Участники
Скотт Шеффер; Председатель Правления, Генеральный Директор; Independence Realty Trust Inc
Презентация
Оператор
Дамы и господа, спасибо, что остались на линии, и добро пожаловать на конференц-звонок по финансовым результатам Independence Realty Trust за первый квартал 2025 года.
(Инструкции оператора) Напоминаем, что сегодняшний звонок записывается. Сейчас я передаю слово Стефани Круз и Келли. Пожалуйста, продолжайте.
Доброе утро и спасибо, что присоединились к нам для обзора финансовых результатов Independence Realty Trust за первый квартал 2025 года. На звонке со мной сегодня Скотт Шеффер, Генеральный Директор, Джим Себра, Президент и Главный Финансовый Директор, и Дженис Ричардс, Исполнительный Вице-президент по операциям.
Звонок сегодня транслируется в разделе для инвесторов на нашем сайте irtliving.com, и запись будет доступна через Интернет и по телефону, начиная примерно в 12 часов сегодня по восточному времени.
Прежде чем передать слово Скотту, я хотел бы напомнить всем, что в ходе звонка могут быть сделаны прогнозы будущих событий и финансовых показателей. Представленные прогнозы отражают текущие взгляды IRT на будущие события и финансовую производительность. Фактические результаты могут значительно отличаться от того, что прогнозировал IRT.
Такие заявления делаются добросовестно в соответствии с положениями о безопасном порту в рамках Закона о реформе частных ценных бумаг 1995 года. Пожалуйста, обратитесь к пресс-релизу IRT, дополнительной информации и документам, представленным в FEC, чтобы узнать факторы, которые могут повлиять на точность наших ожиданий или вызвать существенное расхождение наших будущих результатов. Участники могут обсуждать нефинансовые финансовые меры в ходе этого звонка. Копия пресс-релиза об отчете IRT и дополнительной информации, содержащей финансовую информацию.
Другая статистическая информация и сопоставление нефинансовых финансовых мер с наиболее прямыми сопоставимыми финансовыми мерами GAAP прилагается к текущему отчету IRT на форме 8k, доступному в разделе SEC-файлов на сайте инвесторов IRT. IRT не обязуется обновлять прогнозы на будущее в ходе этого звонка или в отношении описанных в этом документе вопросов, за исключением тех случаев, когда это требуется законом. Мне приятно передать слово Скотту Шейферу.
Скотт Шеффер
Спасибо, Стефани, и спасибо всем, кто присоединился к нам сегодня утром. Я рад сообщить, что 2025 год развивается в основном так, как мы ожидали, несмотря на макроэкономическую неопределенность, возникшую со времени нашего последнего звонка. Мы идем по плану, чтобы достичь наших прогнозов по NOI и ядерному FFO на акцию за весь год.
Наши сообщества хорошо расположены в районах с сильным ростом населения и занятости и будут продолжать превосходить даже в периоды экономической неопределенности.
Результаты первого квартала были устойчивыми. Мы достигли роста NOI на одинаковых объектах на 2,7%, обусловленного увеличением на 100 базисных пунктов средней заселенности по сравнению с прошлым годом, а также увеличением нашей средней эффективной арендной платы с первого квартала прошлого года.
Реконструкция с увеличением стоимости также способствовала нашим результатам на одинаковых объектах. В течение квартала мы завершили 275 юнитов и достигли взвешенной средней доходности от инвестиций в размере 16,2%. У нас сейчас 28 сообществ с более чем 4 600 юнитами в нашей текущей программе по увеличению стоимости и ожидаем завершить между 2 500 и 3 000 юнитов в этом году в наших целевых RLIs.
Мы продолжаем осуществлять нашу долгосрочную инвестиционную стратегию. В течение квартала мы продали наш последний актив в Бирмингеме, Алабама, за более чем 111 миллионов долларов, что завершило наш выход с этого рынка, и увеличили масштаб в Индианаполисе, купив 280-юнитовое сообщество за 59,5 миллионов долларов по экономической ставке 5,6%. Мы также заключили новое совместное инвестиционное предприятие, которое разработает 324 юнита в Чарльстоне, Южная Каролина.
Мы заключили контракт на покупку двух дополнительных сообществ на общую сумму приобретения около 155 миллионов долларов. Один актив, расположенный в Орландо и разработанный в 2019 году, находится рядом с уже существующим сообществом, принадлежащим IRT, и обеспечит множество операционных синергий. Второе имущество - новое сообщество в Колорадо-Спрингс, которое находится в Лизе.
Эти инвестиции обеспечат экономическую ставку в высоких пятерках на первый год. Помимо этих ожидаемых сделок, наша пиплайн по приобретениям остается сильным. Как расскажет Джим, у нас достаточно ликвидности для вложения в эти и другие прибавочные инвестиции.
Что касается наших рынков, фундаментальные показатели апартаментов улучшатся в течение этого года по всему портфелю, поскольку ранее построенные объекты будут поглощены, а новые поставки уменьшатся резко по сравнению с недавними пиковыми уровнями.
В 2024 году по всем нашим сегментам было поставлено примерно 79 000 новых апартаментов, что составляет 6,1% от существующего предложения. Мы ожидаем 32 000 новых поставок в 2025 году и всего 24 000 юнитов в 2026 году, что составляет 2% и 1,5% от существующего предложения соответственно.
Эти поставки эквивалентны годовому снижению на 60% в 2025 году и дополнительному 24% в 2026 году. Мы ожидаем, что наши рынки Южного пояса получат наибольшую выгоду от ожидаемого снижения новых поставок апартаментов в этом году.
Спрос на наш портфель высококачественных, в основном апартаментов класса B, продемонстрировал свою устойчивость на протяжении многих лет, даже во время сложных экономических периодов, что подтверждается нашими стабильными показателями заселенности и положительным ростом арендной платы.
В 2024 году национальные новые поставки многоквартирных домов превысили поглощение, что привело к отрицательному чистому поглощению в размере 21%. В 2025 году, в то время как национальный рынок апартаментов ожидается увидеть положительное чистое поглощение в размере 1,5%, наши сегменты прогнозируются вернуться к сильному росту и пользоваться положительным чистым поглощением в размере 8,5%, поскольку увеличение населения опережает новые поставки.
В долгосрочной перспективе сегменты IRT прогнозируется увеличение населения на 7 человек на каждый вновь поставленный апартамент в течение следующих 3 лет.
Кроме того, факторы доступности собственности, включая повышенные ипотечные ставки и цены на жилье, продолжают благоприятствовать аренде. В наших ТОП10 рынках. Стоимость владения домом выше среднемесячной арендной платы IRT на 94%. Важно, что среднее отношение арендной платы к доходу у жильцов IRT стабильно на уровне примерно 21%, что свидетельствует о их устойчивом финансовом положении.
Как я упоминал ранее, мы чувствительны к макроэкономическим неопределенностям, возникшим со времени нашего последнего звонка. Тем не менее, мы считаем, что фундаментальные показатели спроса и предложения на наших рынках продолжат оставаться доминирующим влиянием на нашу деятельность.
Исходя из нашего прогноза о сохранении сильного спроса и значительного снижения новых поставок, наш план на 2025 год продолжает предполагать дальнейший рост арендной ставки без жертвования заселенностью. Результаты первого квартала пока это демонстрируют, и мы ожидаем, что эта динамика ускорится по мере перехода в 2026 год.
Прежде чем передать слово Джиму, я хочу поблагодарить команду IRT за их постоянную трудолюбивую работу и преданность обеспечению исключительного сервиса нашим жильцам. Сейчас я передаю слово Джиму.
Благодарим, Скотт, и доброе утро всем. Основной FFO на акцию в первом квартале 2025 года оставался на уровне прошлого года, отражая влияние завершающих этапов стратегии оптимизации портфеля и поставки, завершенных в прошлом году.
Saveto NOI вырос на 2.7% в квартале, включая увеличение дохода Sato на 2.3% и увеличение операционных расходов на 1.6% по сравнению с прошлым годом.
Как прогнозировалось, рост доходов от аренды был обусловлен увеличением средней занятости на 100 базисных пунктов, увеличением средних эффективных месячных арендных платежей на 90 базисных пунктов и снижением долга на 50 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом.
Операционные расходы в квартале отражали увеличение контролируемых расходов на 2.9%, обусловленное увеличением расходов на контрактные услуги и рекламу.
Эти увеличения были частично скомпенсированы снижением неуправляемых расходов на 30 базисных пунктов. В целом, снижение расходов на ремонт и техническое обслуживание, транспортные расходы и страхование имущества позволило удерживать общий рост расходов ниже уровня инфляции в первом квартале 2025 года.
Что касается недавних тенденций в сфере аренды, год развивается, как ожидалось. Общий рост ставок аренды согласно нашим аналогичным арендным договорам в первом квартале составил 10 базисных пунктов, при снижении новых арендных ставок на 4.6% и увеличении ставок по обновлению на 4.8%.
Пожалуйста, имейте в виду, что в первом квартале 2025 года истекло всего 12% наших арендных договоров. В первом квартале 2025 года наш показатель удержания жильцов составил 59.5%. И наш показатель обновления жильцов составил 68.6%. Что касается инвестиционной деятельности в первом квартале, мы продали объект в Бирмингеме, Алабама, за 111 миллионов долларов, что составляет экономическую оценку в 5.6% и мы зафиксировали налоговый доход в размере 55 миллионов долларов.
Как упомянул Скотт, мы приобрели сообщество в Индианаполисе за 59.5 миллиона долларов, что составляет экономическую оценку в 5.6%, и объект является кандидатом для нашей программы добавления стоимости. Мы также заключили новое совместное предприятие для развития 324-х квартирного сообщества в Чарльстоне, Южная Каролина, которое планируется к завершению во втором квартале 2027 года с ожидаемой доходностью на себестоимость в размере 6.8%. Наш балансовый лист крепок и имеет низкий уровень риска.
Мы завершили квартал с соотношением чистого долга к откорректированному показателю EBITDA в 6.3 раза, что выше, чем наш показатель четвертого квартала 2024 года из-за сезонно низкого EBITDA в первом квартале, связанного с сезонно высокими операционными расходами.
Мы продолжаем двигаться к достижению показателя чистого долга к откорректированному показателю EBITDA на уровне средних 5 к концу 2025 года. Включая погашение основного долга, только 17% нашего общего долга истекает сейчас и к концу 2027 года, что является одним из самых низких показателей среди общественных многоквартирных партнеров. В марте мы заключили новый 1-летний своп на 100 миллионов долларов, что привело к фиксации и/или хеджированию 100% нашего долга.
Наконец, у нас есть почти 750 миллионов долларов ликвидности для финансирования аккретивных инвестиций. Что касается наших финансовых перспектив на 2025 год, мы, конечно, осознаем потенциальную замедленность экономики. Однако, в наших субрынках, мы видим силу ценообразования перед нами и соответственно не вносим изменений в наше руководство. Скотт, возвращаюсь к вам.
Скотт Шеффер
Спасибо, Джим. Мы хорошо начали год и продолжаем верить, что мы на пороге многолетнего периода улучшения фундаментальных показателей и роста благодаря концентрации наших активов на рынке, снижению давления со стороны предложения и сильному балансу, мы ожидаем, что наш портфель и платформа будут продолжать превосходить в 2025 году и войдут в 2026 год с прочным динамикой прибыли и возможностей для роста.
Мы благодарим вас за участие сегодня и с нетерпением ждем встречи с многими из вас на конференции Wells Fargo на следующей неделе и на конференции Mare в июне. Оператор, вы можете сейчас открыть линию для вопросов.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Ваш первый вопрос от Брэда Хеффрена из RBC.
Привет, доброе утро всем. Можете ли вы рассказать о динамике арендных ставок за первый квартал, очевидно, ниже прогноза. Почему так произошло и изменяется ли это ваше мнение о первоначальном прогнозе ставок на весь год?
Конечно, спасибо, Брэд. Я, безусловно, дам вам комментарий, Дженис или Скотт, конечно, могут включиться. Новые арендные ставки снизились на 4.6% в первом квартале, а обновления выросли на 4.8%. Очевидно, в плане траектории на протяжении года, а также на протяжении четырехлетнего года, очевидно, есть много аспектов вопроса.
Я думаю, когда вы сравниваете эту траекторию с Q4 по Q1 для нас и сравниваете с нашими конкурентами. Я просто хочу напомнить всем, что у нас в основном портфель класса B, и как следствие, мы действительно не испытали такого же уровня снижения арендных ставок, как это произошло у наших конкурентов, потому что они в основном имеют портфель класса A и конкурируют больше с новыми поставками. которые были доставлены.
Во-вторых, тенденции, которые мы видим из месяца в месяц в этом году, продолжают быть очень позитивными. Мы продолжаем видеть, что январь был лучше, февраль лучше, чем январь. Это продолжается до апреля.
Поэтому мы довольно взволнованы развитием этого снижения давления от новых поставок во второй половине года и действительно видим, что улучшается рост ставок аренды во второй половине года.
Понял, а на уровне арендатора, уже видели ли вы какие-либо признаки стресса из-за макроэкономической неопределенности, и т. д.
Доброе утро. В целом, мы не почувствовали никаких последствий от тарифов или депортаций. Я думаю, что пока еще рано, но мы очень внимательно следим за этим и с большим доверием к нашей команде, что мы сможем компенсировать и продолжать превосходить, как мы делали это в прошлом.
Просто добавлю, что в первом квартале этого года наш неплатеж по долгам был примерно на 50 базисных пунктов ниже, чем в первом квартале прошлого года. Многие инициативы, которые мы предприняли для борьбы с мошенничеством, работают, и мы не видим связанного увеличения из-за трудностей или каких-либо других причин, мы видим хорошее развитие, которое мы предполагали.
Оператор
Ваш следующий вопрос от Аустина Воршмита с Keate Capital Markets.
Отлично, спасибо. Доброе утро, всем. Джим, вы упомянули улучшение арендных ставок на рынке в этом году.
Начинает ли это приводить к ускорению и расширению арендных ставок, по мере перехода ко второму кварталу, или если сравнивать обмены для аналогичных арендных договоров?
Да, комментарии направлены скорее на улучшение обменов, которые мы видим. Обмены в феврале были лучше, чем в январе, в марте лучше, чем в феврале, и апрель лучше, чем в марте.
Очевидно, мы отходим от обсуждения конкретных цифр, месяц за месяцем, но просто общая траектория. Это улучшается с тем темпом, который мы предполагали, и как мы упомянули ранее, мы действительно видим, что давление от новых поставок постепенно снижается во второй половине года, и это действительно поможет ускорить дальнейшее ускорение во второй половине года.
Это полезно. А можно ли просто сказать, как развиваются тенденции на местности с точки зрения трафика и конверсии по сравнению с предыдущими годами и дать представление о том, когда рост может стать положительным. Просто хочу узнать, есть ли какие-либо изменения в этом ожидании.
Да, с точки зрения трафика арендаторов на местности, здесь в мае, а также в апреле и марте, спрос по сравнению с тем же периодом года, поэтому спрос растет, и я бы общий, что конверсия все еще относительно такая же, как в прошлом году.
Мы начинаем видеть восходящую траекторию, очевидно, этого роста ставки аренды и, очевидно, занятость. Не знаю, есть ли какие-либо комментарии.
Я думаю, что сезонность развивается, как и ожидалось, и мы видим отличный спрос на рынках, на которых мы готовы воспользоваться.
Оператор
Ваш следующий вопрос от Джона Кима с BMO Capital Markets.
Я просто хотел.
Чтобы уточнить, что вы видите в апреле и мае, вы говорили, Джим, что цена и сила на вашей стороне, и я просто хочу уточить. Комментарий основан на том, что вы видите по новым арендным ставкам и обновлениям на то, что вы нашли в апреле и мае на данный момент.
Да, комментарий, очевидно, касается смешанных арендных ставок, и да, очевидно, тот и другой траектория развивается позитивно как для новых арен
Привет, Джон, это Скотт. Мы видим много возможностей, мы очень внимательны к нашей стоимости капитала, и, с тех пор, как мы начали эту программу, мы ограничили нашу экспозицию к развитию, просто как управление риском баланса или риском баланса.
Но мы видим возможности. Один из них, в Чарльстоне, был для нас особенно привлекательным, потому что у нас есть несколько активов в Чарльстоне и мы хотели расшириться там, но нам было сложно их выкупить. Так что это был способ инвестировать в актив, давая нам опцию купить его по завершении, надеемся, по хорошей доходности.
Оператор
Ваш следующий вопрос от линии Эрика Вольфа из Citigroup.
Спасибо. Можете ли вы рассказать о решении привлечь капитал через биржевую систему и о том, как вы думаете о разнице между вашей стоимостью капитала и тем, где вы можете приобрести активы сегодня, и каковы перспективы?
Конечно, да, очевидно, что когда мы проводили эмиссию акций в сентябре прошлого года и вышли на рынок через биржевую систему в четвертом квартале, а затем еще несколько раз через биржевую систему в первом квартале, точка безубыточности, назовем это экономической ставкой доходности сделки для того, чтобы она была выгодной с точки зрения прибыли, находится примерно на уровне 5,4%, и как мы смогли продемонстрировать, мы можем приобретать активы с экономической ставкой доходности за первый год в размере пяти.
Таким образом, сделки, которые мы заключаем, выгодны с точки зрения прибыли. Для нас продолжать привлекать капитал, когда рынок предоставляет нам возможность, имеет большой смысл, особенно когда мы верим, что сможем его эффективно использовать.
Две сделки, о которых мы упоминали в наших подготовленных замечаниях, сделки, которые находятся под контрактом, одна в Орландо и новый проект в Колорадо-Спрингс, смешанные экономические ставки доходности, примерно 5,8%. Одна.
Это полезная информация. И позвольте мне задать вопрос о смешанных разницах. Похоже, что все новые потоки немного ниже ваших срочных потоков, и я думаю, вы упоминали ранее, что причина в том, что вы пытаетесь избавиться от краткосрочных сделок и увеличить длительность арендных сделок. Можете ли вы рассказать о том, когда вы начали этот процесс и почему начали этот процесс и как долго вы думаете, что это повлияет на общий рост арендной платы.
Да, мы начали этот процесс в середине прошлого года и, как вы можете себе представить, требуется почти год, чтобы он полностью завершился. Поэтому мы ожидаем, что переход от краткосрочных арендных сделок к долгосрочным арендным сделкам будет завершен к середине текущего года.
Очевидно, что это всегда зависит от рынка: когда клиент приходит, у него есть возможность выбора, по каким тарифам заключить договор на аренду на три месяца или на 12 или 13 месяцев, и это немного выходит за пределы нашего контроля, но мы, конечно, стремимся к тому, чтобы установить премии, чтобы перейти от долгосрочной аренды к краткосрочной аренде, чтобы влиять на кривую истечения, чтобы окончание происходило в период, когда у вас наивысшая арендная активность.
Оператор
Ваш следующий вопрос от линии Эми Проуб из UBS.
Привет, спасибо. Вы приводите к уровню роста дохода сравнительно с прошлым кварталом количества единиц заселенности и уровень заселенности нормализуется с начала следующего квартала.
Поэтому я хотел бы узнать, как нам следует думать о темпах дохода от аренды сейчас и есть ли какие-либо другие факторы, кроме самих различий в арендной плате, которые могут привести к неравномерности доходов от аренды в течение года.
Да, очевидно, вы абсолютно правы, заселенность была значительно увеличена здесь в первом квартале по сравнению с первым кварталом прошлого года. Второй, третий и четвертый кварталы, рост дохода действительно должен происходить как от роста арендной ставки, так и от уменьшения несостоятельных долгов, которые мы прогнозируем на протяжении года.
Я бы сказал, что в целом уменьшение несостоятельных долгов в течение года будет продолжать уменьшаться. Я думаю, что наш первоначальный прогноз предполагал, что мы достигнем уровня 1,4%, 1,5%, 1,4% до 1,5% дохода в этом году, и сейчас мы примерно на уровне 1,8% и он будет снижаться до уровня 1,2% до 1,3%, в среднем до 1,4%, и, очевидно, траектория роста арендной платы действительно принесет нам пользу во второй половине года.
Понятно. А по мере того, как мы преодолеваем проблему с предложением, как вы думаете о сравнительной производительности между категориями В и категориями А или отремонтированными категориями В?
Что касается сравнительной производительности только роста арендной платы или.
Заселенности, да, роста арендной платы, да, главным образом роста арендной платы, но если вы могли бы коснуться некоторых тенденций спроса, которые вы видите тоже.
Да, мы продолжаем видеть, что мы в основном работаем с объектами класса В. Мы по-прежнему видим очень хороший спрос на, очевидно, продукцию класса В, на улучшенные объекты или объекты, когда они попадают в программу реновации, почти всегда заранее сданы в аренду.
У нас действительно нет, в общем, излишнего запаса на объектах с улучшением стоимости. Сделки класса А, которые у нас есть, немного больше конкурируют с новыми поставками, которые были доставлены. Но мы все равно видим, что тренды спроса растут, но категория В продолжает показывать стабильный спрос.
Оператор
Ваш следующий вопрос от линии Джейми Фельдман из Wells Fargo.
Отлично, спасибо и доброе утро. Можете ли рассказать о расходах в вашей программе реконструкции и о потенциальных воздействиях от тарифов? Насколько рано вы закрепляете расходы перед проектами и насколько устойчивы ваши среднегодовые однозначные доходы от инвестиций, если мы увидим повышение стоимости на 10% и более?
Да, это отличный вопрос, для подавляющего большинства наших расходов в программе реконструкции, очевидно, большая часть из них приходится на труд, чтобы, очевидно, сделать сам оборот.
Некоторые более, обусловленные продуктом расходы связаны с улучшением стоимости и фактическим виниловым напольным покрытием, которое мы установим, или с бытовой техникой. Большая часть бытовой техники поставляется от производителей внутри Америки, поэтому у нас нет больших проблем с таможенными пошлинами, если только, очевидно, у них нет проблем с таможенными пошлинами при поиске сырья из стран за пределами США.
Большая часть винилового напольного покрытия будет либо из Вьетнама, либо из Южной Кореи, и мы уже закрепили цены на следующий год до 2025 года на целый год. Поэтому на данный момент мы действительно не ожидаем какого-либо значительного давления на улучшение стоимости, но именно здесь, если возникнут проблемы в тарифной и торговой среде, то именно здесь, в IRT, мы ожидаем их увидеть. Но, как вы можете себе представить, еще рано делать выводы.
Хорошо, спасибо за это. И еще немного о смешивании, похоже, что ваши новые и продления находятся на том же уровне или чуть лучше, чем в вашем обновлении в марте. Но больше новых арендных сделок снизили смешивание. Можете ли рассказать, принимали ли вы обратно какие-либо просроченные единицы, что могло бы изменить смешивание и заселенность? Когда вы делали свою аренду и сосредотачивались на своей аренде?
В целом мы видим, что просроченные единицы у нас остаются на том же уровне. Мы видели снижение на 50 базисных пунктов в наших несостоятельных долгах по сравнению с прошлым годом, и поэтому мы ожидаем, что это продолжит уменьшаться, чтобы достичь прогноза в размере 1,2%. поэтому у нас были досрочные условия, которые способствовали этому миксу, но это было относительно нормально для данного сезона.
Оператор
Ваш следующий вопрос от Линды Цай с Jeffreys. Линда, ваша линия открыта. Нет ответа.
Да, мы можем перейти к следующему.
Оператор
Ваш следующий вопрос от Линды Павловски с Green Street.
Да, спасибо за время. Несколько вопросов о смысле и предположениях, лежащих в основе годового прогноза доходов. Я знаю, что кажется, что вы предполагаете, что предложение в этом году снизится довольно существенно. Можете ли помочь оценить ваши предположения о росте рабочих мест на 2025 год, как это сравнивается с ростом рабочих мест, который вы наблюдали в вашей зоне в 2024 году?
Да, у меня нет, прошу прощения. У меня нет данных о предположениях о росте рабочих мест прямо передо мной. Я бы сказал, что некоторые из данных, о которых мы говорили ранее, где у вас есть как очевидно рост населения, так и рост рабочих мест на единицу предложения за последние три года, что отношение роста населения к росту предложения в наших субрынках было. Я думаю, 3,8 человека на каждое новое предложение в следующие три года, так что в 2025, 2026, 2027 годах это отношение будет примерно в 7 раз больше.
Я знаю, что, очевидно, когда вы смотрите на тенденции предложения, мы поставили или в 2024 году поставка составила около 6% существующего запаса в наших субрынках, а в 2025 году это снизится до примерно 2%, поэтому рост рабочих мест и рост населения, на наш взгляд, в целом довольно стабильны по сравнению с историческими тенденциями. Просто предложение действительно снижается.
Скотт Шеффер
И я бы добавил к этому, как мы заявили в подготовленных замечаниях, что по данным CoStar, в 2024 году было отрицательное поглощение в размере 21%. И хотя по всей стране ожидается положительное поглощение в 2025 году на уровне 1,5%, и в то время как наши субрынки специально будут иметь положительное поглощение в размере 8,5%. Итак, по данным CoStar, это указывает на продолжающийся рост рабочих мест и гораздо меньшее новое предложение, что мы видим по мере продвижения в 2025 году.
Хорошо, и на этом, было бы полезно, если бы вы могли поговорить о нескольких наиболее насыщенных рынках прямо сейчас, например, Денвере или Роли, Атланте, и просто о любой статистике, на которую вы можете указать и сказать, что, эй, это точки перелома происходит прямо сейчас, разрывы в аренде собираются, скажем, выше, точные цифры в любом данном квартале меня меньше беспокоят, просто, кажется, что свет зажигается в некоторых из этих сильно насыщенных рынков, так что.
Любые данные, которые дадут вам уверенность в этом крупном ускорении, которое, кажется, лежит в основе прогноза доходов, было бы полезно услышать.
Конечно, мы видим, что Шарлотта и Колорадо продолжат испытывать давление со стороны предложения в течение 24 года, так что мы будем стремиться превзойти и сохранить не только занятость, но и максимизировать доход, где это возможно. Атланта и Роли, мы видели положительный рост новой арендной платы.
С января и извините, нет положительного роста новой арендной платы, но менее отрицательного роста новой арендной платы с траекторией, где это становится. Все меньше и меньше каждый месяц, и я думаю, что это начинает быть точкой данных, которая показывает траекторию предложения, с спросом и темпами поглощения, увеличивающимися.
Так что, я думаю, что мы продолжим видеть это в течение оставшейся части 25 года в Атланте и Роли, Шарлотта и Колорадо все еще будут испытывать давление в течение 25 года.
Просто как небольшое отступление, с некоторыми конкретными цифрами в терминах роста предложения, когда вы смотрите на этот рынок, как ягненок, который является крупнейшим рынком, в 2024 году новая поставка, которая произошла, составила около 6% от существующего запаса в наших субрынках, даже не только общего, а только в наших субрынках. На 2025 год CoStar оценивает это в 90 базисных пунктов, значительное снижение.
Оператор
Ваш следующий вопрос от Линды Цай с Джеффри.
Привет.
Извините.
За.
Ранее и я мог пропустить это. Так что вы вышли из Бирмингема. Есть ли еще какие-либо рынки, из которых вы планируете выйти к концу года?
Да, на данный момент нет, наше руководство по реализации активов в настоящее время завершено. Мы постоянно пересматриваем портфель, но на данный момент не ожидается никаких изменений, и как только появится обновление, мы с удовольствием сообщим вам.
И затем, по поводу июня и июля, как ваши месяцы с наибольшим сроком действия, какую-то начальную информацию, которую вы могли бы дать там.
В отношении скорости аренды. Я имею в виду, да, вы правы, июнь и июль - наши месяцы с наибольшим сроком действия. Очевидно, Джанис и команда работают спешно, чтобы ПОПЫТАТЬСЯ стимулировать аренду перед этими месяцами окончания срока, как я упомянул, здесь, в мае месяце спрос на аренду на 25% лучше, чем в прошлом году на этом этапе. Так что мы рады тому, куда мы движемся в начале сезона аренды.
И мы пытаемся продолжать сохранять уровень удержания на высоком уровне, чтобы действительно компенсировать любое отрицательное давление на новую арендную плату или давление на аренду во второй половине года, чтобы мы могли действительно воспользоваться угасающим предложением.
Оператор
(Инструкции оператора) Ваш следующий вопрос от Мэйсона Холла с бородой.
Спасибо. Доброе утро, всем. Можете ли вы рассказать о разнице в смешивании между вашими рынками Среднего Запада и Южного пояса в целом, и как вы ожидаете, что это будет развиваться в течение года?
Мы видим, как ожидалось, смешивание в Среднем Западе, где, где-либо между 2 и 3% в зависимости от сезонности, а затем на нашем поясе мы начинаем видеть положительное направление нашего смешения, с января по апрель, и мы продолжим видеть это в течение оставшейся части года.
Спасибо за это. И на вашем привлечении, я имею в виду, вы ожидаете приобрести один и арендовать один стабилизированный, предполагая, что впереди вы предпочитаете одно или другое, или вы видите это более оправданным?
Скотт Шеффер
Это более оправданно. Есть определенные рынки, где мы стремимся увеличить экспозицию, но, как я уже сказал, мы всегда сосредоточены на том, чтобы приобретать активы, которые будут добавлять к прибыли в первый год. Я добавлю, что все, что есть в нашем пайплайне сегодня, значения будут ниже себестоимости замены. Поэтому, мы считаем, что любое приобретение будет хорошо справляться в ближайшие годы.
Оператор
У вас есть повторный вопрос от Линды Той с Джеффри.
Привет, спасибо. Я просто хочу спросить, я знаю, что класс B держится немного лучше, и это большая часть вашего портфеля. Какие-то отличия в производительности между классом A и B?
Извините, вы прервались в начале вопроса. Не могли бы вы начать сначала?
Конечно, Класс B лучше удерживается в вашем портфеле, который, насколько я понимаю, составляет большинство. Я просто хотел узнать, какова разница в производительности между Классом A и Классом B.
Да, у меня сейчас нет различий в NOI между A и B. Я бы сказал, что темп роста арендной ставки определенно лучше, чем у пчел. Смешивание в первом квартале по портфелю B составило около плюс. Назовем это 40 базисных пунктов, а смешивание в Классе A, который состоит только из 17 объектов, было примерно минус 80 базисных пунктов.
Спасибо.
Оператор
Это завершает сегодняшний звонок. Мы благодарим вас за участие. Теперь вы можете отключить свои линии.