Участники
Стивен Хорн; Президент, Генеральный директор, Директор; NNN REIT Inc
Винсент Чао; Главный финансовый директор; NNN REIT Inc
Дэниэл Бэйли; Аналитик; Банк Америки
Спенсер Глимчер; Аналитик; Грин Стрит
Джон Киличовски; Аналитик; Уэллс Фарго
Майкл Голдсмит; Аналитик; UBS
Линда Цай; Аналитик; Джефферис
Джон Массокка; Аналитик; B. Riley Securities
Презентация
Приветствую. Добро пожаловать на телефонную конференцию NNN REIT Inc по результатам первого квартала 2025 года. (Инструкции оператора)
Обратите внимание, что эта конференция записывается. Сейчас я передам слово вашему ведущему, Стиву Хорну, Генеральному директору.
Стивен Хорн
Привет, спасибо, Джон. Доброе утро и спасибо за участие в телефонной конференции NNN REIT по результатам первого квартала 2025 года. Сегодня со мной Вин Чау, наш Главный финансовый директор. Я хотел бы начать с общего обновления по нашим вакантным объектам мебели и ресторанов, прежде чем мы погрузимся в результаты первого квартала.
Мы делаем отличные успехи в решении этих вакансий, и я уверен, что мы будем в надежном положении, чтобы иметь подавляющее большинство решенных к концу года. После квартала по обновлению наших 35 магазинов мебели, 15 решены через аренду или продажу, и 15 вызывают значительный интерес, и мы предполагаем, что практически все будут обработаны к концу третьего квартала.
Для ресторанных объектов, в этом квартале мы получили полную финальную финализацию после завершения процесса выселения. Мы сдали в аренду или продали 38 и имеем сильный интерес к другим 31. Впереди, по мере полного завершения двух дефолтов арендаторов с четвертого квартала 2024 года, мы ожидаем общего влияния всего от $0.015 до $0.025 на наш стабилизированный базовый FFO на акцию за год, это менее 1%. Этот минимальный эффект подчеркивает долгосрочное значение прочных фундаментальных показателей недвижимости на протяжении всего срока действия 20-летнего договора аренды.
Перейдем к основным моментам нашей финансовой производительности за первый квартал. Наш портфель из 3 641 самостоятельного однотенантского объекта продолжает демонстрировать высокие результаты. Заполненность к концу квартала составляла 977, небольшое падение по сравнению с нашим долгосрочным средним уровнем около 98 плюс или минус из-за завершения процесса выселения.
Мы вдохновлены значительным интересом к нашим доступным объектам со стороны множества сильных национальных и региональных арендаторов, и я ожидаю, что наша заполненность будет повышаться по мере продвижения года. Следует отметить, что мы не испытали ограничений по кредиту в портфеле в течение первого квартала.
Учитывая текущий макроэкономический фон, я уверен в способности портфеля обеспечивать отличную производительность в долгосрочной перспективе. Стабильность нашего портфеля к событиям, таким как Глобальный финансовый кризис и пандемия, с минимальным воздействием подчеркивает его сильные стороны. Мы придаем большое значение отношениям с опытными арендаторами и активно управляем нашими активами, готовясь к будущим неопределенностям.
Сохраняя наш подход к выдаче кредитов дисциплинированным, мы успешно приобрели 82 новых объекта за квартал на общую сумму около $232 миллиона. Эти приобретения имели привлекательную начальную ставку капитализации 7.4% и длительность договора аренды более 18 лет. Особенно ценно то, что все наши приобретения в прошлом квартале были сделками по продаже и обратной аренде, что свидетельствует о эффективности команды по приобретению NNN и усиленных усилиях по сохранению отношений.
И мы гордимся этой моделью бизнеса на основе отношений, которая способствует постоянному повторению бизнеса, не только в текущей среде, но в каждой сделке мы остаемся очень избирательными в нашей оценке и продолжим приоритизировать сделки по обратной аренде с нашими установленными арендодателями и не операторами или разработчиками, которые являются финансовыми специалистами.
Что касается текущих тенденций ценообразования на рынке приобретений, мы начали год с начальной денежной ставкой капитализации первого квартала 7.4. Это сжатие соответствовало февральскому обсуждению. Мы ожидаем некоторого давления на капитализационные ставки в 2025 году по сравнению с прошлым годом.
Сейчас, в начале мая, капитализационные ставки второго квартала в основном остаются на прежнем уровне по сравнению с первым кварталом. Однако мы видим значительное сжатие в сделках с крупными портфелями, что заставляет нас отказаться от этих возможностей. В первом квартале мы осуществили стратегические отчуждения, продали 10 объектов и получили $16 млн выручки, и только один из этих активов был вакантным.
Эти средства предназначены для реинвестирования и новых приобретений, и эта деятельность соответствует нашему годовому руководству по отчуждению. Продолжая нашу историю здорового финансового управления, Вин и команда обеспечили устойчивое финансовое положение. Мы завершили первый квартал с почти $1.1 миллиарда доступных средств на нашей линии кредита в $1.2 миллиарда, и $400 миллионов долга, который истекает в четвертом квартале, является управляемым.
Это подтверждает эффективность нашей модели самофинансирования. Крепкое финансовое положение обеспечивает компании необходимую гибкость для выполнения нашего руководства по приобретениям на 2025 год в размере от $500 миллионов до $600 миллионов.
В заключение, наша производительность по заполненности, аренде и сбору арендной платы за первый квартал дополнительно подтверждает нашу последовательную долгосрочную стратегию. Она включает в себя приобретение хорошо расположенных объектов с сильными региональными и национальными арендаторами по адекватной арендной плате, поддерживаемой крепким и гибким балансом. С этим я передаю слово Вину для более подробного обзора наших квартальных цифр и обновленного руководства.
Винсент Чао
Спасибо, Стив. Позвольте мне начать с того, что в ходе этого звонка мы сделаем определенные заявления, которые могут быть признаны как прогностические заявления в соответствии с федеральными ценными бумагами. Фактические будущие результаты компании могут значительно отличаться от обсуждаемых в этих прогностических заявлениях, и мы можем не выпускать пересмотр этих прогностических заявлений для отражения изменений после их высказывания.
Факторы и риски, которые могут вызвать отличие фактических результатов от ожидаемых, раскрываются более подробно в документах компании, представленных в SEC, и в утреннем пресс-релизе. С этим разобрались, прежде чем перейти к квартальному обзору, я хотел начать с некоторых более широких комментариев и первичных наблюдений.
Хотя сегодняшний повышенный уровень неопределенности создал волатильность на капитальных рынках, наш прочный балансовый лист, в сочетании с нашей глубокой опытной командой и проверенным временем портфелем, хорошо позиционирован для долгосрочного успеха в практически любой среде.
Мы это знаем, потому что мы уже были там. В дополнение к переживанию GFC и COVID-19, о которых упомянул Стив, мы также единственные общественные арендные доходы, которые пережили Черный Понедельник, лопнувший пузырь доткомов и теракты 11 сентября, все это в то время как мы обеспечили 35 лет последовательного роста дивидендов.
Хотя наш долгий и успешный опыт дает мне уверенность в том, что мы можем управлять сегодняшней экономической средой, это сила платформы NNN и ее сотрудников дает мне уверенность в том, что мы будем продолжать создавать ценность для акционеров в годах вперед и через экономические циклы.
Глубина таланта, сила процессов и систем, и опыт команды - это истинные дифференциаторы во вселенной. Я не уверен, что все знают об этом, но средний ассоциат работает в NNN более 10 лет, а старший руководящий состав здесь уже более 20 лет.
Глубокие институциональные знания - это ключевое конкурентное преимущество, особенно в такие времена, и это действительно хорошо налаженная машина. После этого я отойду от своей трибуны и перейду к кварталу. Сегодня утром мы сообщили о ядреном FFO $0,86 за акцию и AFFO $0,87 за акцию за первый квартал 2025 года, каждый из которых вырос на 3,6% по сравнению с предыдущим годовым периодом, в то время как аннуализированная базовая арендная плата выросла более чем на 5% по сравнению с прошлым годом.
Результаты немного превзошли наш внутренний план, в основном благодаря ниже плановой задолженности и чистым расходам на недвижимость. Наш показатель NOI составил 95,9% за квартал, в то время как GNA в процентах от общего дохода составляла 5,6%, а в процентах NOI - 5,9%.
Свободный денежный поток после выплаты дивидендов составил около 55 миллионов за квартал. В этом квартале мы получили выгоду от $8,2 миллиона сборов за прекращение аренды, или около $0,04 за акцию. Этот сбор был ожидаемым и в значительной степени вызван тем, что одна аренда была пустой, но платила в течение некоторого времени. Мы смогли договориться о сделке по восстановлению приведенной стоимости оставшихся арендных платежей и теперь рассматриваем возможность продажи объекта.
Обратившись к операционным результатам. Общая деятельность по аренде за квартал была активной с 25 обновлениями и 8 новыми арендами, заключенными за квартал, что дало смешанный показатель восстановления аренды в размере 98%, отражая высокое качество портфеля.
Занятость оставалась высокой на уровне 97,7%, несмотря на последствия от Babcock и [fishes], и за последние 20 лет не опускалась ниже 96,4%, что отражает стабильность портфеля и его денежные потоки.
Как упоминал Стив, мы делаем хорошие успехи в решении вопросов с вакансиями и уже освободили или продали почти 50% наших бывших магазинов Babcock и [fishes] всего примерно за два квартала, и у нас хорошая видимость или активность по большинству оставшихся магазинов, что свидетельствует о силе базовой недвижимости.
Хотя эти два арендатора создали некоторый шум в ближайшем будущем, на самом деле наши опытные операционные команды хорошо оснащены для эффективного решения этих ситуаций, как они делали это в течение последних 40 лет.
Как отметил Стив, после всех сказанного, мы ожидаем менее чем 1% влияния на годовой FFO на акцию, и, что самое важное, мы ожидаем достичь этого результата с минимальными капиталовложениями арендатора.
С точки зрения списка наблюдения, ситуация не сильно изменилась с последнего квартала. Новые арендаторы не были добавлены, и наша основная озабоченность осталась дома, о чем мы предупреждали уже некоторое время. Напомним, у нас есть 11 домашних, которые составляют примерно 1% ABR.
Арендные платы составляют незначительную сумму - чуть более 6,50 долларов за квадратный фут, и наши магазины хорошо установлены со средним сроком аренды около 12 лет. Перейдя к балансовому листу, наш тройной B плюс баланс остается в отличной форме, и именно это позволяет мне спокойно спать ночью, несмотря на происходящее в мире.
Мы завершили первый квартал с самым продолжительным сроком в секторе - 11,6 лет оставшихся до погашения наших долговых обязательств и всего лишь 2,5% от общей суммы долга привязаны к плавающим ставкам. Это дает нам прочный прогноз. Ликвидность составила 1,1 миллиарда долларов. Чистый долг к EBITDA составлял 5,5 раза, и 100% наших активов не обременены, что дает нам большую гибкость для выполнения наших бизнес-планов.
15 апреля мы объявили квартальный дивиденд в размере 58%, что соответствует привлекательной дивидендной доходности в размере 5,4% при коэффициенте выплаты AFFO в размере 66%.
Наконец, я хотел бы дать некоторые комментарии о наших перспективах на оставшуюся часть года. Как мы обсуждали в прошлом квартале, мы подписали договоры аренды на бывшие места продажи рыбы, которые добавят не менее 2,8 миллиона долларов ежегодно или 7% от выручки, когда аренда начнется 1 мая.
Также, как обсуждалось в прошлом квартале, мы включили резерв по потере кредита в размере 60 базисных пунктов в прогноз на 2025 год. Учитывая, что у нас не было заметных кредитных потерь с начала года и в свете наших перспектив на оставшуюся часть года, мы чувствуем себя комфортно с 60 базисными пунктами на весь год.
Наконец, у нас есть 400 миллионов долларов, 4% к погашению в ноябре. Для сравнения, мы считаем, что текущая цена на новое 10-летнее размещение составит около 5,6%. У нас также есть возможность использовать кредитную линию, которая ценится по сере плюс 87,5 базисных пунктов и имеет эффективную ставку 5,2% за первый квартал.
Как всегда, мы будем осторожны и будем искать способы использовать текущую волатильность рынка, управляя нашими финансовыми потребностями. Также, хотя мы не предоставляем прогноз по сборам за прекращение аренды, учитывая их неопределенное время, при обновлении ваших моделей, имейте в виду, что $8,2 миллиона, зафиксированных в первом квартале, были необычно высокими и не отражают нормализованного уровня.
Сказано все это, учитывая наш удачный старт года, наш внутренне финансируемый инвестиционный план и более чем 40% уже завершенного объема приобретений, мы комфортно поддерживаем наши прогнозы на 2025 год для ядерного FFO на акцию от $3,33 до $3,38 и AFFO на акцию от $3,39 до $3,44.
Детали, касающиеся базовых предположений, поддерживающих наши прогнозы, остаются неизменными и могут быть найдены на странице 3 сегодняшнего утреннего пресс-релиза. Наконец, вы могли заметить некоторые изменения в презентации результатов за недели. Мы гордимся прозрачностью наших раскрытий и обязуемся предоставлять инвесторам и аналитикам информацию, необходимую для эффективной оценки долгосрочной ценности нашей компании.
Мы надеемся, что внесенные нами изменения окажутся полезными для вас в анализе, и я всегда готов обсудить идеи о том, как мы можем улучшить нашу отчетность.
Прежде чем вернуть звонок оператору для вопросов и ответов, я хотел бы поблагодарить исполнительный комитет и совет директоров за то, что они поручили мне быть всего вторым финансовым директором в истории NNN. Здесь есть долгая традиция успеха, которую я, вместе с остальной командой, буду работать неустанно продолжать.
Я также хочу поблагодарить всю организацию за теплый прием в компанию и за помощь в сделке безболезненного перехода.
С этим, Джон, пожалуйста, откройте линии для вопросов.
Сессия вопросов и ответов
(Инструкции оператора)
Дэниэл Бэйли, Банк Америки.
Дэниэл Бэйли
Доброе утро. Темп приобретения в 1 квартале был намного выше ожидаемого. Можете ли вы разъяснить это? Вы видите меньше конкуренции на рынке сделок?
Стивен Хорн
И я имею в виду, Джон, хороший вопрос, это Стив. Сейчас мы работаем в высококонкурентном рынке, и это уже более 20 лет высококонкурентный рынок. Я делаю это, просто имена приходят и уходят, теперь результат был.
Все наши сделки, за ис
Понял. И если я могу продолжить, могли бы вы затронуть ожидаемый темп приобретений в будущем? И планируете ли вы расшириться в автомобильные услуги?
Стивен Хорн
Мы используем метод нисходящего подхода, мы можем покупать только то, что находится в продаже, и мы ищем постоянный рост основного фонда операционного дохода со временем, мы поддерживаем прогноз в размере 500-600 миллионов, но намекнуто, что мы уже примерно на 40% пути, и посмотрев на пайплайн на второй квартал, я чувствую себя очень уверенно, что мы достигнем этого диапазона прогноза, учитывая текущую ситуацию, но в свете всего, что происходит в макроэкономике и неопределенности, я не думаю, что целесообразно увеличивать объем приобретений, так как у меня нет видимости на третий или четвертый квартал еще.
Тем не менее, сказав это, если все останется примерно на месте, я вижу, что мы сможем совершить хорошие приобретения в этом году.
Дэниел Бейли
Понял, спасибо.
Спенсер Глимчер, Green Street.
Спенсер Глимчер
Спасибо. Учитывая недавнюю экономическую волатильность и продолжающуюся неопределенность, можно ли поговорить о желании существующих арендаторов к росту, а также, возможно, есть ли арендаторы, которые выразили желание расти, но в последнее время, возможно, замедлили темпы?
Стивен Хорн
Да, в целом я думаю, что они пересматривают свои планы роста, те сделки или то, что было в пайплайне, были отменены из-за происходящего, они не хотят упустить возможности, если все уляжется.
Так что вот к чему я намекнул в первом вопросе, наш пайплайн на второй квартал довольно надежен, и мы только начинаем смотреть на вещи для третьего квартала, но нет, наши арендаторы все еще стремятся к росту на краю. Не думаю, что вы увидите какие-то героические сделки о слияниях и поглощениях в ближайшей перспективе, поэтому мы заметили, что темп снизился в США.
Спенсер Глимчер
Хорошо. А есть ли изменения в покрытии аренды арендаторов, связанные с тарифами и вещами, касающимися потребительских расходов.
Стивен Хорн
Да, Спенсер, это, да, что касается покрытия аренды и тарифов и всего этого, я бы просто сказал, с точки зрения тарифов, между арендаторами, предоставляющими услуги, и недисциплинированными арендаторами, это примерно 85% нашего ABR, и поэтому мы относительно спокойны в отношении влияния тарифов, за исключением влияния на общую экономику, которое просочится сквозь это.
Если вещи останутся на своем месте или я не уверен, где мы сегодня находимся, но, в любом случае, мы чувствуем себя комфортно по поводу тарифов. Что касается покрытия аренды, поскольку мы не очень подробно говорим о покрытии аренды. Но обычно данные немного устаревают, поэтому они не отражают какого-либо вида влияния тарифов на данный момент, но в общих чертах, я бы сказал, что покрытие аренды остается стабильным. У меня есть немного более актуальное покрытие для вас, Спенсер. Наша команда была на автомоек, конференции на прошлой неделе и сообщила, что продажи на автомойках были очень хорошими за квартал. И директора, с которыми я разговаривал, будь то коллизионный или шинный сектор и в рамках автомобильных услуг, сказали, что за последние два месяца они заметили увеличение продаж, так что это было все положительно, но да, чтобы подтвердить то, что сказал Винс, в основном я ожидаю, что наше покрытие аренды будет довольно стабильным для всего портфеля.
Спенсер Глимчер
Хорошо, спасибо за звонок.
Джон Киличовски, Уэллс Фарго.
Джон Киличовски
Доброе утро. Спасибо. Я предполагаю, продолжение вопроса о тарифах. Похоже, что существующий портфель все еще показывает хорошие результаты, но, возможно, как мы думаем о вашей стратегии андеррайтинга для новых инвестиций, сказываются ли на это тарифы?
Вы смотрите на разные секторы или это все тот же подход?
Стивен Хорн
Если посмотреть на наш портфель, не то чтобы мы были непроницаемы для тарифов, но у нас есть очень надежный, устойчивый к тарифам портфель, и поскольку две трети или три четверти наших сделок идут от наших арендаторов, я ожидаю, что они будут отражать наш текущий портфель. Теперь, когда речь заходит о дисциплинированных арендаторах, это то, что разделяет модель продажи и аренды от модели покупки у застройщиков, модели продажи и аренды.
Это встроенный арендатор делает некоторую оценку и подписывает договор аренды на 15-20 лет, поэтому они делают самоотбор и знают своего потребителя лучше любого исполнительного директора по недвижимости.
Так что мы садимся с арендаторами, и это больше касается дисциплинированных арендаторов, с которыми мы сейчас обсуждаем сделки, которые могли бы быть по форме, если речь идет о секторе семейного развлечения, где есть немного больше диспозиционного дохода, но я думаю, что если появятся возможности в автомобильных услугах и магазинах у дороги, мы все еще будем ориентироваться на них.
Джон Киличовски
Хорошо, и, возможно, перейдем к стороне фишес и Бэбкока, мы оцениваем обновление, как это повлияло на невозмещаемый процент вашего прогноза операционных расходов? Похоже, ваше ожидание кредитоспособности все еще стабильно.
Стивен Хорн
Да, если посмотреть на наше руководство по чистым недвижимым расходам, оно немного выше, чем мы исторически сообщали, что, вероятно, ближе к диапазону в $13 миллионов. Мы ориентируемся на 15-16 на год в прогнозе. Это отражает некоторые вакансии от Бабкока и роста.
Так что по мере сдачи в аренду или продажи их в течение года, это должно улучшиться, но все это встроено в наши перспективы.
Джон Киличовски
Хорошо. Спасибо.
Майкл Голдсмит, UBS.
Майкл Голдсмит
Доброе утро. Спасибо большое за возможность задать вопрос. Ставки приобретения снизились примерно на 10 базисных пунктов за квартал. Исходя из того, что вы видите в пайплайне, ожидаете ли вы, что этот тренд будет продолжаться вниз, или, возможно, просто останется на одном уровне, пытаясь понять, куда мы движемся с точки зрения ставок капитализации?
Стивен Хорн
Да, хороший вопрос, Майкл. Да, я не вижу существенного движения вверх или вниз для ценообразования во втором квартале. Это в значительной степени соответствует первому. Кварталу, теперь, по мере того как сделки могут перейти на третий квартал, у вас могут быть 5 базисных пунктов, 10 базисных пунктов в любую сторону, но 740 - это примерно тот уровень, на который я смотрю во втором квартале, снова, третий квартал слишком далеко, чтобы делать спекуляции, но по мере того как мы прогоняем наши модели, мы не увеличиваем капитализационные ставки.
Поскольку люди в первой половине года стремятся разместить деньги, ставки для сделок немного сжимаются незаслуженно, я бы сказал. И как я упомянул в своем открытом выступлении, были некоторые крупные портфельные сделки, которые были заключены, и они, казалось, проходили ниже 7, и мы просто не считали, что это правильная цена за портфели.
Майкл Голдсмит
Понял. И мне немного завидно, что я не смог попасть на конференцию по автомойкам в этом году, но, вчера вечером на конференции Mister Car Wash, они говорили о стабильном смягчении конкуренции с количеством новых конкурентов, начиная с пика в 2023 году, но они также упомянули немного о рыночной рационализации в течение следующих нескольких лет.
Итак, вы думаете, что арендаторы, автомойки, с которыми вы сотрудничаете, будут выигрывать со временем и, следовательно, иметь ограниченные риски с этой точки зрения?
Стивен Хорн
Очень комфортно с нашими активами в области автомоек. Дело в том, что недвижимость автомоек действительно является очень надежной и востребованной недвижимостью, и подавляющее большинство наших активов в области автомоек находятся в собственности компании Mister Car Wash, пожалуй, лучшего оператора в данной сфере бизнеса, и мы заключили эти сделки задолго до того, как рынок перегрелся.
Таким образом, наша средняя стоимость в компании Mister Car Wash значительно ниже сделок, которые были заключены в последние несколько лет. И наша команда по приобретениям проделала отличную работу, отказываясь от сделок, где, по их мнению, финансовые специалисты начали заниматься бизнесом в области автомоек.
Итак, я чувствую себя комфортно и считаю, что в долгосрочной перспективе мы станем чистыми победителями в области автомоек, к счастью, мы не сделали некоторых сделок, например, в данном случае это было правильным решением для нас, но остальные наши операторы, на наш взгляд, довольно надежны и оценили активы соответствующим образом.
Майкл Голдсмит
Большое спасибо. Удачи во втором квартале.
(Инструкции оператора)
Смидс Роуз, Citi.
Привет, доброе утро. Это [Мэдди] на первых нуждах.
Я всего лишь хотела спросить, были некоторые негативные заголовки и некоторые неудачи у некоторых ваших арендаторов, особенно у Dave and Buster's и Camping World. У вас есть общие опасения с точки зрения арендаторов относительно этого, и есть ли что-то отличающееся в особых местах, которые вы владеете, что может сделать вас менее обеспокоенными с точки зрения рисков?
Стивен Хорн
Да, мы оба ответим на это, но, хороший вопрос, Мэдди. Что касается Camping World, можно сказать, что это, вероятно, одно из наших лучших партнерств в портфеле. Мы активно управляем этим портфелем с момента начала сотрудничества уже более 15 лет.
Таким образом, наша арендная плата, в пиковый период COVID, я думал, что Camping World взорвется и станет дойной коровой, что наши активы были покрыты более чем в 8 раз, и это свидетельствует о том, что команда управления Camping World обращалась к нам и пересматривала арендные отношения, продавала активы и стремилась оставаться только в сильных активах.
Таким образом, уровень покрытия активов Camping World на уровне объекта недвижимости, я очень доволен и комфортен, и то же самое относится к Dave and Buster's. Наша экспозиция Dave and Buster в основном была от Main Event более десяти лет назад, когда мы заключали с ними сделки, и команда управления Main Event были два оператора, которые хотели сохранить низкую арендную плату.
Таким образом, наш уровень покрытия активов на уровне объекта недвижимости в Dave and Buster довольно. Надежен и, как я уже упоминал, было несколько сделок в прошлом году, на которые мы не пошли с Dave and Buster, потому что это были новые активы, и мы считали, что ставки капитализации становятся для нас слишком низкими, но они являются хорошим партнером, и, впредь, мы, вероятно, будем заключать с ними больше сделок в будущем.
Винсент Чао
Да, я думаю, Стив сформулировал это довольно хорошо, поэтому у меня нет слишком много добавить, но покрытие по Dave and Buster's здесь довольно здоровое, а по Camping World, они только что сообщили вчера. Я знаю, что акции не показали хорошие результаты, но, с нашей точки зрения как арендодателя, в этом квартале были некоторые положительные моменты, и я думаю, что их новый бизнес - это светлая точка для них.
Так как мы имеем дело с тарифами, неопределенностью и возможным экономическим замедлением, Camping World не обслуживает самый высокий конец рынка, и поэтому мы считаем, что это относительно лучше, но также бизнес с подержанными товарами действительно может помочь компенсировать некоторые тарифные эффекты, и это было довольно сильным.
Отлично. Спасибо вам обоим.
Линда, Jefferies.
Линда Цай
Привет, спасибо за возможность задать вопрос. Внесло ли менее ожидаемое количество плохих долгов в первый квартал и потом ваши 50 базисных пунктов встроенных резервов? Насколько известно это, а насколько неизвестно?
Стивен Хорн
Да, привет, Линда, это было так. В первом квартале у нас действительно не было много плохих долгов или потерь по кредитам. Так что, если думать об этом, 10 базисных пунктов потерь по кредитам составляют около 0,5% на акцию. Так что вы можете думать об этом так для первого квартала. Что касается известного или неизвестного, я имею в виду, мы говорили о том, что At Home, вероятно, находится на нашем списке наблюдения, это то, что мы в данный момент наиболее внимательно отслеживаем, но на данный момент у нас нет никаких потерь по кредитам.
Линда Цай
А что касается At Home, каков может быть возможный исход? Вы думаете, что сможете продать эти аренды или будет заполнение?
Стивен Хорн
Да, позвольте мне начать с At Home в терминах их потенциального влияния, верно? Я знаю, что есть какие-то новости о них.
На данный момент, как я уже сказал, у нас нет никаких потерь, связанных с ними, и поэтому, если что-то случится, мы считаем, что наши 60 базисных пунктов все еще покроют нас. Если вы думаете о том, если что-то произойдет, у нас будет еще несколько месяцев дополнительной арендной платы в процессе.
Так что при 100 базисных пунктах, если бы все было отвергнуто, это около 50 базисных пунктов, но мы считаем, что это довольно маловероятно, учитывая нашу низкую арендную плату чуть более 6,50 долларов. Итак, мы чувствуем себя уверенно относительно наших перспектив по потерям по кредитам. Что касается восстановления по At Home, они гораздо крупнее, так что, вероятно, нам потребуется немного больше времени, чем для ваших наиболее оборотных коробок, в которые мы обычно инвестируем.
Но есть много хороших интересов. Мы уже получили предложения от некоторых действительно качественных арендаторов относительно некоторых площадей, что нас довольно радует, и у нас также есть некоторая гибкость в том, как мы управляем этими объектами.
Да, есть потенциал. Но они находятся на участках площадью 11 акров, и это дает нам много вариантов по поводу реконструкции, разделения коробок и так далее. Поэтому мы по-прежнему оцениваем все различные варианты, но мы действительно чувствуем себя довольно хорошо, где мы находимся, да, хорошо.
Линда Цай
Спасибо за контекст.
Джон Массокка, B. Riley Securities.
Джон Массокка
Доброе утро.
Так что по поводу доходов от прекращения аренды, извините, если я что-то неправильно услышал, но кажется, что есть такая постоянная история, что, да, немного необычно иметь так много, но затем были пара кварталов.
Это было довольно интенсивно в последние кварталы. Какой новый, возможно, прогнозируемый уровень для доходов от прекращения аренды и что могло вызвать доходы от прекращения аренды в первом квартале?
Винсент Чао
Эй, Джон, это Вин. Да, так в первом квартале, как я упоминал в своих предварительных заметках, я имею в виду, у нас действительно был один арендатор, который действительно принес основную часть 8,2 миллиона долларов за квартал. Это был темный арендатор, который был темным, не хочу сказать, шесть лет, пять лет, что-то вроде этого. Мы смогли договориться о хорошей сделке, где мы получили практически всю приведенную стоимость арендной платы, которая была должна, на остаток срока аренды.
И мы теперь можем потенциально продать этот актив и перенаправить этот капитал, так что мы довольно удовлетворены этим результатом. Что касается прогнозируемого будущего уровня, это действительно трудно. Я имею в виду, я бы сказал, что доходы от прекращения аренды определенно являются частью бизнеса. Они повторяющиеся, просто очень трудно предсказуемые, и поэтому мы не даём на это руководство.
Если посмотреть на историю, мы, вероятно, в среднем долгосрочном периоде, скажем, 2-3 миллиона долларов в год, но в последние годы это было намного выше. Поэтому мне трудно сказать, каков прогнозируемый будущий уровень, просто потому что это непредсказуемо. Но у нас в перспективе встроены дополнительные прекращения аренды, но определенно не 8,2 миллиона долларов в будущем.
Стивен Хорн
Я имею в виду, что собирался добавить немного Джона в срок аренды.
По мере увеличения срока аренды появляются больше возможностей. Если вы активно управляете своим портфелем, у вас будут платежи за преждевременное расторжение договора аренды. Плата за преждевременное расторжение договора аренды решает будущие проблемы и перераспределяет полученные средства в текущие возможности.
Так что я согласен с Вином, мы не знаем, это как молния в бутылке, когда они ударяют, вы не знаете, управляя активно свой недвижимостью, но повышенный срок аренды за последние пару лет является результатом нашего фокуса на создание высокого качества прибыли в будущем.
Джон Массокка
Но есть ли что-то, возможно, в терминах арендаторов или вашего портфеля определенного возраста, что стимулирует это или что-то, что произошло в последние два-три года, кажется, это действительно не было чем-то, что отмечалось на звонках для инвесторов пять или более лет назад, как это было в последние, скажем, восемь кварталов?
Стивен Хорн
Нет, в основном это был просто один арендатор, работающий с нами, перестраивающий свой портфель и переходящий к более крупным помещениям с более высокой арендной платой, поэтому они были повышены.
Джон Массокка
На фероциозной стороне или бывшей фероциозной стороне, я знаю, что с новым арендатором и арендуемыми активами, но, каковы перспективы их производительности, учитывая, что часть аренды там зависит от этого?
Стивен Хорн
Да, я имею в виду, как и любая новая розничная концепция, когда они только открываются, они начинают очень сильно. Есть такой период медового месяца, и сейчас мы находимся в этом периоде. Итак, они в настоящее время производятся исключительно хорошо, но если мы посмотрим в будущее, они потеряют это немного, но очень оптимистичны.
Я говорил с генеральным директором недавно на прошлой неделе, у них все идет хорошо, магазины открываются медленно, но верно, и, я ожидаю, что здесь, в ближайшие шесть месяцев, мы сможем ответить на этот вопрос более ясно для вас.
Джон Массокка
Хорошо, а что касается оставшихся бывших ресторанных объектов, предполагается ли, что большинство из них также останутся ресторанами или?
Есть ли мысль о том, что либо вы, либо тот, кому вы их продадите, или если вы собираетесь снова сдавать их в аренду, превратят их во что-то другое и если это так, то, да, каковы прогнозы по капиталовложениям туда, возможно, для вас или потенциального покупателя?
Винсент Чао
Пока рано говорить о стороне капиталовложений, но у нас есть интерес, будь то автомойки, будь то продуктовые магазины, и это крупные региональные операторы продуктовых магазинов, с хорошей кредитоспособностью, и также есть немного быстрого обслуживания, и мы находимся на ранней стадии переговоров, поэтому мы не знаем, будет ли это земельная аренда, и они будут финансировать строительство, или они будут ожидать некоторых капиталовложений от нас в настоящее время, но, тем не менее, у нас сейчас есть некоторый интерес к этим объектам.
Джон Массокка
Хорошо, но, я полагаю, что по-своему можно предположить, что это некоторые из более поздних активов, которые будут рассмотрены в отношении как бывших фрешей, так и бывших Бадкоков.
Винсент Чао
Я думаю, что Бадкок определенно опередит бывших фрешей, потому что мы, вероятно, продадим больше из них, а у фрешей есть много возможностей для реконструкции, и по определению реконструкция требует более длительного времени для прохождения процесса разрешения и тому подобное.
Джон Массокка
Хорошо. Этого хватит для меня. Я благодарю за все время.
Рональд Камдем, Morgan Stanley.
Эй, это [Дженни Фран]. Спасибо за то, что ответили на мой вопрос. Я просто хочу узнать, есть ли какие-то конкретные розничные новые концепции, на которые вы собираетесь сократить экспозицию в следующих 12-18 месяцев.
Стивен Хорн
Я имею в виду, те, на которые мы собираемся сократить экспозицию. Я имею в виду, очевидно, у нас есть наш список отслеживаемых и таким образом, это те, на которые мы бы хотели сократить экспозицию, но, к сожалению, к моменту, когда они попадают в список наблюдения, немного сложно получить экономически обоснованные решения.
Так что я дам вам пример. Я имею в виду, AMC находится там, он там уже давно, скорее из категорийной перспективы, а не столько из-за производительности снизу вверх или недавних проблем или чего-то подобного, но. Не самое простое дело продать один из них, но это наш список целей. У нас также есть список платежей DARPA, у нас есть список субсубаренды, и это те, которые мы пытаемся активно управлять насколько это возможно, но это не связано с какой-то концепцией в частности.
Понимаю, да, это логично. Что касается объема сделок и, скажем, за последние 20 дней или около того, вы видите какие-либо изменения в конкурентной среде или по сравнению с прошлым годом, если вы можете сделать какие-то комментарии на этот счет?
Стивен Хорн
Да, нет, я думаю, что ситуация довольно похожа. Возможно, чуть больше частных игроков снова входят на рынок по мере продвижения в году. Но снова, как я уже сказал ранее, мы работаем в очень конкурентной среде, просто меняются имена, поэтому я не вижу больше или меньше общей конкуренции. У нас достаточно возможностей для достижения наших целей.
Спасибо большое. Это все, что у меня есть.
Мы завершили сегодняшнюю конференцию, и вы можете отключиться от линий в данный момент.
Спасибо за ваше участие.