеличилось ли это число существенно с конца февраля.
Майкл Манелис
Нет -- я имею в виду, да, оно увеличилось. Но опять же, каждый месяц у нас есть прерывания аренды из-за потери рабочих мест. Так что, думаю, последний раз, когда я смотрел, было около 28 всего за более чем два месяца. Так что это просто -- это ничто в конечном итоге, когда вы просто думаете о прерываниях аренды, которые происходят на рынке. Мы просто не видим ничего, что бы сигнализировало о том, что это что-то, кроме того, что вы обычно ожидаете.
Марк Пэррелл
Так что мы просто как заметка -- просто секунду, Джас. Мы ответим на еще один вопрос, чтобы быть внимательными к началу работы для наших коллег.
Оператор
Брэд Хефферн, RBC Capital Markets.
Брэд Хефферн
Можете ли дать свою долгосрочную перспективу на Лос-Анджелес? Очевидно, вы немного выходили из него, и за последние несколько лет у него было больше проблем, чем достаточно. Но появились некоторые статьи о низком количестве съемочных дней, другие города берут большую долю кино- и телевизионного бизнеса. Не вызывает ли это у вас дополнительных опасений?
Марк Пэррелл
Да, это проницательный комментарий. И я думаю, Майкл намекнул на это в своих замечаниях. Я действительно думаю, что мы видим Лос-Анджелес слабее, чем мы надеялись, и индустрию развлечений и забастовки в прошлом году. Я думаю, многие люди поняли, куда еще пойти для создания контента, который может быть дешевле.
И я думаю, это немного тормозит в этой области. Я думаю, налоговые льготы по фильмам полезны. Я также думаю, что, возможно, по сравнению с другими рынками Западного побережья, они просто не так хорошо справляются с созданием улучшений в качестве жизни и привлекательности для бизнеса. Я думаю, что Лос-Анджелесу еще долго предстоит пройти путь, который уже прошли Сан-Франциско и Сиэтл.
Так что я думаю, что Лос-Анджелес является областью внимания. Что касается нашего распределения капитала, я ожидаю владения меньшей долей на этом рынке. Я думаю, что это большой рынок. Пропозиция 13 приносит огромную пользу нашей доходности на этом рынке. Я думаю, что это довольно диверсифицированная база работодателей, но в последнее время она отстает.
И я думаю, что в этом есть некоторая общественная политика, которая должна значительно улучшиться. Хорошо. Так что мы будем доступны позже сегодня для дополнительных вопросов. Хочу поблагодарить всех за интерес к Equity Residential сегодня, и пожелать хорошего дня. Спасибо.
Оператор
Спасибо. Дамы и господа, это завершит сегодняшний звонок. Мы благодарим вас за участие. Вы можете отключиться на этом этапе.