Участники
Мелиана Левертон; Заместитель Генерального Юриста; American Assets Trust, Inc.
Адам Уилл; Президент и Генеральный Директор; American Assets Trust Inc
Роберт Бартон; Финансовый директор, Исполнительный вице-президент; American Assets Trust Inc
Стив Центр; Старший вице-президент по Офисным Объектам; American Assets Trust Inc
Бренни Пайр; Аналитик; Green Street Advisors
Антара Начудори; Аналитик; KeyBanc Capital Markets
Презентация
Оператор
Доброе утро и добро пожаловать на отчет по прибыли American Assets Trust Inc за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора)
Хочу передать слово Мелиане Левертон, Заместителю Генерального Юриста American Assets Trust. Пожалуйста, продолжайте.
Мелиана Левертон
Спасибо и доброе утро. Сделанные заявления на этом отчете по прибыли содержат прогнозные заявления на основе текущих ожиданий, которые подлежат рискам и неопределенностям, обсужденным в документах компании, представленных в SEC. Вас просят воздерживаться от чрезмерного доверия к этим прогнозным заявлениям, так как фактические события могут привести к значительным различиям в результатах компании по сравнению с этими прогнозными заявлениями.
Вчера послеобеденный отчет по прибыли American Assets Trust и дополнительная информация были представлены в SEC в форме 8K. Оба теперь доступны в разделе инвесторов на его веб-сайте, americanassetstrust.com. Мне приятно передать слово Адаму Уиллу, Президенту и Генеральному Директору American Assets Trust.
Адам Уилл
Доброе утро и спасибо, что присоединились к нам сегодня. Хочу начать с выражения благодарности за ваше постоянное взаимодействие и поддержку. Мы работаем во все более сложной и непредсказуемой среде, и ваше доверие к нашей команде и стратегии имеет большое значение.
Мы остаемся верными нашему долгосрочному подходу, сосредоточенному на продуманном распределении капитала, операционной дисциплине и неизменном стремлении к созданию ценности для акционеров. Несмотря на волатильность рынка и макроэкономическую неопределенность, формирующие ландшафт, мы видим этот период как период, который также представляет существенные возможности. Наш портфель, с концентрацией в географическом плане на высокорастущих побережных рынках с ограниченным предложением и смешанными активами в офисном, розничном и многоквартирном сегментах, создан для выдержки циклов и укрепления через них.
Но давайте признаем текущую реальность. Мир усваивает политику новой администрации. Инфляция остается стойкой. Процентные ставки волатильны. Геополитическая неопределенность продолжает влиять на настроения, и инвестиционное сообщество ищет ясности в развитии экономики. В эти моменты стабильная рука и долгосрочная перспектива критичны.
Мы предприняли обдуманные шаги, чтобы гарантировать наше устойчивое развитие и рост, включая улучшение наших активов, активное управление рисками и поддержание балансового листа, который позволяет нам быть гибкими как в обороне, так и в нападении.
Особенно в условиях повышенных строительных издержек и вероятности их дальнейшего существенного роста, вызывая бурное увеличение заменительных издержек, мы считаем, что относительная стоимость наших высококачественных побережных активов будет продолжать расти, и эта долгосрочная позиционированность является ключевой в нашем распределении капитала и управлении рисками.
То, что выделяет американские активы, не только качество нашей недвижимости, но и наша способность делать обдуманные перспективные решения. Наша команда продолжает стремиться к органическому росту через сдачу в аренду, улучшения стоимости и развитие, активно рециклируя капитал в активы с более сильной долгосрочной перспективой. Мы делаем это с продолжающимся фокусом на сокращении нашего плеча и поддержке крепкой ликвидности, комбинация, которую мы считаем необходимой в сегодняшней среде.
За первый квартал наша производительность соответствовала нашему первоначальному прогнозу с FFO на разводимую акцию в размере 0,52 доллара и одинаковым денежным NOI от одинаковых магазинов, увеличившимся на 3% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эта производительность отражает продолжающуюся силу нашего операционного портфеля и подтверждает принятые нами проактивные меры за последний год для улучшения качества активов и выравнивания нашей капитальной структуры для долгосрочной стабильности. Роб расскажет более подробно через несколько минут.
Переходя к обновлениям сегментов, что касается нашего офисного портфеля, мы осторожно оптимистичны относительно продолжающегося изменения динамики офисов, хотя экономическая неопределенность остается препятствием, особенно в свете того, что рост рабочих мест и заработной платы являются ключевыми факторами для офисного сектора.
Тем не менее, по мере того как компании продолжают развивать свои стратегии офисной работы, мы наблюдаем увеличение туристической и предложительной активности для нашего высококачественного пространства. Фактически, динамика возвращения в офис продолжает показывать стабильное улучшение согласно отчетам аналитиков, среднее количество дней в офисе для компаний Fortune 100 увеличилось до 3,7 дней в первом квартале по сравнению с 3,4 дней в четвертом.
Наш офисный портфель завершил первый квартал на 85,5% сданных в аренду или 87,6% сданных в аренду, и еще один квартал, когда мы достигли нашего исторического максимума средней базовой арендной платы по всему офисному портфелю. Деятельность по аренде офисов составила примерно 140 000 квадратных футов с разницей в ценах на аналогичные площади, увеличившейся на 8% по денежной основе и на 15% по линейной основе. Доказательство того, что арендные платы за современные, хорошо расположенные помещения класса люкс будут привлекать превышенный спрос.
Среди офисных моментов квартала, мы подписали договор аренды на 16 000 квадратных футов для верхнего этажа пентхауса La Jolla Commons 3 с арендными платами в соответствии с нашей разработанной про-формой. И договор аренды на 29 000 квадратных футов в Timber Ridge в пригороде Бельвью, приводя Timber Ridge к 97% сданным в аренду.
Мы вошли во второй квартал с моментумом, включая 27 000 квадратных футов подписанных договоров аренды и еще 88 000 квадратных футов в документации. Кроме того, мы наблюдаем увеличение туристической и интересной активности не только в La Jolla Commons 3, но также от нескольких потенциальных пользователей в One Beach Street в Сан-Франциско.
Хотя еще рано, эта активность является обнадеживающим шагом к потенциальным договорам об аренде. В любом случае, наша офисная стратегия остается сосредоточенной на оптимизации загруженности, улучшении опыта арендаторов, включая их благополучие и производительность сотрудников, а также захватывая потенциал через постепенное увеличение использования офисов.
Мы продолжаем считать, что рынок офисов класса А хорошо позиционирован для многолетнего восстановления, особенно в высоких барьерных побережных рынках, где спрос возвращается. Поскольку работодатели стремятся привлечь и удержать таланты, роль офиса продолжает развиваться как инструмент для сотрудничества, культуры и производительности.
Переходя к розничной торговле, наш портфель продолжает успешно справляться. Представляя примерно 26% от нашего NOI, этот сегмент продемонстрировал заметную долговечность. Портфель завершил квартал с загруженностью 97% и аналогично нашему офисному портфелю, наш розничный портфель достиг исторических максимумов средней базовой арендной платы в первом квартале.
Мы заключили более 158 000 квадратных футов новых и обновленных договоров аренды в первом квартале с разницей в ценах на аналогичные площади, исключая Del Monte Center, который мы продали в первом квартале, увеличившейся на 13% по денежной основе и на 21% по линейной основе. Инкассация остается крепкой, и розничные арендаторы из нашего резервного списка оплатили все в полном объеме в первом квартале.
Тем не менее, возможно, будут некоторые проблемы в потребительских расходах в свете постоянно меняющейся макроэкономической среды и вероятно более высокой цены на товары, мы по-прежнему считаем, что демография, окружающая наши розничные активы, позволяет более устойчивую базу потребительских расходов, относительно говоря, поддерживаемую здоровыми уровнями занятости и продолжающимся укреплением на рынках жилья.
В той мере, в которой потребительские расходы влияют на нашу процентную арендную плату, я просто хотел отметить, что наши бюджетные процентные арендные платы составляют менее 1% от нашего общего розничного дохода.
Тем временем, наш многоквартирный портфель продолжает показывать хорошую производительность, поддерживаемую благоприятными фундаментальными данными и нашим фокусом на ограниченных предложениях побережных подрыночных зон. В Сан-Диего наши сообщества завершили квартал примерно на 95% сданных в аренду с смешанным увеличением арендной платы в размере 2% и минимальными льготами. Денежный NOI от одинаковых магазинов для нашего многоквартирного портфеля в Сан-Диего увеличился на 3,5% год к году, с чистыми эффективными арендными платами в первом квартале почти на 2% выше уровня первого квартала 2024 года.
В Сан-Диего ограничения доступности продолжают ограничивать собственность, поддерживая устойчивый спрос на аренду и ожидания дальнейшего роста арендной платы в годы, предстоящие.
В Портленде Haslow on 8th завершил первый квартал примерно на 90% сданных в аренду с смешанным ростом арендной платы в размере 3% и чистыми эффективными арендными платами примерно на том же уровне год к году. Как уже упоминалось, хотя портлендский рынок все еще усваивает недавнее предложение, мы надеемся на увеличение активности в этом весеннем сезоне и на снижение вакансии позже в 2025 году, создавая предпосылки для более сильного долгосрочного роста арендной платы.
Наконец, по обновлениям портфеля, наш смешанный портфель Waikiki Beach Walk зафиксировал снижение NOI на 11% по сравнению с тем же кварталом прошлого года, в основном из-за нашего посольства suites с средним платным заселением 85%, примерно на 6% ниже бюджета, и rev PAR примерно на 11% ниже бюджета из-за снижения внутреннего туризма и конкуренции по ставкам в Уайкики. Тем не менее, в первом квартале наш отель выступил лучше всей своей сравнительной группы в Уайкики по загруженности, rev Par и ADR.
Естественно, краткосрочная экономическая неопределенность может повлиять на деятельность по аренде в нашем портфеле. Мы внимательно следим за тем, будут ли компании пересматривать свои планы в этом году и как ритейлеры отреагируют, либо приостан
Спасибо, Адам. Доброе утро, всем. Вчера мы сообщили о чистой прибыли за первый квартал 2025 года в размере 0,52 доллара на акцию. Чистая прибыль за первый квартал 2025 года, причитающаяся акционерам обыкновенных акций, составила 0,70 доллара на акцию.
Чистая операционная прибыль одинаковых магазинов для всех секторов в целом выросла на 3,1% по сравнению с прошлым годом в первом квартале 25 года. Все сектора сообщили о положительном росте чистой операционной прибыли одинаковых магазинов за квартал, за исключением сектора смешанного использования. Разбив данные по сегментам, чистая операционная прибыль портфелей офисов одинаковых магазинов выросла на 5,4% в Q1, 25 года, в основном из-за истечения срока действия договорной льготной аренды по поводу продления аренды в нашем знаковом здании.
В том числе, сравнение по годам выиграло от единовременной списки расходов на строительство, учтенных в Q1, 24 года, которые не повторились в Q1, 25 году. Наша чистая операционная прибыль портфелей многоквартирного жилья была стабильной в Q1, 25 году по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в основном из-за снижения арендных доходов на нашем имуществе в Портленде, компенсирующего наши рост одинаковых магазинов от наших многоквартирных имуществ в Сан-Диего.
Наша чистая операционная прибыль портфелей смешанного использования снизилась примерно на 11,6% в Q1, 25 году по сравнению с аналогичным периодом в 24 году, в основном из-за ниже ожидаемой занятости в отеле Embassy Suites Waikiki. Конкретно, первое, оплачиваемая занятость в Q1, 25 году составляла примерно 85% по сравнению с 90% в Q1, 24 году.
Второе, Rev PAR для Q1, 25 года составил 298 долларов, что на 7% ниже, чем в Q1, 24 году. Наш ADR для Q1, 25 года составил 353 доллара, что на 1% ниже, чем в Q1, 24 году.
Наконец, чистая операционная прибыль за Q1, 25 года составила примерно 2,6 миллиона долларов по сравнению с 3,4 миллионами долларов в Q1, 24 году. Мы убеждены, что практически все отели на Оаху имеют аналогичные результаты. Однако, как упомянул ранее Адам, мы продолжаем превосходить наш концепт в Вайкики по занятости, ADR и RevPAR.
Мы также видим, что путешественники с материка пересматривают поездки на Гавайи из-за растущих затрат на авиабилеты и тарифы отелей. Многие путешественники предпочитают международные каникулы из-за сильной американской валюты, и все больше выбирают все включенные круизы. Но независимо от возможной экономической неопределенности в ближайшем будущем, очарование, дух алоха, и безопасность на Оаху, а также на других гавайских островах, не исчезнут. Мы считаем, что это всего лишь момент во времени.
Давайте поговорим о ликвидности. По итогам первого квартала у нас была ликвидность около 544 миллионов долларов, включая примерно 144 миллиона долларов в наличности и эквивалентах и 400 миллионов долларов доступных по оборотному кредиту. Кроме того, по итогам первого квартала наша задолженность, измеряемая в терминах чистого долга к EBITDA, составляла 6,2 раза за последние 12 месяцев и 6,7 раза за годовую базу.
Следует отметить, что по истечении года мы погасили наш кредитный термин B, кредитный термин C и серию C на общую сумму 325 миллионов долларов без штрафов или премий, используя имеющиеся средства. И теперь у нас нет погашений долга до 2027 года. Нашей целью является достижение и поддержание долгосрочного уровня чистого долга EBITDA в размере 5,5 раза или ниже. Наш коэффициент покрытия процентов по фиксированным выплатам закончил квартал на уровне 3,2 раза за последние 12 месяцев.
Давайте поговорим о наших прогнозах на 25 год. Мы подтверждаем наши прогнозы на полный год 25 года в диапазоне от 1,87 до 2,01 доллара на акцию FFO с средним значением в 1,94 доллара на акцию FFO, подчеркивая наше уверенность в силе и стабильности нашего диверсифицированного портфеля.
Этот прогноз отражает продолжение момента в наших основных секторах, поддерживаемое стабильной арендной деятельностью, контрактным повышением арендной платы и дисциплинированным операционным выполнением. Наши предположения прогноза. Продолжают отражать относительно благоприятную операционную среду, поддерживаемый спрос арендаторов и осознанное управление рисками.
Основываясь на наших результатах первого квартала и нашей текущей видимости на оставшуюся часть года, мы считаем, что мы разумно позиционированы для достижения наших целей на полный год. Более того, хотя подтвержденный прогноз отражает нашу лучшую оценку на сегодняшний звонок, мы признаем потенциал для выполнения к верхней границе диапазона.
И для достижения этого несколько факторов должны благоприятно совпасть. Во-первых, большинство офисных или розничных арендаторов, для которых у нас установлены резервы кредитоспособности, должны продолжать выполнять свои арендные обязательства в течение года.
На Q1 2025 года у нас примерно 0,04 доллара на акцию FFO зарезервировано для арендаторов, считаемых рискованными на основе вероятностного подхода. Из этой суммы примерно 0,01 доллара на акцию FFO относится к офисным арендаторам, а 0,03 к рознице.
Во-вторых, наш сегмент многоквартирного жилья должен превзойти ожидания за счет улучшения занятости, дальнейшего роста арендной платы или лучшего управления расходами, чем прогнозировалось. В-третьих, значительное восстановление туризма поддержит более сильное исполнение. В нашем отеле Embassy Suites мы остаемся осторожно оптимистичными, что как внутренний, так и международный туризм улучшатся либо позднее в этом году, либо в последующие годы.
Вместе эти рычаги представляют потенциал для роста, и мы будем продолжать внимательно следить за каждым по мере продвижения года. Напоминаем, что наши прогнозы и эти подготовленные замечания исключают влияние любых будущих приобретений, отчуждений, выпусков или погашений акций, а также перефинансирования или погашения долга, за исключением уже раскрытых. Мы остаемся преданными прозрачности. И будем продолжать предоставлять ясные представления о наших ежеквартальных результатах и основных предположениях, на которых основаны наши перспективы.
Кроме того, обратите внимание, что любые обсуждаемые сегодня финансовые показатели, отличные от GAAP, такие как чистая операционная прибыль или NOI, согласованы с наиболее непосредственно сопоставимыми показателями GAAP в нашем отчете о прибылях и дополнительных материалах. Сейчас я передаю звонок обратно оператору для вопросов и ответов.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора)
Наш первый вопрос от Бренни Пайр с Green Street Advisors. Пожалуйста, продолжайте.
Бренни Пайр
Привет, всем доброе утро. Спасибо за быстрый звонок по вашим активам в Бельвю. Я знаю, что вы только что завершили довольно значительную программу реновации там, поэтому если вы могли бы дать некоторые комментарии и, возможно, каковы перспективы для этих активов и какова вероятность увеличения загрузки в этом году, это было бы полезно, спасибо.
Адам Уилл
Конечно, Бренни, мы попросим Стива, нашего руководителя офиса, ответить на это.
Стив Центр
Конечно, и как упоминал Адам в своих замечаниях, мы только что заключили договор аренды на 29 000 кв. футов в Timber Bridge, что повысило загруженность этого объекта на шоссе I-5 до 97%. Кроме того, у нас есть сделка, на которой мы близки к намерению о заключении договора аренды еще на 16 000 кв. футов в Bell Springs, что снизит пустоту до 11,6% для этого объекта на коридоре I-5 24, что значительно ниже текущего уровня 20% для восточной стороны.
Также там есть дополнительная динамика, связанная с тем, что сейчас называется 14 акров или Истгейт. У нас есть аренды на 17 000 футов и другие перспективы, и этот проект только что завершился в части реновации.
Мы видим, что динамика аренды там также улучшается, а в Центре Бельвю у нас загруженность около 91%, и у нас есть несколько перспектив, которые могут ее еще увеличить. На самом деле, у нас есть предложения, которые могут снизить вакансии примерно до 95% с ожидаемым предложением. Так что мы выглядим довольно хорошо в Бельвю.
Бренни Пайр
И, возможно, один последний вопрос, я знаю, что центр центра Сиэтла принял предложение один A ранее в этом году. Привело ли это к увеличению интереса арендаторов или это было незначительное событие?
Стив Центр
Это хороший вопрос. Это действительно обсуждалось на наших совещаниях для наших обеих команд в Бельвю вчера, и это было упомянуто. Мы видим увеличение входящих туров арендаторов и активности запросов из-за подобных проблем. Бельвю превосходит, так что, да, это, это действительно и это заставляет арендаторов рассматривать Бельвю.
Бренни Пайр
Отлично, спасибо за время.
Оператор
Следующий вопрос задает Тодд Томас из KeyBanc Capital Markets. Пожалуйста, продолжайте.
Антара Начудори
Привет, доброе утро. Это Начудори от имени Тодда Томаса. У меня всего лишь один вопрос. Я знаю, что компания продала центр Дел Монте за около $124 миллиона и вложила полученные средства в апартаменты Genesee Park примерно на $68 миллионов. Вы планируете дополнительные приобретения для повторного размещения оставшихся средств от продажи Дел Монте? И есть ли что-то еще в области приобретений, о чем вы могли бы рассказать?
Адам Уайлл
Привет, Антара, хороший вопрос. Мы следим за тем, что предлагается на рынках, на которых мы работаем, прежде всего на рынках многоквартирной и розничной недвижимости, но в то же время наличие наличности в балансе, оставшейся после продажи Дел Монте в текущих условиях рынка, дает нам некоторое дополнительное комфортное положение в балансе и ликвидности. Так что мы все еще активно рассматриваем сделки и проводим их анализ, мы также комфортно чувствуем себя, имея наличные средства на балансе прямо сейчас, поскольку мы навигируем через это экономическое неопределенное время. Так что на данный момент нет ничего, о чем можно было бы поговорить относительно каких-либо других приобретений.
Антара Начудори
Хорошо, поняла. И еще один вопрос, я видела, что вы отложили срок стабилизации в Ла Хойя. Могли бы вы дать нам дополнительные обновления по пайплайну аренды, какие-либо детали о рынке?
Адам Уайлл
Конечно, Стив.
Стив Центр
Подрынок, UTC или университетский городской подрынок остается напряженным. Прямая вакансия класса A составляет 7,4%, и если исключить из этого башню номер три, остается 4,6% прямой вакансии. Сказать, что это пока не рынок больших арендаторов. Это меньший рынок арендаторов, полный этаж и ниже, за исключением нескольких примеров, один из которых мы рассматриваем предложения по двухэтажной сделке. Мы конкурируем с продлением срока аренды, где обновляемое пространство составит 68,400 кв. футов, а наша аренда будет 41,000 кв. футов. Наши четыре плиты очень эффективны. Это юридическая фирма. Она собирается переехать. Они находятся в своем офисе уже 10 лет, и они планируют перейти от больших офисов партнеров к офисам одного размера, что является инициативой, предпринимаемой на Западном побережье для этой крупной юридической фирмы. Так что мы конкурируем за это. Мы более эффективны. Мы предлагаем крыши зданий, которые они не имеют. У нас есть парковка на пьедесталах непосредственно к зданию, в отличие от парковочного комплекса. У нас есть лучшие удобства, и посмотрим, сможем ли мы преодолеть инерцию, связанную с продлением срока аренды, и посмотрим, как все это будет развиваться. Кроме того, мы строим специальные кабинеты на всем 4-м этаже. Они будут завершены в ноябре, и мы увидим, как активность аренды увеличится после завершения этих кабинетов, плюс у нас идет строительство удобств. У нас идет строительство конференц-центра площадью 7,000 кв. футов. У нас идет строительство ресторана, ресторана с белыми столами. У нас идет строительство кафе. Так что, когда все эти удобства будут готовы, специальные кабинеты будут готовы, мы ожидаем ускорения арендной деятельности.
Антара Начудори
Поняла, спасибо.
Оператор
Это завершает нашу сессию вопросов и ответов. Я бы хотел передать конференцию обратно Адаму Уайллу для завершающих замечаний.
Адам Уайлл
Спасибо, что вы нашли время присоединиться к нам сегодня. Хотя мы вдохновлены нашим прогрессом в этом квартале, мы помним о более широкой операционной среде и продолжаем управлять бизнесом дисциплинированно и с долгосрочной перспективой, поэтому мы благодарим вас за вашу постоянную поддержку и с нетерпением ждем обновлений в следующем квартале.
Спасибо.
Оператор
Конференция завершена. Благодарим вас за участие в сегодняшней презентации. Теперь вы можете отключиться.