Участники
Трент Трухильо; Старший директор по связям с инвесторами; UDR Inc
Томас Туми; Председатель правления, Генеральный директор; UDR Inc
Майкл Лэйси; Старший вице-президент - Операции с недвижимостью; UDR Inc
Джозеф Фишер; Президент, Главный финансовый директор; UDR Inc
Х. Эндрю Кантор; Вице-президент по связям с инвесторами; UDR Inc
Николас Джозеф; Аналитик; Citi Research
Ами Пробандт; Аналитик; UBS Equities
Остин Вурсхмидт; Аналитик; Keybanc Capital Markets
Купер Кларк; Аналитик; Wells Fargo Securities, LLC
Джана Галан; Аналитик; BofA Securities, Inc
Джон Ким; Аналитик; BMO Capital Markets
Рик Андерсон; Аналитик; Wedbush Securities
Хендел Сент Джаст; Аналитик; Mizuho Securities
Александр Голдфарб; Аналитик; Piper Sandler
Адам Крамер; Аналитик; Morgan Stanley & Co LLC.
Жюльен Блуэн; Аналитик; The Goldman Sachs Group, Inc.
Энн Чан; Аналитик; Энн Чан, Green Street.
Александр Калмус; Аналитик; Zelman & Associates
Презентация
Оператор
Приветствую вас на телефонной конференции по отчету о прибылях UDR за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора) Напоминаем, что эта конференция записывается. Мне приятно представить вашего ведущего, вице-президента по связям с инвесторами, Трента Трухильо. Спасибо. Господин Трухильо, вы можете начинать.
Трент Трухильо
Спасибо и добро пожаловать на квартальную финансовую телефонную конференцию UDR. Наш пресс-релиз и дополнительный информационный пакет были распространены вчера после обеда и размещены в разделе Инвесторских отношений на нашем сайте ir.udr.com. В дополнении мы привели данные по всем не-GAAP финансовым показателям к наиболее непосредственному сравнимому показателю GAAP в соответствии с требованиями Рег G.
Сделанные в ходе этого звонка заявления, не являющиеся историческими, могут составлять прогнозные заявления. Хотя мы считаем, что ожидания, отраженные в любых прогнозных заявлениях, основаны на разумных предположениях, мы не можем гарантировать, что наши ожидания будут выполнены.
Обсуждение рисков и факторов риска подробно описано в нашем пресс-релизе и включено в наши документы, представленные в SEC. Мы не обязуемся обновлять прогнозные заявления. Когда мы перейдем к части вопросов и ответов, просим вас уважать время всех и ограничить свои вопросы одним плюс дополнительный. После конференции руководство будет доступно для ваших вопросов, которые не были рассмотрены во время сегодняшней сессии вопросов и ответов.
Сейчас я передаю слово Председателю и Генеральному директору UDR, Тому Туми.
Томас Туми
Спасибо, Трент, и добро пожаловать на конференцию UDR по результатам первого квартала 2025 года. На звонке со мной сегодня выступают Президент, Главный финансовый директор и Главный инвестиционный директор, Джо Фишер; и Главный операционный директор, Майк Лэйси. Старшие сотрудники, Эндрю Кантор; и Крис Ван Энс также будут доступны в части вопросов и ответов на звонке.
2025 год начался очень уверенно. Наш рост выручки, расходов и NOI на одинаковых объектах за первый квартал превысил первоначальные ожидания из-за здорового фундаментального фона, в сочетании с операционными стратегиями, которые мы используем для создания ценности. Тенденции привели к положительному движению по большинству ключевых операционных показателей, включая более низкую текучесть жильцов, более высокую заселенность, снижение льгот и улучшение ценовой политики.
Мы уверены в 2025 году до сих пор, но мы прошли только первые четыре месяца года. Соответственно, и как это принято для UDR в это время года, мы подтвердили наши прогнозы на весь 2025 год и пересмотрим их по мере продвижения в период пика аренды.
Независимо от того, как макроэкономическая и геополитическая обстановка может развиваться, мы стратегически сосредоточены на трех двигателях роста, которые отличают нас от конкурентов и которыми мы управляем. Во-первых, инновации. Мы не только лидеры в генерации идей, но, что более важно, в их воплощении.
Это видно по результатам наших инициатив по добавлению стоимости, которые последовательно росли на высокие однозначные цифры и ежегодно добавляли 50 или более базисных пунктов к нашему росту NOI на одинаковых объектах. Мы продолжаем инновации и ожидаем дополнительного роста в течение многих лет. Майк предоставит дополнительные детали в своих замечаниях в этой области.
Во-вторых, мы слушаем наших сотрудников и жильцов и используем эту обратную связь для влияния наших операционных тактик и долгосрочной стратегии. Одним отличным примером этого является проект по клиентскому опыту UDR. У нас есть возможность аранжировать и улучшенный опыт проживания в UDR через более чем 1 миллион ежедневных контактных точек с нашими существующими и потенциальными жильцами, что помогает улучшить удержание и снижает затраты для увеличения чистой прибыли и денежного потока.
Для этого мы оснастили наших сотрудников действенными данными и большими обязанностями, что привело к более высоким уровням вовлеченности с их стороны, большему росту карьеры и более высокой социальной удержанию. Это, в частности, привело к тому, что UDR была признана USA Today как одно из лучших мест работы 2025 года, что продолжает богатую историю UDR как лидера в корпоративном управлении.
И в-третьих, мы продолжаем осуществлять различные формы капитального размещения для дальнейшего увеличения, включая развитие, размещение долга и привилегированного капитала и совместные сделки по приобретению. Эта деятельность поддерживается нашим балансом с инвестиционным рейтингом с существенной ликвидностью, которая может полностью финансировать наши потребности в капитале в 2025 году и далее.
Это позволяет нам хорошо позиционироваться для использования возможностей роста по мере их появления, о чем Джо подробно расскажет в своих замечаниях. Существует также множество положительных краткосрочных и долгосрочных фундаментальных факторов нашей отрасли. Сюда входит: во-первых, спрос является сильным, и хронический дефицит жилья в Соединенных Штатах подразумевает, что это будет продолжаться.
Согласно данным сторонних источников, за первый квартал было поглощено почти 140 000 квартир, что является трехдесятилетним максимумом за первые три месяца года. Спрос превышает предложение во многих рынках, что благоприятно сказывается на заселенности и ценообразовании в будущем.
Во-вторых, темп строительства новых объектов замедляется. Завершение многоквартирных домов в 2024 году отметило пятидесятилетний максимум, но начало продолжает снижаться из-за стоимости и доступности капитала. Будущий пайплайн предложения, который находится ниже исторических средних значений, благоприятно сказывается на рост арендной платы в будущие годы.
И в-третьих, аренда квартиры в среднем на 60% более доступна, чем владение односемейным домом в рынках, где мы работаем, лучший уровень относительной доступности за два десятилетия. Таким образом, с точки зрения общей картины, волатильность, макро неопределенность и их влияние на процентные ставки в экономике и рынке труда находятся вне нашего контроля.
Тем не менее, я и команда остаемся оптимистами относительно долгосрочных перспектив роста для отрасли многоквартирных домов и уникальных конкурентных преимуществ UDR, которые должны улучшить этот рост. Мы продолжим сосредотачиваться на том, что мы контролируем, включая нашу динамичную и инновационную культуру, чтобы создавать ценность для жильцов и заинтересованных сторон UDR.
Наконец, я бы хотел посвятить мгновение Джиму Клингбейлу, который решил не баллотироваться на нашем Совете директоров. Джим был ценным голосом в зале заседаний, который принес богатство знаний и опыта. Он помог довести UDR до статуса высокоуважаемой компании "блю-чип", которой мы являемся сегодня. Джим, я благодарю вас за все ваши вклады в UDR и в отрасль недвижимости, и вы уходите из Совета в надежных руках. С этим я передаю слово Майку.
Майкл Лэйси
Спасибо, Том. Сегодня я расскажу о следующих темах. Результаты наших магазинов за первый квартал, тенденции начала второго квартала 2025 года, включая обновление наших различных инновационных инициатив и их влияние на наше руководство по росту доходов магазинов одного формата за 2025 год и ожидания по операционным тенденциям в наших регионах.
Для начала, доход и рост НОП магазинов одного формата за первый квартал по сравнению с прошлым годом составили 2,6% и 2,8% соответственно, что оказалось лучше ожиданий и обусловлено, во-первых, ростом смешаной ставки аренды на 0,9% за счет увеличения ставки аренды при продлении контракта на 4,5% и уменьшения новых ставок аренды примерно на 3%. Наша смешаная ставка увеличилась последовательно на 140 базисных пунктов, что вдвое превышает наше историческое последовательное ускорение между четвертым и первым кварталами.
Во-вторых, 32% годового оборота жильцов оказался более чем на 300 базисных пунктов ниже предыдущего года и почти на 700 базисных пунктов лучше нашего среднего за первый квартал за последние 10 лет. Это позволило нам сохранить здоровую ценовую политику при продлении контракта и привело к более благоприятному росту смешаной ставки аренды.
В-третьих, заселенность составила в среднем 97,2%, что выше нашего исторического среднего за первый квартал и на 40 базисных пунктов выше последовательно по сравнению с четвертым кварталом. Это стратегическое решение увеличить заселенность в период сезонно медленной аренды помогло увеличить доходы и превзойти ожидания по НОП на начало года, что подготовило нас к успешному входу в традиционный сезон аренды. И в-четвертых, рост наших других доходов от арендуемых объектов составил 10%, обусловленный нашими постоянными инновациями, а также предоставлением дополнительных услуг нашим жильцам.
Переходя к расходам. Рост расходов магазинов одного формата за первый квартал всего 2,3% оказался лучше ожиданий. Эти положительные результаты были обусловлены благоприятными налогами на недвижимость, сбережениями по страхованию и сдержанными расходами на ремонт и обслуживание из-за улучшенного удержания жильцов. Продолжая. Операционные тенденции оставались стойкими в апреле, и ключевые показатели в основном следовали типичной сезонности.
Во-первых, улучшение смешаной ставки аренды продолжалось последовательно. Если эта тенденция сохранится до июня, наши смешанные ставки за первое полугодие 2025 года будут ближе к верхней границе диапазона 1,4% - 1,8%, о котором я говорил на нашем последнем звонке по финансовым результатам в феврале. Мы уверены в траектории роста арендной платы, так как рост ставки аренды при продлении контракта сохранился на уровне около 4%, а рост новых ставок аренды улучшился последовательно с начала года.
Во-вторых, заселенность оставалась высокой и в диапазоне высоких 96% сегодня. Трафик сопоставим с историческими нормами на данное время года, а наша доступность в течение 30 дней составляет примерно 4%, что поддерживает наше ожидание, что уровень заселенности останется в диапазоне средних до высоких 96% на остаток 2025 года.
В-третьих, удержание жильцов продолжает сравниваться хорошо с историческими нормами, и апрель стал 24 последовательным месяцем, когда наш годовой оборот превзошел предыдущий. Наше руководство на целый год предполагает, что оборот жильцов будет на 100 базисных пунктов ниже, чем в 2024 году. С начала года мы превзошли это ожидание на 200 базисных пунктов, что приводит к приблизительно $7 миллионов большего денежного потока, если мы сохраняем это превосходство на остаток года.
Постоянные улучшения в том, как мы измеряем, картографируем и оркестрируем клиентский опыт, увеличили вероятность продления контракта, и мы ожидаем, что это приведет к дальнейшему годовому улучшению оборота и расширению маржи в следующие годы.
И в-четвертых, другие доходы от арендуемых объектов, которые составляют примерно 11% от нашего общего дохода, продолжают расти в диапазоне от высоких однозначных до низких двузначных процентов. Мы остаемся довольны траекторией наших инициатив и улучшений объектов, таких как дальнейшее внедрение Wi-Fi в здания, расширение посылочных шкафов и сокращение потерь от мошенничества, что в совокупности способствует дополнительному росту доходов магазинов одного формата и улучшает клиентский опыт.
Принимая во внимание эти факторы, наши результаты магазинов одного формата находятся на уровне выше средней точки наших ожиданий. Однако мы осознаем возможную волатильность, которая может повлиять на макроэкономическую среду и ценообразование наших квартир. Соответственно, мы продолжаем сосредотачиваться на выполнении нашей стратегии, и мы предоставим обновление нашего руководства по росту доходов магазинов одного формата во время нашего следующего телефонного звонка по финансовым результатам, когда у нас будет дополнительная видимость тенденций спроса.
Переходя к региональным результатам. наши прибрежные рынки превышают наши ожидания, в то время как наши рынки Южной Полосы в целом соответствуют нашим ожиданиям. Более конкретно, Восточное побережье, которое составляет примерно 40% нашего НОП, было нашим самым сильным регионом в первом квартале. Вашингтон, округ Колумбия был нашим лучшим рынком в целом, а результаты в Бостоне превысили наши ожидания.
Средняя заселенность на первом квартале на Восточном побережье составила поразительные 97,5%. Рост смешаной ставки аренды составил 2,5%, и годовой рост доходов магазинов одного формата был примерно 4,5%, что слегка превышает верхнюю границу наших ожиданий на целый год для региона.
С устойчивым спросом и относительно низкими завершениями новых объектов в этом регионе мы ожидаем, что эта региональная сила будет продолжаться. Западное побережье, которое составляет примерно 35% нашего НОП, показало лучшие результаты, чем ожидалось с начала года. Средняя заселенность на первый квартал на Западном побережье была 97,2%.
Рост смешаной ставки аренды был лучше всех регионов и составил почти 3%, а годовой рост доходов магазинов одного формата был почти 3%, что близко к верхней границе наших ожиданий на целый год для этого региона. Мы продолжаем видеть позитивную динамику в Сиэтле и заливе Сан-Франциско из-за возвращения к офисным мандатам, увеличения активности аренды офисов и улучшения качества жизни.
Годовые завершения новых объектов оставались низкими на уровне от 1% до 1,5% от существующего запаса в среднем по нашим рынкам на Западном побережье, что, как ожидается, приведет к благоприятной динамике спроса и предложения в последующих кварталах.
Наконец, наши рынки Южной Полосы, которые составляют примерно 25% нашего НОП, продолжают уступать нашим прибрежным рынкам на абсолютной основе из-за повышенного уровня новых завершений. Положительно, этот спрос был удовлетворен и сильным поглощением. Средняя заселенность на первый квартал на Южной Полосе была 97,1%. Рост смешаной ставки аренды составил отрицательные 2,5%, а годовой рост доходов магазинов одного формата был слегка положительным, что соответствует нашим первоначальным ожиданиям для этого региона.
Среди наших рынков Южной Полосы, Тампа и Орландо показывают лучшие результаты. Для завершения, мы достигли сильных результатов за первый квартал 2025 года. Рост доходов, расходов и НОП магазинов одного формата оказался лучше ожиданий и близок к верхней границе их соответствующих руководств на целый год.
Ближайшая операционная среда представляет некоторые неопределенности, но у нас есть опыт успешного прохождения через волны волатильности. Наше диверсифицированное портфолио, преданные сотрудники и продолжающаяся инновация позволяют нам тактически корректировать нашу операционную стратегию для максимизации роста доходов и НОП, пока мы далее расширяем нашу операционную маржу. Я благодарю наши команды за способность достигать операционного совершенства и улучшать способы ведения бизнеса в отрасли.
Сейчас я передам слово Джо.
Джозеф Фишер
Спасибо, Майк. Сегодня я расскажу о наших финансовых результатах за первый квартал, обзоре недавних сделок и активности на капитальных рынках, а также об обновлении баланса и ликвидности. Наш показатель FFO за первый квартал, скорректированный на акции, увеличился на $0.61 и достиг середины наших ранее предоставленных прогнозов, поддержанный ростом same-store, который превысил наши ожидания.
Умеренное последовательное понижение FFOA на акцию произошло, как и ожидалось, и было вызвано следующим: снижение на 1п от same-store NOI, в основном из-за последовательных расходов, обусловленных нормальными сезонными тенденциями, снижение на 0.5п из-за G&A, также связанного с сезонностью и временем увеличения компенсации сотрудникам, а также снижение на 0.5п из-за уменьшения остатков долга и предпочтительных акций и начислений.
Впереди нас ожидает второй квартал с прогнозом диапазона FFOA на акцию от $0.61 до $0.63. Середина $0.62 представляет собой увеличение на 1п или 1.5% по сравнению с предыдущим периодом и обусловлена ростом same-store NOI и дополнительными доходами от аренды из недавно построенных сообществ.
Далее - обновление по сделкам и капитальным рынкам. Во-первых, в течение квартала мы завершили ранее объявленные продажи двух жилых комплексов в Нью-Йорке на общую сумму в $211.5 миллиона. Во-вторых, мы начали строительство 3099 Айова, 300-квартирного жилого комплекса в Риверсайде, Калифорния, с ожидаемой общей стоимостью строительства около $134 миллиона и ожидаемой доходностью 6%. Мы продолжаем рассматривать дополнительные начало строительства на конец 2025 и начало 2026 года.
В-третьих, мы увеличили нашу инвестицию в 1300 Фэйрмаунт, 478 квартирный жилой комплекс в Филадельфии, приобретая senior loan у займодавца за $114.5 миллиона. Это действие увеличивает общую инвестицию UDR в объект до $183.2 миллиона. И, приобретая senior loan, UDR получает больше контроля над инвестицией и будущими показателями производительности сообщества.
И, наконец, после завершения квартала, мы полностью финансировали инвестицию в предпочтительные акции на $13 миллионов по ставке доходности 12% в стабилизированном жилом комплексе, расположенном в Сан-Франциско, как часть рекапитализации. Положительный денежный поток на уровне объекта позволяет выплатить примерно две трети нашего договорного дохода в виде текущего наличными.
Наконец, наш инвестиционно-кредитный баланс остается ликвидным и полностью способен финансировать наши капитальные потребности. Некоторые основные моменты включают: во-первых, у нас более $1 миллиарда ликвидности на 31 марта. Во-вторых, у нас всего $535 миллионов или 9% от общего объема долга и примерно 2.5% стоимости предприятия, запланировано к погашению до 2026 года, что снижает риски рефинансирования.
Наша проактивная стратегия управления нашим балансом привела к лучшему трехлетнему прогнозу ликвидности в секторе и к самой низкой средневзвешенной процентной ставке среди группы компаний, занимающихся многоквартирной застройкой, на уровне 3.4%. Также наши показатели плеча остаются стойкими. Долг к стоимости предприятия составлял всего 27% к концу квартала, в то время как чистый долг к EBITDA RE был 5.7 раза.
Всего наш баланс и ликвидность остаются в отличной форме. Мы остаемся осторожными в размещении капитала и продолжаем использовать различные конкурентные преимущества в распределении капитала для долгосрочного увеличения стоимости. С этим я открываю сессию вопросов и ответов. Оператор?
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Эрик Вулф, Ситибанк.
Николас Джозеф
Здесь Ник Джозеф с Эриком. Просто хотелось бы услышать ваше мнение о возможности увеличения арендных трендов во второй половине года по сравнению с первой половиной, как это предполагается в прогнозе, учитывая макроэкономическую неопределенность и то, что мы видим у потребителей?
Джозеф Фишер
Да. Ник, может, я начну. Я думаю, стоит начать с макроэкономической среды и некоторых тенденций, о которых мы говорили ранее. По данным, предложение снизилось примерно на 20% год к году с '24 по '25 год, и это тенденция продолжается с 1 квартала по 4 квартал. Мы продолжаем видеть снижение давления с этой стороны.
Условия аренды остаются стабильными. Мы видим хорошую ценовую политику в плане возможности повышения арендной платы, по-прежнему видим хороший трафик. Так что все, что мы видим сегодня, выглядит хорошо. Прогнозируемая тенденция с уменьшением предложения выглядит перспективной. И потом у нас есть относительный аспект доступности, совместно с довольно сильным спросом, по-прежнему есть прирост в занятости, по-прежнему растет зарплата.
Так что, я бы сказал, макрофонд, хоть и волатилен и некоторые аспекты могут измениться, насколько мы видим сегодня, мы все еще считаем, что у нас есть хорошие перспективы к достижению целей на будущее. Думаю, что еще один важный аспект, о котором мы говорили, это если посмотреть на смешанную динамику аренды на текущий момент, и Майк может добавить.
Но по сравнению с тем, что нам нужно для полного года, это предполагает только примерно 3% роста смешанной динамики аренды на оставшуюся часть года по сравнению с средними двумя пунктами, которые мы показали в апреле. Итак, нам нужно лишь ускорение по сравнению с апрелем примерно на 50 базисных пунктов или $12 за квартиру, и если мы этого не увидим, негативный риск относительно минимален, около 20 базисных пунктов к доходам от same-store на годовой основе. Так что мы довольно уверены в риске, связанном с прогнозом также.
Майкл Лейси
Может быть, если я могу добавить пару слов. Думаю, важно обсудить немного то, что мы видим в апреле. И скажу вам, тенденции сильные во всех аспектах. Я думаю, наша стратегия увеличения заполненности в периоды плечевых сезонов действительно подготовила нас к арендному сезону, и вы видите, как это происходит. Но я бы напомнил аудитории, что мы действительно сосредоточены на общем доходе, а не только на аренде, поэтому мы смотрим, как мы используем нашу заполненность, как мы реализуем наши инициативы по другим доходам. И в общем, наш доход продолжает выглядеть благоприятно по сравнению с группой.
Несколько вещей, на которые я бы обратил внимание в апреле. Мы только что закончили месяц. Заполненность была почти 97%, и наши смешанные динамики находились в среднем 2%. Так что мы идем по плану и ожидаем достижения целей в первой половине года. И как сказал Джо, когда мы перейдем ко второй половине, у нас обычно динамика аренды составляет около 4% только по историческим тенденциям.
Сегодня мы говорим лишь о 3%. Так что мы все еще уверены в том, что мы заявили на вторую половину года.
Николас Джозеф
Это очень полезно. И еще по поводу senior loan, который вы приобрели у Филадельфийского актива. Если вы, в конечном итоге, станете владельцем и сконсолидируете его, какова будет первоначальная капитализация? И куда вы думаете, что она может стабилизироваться?
Джозеф Фишер
Справедливый вопрос. Немного краткого обзора. Думаю, все помнят, что в четвертом квартале мы сделали резерв и перевели наше предпочтительное акционерное вложение в накопительный статус. Так в 1 квартале, когда senior loan перешел в дефолт, мы решили купить этот senior loan за $414 миллионов. Мы фактически не признали доход, связанный с этим. Мы оставили его в накопительном статусе. Конечно, нам пришлось перетащить эту инвестицию, что немного затормозило наш результат за 1 квартал.
Но по мере перехода ко 2 кварталу, мы ожидаем, что сможем сконсолидировать этот актив, взять под контроль это вложение и привлечь операционную команду. И это последовательность событий. Когда вы смотрите на доходность на нашей основе примерно $183 миллиона на прогнозный год, скорее всего, мы будем около 4% с учетом некоторого потенциала роста, связанного с привлечением нашей операционной команды, продолжением движения заполненности, которая сейчас находится примерно в середине 85%. Так что нам нужно увеличить заполненность. Это действительно сложный подрынок.
Но мы думаем, что мы окажемся в середине четырех в первый год, и у нас будет путь к достижению около 5% на нашей основе. В течение следующих нескольких лет, поскольку мы внедрим некоторые операционные инициативы и увидим стабилизацию этого подрынка.
Оператор
Майкл Голдсмит, UBS.
Ами Пробандт
Это Ами за Майкла. Меня интересует, как внедрение массового Wi-Fi может повлиять на вашу способность увеличить арендную плату при продлении аренды. Так что если арендатор видит увеличение арендной платы плюс дополнительную услугу, склонен ли он больше пытаться вести переговоры или, можно сказать по-другому, когда мы завершим развертывание массового Wi-Fi, можно ли ожидать большей ценовой политики при продлении аренды?
Майкл Лейси
Да. Возможно, пара моментов. Прежде всего, о нашем развертывании Wi-Fi, чтобы дать вам представление о текущей ситуации. На данный момент мы охватили примерно 30 000 домов. У нас осталось еще 10 000 на этот год.
Я могу сказать, что мы отслеживаем рост новых аренд, обновление аренды, нашу занятость. И могу с уверенностью сказать, что достигаемые нами 4.5% сегодня находятся в пределах среднего показателя по сравнению с рынком. Так что мы не чувствуем, что уступаем в этом отношении. На самом деле, мы наблюдаем ускорение смешанных показателей по мере приближения апреля. Так что развертывание проходит успешно, и мы не считаем, что это каким-либо образом влияет на нашу арендную плату.
Томас Туми
Эми, это Туми. Хочу добавить. Во-первых, мы все понимаем, что высокая скорость уже не опция, а необходимость. Во-вторых, благодаря нашей массовой закупке мы имеем расширенную маржу по сравнению с остальной отраслью. Мы владеем некоторой долей компании, закупаем ее оптом на рынке. Так что у нас лучшие маржинальные показатели в этом отношении, а также, на наш взгляд, лучшее обслуживание. Но, Джо, ты хотел что-то добавить.
Джозеф Фишер
Да. Я просто хотел сказать, Ами, что это не слишком отличается от многих других наших инициатив, где мы стараемся найти выгоду как для клиента, так и для себя. Итак, выгода или ценностное предложение для клиента в Wi-Fi заключается в том, что он полностью настроен с первого дня. Так что вам не нужно звонить своей кабельной или Wi-Fi компании, чтобы установить их оборудование. У вас также есть Wi-Fi по всему зданию или территории.
Так что если вы хотите пройтись к бассейну, в зал, в бизнес-центр, у вас будет доступ везде по всему сообществу, а не только в вашем помещении. С точки зрения цены, мы рассматриваем все варианты ценообразования и конкурентные предложения, убеждаемся, что наша цена соответствует рыночным требованиям.
Так что мы предлагаем им лучшую ценность, аналогичную скорость, аналогичную цену. Так что у нас действительно хорошее восприятие в этом плане. И это то, что мы обнаружили во многих других наших инициативах, будь то парковка, почтовые ящики и многие другие, о которых ранее говорил Майк.
Ами Пробандт
Понятно. Хотелось бы, чтобы мой дом тоже это делал. И еще кратко о резюме Сан-Франциско. Что заставило вас быть уверенными в этой сделке, учитывая некоторые проблемы, с которыми мы столкнулись в некоторых других сделках DPE?
Джозеф Фишер
Хороший вопрос. Возможно, для начала стоит вспомнить о нескольких проблемных инвестициях в портфеле DPE. Думаю, нужно вернуться назад к времени, когда многие из них были сделаны после COVID и мы столкнулись с задержками с точки зрения строительного графика. Да, материальные задержки в нескольких из них привели к общему перерасходу средств. В дополнение, те, с которыми у нас действительно были проблемы, были более ориентированы на города.
Итак, некоторые из этих городских районов, о которых мы говорили ранее, просто не пришли к тому же уровню, что и остальной портфель. Так что некоторые из проблемных активов, которые у нас были в Сан-Франциско или в Филадельфии, о которых мы говорили. Я думаю, есть некоторые проблемы, которые исторически существовали, но сегодня они уже не актуальны, когда мы думаем о будущей среде.
Поэтому, когда мы рассматривали сделку по рекапитализации в Сан-Франциско, вы видели, что мы делаем все больше таких сделок в целях снижения рисков в портфеле DPE, пытаемся провести больше рекапитализаций на действующие активы. Где вы знаете аренду, вы знаете отчет о прибылях, вы знаете рынки и как они будут работать.
Так что у нас все меньше и меньше экспозиции к развитию со временем. Эта сделка - еще одна из этих рекапитализаций, где у нас была возможность войти в действующий актив, последний доллар LTV находится примерно в середине 70-х, начиная с нижних 60-х. И с точки зрения текущей выплаты наличными, около 70% нашего дохода фактически оплачивается на текущей основе.
И это помогает снизить риски по денежным потокам и начислениям. Так что мы очень уверены в инвестициях, которые мы сделали здесь.
Оператор
Остин Вуршмидт, KeyBanc Capital Markets.
Остин Вуршмидт
И Майк, я хотел вернуться к некоторому ускорению в смешанных показателях, о которых вы говорили, и действительно, в каких рынках вы видите наибольшее ускорение месяц к месяцу. И интересно, если вы видели, что какие-то рынки, я думаю, столкнулись с трудностями, поскольку мы переходим в апрель и в некоторые группы с более высокими сроками аренды.
Майкл Лэйси
Отличный вопрос, Остин. И с тем, что мы видим сегодня, это практически по всем регионам, мы видим небольшой подъем по сравнению с первым кварталом. Так что мы были около 0.9%. И примерно в середине 2-х сегодня.
И могу сказать, что наибольшее ускорение, которое я видел за последние, наверное, 30-45 дней, это, вероятно, в Санбелте, просто с точки зрения того, что мы видим в Техасе и Флориде, мы начинаем с действительно низкой точки в Остине, но мы видели исключение около 500 базисных пунктов там. Так что это дает нам некоторое уверенность.
Но, кроме того, скажу вам, что Вашингтон, округ Колумбия, продолжает показывать хорошие результаты. Мы получаем много вопросов об этом рынке. Я думаю, мы были около 3.5% планов в 1 квартале. И мы были примерно на 4% в апреле. Так что этот рынок улучшился. Бостон продолжает показывать хорошие результаты для нас на Восточном побережье. Это рынок, который, как ожидалось, начал год немного медленнее, просто из-за немного более высокого уровня предложения. Но и этот рынок показал себя очень хорошо. А на Западном побережье, Сан-Франциско и Сиэтл продолжают показывать хорошие результаты.
Хотелось бы сказать, что в Сан-Франциско смешанные показатели составляют около 4%, практически совпадают с тем, что мы видели за последние 90 дней. Но в Сиэтле дела идут еще лучше, и этот рынок работает на уровне около 4.5% смешанных показателей по сравнению с примерно 2%, 2.5% в 1 квартале. Так что некоторая сила во всех наших регионах сегодня. И мы уверены в траектории.
Остин Вуршмидт
Кажется, довольно оптимистично, но я думаю, когда вы смотрите на три основных региона, несмотря на опережение здесь до сих пор, я имею в виду, есть ли что-то, что вы делаете с позиции операционной стратегии, чтобы, быть может, снизить риски во второй половине года каким-либо образом?
Майкл Лэйси
Мы рассматриваем несколько вариантов. И, очевидно, мы уже отправили продления аренды на июль и август. Наше ожидание состоит в том, что мы отправим от 4.5% до 5%. И если нам придется немного больше торговаться, мы это сделаем.
Но мы чувствуем, что у нас есть какой-то импульс. Я начинаю видеть улучшение новых аренд, на самом деле, оно было плоским в апреле, что большая разница с тем отрицательным 3%, о котором я говорил в 1 квартале. Итак, это дает нам некоторый импульс, позволяет нам пытаться увеличить наши продления, вы продолжите видеть, и мы говорим об этом каждый год, что мы будем снижать нашу занятость немного по мере приближения высокого спроса во втором и третьем квартала. Это позволяет нам немного больше повысить наши тарифы и начать подготавливать заднюю половину этого года.
Так что в целом вы продолжите видеть, что мы повышаем наши арендные платы там, где у нас есть возможности. Это не распространяется на весь портфель. Каждый рынок немного отличается, но мы собираемся стать немного более агрессивными в части ценообразования.
Оператор
Джейми Фелдман, Wells Fargo.
Купер Кларк
Это Купер Кларк от имени Джейми. Джо, просто интересно, если вы можете рассказать о доходности, которую вы видите сейчас по всему спектру: развитие, полностью подконтрольные приобретения и совместные приобретения по вашему совместному предприятию с Ласаллом, и как разговариваются с Ласаллом, увеличиваете ли вы количество проводимых сделок по сравнению с прошлым годом?
Джозеф Фишер
Да. Спасибо за это. Я бы сказал с точки зрения совместного предприятия, мы фактически показываем и гарантируем гораздо больше сделок со своим партнером там, в LaSalle. Я думаю, мы уже упоминали ранее, что их капитальный партнер действительно находился в состоянии ожидания в прошлом году, поскольку они откладывали свои глобальные позиции в связи с движениями их активов в йене. Так что в начале этого года мы действительно получили зеленый свет для начала показа сделок и продвижения вперед.
Я думаю, к моменту нашего следующего звонка в июле, мы, вероятно, сможем говорить о сделке, над которой мы работали и преследовали. И, надеюсь, к тому времени мы сможем ее закрыть. Так что, думаю, у нас будет больше о чем поговорить, когда мы дойдем до июля.
И что касается капитализации, вы все еще видите довольно много процесса по формированию цен. Если посмотреть на объемы сделок, закрытых только в первом квартале, и даже здесь, в апреле, мы всего лишь немного ниже, чем были до COVID. И хотя объемы сделок существенно упали по сравнению с периодом '21, '22, '23 годов, мы все еще видим хорошее формирование цен.
Я бы сказал, если речь идет о основном активе, нового поколения, с хорошими фундаментальными тенденциями, то цены находятся примерно в середине четвертого диапазона. Если речь идет о немного более специфичных активах, немного старше по качеству, с менее четкой фундаментальной историей и, возможно, столкнувшихся с недавним притоком предложений, то цены могут подниматься до пяток. Так что есть некоторое расхождение в процентах капитализации, которые вы можете гарантировать.
Очевидно, что покупатель с кредитным плечом не так активен. Так что некоторые активы качества B все еще не оцениваются так хорошо, как раньше. Но это дает вам представление о диапазоне процентов капитализации. Если рассматривать с точки зрения развития, о котором вы спросили, вы все еще видите, что на рынке пытаются гарантировать доходность на уровне шести процентов для новых возможностей.
Что касается нашего пайплайна развития, мы начали сделку в Риверсайде в первом квартале. Мы рассматриваем это с доходностью около 6 процентов. Так что мы пытаемся сделать пару вещей с нашим земельным пайплайном. Во-первых, активировать его. У нас есть большой не приносящий доход актив с нашим земельным пайплайном. Мы хотели бы, чтобы он был активирован.
И во-вторых, когда вы смотрите на запуски в будущем, у нас есть еще пара готовых сделок, помимо сделки в Риверсайде, одна в Северной Вирджинии, одна в Далласе, о которых мы думаем, возможно, позже в этом году, начале следующего года мы их запустим. Так что мы работаем над многим в рамках пайплайна, но в настоящее время мы не ищем новых земельных приобретений.
Купер Кларк
Отлично. И, наверное, я хотел бы продолжить этот разговор. Ранее вы говорили о том, что сейчас вы находитесь скорее в капиталосберегающем режиме с запуском разработки в этом квартале и еще большими планами на будущее, а также активностью в LaSalle. Не является ли это сдвигом к более охотничьему подходу? И вероятное финансирование здесь просто будет осуществляться через перераспределение капитала и диспозиции?
Джозеф Фишер
Да. Я думаю, что я могу повторить ваш вопрос и дать на него ответ. В настоящее время мы находимся в гораздо более сбалансированном капиталовложении или охотничьем режиме. Так что с ДПЕ продолжаем вкладывать там, пока мы выплачиваемся со временем, у нас было несколько погашений в последней части прошлого года, и мы пытаемся предвидеть, сколько мы можем получить в будущем. Так что мы будем рециркулировать капитал там.
Мы считаем, что с точки зрения развития имеет смысл активировать ту землю. Мы продолжаем видеть снижение предложения в этом году, но также запуски существенно уменьшились до уровня примерно 250 000-300 000 единиц в год национально. И поэтому, по мере аренды в этой среде через пару лет, мы считаем, что сегодня имеет смысл начинать разработку.
А что касается совместного предприятия, я думаю, мы были довольно открыты. Мы хотим продолжать развивать эту платформу совместного предприятия. У нас уже пять сделок с ними. Надеюсь, у нас будет еще одна, о которой мы сможем рассказать в следующие 90 дней, и далее множество других. Итак, мы пытаемся быть охотничьими, чтобы понять, где мы можем создать ценность с позиции атаки.
А по стороне источников, это действительно будут диспозиции. Так что мы работаем над этим через наш комитет по управлению активами и понимаем, какие активы, возможно, уже закончили свой цикл с точки зрения доходности, с точки зрения маржи, с точки зрения инициативы и исчерпали свои ресурсы. Может быть, у них есть некоторые проблемы с капиталом, которые мы не чувствуем себя комфортно решать, или может быть, нам не нравится рынок, микрорынок или местоположение актива. Так что мы пытаемся быть довольно вдумчивыми в этом плане с рециркуляцией капитала.
Оператор
Джана Галан, Банк Америки.
Джана Галан
Вопрос для Майка. Я ценю ваш анализ улучшения смесей с первого квартала по четвертый квартал по рынкам. И единственный рынок, который нарушает эту тенденцию, - юго-западный регион. Поэтому меня интересует, если вы можете рассказать о предположениях относительно Далласа и Остина. И если вы думаете, что этот квартал может стать потенциальным минимумом для новых аренд?
Майкл Лейси
Да. Подобно тому, о чем мы уже говорили ранее, мы считаем, что, вероятно, Флорида находится ближе к минимуму и там действительно начинается более положительная динамика. И так что, если мне пришлось бы ранжировать, мы бы точно пошли вперед с Тампой, увидев точку изменения, увидев положительные тенденции на этом рынке, за которым следует Орландо как ближайший второй, где также есть больше движения.
Так что мы можем увидеть положительное увеличение новых аренд в этом рынке раньше, чем, скажем, в Техасе или Нэшвилле. Наше ожидание - что, возможно, к концу года, возможно, в начале следующего года, вы начнете видеть некоторую положительную динамику в объемах, за которой последуют Австин, вероятно, как самый отстающий сегодня.
И еще раз, чтобы напомнить аудитории, это всего лишь 1,5% рынка по чистой операционной прибыли для нас, относительно небольшой. Но на этом рынке есть много предложения, которое ему придется преодолеть. И наши ожидания - что к концу этого года, в следующем году мы начнем видеть эту положительную динамику, если хотите.
Оператор
Джон Ким, BMO Капитал Маркетс.
Джон Ким
Я также хотел бы вернуться к повторению вашей смеси для первой половины года, верхняя половина 1,4% до 1,8%. Я думаю, что при сохранении обновлений на уровне середины четвертого. Я думаю, что это предполагает, что, грубо говоря, прирост новых аренд составит от 1,5% до 2% положительно во втором квартале, и это будет поворотом от того, что вы даже достигли в апреле. Так что я просто хотел убедиться, что математика верна. У меня нет всех цифр при себе.
Майкл Лейси
Джон, я упоминал в своих подготовленных замечаниях, что если мы сможем захватить эти примерно 2,5, которые мы видим в апреле, на протяжении остальной части второго квартала, это поместит нас в верхнюю часть того [1418], что мы сказали в начале года, что нам нужно в первой половине, мы чувствуем, что мы правильно идем в этом направлении.
И что касается второй половины года, мы не ожидаем увидеть большой разницы в третьем квартале. Это будет зависеть от рынка, от региона. Но, как мы начали год, мы идем в правильном направлении.
Джон Ким
Да. Я собирался сосредоточиться на том, что процент роста новых аренд становится положительным во втором квартале.
Майкл Лейси
Это происходит так, как мы и ожидали. И наши ожидания были в том, что мы будем примерно на уровне плоского прироста новых аренд по мере того, как мы переходим в сезон аренды. И я рад сообщить, что все идет именно так. Обновления снова остаются в диапазоне 4,5%. Мы можем начать двигаться и немного увеличить этот показатель по мере того, как мы перейдем к третьему кварталу.
Но сейчас прирост новых аренд кажется хорошим на уровне плоского, и, в идеале, он будет продолжать расти по мере продвижения через сезон аренды.
Джон Ким
И услуги по добавлению стоимости и инновации, я думаю, последнее обновление было увеличение на 15 миллионов дополнительно в этом году. Вы все еще следуете этому? Или может быть, есть потенциал для увеличения этой цифры?
Джозеф Фишер
Да. Джон, это Джо. Мы по-прежнему на верном пути с точки зрения другого дохода. Так что вклад, который поступает оттуда. Мы продолжаем видеть рост на уровне высоких однозначных цифр и двузначного типа роста по другим строкам доходов.
Таким образом, мы все еще видим хороший успех на этом фронте. Майк, я ранее рассматривал некоторые вопросы о Wi-Fi, по-прежнему поддерживаю парковку и почтовые ящики, а также множество других инициатив, которые у нас есть. И, очевидно, по стороне клиентского опыта, который действительно затрагивает все статьи доходов, занятость, другие доходы, затраты на оборот капитала, по-прежнему видим действительно хороший успех. Думаю, все видели, что мы снизились примерно на 300 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом по обороту.
Таким образом, у нас рекордно низкий оборот в начале года, что немного лучше, чем ожидалось. И поэтому я бы сказал, что все остается на правильном пути с точки зрения инициатив.
Оператор
Рик Андерсон, Wedbush Securities.
Рик Андерсон
Итак, на тему оборота, это стало повторяющейся темой для вас и для других в течение последних нескольких лет с падением. И я задаюсь вопросом, помимо того факта, что вы отличные операторы и поощряете людей оставаться. Что происходит помимо этого, что стимулирует оборот?
32%, который вы сообщаете сегодня, очевидно, хорошая цифра, но на каком этапе становится слишком низким, чтобы начать упускать возможность увеличения арендной платы. Так что я интересуюсь, куда мы можем двигаться отсюда с точки зрения оборота или нуля? Является ли оборот нулевым лучшим, я не знаю. Вы мне скажете.
Майкл Лэйси
Рич, это действительно хороший вопрос, и не стесняйтесь включиться, если у вас есть что-то. Для нас, как мы это видим, и мы действительно вернулись, скажу вам, с 2012 по 2019 год, наш средний оборот был чуть более 50%. И поэтому мы сделали много прогресса в этой инициативе за последние несколько лет.
Фактически, в прошлом году мы были около 43%, ожидания, как я упомянул ранее в году, состоят в том, что мы пытаемся улучшить это еще на 1%. Мы на пути улучшить это примерно на 3%, и я думаю, что не упомянул, но в апреле мы улучшились примерно на 4% по сравнению с прошлым годом. Так что это продолжает выглядеть действительно хорошо. Но, по вашему вопросу, думаю, для нас это скорее трансформационный сдвиг от фокуса на транзакции, и мы больше сосредоточены на пожизненной ценности остальных.
Понимание, кто с нами дольше всех, кто платит больше арендную плату, какие у нас взаимодействия с этими людьми и просто попытка изменить эту траекторию, так сказать. И таким образом, команды в данный момент, у них есть инструменты. У них есть обучение, ресурсы. Они знают, как электрифицировать эти плохие опыты, если хотите, и это приводит к положительному воздействию на оборот, ценообразование, занятость, другие доходы, расходы и, в конечном итоге, наш маржу.
Итак, мы вкладываемся в это. Это дает результаты, и мы рады тому, что предстоит -- я думаю, что в этом году мы уже упоминали об этом ранее, но мы собираемся выделить больше капитала для решения тех проблем, которые мы выявили, которые являются более повторяющимися и охватывают несколько объектов, если хотите, и эти проблемы переехали. Это обратные вызовы, это отставание проблем по всему объекту. Мы решаем эти вещи и видим, как это отражается в наших цифрах.
Кроме того, я рад сообщить, что мы примерно на полпути к завершению внедрения нашего нового CRM, Funnel. Мы завершили половину рынков. Мы планируем завершить к концу мая. Мы считаем, что это сделает нас более эффективными в отношении работы с нашими жителями. Так что мы думаем, что нас ждет еще большее число новшеств, и мы взволнованы тем, что предстоит.
Томас Туми
Рич, это Туми. Несколько моментов, на которые хотелось бы обратить внимание, и я обязательно передам их остальной операционной команде, они действительно хороши в [бла]. Но шутки в сторону. Так что вам нужно подумать о том, что мы задумали изменить подход ведения бизнеса отрасли, и это проявляется во многих различных показателях. И я знаю, что люди сосредотачиваются на смешивании или на обороте, но все сводится к общей доходности, хорошо?
И для нас вы слышали нас говоря о множестве инициатив в течение года, начиная с плохих долгов. Похоже, что мы смогли изменить кривую там и вернуться на уровень до пандемии в 1%. На это ушло немало работы, чтобы обеспечить, что мы привлекаем в дверь качественных людей.
Майк говорил о том, как мы проводим просмотры по-другому, как мы обслуживаем по-другому, как у нас меньше дней, доступных для аренды. Я имею в виду, что каждый день, когда у нас нет арендатора в квартире, это упущенный доход для нас. Так что удержание людей дольше, мы работаем с более высокой занятостью, из каждого дома квартирного сообщества мы получаем больше дохода, чем у кого-либо еще, и мы всегда пытаемся найти способы сделать это.
Поэтому я думаю, что просто сосредотачиваться на обороте, да, он исторически низкий на [32], мы все равно хотели бы видеть его уменьшение, но не за счет общей доходности. И поэтому да, фактически, мы динамически меняем наши цены, чтобы обеспечить построение оптимальной общей картинки доходов. Прошу прощения за это, Рич.
Рик Андерсон
Не хочу преуменьшать блестящую операционную работу. Я просто хотел задать свой вопрос. Итак, второй вопрос для меня в том, что я проверил вашу работу, и у вас есть история или традиция не корректировать прогноз в первом квартале, по крайней мере за последние несколько лет. Но я интересуюсь, основываясь на том, что вы видите сегодня, если бы не Праздник освобождения и все расстройства, которые потенциально могли бы возникнуть с позиции потребительской рецессии. Вы бы -- размышляли ли о повышении прогноза на этот раз, если бы не за этим шумом?
Или вы никогда действительно не дошли до этого? И вся проблема тарифов действительно не оказала влияния на ваше решение не повышать прогноз на этот раз.
Джозеф Фишер
Рич, скажу, что, во-первых, прецедент и наши издержки действительно никогда не были в том, чтобы повышать прогноз после первого квартала, что, по-моему, в целом соответствует тому, что мы видим в секторе. Во-вторых, мы действительно сосредотачиваемся на том, как мы заканчиваем, а не на том, как мы начинаем. И поэтому, хотя мы очень, очень рады началу года, и я думаю, что все комментарии, которые вы услышали сегодня, мы очень рады, мы находимся в тренде впереди. Есть еще много неизвестного. Есть еще много работы, которую нужно проделать.
И поэтому мы не говорили об этом много. Мы чувствуем себя действительно отлично в начале года, и я думаю, что мы дадим вам -- надеюсь, очень хороший обзор, когда мы дойдем до июля и 2-го квартала.
Оператор
Хандель Сент-Жюст, Mizuho.
Хандель Сент-Жюст
Да, я здесь. Вы думаете, что я делал это раньше, верно? Итак, первый вопрос, который у меня к вам был, это общая беседа о меззаниновском кредитовании, окружающая среда. Я просто любопытен, каков уровень входящих? Я предполагаю, что вы видите их больше в эти дни, так как некоторые люди борются с немного более высокими ставками, возможно, с макроэкономической неопределенностью. Так что я интересуюсь общим уровнем входящих, которые вы получаете относительно увеличивается ли он? И возможно, ваш аппетит может меняться, и это может быть источником роста капиталовложений в этом году?
Х. Эндрю Кантор
Хандель, это Эндрю. Спасибо за ваш вопрос. Что я могу сказать, это то, что количество входящих сделок по развитию определенно снижается по сравнению с историческими данными, намного меньше таких типов сделок поступает. И как сказал Джо, на эти сделки мы сосредоточены. С другой стороны, сделки, где мы можем приступить к рекапитализации действующих активов, увеличиваются по сравнению с историческими данными.
Но я бы не сказал, что они достигли таких же уровней, как в прошлых звонках или входящих перспективах, которые у нас были исторически. Они все еще ниже этого исторического среднего.
Хандель Сент-Жюст
Понятно. Хорошо. И еще один быстрый вопрос, я не слышал недавних обновлений по поводу поиска финансового директора, но, возможно, обновление здесь на это, если мы можем ожидать объявление к середине года, к осени. Просто интересно, на каком этапе находятся дела.
Томас Туми
И наш фокус не сосредоточен на временных рамках. Что я могу обновить с момента звонка в феврале. У нас был очень сильный отклик. У нас есть очень глубокий пул кандидатов, и мы сейчас начинаем личные интервью. Поэтому я очень оптимистично смотрю на позицию Джо, которую мы освободили, когда мы убрали с него одного из руководящих сотрудников. Но мы чувствуем себя действительно уверенно. Для нас важно найти подходящее решение для команды, будущего и нашей стратегии. Поэтому мы действительно уверены в этой позиции.
Оператор
Александр Гольдфарб, Piper Sandler.
Александр Гольдфарб
Итак, два вопроса для вас. Сначала Эндрю. На рынке сделок я слышал разные мнения. Некоторые считают, что сделки замедлились из-за нарушений. Другие же говорят, что сделки все еще активны, пока процентные ставки низки. Поэтому интересно узнать, что вы видите в общем на рынке сделок и как покупатели и продавцы воспринимают нарушения по сравнению с 10-летней ставкой, которая все еще относительно привлекательна.
Эндрю Кантор
Да, это Эндрю. Как вы сказали, на сегодняшний день в рынке есть разные мнения. И, на мой взгляд, это зависит от конкретного рынка и конкретного актива. В целом могу сказать, что большинство покупателей, которые совершают сделки сегодня, сосредоточены больше на '26 и '27 годах после того, как будет завершена текущая волна предложения, и они оценивают операционные основы, а не текущую волатильность процентных ставок. И еще одно, что мы много слышим, это базис, верно?
На каком уровне происходит покупка этого актива и как это соотносится с затратами на замену? Так что те, кто верят в эти две вещи - а именно, смотрят за горизонтом текущей процентной ставки и оценивают базис, - именно они совершают покупки. И эти люди остаются очень активными.
Александр Гольдфарб
Хорошо. А второй вопрос касается развития в Риверсайде. По-моему, с проектом BRE мы не слышали много о Инленд-Эмпайр. Но интересно узнать ваше мнение об осуществлении развития там по сравнению с инвестированием этого капитала на внутригородском рынке или на рынке, который может иметь лучшие динамику затрат. Я понимаю, что у вас есть земля уже на протяжении некоторого времени.
Предположительно, вы думали о продаже, возможно, вы это сделали, может быть, нет. Просто пытаюсь понять, почему вы вкладываете деньги в Риверсайд по сравнению с другими местами.
Джозеф Фишер
Да. Мы, как вы упомянули, работаем над этим проектом с 2019 года, когда мы впервые начали работать с тем, что тогда был нашим партнером по проекту, которого мы с течением времени выкупили. Так что у нас это проект уже некоторое время. Мы внимательно следим за ним, проходя через некоторые нарушения в последние пару лет.
Мы немного приостановили развитие, не начали много новых проектов, так как прошлись по всем доступным участкам, которые у нас есть, и продолжаем оценивать варианты для всех из них. Этот проект первый, который появился и соответствовал нашим доходностным требованиям, и мы считаем, что у нас есть все основания двигаться вперед в ближайшем будущем. Как я уже упомянул, это примерно 6% доходности. Итак, возможность получить такой уровень доходности на новый актив, который находится в хорошем рынке.
Это хорошее расположение между Центром Риверсайд и близко к кампусу. Поэтому мы считаем, что у нас хорошее местоположение. Это будет хорошая база для этой сделки, и поэтому мы движемся вперед с ней. Я думаю, что у нас будет еще несколько запусков позже в этом году, на которые мы сможем двигаться вперед.
Оператор
Адам Крамер, Morgan Stanley.
Адам Крамер
Хотел бы задать вопрос о фундаментальных показателях Вашингтона, округ Колумбия. Это важный рынок для вас, как и для некоторых из ваших коллег. Кажется, что все все еще довольно успешно там, но, очевидно, заголовки и новости немного более негативные. Поэтому интересно узнать, что вы видите в реальном времени на местности.
И, возможно, в частности, относительно тенденций возвращения к офису, что вы видите там? И если бы вы могли описать, в какой стадии мы находимся в отношении возвращения к офису и какой ветерок поддерживает спрос? Я думаю, это тоже было бы полезно.
Майкл Лейси
Конечно. Адам, я начну. Дайте мне начать с нескольких моментов. Округ Колумбия составляет примерно 15% нашего чистого операционного дохода, и мы имеем 40% городской и 60% пригородный портфель. У нас был отличный квартал. Наша команда сделала отличную работу. У нас был рост доходов на уровне 4,9%. Заполненность составляла 97,7%, и как я уже упоминал, наши средние аренды составляли 3,5% за квартал. И в апреле мы даже увеличили это до примерно 4%.
Так что все выглядит хорошо. Заполненность сегодня все еще выше 97%, и на некоторые основные статистики, если хотите, она чувствует себя довольно уверенно. Несмотря на это, мы следим за различными ведущими показателями, чтобы убедиться, что рынок по-прежнему здоров. К ним относятся отмененные отказы, уведомления, подарки, количество дней без арендаторов, трафик, арендные льготы. Могу сказать вам, что в целом они все выглядят очень хорошо с точки зрения год к году как в этом регионе, так и по сравнению с остальным нашим портфелем.
Так что Вашингтон, округ Колумбия, продолжает быть стабильным в начале года, и мы внимательно следим за ним, и снова будем реагировать по мере необходимости по мере развития событий, как и с любыми нашими объектами во всех наших рынках. И на данный момент все выглядит хорошо. Что касается возвращения к офису, мы видим больше таких случаев. Я думаю, что это определенно помогло нам в некоторой степени увеличить наши средние аренды примерно на 4% сегодня, что позволяет нам поддерживать нашу заполненность выше 97%.
И сейчас арендные льготы по этому региону колеблются примерно от 1 до 1,5 недель. Так что возвращение к офису определенно помогает смягчить любые последствия, которые мы видим в потере рабочих мест и тому подобное. И сейчас, Вашингтон, округ Колумбия, все еще стабилен.
Джозеф Фишер
Думаю, что еще два показателя, о которых мы говорили ранее, это по поводу возвращения к офису. Вы видите, что использование общественного транспорта увеличилось на двузначные цифры по сравнению с недавними показателями. Итак, это начинает развиваться на месте с точки зрения реальных показателей. Другое, что волнует всех, это активность по обращениям о потере работы в феврале и марте в Вашингтоне, округе Колумбия. Вы видите, что это вернулось к довольно нормализованному уровню, то есть к уровню до пандемии. И мы не видим продолжающегося увеличения активности по обращениям о потере работы в последние 30 дней.
Так что этот всплеск, вероятно, остался позади.
Оператор
Жюльен Блуэн, Goldman Sachs.
Жюльен Блуэн
Хотелось бы узнать, каковы ваши последние мысли по поводу рынка Бостона. Кажется, что это один из рынков, который превзошел ваши первоначальные ожидания. Но, наверное, на данный момент, как вы думаете о рисках из-за замораживания и сокращения финансирования университетов и исследований, а также заголовков о слабости биотехнологий? Можете ли вы дать нам дополнительные детали?
Майкл Лейси
Конечно. Хороший вопрос. Я думаю, что всегда хорошо обсуждать этот рынок. Это довольно крупный рынок для нас, примерно 11,3% от нашего [ROI] 30% городской и 70% пригородный. Скажу вам, что он начался лучше, чем мы ожидали. Лучшие рынки или подрынки в Бостоне сегодня начинаются с Северного берега, за которым следует Южный берег, а затем немного больше слабости в центре города.
Наши ожидания, и вы можете видеть по некоторым показателям предложения. Северный берег должен начать видеть немного больше предложения по мере продвижения в течение года. Итак, хотя он начался очень хорошо, мы ожидаем, что это замедлится немного в течение года. Тем не менее, мы действительно довольны ростом доходов на уровне 4,6%, который у нас был в первом квартале, и сегодня это выглядит хорошо.
Поэтому мы будем продолжать работать и стараться поддерживать наши арендные показатели идеально в районе 97%. И на сегодняшний день арендные льготы остаются примерно на прежнем уровне или, возможно, на половину недели. Так что Бостон в порядке.
Джозеф Фишер
Я действительно считаю, что, Джулиен, когда вы смотрите на всю эту биотехнологическую шумиху или шумиху в области наук о жизни, когда вы смотрите на структуру занятости в пределах MSA, это всего лишь около 3% или 4% от общей занятости в пределах MSA. Более того, когда вы смотрите на предложение, хотя Бостон в этом году немного повысился, Бостон является одним из лучших рынков в перспективе предложения, если рассматривать активность по выдаче разрешений.
Поэтому мы считаем, что мы переходим в среду с меньшим предложением, где относительная доступность жилья все еще очень выгодна для арендаторов. И хотя в заголовках много шума вокруг наук о жизни, это небольшая часть довольно диверсифицированной и высокооплачиваемой и образованной рабочей базы.
Жюльен Блуэн
Хорошо. И, возможно, с вашей точки зрения, имея более равновесное сочетание побережья и регионов Sunbelt, если макросреда начнет ухудшаться сейчас, и мы двинемся к спаду, я думаю, какой из ваших регионов между Восточным побережьем, Западным побережьем и Sunbelt будет наиболее устойчивым на этот раз, на ваш взгляд?
Джозеф Фишер
Да. Я думаю, это немного зависит от причины снижения спроса. Итак, откуда это может произойти? Потому что мы видели финансовый кризис, больше ориентированный на финансы, а также отрасли, связанные с ипотекой, получили удар, что повлекло за собой воздействие на Нью-Йорк, а также на некоторые рынки Южной Калифорнии. Мы видели крах технологий с фокусом на Nortel.
И поэтому я думаю, это немного зависит от того, откуда может прийти спрос в этой среде. Хорошо то, что по мере перехода к среде с меньшим предложением и более низкой доступностью жилья, у вас по-прежнему есть возможность привлечь арендаторов.
Но если вы посмотрите на историческую волатильность, наши рынки, такие как Вашингтон, округ Колумбия, Бостон, Ричмонд, Балтимор, Филадельфия, традиционно менее волатильные рынки. То же самое относится к региону Sunbelt с Орландо и Далласом, которые немного менее волатильны. И затем у вас есть немного меньшая волатильность в Южной Калифорнии по сравнению с Северной Калифорнией. Я думаю, вы можете рассматривать это как прокси, и я думаю, поэтому мы любим наш диверсифицированный портфель. Мы сбалансированы вне зависимости от того, каковы причины этого спада, мы, на мой взгляд, будем относительно изолированы по сравнению с конкурентами.
Оператор
Анн Чан, Green Street.
Анн Чан
Вернемся к результатам первого квартала, можете ли вы обсудить, были ли какие-либо необычные последовательные тяготения от комиссионных доходов, плохих долгов или других инициатив в первом квартале, которые должны нормализоваться позже в этом году?
Джозеф Фишер
На самом деле ничего с точки зрения операций, это довольно чистый квартал, когда дело доходит до NOI с одинаковыми магазинами. Думаю, что две вещи, которые с точки зрения FFOA немного сдерживали нас. Одно - это просто некоторые задержки в области затрат на управление и административные расходы, которые мы ожидаем нормализовать по мере продвижения по оставшейся части года. Поэтому мы все еще уверены в уровне руководства по G&A. Просто немного увеличился по нескольким причинам в первом квартале.
И затем другая упомянутая ранее часть, выкуп займа на 1 300 Fairmount, этот займ старшего уровня DPE, который мы приобрели, мы не начисляли за квартал, связанное с этим, но у нас были затраты на финансирование, связанные с выкупом.
Так что эти две вещи были в некоторой степени ориентированы на время, которое нормализуется вперед и помогает нам с последующим увеличением FFOA во 2-м и 3-м кварталах.
Анн Чан
Отлично. И по поводу этого займа на справедливую сумму, вы могли бы поделиться, на каком уровне обслуживания долга находится сегодня эта инвестиция, а также общее соотношение займа к стоимости имущества.
Джозеф Фишер
Да. Поскольку мы сделали резерв в четвертом квартале, мы сократили резерв до 183 миллионов долларов, что, как мы считаем, третьесторонний оценщик посчитал соответствующей стоимостью этого актива на данный момент. Итак, это фактически привело нашу позицию к 100% задолженности, поскольку мы сделали резерв. Средний показатель обслуживания долга теперь неким образом не имеет значения, потому что у нас он на статусе неквартального начисления. Что я могу сказать, так это то, что если посмотреть на приблизительно 4% впереди на 183 миллиона долларов, вы получите примерно 6-7 миллионов долларов впереди по NOI.
И затем больше перспектив оттуда, поскольку мы поднимаемся с уровня занятости около 80-х в более высокое число на перспективной основе, плюс вводим некоторые инициативы. Так что я думаю, что это более значимое число для фокуса - это вклад NOI в будущем, который будет примерно от 5,5 миллиона долларов до 2 миллионов долларов в квартал.
Оператор
Алекс Калмус, Zelman & Associates.
Александр Калмус
Много хороших моментов было затронуто в этом разговоре, но я просто хотел вернуться к тому, что упомянула Анн по поводу плохих долгов. Кажется, что это движется в соответствии и было упомянуто ранее в звонке, что оно приближается к среднему значению до COVID. Просто любопытно, имело ли какой-либо инкрементальный прогресс программы скрининга ИИ для плохих долгов какие-либо улучшения, которые вы увидели до сих пор. Что-то, я думаю, связанное с этой программой, было бы полезно.
Майкл Лэйси
Да. Я думаю, здесь есть изменение. Это не только проверка ID, но также подтверждение доходов. Поэтому мы внедрили это практически повсеместно на данный момент, что помогло с нашими плохими долгами, очевидно, снизившие списания. Но, возможно, еще несколько вещей, на которые я бы обратил внимание, когда мы думаем о людях, приходящих к нам и мы смотрим на кредитные баллы, со-подписчиков, даже средние депозиты, мы видим лучшие результаты, если хотите.
Так что, когда мы говорим о средних депозитах, наши депозиты увеличились на 17% у тех лиц, которые приходят к нам. И поэтому, если они становятся более рискованными арендаторами, у нас есть больше денег в банке. И по поводу со-подписчиков, их доля составляет около 1%. Итак, примерно 10% наших заявок имеют со-подписчика, и наши кредитные баллы выросли на 20 пунктов.
Поэтому мы около 730 по сравнению с примерно 710 ранее. В общем и целом, это начинает приносить плоды. И снова, мы внедрили это по всему портфелю, и ожидаем, что это продолжит хорошо работать для нас по мере прохождения через сезон аренды, если хотите.
Джозеф Фишер
И Алекс, это Джо. Немного о результатах с точки зрения AR и плохих долгов в квартале, а также потенциале на будущее. Так что вы увидите на Вложении три, что наш резерв на нет-плохие долги продолжает снижаться. И мы видим хорошую тенденцию по этому поводу.
Мы видим, что AR продолжает снижаться. также видим меньше крупных долговых долгов с долгосрочной просрочкой. Поэтому у нас больше успехов в попытках выселить людей чуть раньше. У нас все еще есть много задержек в судебных процессах и сроках исполнения, но на марже мы становимся немного лучше по этому вопросу.
И тогда тенденция до COVID, мы сейчас, плюс-минус 100 базисных пунктов чистых расходов на плохие долги до COVID, вероятно, 40-50 базисных пунктов. Поэтому мы по-прежнему считаем, что здесь есть огромная возможность, поскольку мы внедряем некоторые из этих ИИ платформ с точки зрения скрининга, о которых говорил Майк.
Эти инкрементальные 50 базисных пунктов стоят плюс-минус еще 9 миллионов долларов вверх, но затем все другие последствия для расходов и затрат, занятости и т.д., еще около 9 миллионов долларов. Поэтому просто вернуться к пред-COVID у вас все еще есть еще 15-20 миллионов долларов возможности по денежному потоку. Поэтому мы сосредоточены на том, чтобы убедиться, что мы завершаем эти запуски, убедиться, что мы привлекаем правильных жильцов в наши сообщества.
Александр Калмус
Понял. Это полезно, верно? Эти побочные эффекты - это что-то, что, кажется, многие упускают из виду. Хорошо. Это все для меня. Спасибо за ваше время.
Оператор
Спасибо. Дамы и господа, поскольку больше вопросов нет, я передаю конференцию Тому Туми, председателю и генеральному директору UDR, для его заключительных комментариев. Пожалуйста, продолжайте.
Томас Туми
Спасибо, оператор, и спасибо всем вам за ваше время, интерес и поддержку UDR. Мы с нетерпением ждем встречи с вами на многих предстоящих мероприятиях. И так, с этим, берегите себя.
Оператор
Уважаемые дамы и господа, конференция UDR, Inc. завершена. Спасибо за ваше участие. Теперь вы можете отключиться.
