Участники
Келси Даффи; Старший вице-президент - Инвестиционные отношения; Walker & Dunlop Inc
Уильям Уокер; Председатель Правления, Генеральный директор; Walker & Dunlop Inc
Грегори Флорковски; Финансовый директор, Исполнительный вице-президент; Walker & Dunlop Inc
Джейд Рахмани; Аналитик; Keefe, Bruyette & Woods, Inc.
Стив Делейни; Аналитик; Citizens
Презентация
Оператор
Добрый день и добро пожаловать на обращение Walker & Dunlop Inc. по финансовым результатам за Q1 2025. Текущая конференция записывается.
Хочу передать слово Келси Даффи.
Келси Даффи
Спасибо, Синтия. Доброе утро, всем. Спасибо, что присоединились к обращению Walker & Dunlop по финансовым результатам за первый квартал 2025 года. Сегодня утром со мной на связи наш Председатель Правления и Генеральный директор, Уилли Уокер; а также наш Финансовый директор, Грег Флорковски. Этот звонок транслируется нашем веб-сайте в прямом эфире, и запись будет доступна позже сегодня.
Краткое содержание нашего финансового отчета и презентации размещены в разделе Инвестиционные отношения на нашем веб-сайте, www.walkerdunlop.com. Эти слайды служат справочной информацией к тому, о чем расскажут Уилли и Грег во время звонка. Также обратите внимание, что в ходе звонка мы будем ссылаться на нефинансовые показатели, скорректированный EBITDA и скорректированный базисный чистый доход на акцию. Для сопоставления этих нефинансовых показателей обратитесь к приложению к финансовой презентации.
Инвесторов настоятельно просят внимательно изучить язык о будущих событиях в нашем финансовом отчете. Высказывания на этом звонке, которые не являются историческими фактами, могут быть признаны прогнозными заявлениями в смысле Закона о реформе судебной практики частных ценных бумаг 1995 года. Прогнозные заявления описывают наши текущие ожидания, и фактические результаты могут существенно отличаться. Walker & Dunlop не несет обязательство обновлять или изменять наши прогнозные заявления, ни по какой причине, будь то новая информация, будущие события или иное, и мы явно отказываемся от такой обязанности. Более подробную информацию о рисковых факторах можно найти в наших ежегодных и квартальных отчетах, представленных в SEC.
Сейчас перехожу к слову Уилли.
Уильям Уокер
Спасибо, Келси, и доброе утро всем. Мы начали год с очень незначительного остатка бизнеса с 2024 года после того, как импульс от снижения ставок в сентябре прошлого года превратился в рост долгосрочных процентных ставок и ожидательную позицию в отношении ставок, экономики и администрации Трампа. И хотя ставки снизились в течение первого квартала с 4,79% 13 января до 4,23% 31 марта, волатильность из-за анонсов политики и реакции рынка удерживала многих клиентов в режиме ожидания. Тем не менее, в этом контексте наша команда продемонстрировала здоровый объем сделок в первом квартале на сумму 7 миллиардов долларов, что на 10% превышает прошлогодний уровень и обеспечило рост общего дохода на 4%. Первый квартал обычно является самым медленным кварталом года.
С учетом политической и экономической обстановки квартала, мы довольны ростом нашего дохода. Наш показатель GAAP EPS составил всего лишь 0,08 доллара за квартал, что значительно ниже из-за затрат на персонал для привлечения новых талантов и увольнения неэффективных, комиссий, связанных с размещением долга, что теперь обеспечивает нам замечательную финансовую гибкость для продолжения инвестиций и развития нашего бизнеса, а также увеличения резерва на покрытие потерь по кредитам, что, хотя и дорого, является нормальными расходами, связанными с нашим кредитным бизнесом. В 2020 году мы выдвинули амбициозный 5-летний план роста под названием Drive to '25. Мы быстро приобрели или инвестировали в человеческий капитал и бизнес-линии для достижения наших целей, а затем началось большое ужесточение, что привело к росту процентных ставок и резкому снижению объемов сделок.
Мы сократили расходы, но сохраняли каждую бизнес-линию, в которую инвестировали, чтобы достичь Drive to '25, зная, что когда рынок вернется, полный комплекс услуг принесет пользу клиентам W&D. Мы увидели улучшение объемов сделок в 2024 году и в первом квартале этого года, и есть растущее ощущение, что накопившийся спрос на финансирование и необходимость развертывания или рециклинга капитала приведут к увеличению объемов в 2025 году. Почти 200 миллиардов долларов сухого порошка капитала ожидает инвестиций в коммерческую недвижимость Северной Америки с убеждением, что 2025 год является стратегической точкой входа для достижения роста арендной платы в следующие годы, особенно в секторе многоквартирных домов. 88% нашего объема сделок в первом квартале были в многоквартирных активах, с ориентацией на Fannie Mae, которая выросла на 67% по сравнению с чрезвычайно медленным первым кварталом прошлого года. Объем инвестиционных продаж также вырос на 58% по сравнению с медленным началом прошлого года, демонстрируя силу бренда W&D, а также начало следующего инвестиционного цикла.
Как вы можете видеть в правом нижнем углу слайда 4, хотя далеко не такой объем продаж, какой мы видели после пандемии, объем продаж инвестиций в многоквартирные дома за последние 3 квартала находится на уровне, если не выше предпандемического уровня в период с 2015 по 2020 год. В секторе многоквартирных домов явно меняется настроение, с значительным желанием покупать сегодня, как это показано на слайде 5. Если вспомнить огромный всплеск объема продаж сразу после пандемии, посмотрите, где находилось инвестиционное настроение в тот период, прочно укрепившись в лагере продаж, потому что они видели фантастический рост арендной платы и низкие ставки капитализации для продажи объектов. Что будет стимулировать рост арендной платы и сжатие ставок капитализации для увеличения желания продавать и создания более активного рынка приобретений? Как показано на слайде 6, в 2024 году были исторически высокие объемы ввода в эксплуатацию многоквартирных объектов по всей стране.
В отличие от 2022 и 2023 годов, когда поставки встречались прохладным спросом и отрицательной поглощаемостью, в 2024 году была зафиксирована положительная поглощаемость на фоне рекордной поставки. Этот избыток мощности собирается исчезнуть, особенно если спрос останется сильным. Рекордное предложение многоквартирных объектов в 2024 году было вызвано тем, что вы видите на слайде 7, с началом строительства, достигшим рекордных уровней в 2022 году, и пиковыми поставками, поступившими на рынок в 2024 году. Но, как показывает этот слайд, начиная с 2 последних лет, строительство начало стремительно снижаться, что приведет к падению верхней синей линии, показывающей поставки, начиная с 2025 года, и созданию недостаточно обеспеченного рынка в 2026 и 2027 годах. Единственный способ, чтобы недостаточно обеспеченный рынок многоквартирных домов не привел к значительному росту арендной платы для владельцев апартаментов в 2026 и 2027 годах, это если одноквартирное жилье представит обширную и доступную альтернативу, что кажется маловероятным.
Слайд 8 является ясной презентацией того, почему одноквартирное жилье стало настолько недоступным и, следовательно, маловероятно сможет конкурировать с многоквартирным жильем. Пожалуйста, обратите внимание на нижний левый угол этого графика. Пять лет назад, в феврале 2020 года, медианная цена дома в Америке составляла 285 000 долларов. Если вы следуете за столбчатой диаграммой вправо, то в феврале 2025 года медианная цена дома составляет 385 000 долларов, на 100 000 долларов больше, чем в 2020 году. Теперь вернитесь к пункту февраля 2020 года и посмотрите на светло-голубую линию.
Она показывает среднюю стоимость основного долга и процентов по ипотеке на этот дом стоимостью 285 000 долларов. И, как видите, она находится ниже коричневой линии, показывающей медианную стоимость аренды на 250-300 долларов дешевле обслуживать вашу ипотеку по сравнению с арендной платой на ежемесячной основе. Но теперь вернитесь в верхний правый угол и посмотрите на ежемесячные расходы по обслуживанию ипотеки на дом стоимостью 385 000 долларов по сравнению с арендной платой, перевернутой вверх ногами на сумму 450 долларов в месяц. Эти данные объясняют, почему объемы сделок увеличиваются в секторе многоквартирных домов. И по мере улучшения арендных ставок и, надеюсь, стабилизации или дальнейшего снижения ставок, рынок рефинансирования начнет набирать оборот.
Мы обсуждаем эти данные с нашими клиентами из сектора многоквартирного жилья каждый день, и они очень четко видят наступающие возможности. Они также видят противодействие строительству, как одноквартирным, так и многоквартирным, из-за существующих и, возможно, более высоких тарифов, что делает владение существующими активами еще более привлекательным. Наша команда по брокерскому обслуживанию долга имела медленный первый квартал с объемом 2,6 миллиарда долларов по сравнению с 3,3 миллиарда долларов в первом квартале '24. Снижение объема в первую очередь было связано с проблемой в сроках, поскольку значительная часть нашего пайплайна была перенесена на второй квартал. Частные поставщики капитала становятся более активными, и первый квартал стал самым высоким кварталом по происхождению CMBS с момента предшествующего великому финансовому кризису, и наша команда по брокерскому обслуживанию долга очень сосредоточена на увеличении объемов в течение оставшейся части года.
У нас крепкая база и узнаваемость бренда на рынке многоквартирного жилья, сектора с значительными задвижками, о которых я только что рассказал. Но мы также инвестировали в течение времени для диверсификации наших возможностей, чтобы удовлетворить потребности нашего расширяющегося клиентского базиса. Недавно мы сделали несколько важных стратегических шагов, которые повысят объемы сделок по всем классам активов в течение следующих лет. Во-первых, мы привлекли старшего банкира в нашу команду капитальных рынков Нью-Йорка, который руководил бизнесом капитальных рынков в одном из крупнейших конкурентов W&D. Во-вторых, мы вступили в сегмент продаж инвестиций в гостиничное дело в конце 2024 года, и эта команда набирает оборот как на фронте продаж, так и финансирования.
В-третьих, мы открыли новый офис в Лондоне, Великобритания, ориентируясь на европейские и ближневосточные рынки. Мы говорили об этом расширении на нашем последнем звонке, и это очень важно для W&D продолжать расширяться за пределами США как для иностранного денежного потока, так и для связи с инвесторами, готовыми вложить деньги в работу в Соединенных Штатах. Наконец, сфера центров обработки данных за последние несколько лет была особенно активной, и мы привлекли фантастического банкира для руководства нашим ростом в этой области. У нас значительный налет кадров и мы рады, куда движется наш бизнес в предстоящие кварталы и годы.
Активность сделок продолжает постепенно нарастать, и спустя месяц во второй квартал, мы уже закрыли 60% нашей деятельности по сделкам в первом квартале. Мы не заметили практически никаких откатов в нашем пайплайне во втором квартале. И с 10-летним показателем в 4,17%, мы видим м
Спасибо, Вилли, и доброе утро, всем. Несмотря на значительную волатильность на более широких капитальных рынках в течение первого квартала, транзакционная активность W&D увеличилась почти во всех продуктах, с наибольшими приростами в наших исполнениях Fannie Mae и продажах недвижимости, отражая сильные фундаментальные основы многоквартирной отрасли, о которых только что рассказал Вилли. Как показано на слайде 10, рост транзакционной активности стимулировал рост выручки на 4% в течение первого квартала. Однако из-за конкретного увеличения затрат и добавлений в резервы по убыткам по кредитам разводимым по акциям, разведенная прибыль на акцию снизилась до 0,08 доллара. Откорректированный EBITDA снизился до 65 миллионов долларов, а откорректированная базовая прибыль на акцию снизилась до 0,85.
В течение первого квартала мы понесли затраты в размере 10 миллионов долларов, связанные с 3 конкретными решениями или событиями. Во-первых, мы рефинансировали наш корпоративный долг в марте. В процессе мы погасили часть нашего оставшегося срочного кредита и списали часть отложенных затрат на эмиссию на общую сумму 4 миллионов долларов. Преимущества рекапитализации нашего баланса по исторически низким спредам значительно превысили влияние ускоренных затрат и подготовили нас к инвестированию в наш бизнес. Во-вторых, мы признали резервы на убыток по кредитам в размере 4 миллионов долларов в этом квартале по сравнению с 500 000 долларов год назад.
Большая часть этой резервной суммы связана с одним кредитом. И хотя наш портфель кредитов продолжает показывать отличные результаты, дефолты случаются. Наконец, мы приняли решение разделить нескольких малоэффективных продавцов в течение квартала, что обойдется нам примерно в 5 миллионов долларов в первой половине года, приблизительно 2 миллиона долларов из которых списаны в первом квартале. Первый квартал обычно является наименее активным в году. И хотя кредитные расходы явно не приветствуются, это часть нашего основного бизнеса.
А единовременные расходы за размещение долга и персональные разделения - это расходы, которые мы решили понести, чтобы сделать W&D лучше и сильнее. Имея это в виду, позвольте мне перейти к результатам сегментов, начиная с рынков капитала. Общая выручка сегмента выросла на 25% до 103 миллионов долларов, стимулированная более сильной выручкой по сравнению с прошлым годом почти во всех областях сегмента. Следует отметить, что наш бизнес исследований и инвестиционного банкинга, Zelman, увеличил выручку на 129% до 11 миллионов долларов в результате закрытия нескольких инвестиционных банковских сделок в течение квартала. 10% увеличение общего объема транзакций до 7 миллиардов долларов стимулировало вознаграждения за оформление, доход от MSR и комиссии за продажу недвижимости.
Объемы кредитования Fannie Mae значительно выросли на 67%, и общие объемы агентств выросли на 30% по сравнению с прошлым годом, что привело к увеличению необязательных доходов от MSR на 7 миллионов долларов или на 33% по сравнению с прошлым годом. Чистая прибыль сегмента рынков капитала составила 2 миллиона долларов, улучшившись на 9 миллионов долларов по сравнению с Q1, '24, и откорректированный EBITDA вырос на 6 миллионов долларов или на 31%. Транзакционная активность первого квартала показала устойчивый рост, но не ускорение, которое мы ожидали, так как сделки, запланированные на закрытие в конце первого квартала, были перенесены на второй квартал из-за волатильности на рынке в дни перед Днем освобождения. Но как только сказал Вилли, наши трубопроводы на следующие 60 дней ставят нашу команду по капитальным рынкам на путь к очень сильному второму кварталу. Хотя у нас еще нет ясности по поводу тарифов или ближайшей денежно-кредитной политики, силы фундаментальных основ многоквартирных домов, стабилизация долгосрочных ставок с Дня освобождения и конкурентоспособность агентского капитала позволили нашим клиентам проводить транзакции.
Мы будем реагировать на изменения, которые произойдут из-за тарифов и дальнейшей денежно-кредитной политики, но ясно, что инвестиции, которые мы сделали за последние 2 года, чтобы расширить нашу платформу на рынке капитала, должны позволить нам воспользоваться любыми улучшениями рынка в этом году. Наш сегмент Обслуживание и Управление активами, или SAM, продолжает генерировать сильные денежные поступления от нашего растущего портфеля обслуживания и активов под управлением. Несмотря на увеличение год к году на 3% платежей за обслуживание с нашего портфеля на 136 миллиардов долларов, общая выручка сегмента уменьшилась на 7% с Q1, '24 по нескольким причинам, что не было неожиданным. Во-первых, наши комиссии за управление инвестициями снизились на 4 миллиона долларов или на 28% из-за уменьшения привлечения капитала и снижения реализаций. Но это вопрос времени, так как обе наши инвестиционные управляющие компании были на рынке в Q1, привлекая деньги, и мы очень уверены в дальнейшем росте доходов.
Во-вторых, комиссии за размещение и другие проценты уменьшились на 6 миллионов долларов или на 17% год к году из-за влияния снижения ставки Федеральных резервов на 100 базисных пунктов. Наши комиссии за размещение прямо зависят от ставок Федеральных резервов, так что в зависимости от изменения ставок Федеральных резервов доходы этого сегмента будут увеличиваться или уменьшаться в зависимости от действий Федеральных резервов. Как напоминание, наши затраты на корпоративный долг также меняются вместе с краткосрочными процентными ставками, действуя как естественное страхование от более низких комиссий за размещение. Кроме того, мы ожидаем, что любое снижение ставки Федеральных резервов увеличит транзакционную активность, поскольку клиенты Walker & Dunlop решат рефинансировать и приобретать недвижимость. Обращаясь к кредиту и нашему портфелю рисковых кредитов на 64 миллиарда долларов.
Я уже подчеркивал резерв на убыток в размере 4 миллионов долларов, который в основном относится к дефолту одного крупного кредита в нашем портфеле. Из почти 3 200 кредитов в нашем рисковом портфеле, только 8 находятся в статусе дефолта к концу первого квартала, что составляет 17 базисных пунктов от общего рискованного портфеля по сравнению с 6 кредитами к концу четвертого квартала. Высокие процентные ставки и избыток предложения в некоторых рынках оказывают влияние на небольшое количество объектов, что естественно для данного этапа цикла. Наш текущий рискованный портфель был разработан с учетом среднего показателя заемных средств к стоимости на момент создания в размере 61% и минимального коэффициента покрытия долга в размере 1,25x, отражающего дисциплину в нашем кредитовании. Обратившись к капиталу, я упомянул о закрытии рефинансирования долга в марте.
Когда мы запустили это предложение, кредитные спреды были близки к историческим минимумам, что позволило нам немедленно снизить наш взвешенный средний капитал, а также одновременно договориться о дополнительном снижении стоимости нашего обеспеченного срочного кредита на 25 базисных пунктов, если наш долг к EBITDA уменьшится до менее 2:1. В настоящее время он составляет 2,7x. Важно, что мы запустили дебютную облигацию на этом необеспеченном рынке, которая была значительно переподписана. Эта дебютная облигация дает нам доступ к новой базе инвесторов, предоставляя нам альтернативные финансовые решения для поддержки наших долгосрочных целей роста. Одним из последних преимуществ этой сделки было добавление более 50 миллионов долларов ликвидности на баланс и обеспечение линии оборотных средств на 50 миллионов долларов, что дает нам гибкость баланса для поддержки наших целей роста. Учитывая силу нашего баланса, вчера наш Совет директоров утвердил квартальные дивиденды в размере 0,67 доллара на акцию, соответствующие дивидендам прошлого квартала и выплачиваемые акционерам на 15 мая. Несмотря на более низкую чем ожидалось прибыль в Q1, наши цели на год не изменились. Мы установили годовые прогнозы в начале февраля, показанные на слайде 14, которые предполагали значительный рост финансирования и продаж в течение года. И хотя волатильность рынка явно была сложной для управления для наших клиентов и W&D, то, что мы видим из наших трубопроводов и бизнеса, позволяет нам уверенно повторить наши годовые прогнозы. В этом квартале мы определяем цели по всем нашим бизнес-линиям, чтобы инвесторы могли оценить наш прогресс и четко понять ожидания для наших бизнес-линий.
Как вы видите на слайде 15, у нас есть 226 банкиров и брокеров на нашей платформе, и наша цель для каждого банкира и брокера - сформировать в среднем не менее 200 миллионов долларов транзакционного объема в этом году. Несмотря на всю волатильность за последний год, мы продолжаем инвестировать в нашу платформу, добавляя 20 продавцов по всем бизнес-линиям и, таким образом, создавая новые продукты и входя в новые географии. Мы ожидаем значительных вкладов в ближайшие месяцы и кварталы от наших новых продавцов, чтобы помоч
Уильям Уокер
Спасибо, Грег. В начале года мы говорили о огромном объеме долга по коммерческой недвижимости, который нужно рефинансировать, и капитале, который должен быть вложен в этом году, и эти основные фундаментальные аспекты остаются неизменными. Как отметил Грег, наша команда сосредоточена на конкретных бизнес-целях на платформе, которые позволят нам продолжать удовлетворять расширяющиеся потребности наших клиентов и достигать крепких финансовых результатов в 2025 году и далее. Мы намерены увеличить долю рынка с нашими крупнейшими партнерами по кредитованию - Fannie Mae, Freddie Mac и HUD в 2025 году, и в начале года мы удерживали долю рынка с ГСП на общих основаниях после успешного квартала с Fannie и удовлетворительного квартала с Freddie. Директор FHFA, Билл Пулт, кажется сосредоточен на расширении деятельности ГСП и агрегации капитала для потенциальной приватизации.
Пока рано судить, как или если ГСП будут выведены из консерватории, но сегодня очевидно, что команды Fannie и Freddie вновь обрели силы и сосредоточены на достижении своих целей по мультижилой недвижимости на уровне $146 миллиардов в 2025 году. Аналогично новый министр ЖКХ Скотт Тернер уже внес положительные изменения в работу HUD, чтобы упростить процесс оформления и снова сосредоточить ведомство на обеспечении дополнительного, очень необходимого доступного жилья в Соединенных Штатах. Будучи вторым по величине кредитором муниципального жилья HUD в стране с масштабной платформой доступного жилья, мы находимся в идеальном положении, чтобы извлечь выгоду из любых изменений в продукте HUD, которые сделают его более эффективным и конкурентоспособным. Поскольку рынок жилья продолжает восстанавливаться и объемы сделок растут, наши кредитования и количество проданных объектов на одного банкира-брокера также будут расширяться. Как видно на этом слайде, мы завершили 2024 год с средним объемом сделок на одного банкира-брокера в размере $172 миллиона, что на $35 миллионов больше, чем в 2023 году.
Наша команда ставит перед собой цель в 2025 году генерировать средний объем сделок на одного банкира-брокера в размере $200 миллионов, и мы сделали значительные инвестиции и сокращения в нашей команде по капитальным рынкам, чтобы обеспечить достижение этой цели в 2025 году. И хотя макрорынок явно влияет на нашу отрасль и компанию, мы продаем в достаточно крупном рынке, чтобы достичь этих цифр. Наши бизнесы по управлению инвестициями, Walker & Dunlop Affordable Equity и Walker & Dunlop Investment Partners, должны расти быстрее. WDAE медленно стартовал в этом году из-за изменений в руководстве, которые мы внесли в прошлом году, но в начале апреля мы закрыли самый крупный мультиинвесторский фонд на сумму $240 миллионов. У нас есть цель привлечь $600 миллионов в синдикации налоговых кредитов в 2025 году, что составило бы рост на 50% по сравнению с 2024 годом.
Мы уверены, что у нас есть команда и адресный рынок, чтобы достичь этой цели. Самый новый долговой фонд WDIP развернул $174 миллиона в I квартале. И по мере увеличения активности сделок в течение года мы ожидаем достижения нашей годовой цели в размере $1 миллиарда по размещению капитала. Это также значительный рост объемов по сравнению с 2024 годом на 36%. Наш бизнес по оценке, Apprise, увеличил выручку от оценок на 50% в I квартале по сравнению с прошлым годом.
Мы используем Apprise для более быстрых и точных оценок на наших собственных операциях по финансированию муниципального жилья и ожидаем роста выручки от оценок и увеличения прибыли к концу 2025 года. Аналогично наша команда по кредитованию малых балансов увеличила объемы на 28% в I квартале с ростом выручки на 58%. Как упоминал Грег, эта команда запустит следующей неделе WD Suite, который стимулирует генерацию лидов, чтобы у нас были контакты с новыми частными клиентами и источниками сделок на этом фрагментированном рынке. Мы добились большого успеха в построении этого бизнеса и продвижении в рейтингах с Fannie Mae и Freddie Mac. И по мере нашего масштабирования нам нужно партнерство с другим поставщиком капитала помимо ГСП.
Это фундаментальная цель, которую мы поставили на 2025 год и которая должна позволить нам драматически увеличить объемы кредитования малых балансов в течение следующих нескольких лет. Наше применение технологий как к нашему бизнесу по оценке, так и к нашему бизнесу по кредитованию малых балансов для их более эффективного, удобного и прозрачного использования принесет пользу как нашим верхним, так и нижним линиям в течение грядущих лет, когда мы будем применять эти технологические инновации во всех наших бизнесах. Наш исследовательско-инвестиционный бизнес, Zelman, показал отличные результаты в I квартале, с ростом выручки на 129%, в основном благодаря комиссиям за инвестиционное банковское обслуживание, что ставит бизнес на путь к достижению целевого объема выручки за год. По мере увеличения сделок с недвижимостью и инвестиционной банковской деятельности мы должны увидеть рост выручки и маржи в Zelman. Как я показал в начале звонка, макрофонды для коммерческой недвижимости, и более конкретно для мультижилья, крепкие.
Как отметил Грег, мы уверены в достижении наших первоначальных прогнозов на 2025 год благодаря тому, что мы видим на рынке сегодня и нашим ожиданиям, что размещение капитала и деятельность по рефинансированию будут продолжаться. Дерегуляционные изменения у наших трех крупнейших капиталовложений должны способствовать нашей способности размещать капитал, особенно учитывая наш масштаб с Fannie, Freddie и HUD. Администрация Трампа очень сосредоточена на жилищном вопросе. И от министра ЖКХ Тернера до директора FHFA Пулта, основное внимание уделяется сокращению затрат, повышению эффективности и размещению большего объема капитала для снижения стоимости аренды и односемейного жилья. Это впервые, как я когда-либо писал или говорил что-то подобное о федеральном правительстве и его роли в индустрии жилищного финансирования.
Еще одно первое, насколько я помню, это министр финансов, который сосредоточен на ставках по облигациям, чтобы рефинансировать триллионы долларов долга США и также снизить стоимость заема для американских потребителей. У нас крепкий импульс во всех наших бизнесах. И хотя макрорынки продолжают колебаться, наша труба заказов на II квартал хорошо держится.
Мы продолжим сосредотачиваться на завершении программы Drive to '25, зная, что мы сделали инвестиции в бизнесы и человеческий капитал для достижения целей. Спасибо за время, проведенное с нами сегодня утром. Теперь я передам слово оператору, чтобы задать любые вопросы.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Джейд Рахмани, KBW.
Джейд Рахмани
В сегодняшнем текущем рынке, я знаю, что вы дали обновление внутриквартально по трубе заказов и объемам. Но можете ли дать дополнительные исследования относительно того, что вы видите от инвесторов? Они используют более консервативные предположения из-за макропрогноза? Жаждут ли они заключать сделки, чтобы закрепить ставки, которые начали снижаться? И также поведенчески, что вы видите от Fannie Mae и Freddie Mac?
Уильям Уокер
Джейд, рад видеть вас здесь. Я бы сказал следующее. Как я только что упомянул, имея закрыто 60% нашего объема в I квартале в первом месяце II квартала, мы не видели выбывания сделок из-за волатильности рынка, что, если честно, удивительное заявление, учитывая массовые колебания на 10-летней казначейской облигации, особенно в начале апреля. Там, где мы сейчас видим вопросы, это на крупных сделках, Джейд, где если кто-то собирается вывести крупный портфель, вопрос в том, хотим ли мы запустить его сейчас или подождать? И я бы сказал, что на прошлой неделе я принимал участие в 2 крупных презентациях по продажам инвестиций, и мой комментарий владельцам активов был: "Ну, если вы не планируете ждать 4 года, чтобы что-то сделать с этими активами, вам лучше пойти на рынок сегодня, потому что волатильность, которую мы видели в первые 100 дней правления Трампа, не склонна уменьшаться".
Есть люди, которые думают, что 90-дневная пауза в тарифах, что после этого ситуация уляжется и на рынке будет ясность.
Я не так уверен в этом утверждении. И в результате, если кто-то просто сидит и говорит, что он просто подождет еще 4 года, то, вероятно, рассматривает вариант выхода на рынок. Еще одно, что я могу сказать на этот счет, как я упоминал, что 10-летняя облигация упала с 4,80% в начале января до 4,17% вчера, очевидно, чрезвычайно важно для индустрии коммерческой недвижимости. И поэтому, хотя тарифы явно создают макрофонд, который вызывает трудности для бизнеса более -- на макро или более глобальном уровне, что касается коммерческой недвижимости, то, что происходит с 10-летней облигацией, гораздо более определяюще, что касается объемов.
Джейд Рахмани
Что касается ГСП, вы ожидаете, что они достигнут своих целей в этом году? По вашим комментариям казалось, что это по к
Я не думаю, что я дам вам шансов на это, Джейд, но я дам вам это. Мы не видели, как Фэнни и Фредди соревнуются на рынке, как они делают это уже последние 2 месяца за 3 года. Так что, как я -- как вы видели в Q1, наши объемы с Фэнни значительно выросли, но я отметил, что это было на фоне чрезвычайно низкого объема в Q1 2024 года. Но сейчас мы видим, что как Фэнни, так и Фредди очень активно участвуют на рынке. Оба из них работают над выигрышем сделок.
И для начала года это очень радостный знак.
Оператор
(Инструкция оператора) Стив ДеЛейни, Citizens JMP Securities.
Стив ДеЛейни
Поговорите о внереализационных расходах, и вы упомянули конкретно увольнения. Похоже, что это было просто обрезание, высаживание неэффективных сотрудников. Вы не -- я не слышал, чтобы вы упоминали о выходе из каких-либо видов деятельности, это верно?
Уильям Уокер
Мы не выходили из каких-либо видов деятельности, и вы абсолютно правы, что это была списана часть премий по подписанию и расходы на компенсацию, чтобы, так сказать, избавиться от неэффективных сотрудников.
Стив ДеЛейни
Понятно. За последние 2 года, когда мы смотрим на общие операционные расходы, очевидно, что вы создаете сложный, полностью интегрированный бизнес. Мы это понимаем. Вы не стремитесь к тому, чтобы каждый день иметь самые низкие операционные издержки, вы стремитесь к лучшему финансовому результату, включая рост для ваших акционеров. Но за последние 2 года операционные расходы, внереализационные расходы составляли примерно 60% от общего дохода.
Можете ли вы дать нам понимание для 2025 года, если мы -- будет ли этот год более дорогим по этому коэффициенту 60% или -- и на каком этапе вы видите потенциал снижения этого 60% до меньшей цифры со значением 5?
Уильям Уокер
Так что, это должно снизиться до -- как вы знаете, следя за нами на протяжении всего времени, мы всегда сосредотачивались на том, чтобы снизить до 48% - 50% затрат на персонал как процент от доходов. И то, что это увеличилось до 60%, напрямую связано с объемами. И поэтому мы очень сосредоточены, как я упоминал и как упомянул Грег в нашем обращении, на увеличении производительности -- в среднем от $170 миллионов до $200 миллионов на продюсера в 2025 году. Достигните этого, Стив, и вы увидите, что эта цифра снизится до этого коэффициента. И поэтому это действительно -- это производство, это метрика, сосредоточенная на объеме, так сказать.
И у нас есть все основания уверенно повторять наше руководство, потому что мы видим объемы в 2025 году. Мы явно не ожидали, что первые 100 дней администрации Трампа представят вызовы в волатильности рынка, которую мы видели. Но основная тема в том, что владельцы и операторы коммерческой недвижимости исчерпали запас времени на отсрочку рефинансирования, отсрочку возврата капитала и отсрочку размещения нового капитала. И в результате этого, потому что эти часы тикают, они сейчас говорят: "Смотрите, я могу или не могу любить 4,17% на 10 лет, но мне нужно продать этот актив, чтобы вернуть капитал, я должен купить этот актив, чтобы разместить капитал или мне нужно рефинансировать этот актив, потому что я получил 2, 1-летние продления, и теперь пришло время просто получить постоянное финансирование на актив. И мы четко видим, что это стимулирует объемы.
Оператор
(Инструкции оператора) Похоже, что на данный момент больше нет вопросов. Я передам конференцию обратно г-ну Уокеру для дополнительных или заключительных замечаний.
Уильям Уокер
Благодарю всех за участие сегодня утром, благодарю всю команду W&D за тяжелую работу в Q1. Надеюсь, у всех будет отличный день, и еще раз спасибо.
Оператор
Это завершает сегодняшний звонок. Спасибо за ваше участие. Теперь вы можете отключиться.
