Участники
Пол Эленио; Исполнительный вице-президент, Главный финансовый директор; Arbor Realty Trust Inc
Иван Кауфман; Председатель Правления, Президент, Генеральный директор; Arbor Realty Trust Inc
Стивен ДеЛейни; Аналитик; JMP Securities LLC
Джейд Рамани; Аналитик; Keefe, Bruyette & Woods, Inc.
Рик Шейн; Аналитик; JP Morgan
Леон Куперман; Аналитик; Omega Family Office
Презентация
Оператор
Доброе утро, дамы и господа, и добро пожаловать на телефонную конференцию Arbor Realty Trust по итогам прибыли за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора) Обращаем ваше внимание, что сегодняшняя конференция записывается. (Инструкции оператора)
Сейчас я передам слово вашему докладчику сегодня, Полу Эленио, Главному финансовому директору. Прошу.
Пол Эленио
Спасибо, Дэвид, и доброе утро, всем, и добро пожаловать на квартальную телефонную конференцию Arbor Realty Trust. Сегодня утром мы обсудим результаты за квартал, завершившийся 31 марта 2025 года. На связи со мной сегодня на звонке находится Иван Кауфман, наш Президент и Генеральный директор.
Прежде чем мы начнем, я должен сообщить вам, что заявления, сделанные в этом телефонном разговоре по поводу прибыли, могут быть признаны прогнозными заявлениями, которые подлежат рискам и неопределенностям, включая информацию о возможных или предполагаемых будущих результатах нашего бизнеса, финансовом состоянии, ликвидности, финансовых результатах, планах и целях. Эти заявления основаны на наших убеждениях, предположениях и ожиданиях нашей будущей деятельности, учитывая имеющуюся в настоящее время информацию.
Факторы, которые могут привести к фактическим результатам, отличным от ожиданий Arbor в этих прогнозных заявлениях, подробно описаны в наших отчетах в SEC. Слушателей просят не полагаться слишком сильно на эти прогнозные заявления, которые действуют только на сегодняшний день. Arbor не несет обязательств публично обновлять или изменять эти прогнозные заявления, чтобы отразить события или обстоятельства после сегодняшнего дня или наступления непредвиденных событий.
Сейчас я передам слово Президенту и Генеральному директору Arbor, Ивану Кауфману.
Иван Кауфман
Спасибо, Пол, и спасибо всем, кто присоединился к нам на сегодняшний звонок. Как вы можете видеть из утреннего пресс-релиза, у нас был активный и продуктивный квартал с множеством значимых достижений, включая существенные улучшения правой части нашего баланса и значительный прогресс в работе с нашими просроченными задолженностями и активами REO несмотря на сложную обстановку.
Мы продолжаем активно работать над созданием эффективности в наших финансовых механизмах для дальнейшего повышения доходности нашего капитала. Фактически, в марте мы объявили о трансформационной сделке, в рамках которой мы заключили сделку на сумму 1,1 миллиарда долларов для финансирования активов в двух наших существующих CLO-структурах с JPMorgan. Это позволило нам погасить весь вложенный капитал в эти структуры по номиналу, создав значительные экономии благодаря существенно сниженным ставкам, увеличенному плечу и гарантированным условиям, а также сгенерировать примерно 80 миллионов дополнительной ликвидности.
Кроме того, эта структура на 88% несет ограниченную ответственность и предоставляет нам двухлетний период для замены залога при выпадении кредитов. Это фактически аналог выпуска нового CLO с существенно улучшенными условиями. И поскольку каждый кредит, финансируемый в рамках этой сделки, был недавно оценен, эта сделка также очень важным образом подтверждает качество нашего кредитного портфеля.
Мы крайне довольны этой инновационной сделкой и считаем, что она демонстрирует качество нашего бренда и глубину наших банковских отношений, что вновь позволит увеличить будущую прибыль.
Мы также наблюдали очень высокий спрос в нашем первом квартале на рынке CLO-ценных бумаг. Мы являемся лидерами в этой области уже более 20 лет и активно участвовали в доступе к этому рынку. Эти структуры очень привлекательны для нас, поскольку позволяют финансировать наши кредиты с неоспариваемым, не оцениваемым долгом с правом на замену залога и генерировать высокие доходы на наш капитал.
И хотя данный рынок немного остыл за последние несколько недель, здесь присутствует значительное количество ликвидности, которое, на наш взгляд, будет стимулировать очень активный рынок CLO в будущем. Мы продолжим активно участвовать в этом сегменте, который снова станет важной частью нашей стратегии и поможет увеличить будущую прибыль за счет этих низкозатратных долгосрочных источников финансирования.
На нашем последнем звонке мы обсудили, как значительное повышение долгосрочных ставок создает серьезные трудности для всех участников данного сегмента. Мы говорили о том, что данная обстановка создает очень сложный климат для заключения сделок, что касается нашего агентского бизнеса, а также о том, что это также снизит возможность заёмщиков переходить на фиксированные ставки и реструктурировать свои сделки.
С момента объявления тарифов Трампа и последовавших за ним торговых войн мы видим огромное количество неопределенности и волатильность ставок, что привело к значительным колебаниям в индексах 5 и 10 лет и к постоянно меняющемуся экономическому прогнозу.
Будет очень сложно предсказать, как всё уляжется к концу года и куда пойдут процентные ставки в результате. Мы ожидаем, что по крайней мере в ближайшем будущем будет много волатильности и неопределенности. Мы будем продолжать отслеживать рыночную обстановку и определять, как это скажется на нашем бизнесе в течение оставшейся части 2025 года.
Мы были очень осторожными с прогнозом, который мы дали на прошлом звонке за 2025 год, исходя из подобных рыночных условий, которые мы наблюдаем. Совсем недавно мы видим снижение 5 и 10-летних процентных ставок, и если этот тренд будет продолжаться, это станет положительным катализатором для нашего бизнеса, увеличив объемы нашего агентского портфеля и позволив нам снимать больше кредитов с баланса, что увеличит нашу прибыльность и подготовит нас к 2026 году.
Мы продолжаем очень эффективно работать несмотря на повышенные ставки с нашим кредитным портфелем, заставляя заёмщиков реструктурировать их сделки, приобретать процентные ставки и приглашать новых спонсоров для взятия на себя активы, как по согласию, так и через действия по ипотечному обеспечению.
Это очень важные стратегии, которые привели к тому, что значительная часть нашего кредитного портфеля успешно реструктурирована как доходные активы с улучшенной стоимостью обеспечения и опытными спонсорами, что создает более предсказуемый поток будущих доходов.
Мы также продолжаем продвигаться в работе с 819 миллионами долларов кредитов, которые должны быть переданы после 31 декабря в соответствии с нашим предыдущим прогнозом. В первом квартале мы успешно модифицировали 38 миллионов долларов из этих кредитов, 39 миллионов долларов кредитов снова стали доходными, и забрали обратно примерно 197 миллионов долларов активов REO. 31 миллион долларов из которых мы находимся в процессе приглашения спонсоров для управления и взятия на себя наш долг.
Как ожидалось, в течение квартала мы столкнулись с дополнительными просрочками на сумму примерно 109 миллионов долларов, что привело к общей сумме просроченной задолженности на 31 марта примерно 654 миллиона долларов. Наши планы по урегулированию оставшейся просроченности включают в себя превращение в активы REO, включая приглашение новых спонсоров приблизительно 30% этого пула, при этом примерно 65% выплатят или будут реструктурированы в будущем. Это приведет к тому, что активы REO на нашем балансе будут составлять от 400 до 500 миллионов долларов, и еще примерно 200 миллионов долларов мы привлечем новых спонсоров для управления.
Как мы обсуждали на прошлом звонке, эти активы REO будут составлять значительную часть нашего кредитного портфеля, и мы оцениваем, что на их реструктурирование, учитывая, что производительность этих активов была существенно ухудшена низкой загруженностью и NOI. В результате эти активы REO временно окажут наибольшее давление на нашу прибыль, что является значительной составляющей нашего пересмотренного прогноза на 2025 год.
Мы считаем, что у нас есть отличная экономическая возможность вмешаться и реструктурировать эти активы, существенно увеличив загруженность и NOI в течение следующих 12-24 месяцев, что значительно увеличит нашу будущую прибыль.
Мы усердно работаем над урегулированием наших просроченностей, которые были значительно затронуты повышением процентных ставок, что было отражено в нашем прогнозе на 2024 год. Как я уже говорил, если ставки снизятся раньше, чем мы ожидаем, это окажет положительное воздействие на нашу способность превратить не приносящие проценты активы в приносящие доход инвестиции, что будет прибавлять к нашей будущей прибыли.
Перейдем теперь к нашим результатам за первый квартал, о которых подробнее расскажет Пол. Наши квартальные результаты соответствовали нашему предыдущему прогнозу, и мы получили доходы, доступные к распределению, в размере 0,31 доллара на акцию в первом квартале. Исходя из этих результатов и текущей среды, наш Совет решил установить квартальные дивиденды на уровне 0,30 доллара на акцию, что снова соответствует нашему прогнозу.
Мы предполагаем, что следующие девять месяцев будут продолжать оставаться очень сложными из-за существенного давления на прибыль от наших активов REO и просроченностей, а также от воздействия повышенной процентной ставки на наш бизнес по выдаче кредитов, что сделает 2025 год переходным, что отражено в нашем пересмотренном дивиденде. При успешном урегулировании этих активов и если мы продолжим видеть облегчение в ставках, мы считаем, что мы будем в хорошем положении для увеличения нашей прибыли и дивидендов снова в 2026 году.
На нашей балансовой платформе мы активно работали в первом квартале, начав выдачу новых мостовых кредитов на сумму 370 миллионов долларов. В прошлом квартале мы прогнозировали около 1,5-2 миллиардов долларов производства мостовых кредитов на 2025 год, и мы считаем, что мы очень близки к достижению этой цели.
То, насколько мы приблизимся к нижнему или верхнему пределу диапазона, в значительной степени зависит от рыночных условий и процентной ставки, которая в последнее время была чрезвычайно волатильной и непредсказуемой. Это очень привлекательный бизнес, поскольку он генерирует сильные, многократные возвраты нашего капитала и в краткосрочной перспективе продолжает строить значительный поток будущих агентских сделок, что является критической частью нашей стратегии.
Продолжая использовать эффективность на рынке секьюритизации с нашими коммерческими банками, мы можем увеличить доходы и капитал значительно.
Как было сказано на нашем прошлом звонке, мы прогнозировали объем агентских сделок на уровне 3,5-4 миллиарда долларов в 2025 году, с медленным стартом в первом квартале из-за повышения ставок, произошедшего в прошлом квартале. Первый квартал соответствовал нашим ожиданиям, с примерно 600 миллионами долларов объема выдачи из-за значительного увеличения ставки 10-летних облигаций, что создало очень сложный план выдачи.
Снова произошло значительное колебание в процентной среде в последнее время, с некоторыми падениями в ставках на 5 и 10 лет, которые мы смогли использовать, увеличивая наш поток будущих сделок. Фактически, наш поток сделок сегодня составля
Пол Эленио
Спасибо, Иван. В первом квартале мы получили долевую прибыль в размере $57.3 миллиона или $0.28 на акцию и $0.31 на акцию, исключая $7 миллионов единоразовых реализованных убытков от продажи двух активов REO, на которые мы ранее сделали резервирование, $6 миллионов из которых мы предсказали на прошлом звонке за квартал. Эти результаты привели к ROE примерно 10% за первый квартал.
Как упомянул Иван, мы отразили текущую обстановку в наших прогнозах долевой прибыли на 2025 год в размере от $0.30 до $0.35 за квартал. Кроме того, как я уже говорил на прошлом звонке за квартал, мы ожидали, что по крайней мере первые два квартала этого года будут находиться в нижней части этого прогноза из-за сложной ситуации, вызванной повышением процентных ставок.
Очевидно, что процентные ставки играют большую роль в наших перспективах по доходам, и будущие изменения процентной ставки определенно будут диктовать, останемся ли мы в нижней части диапазона на протяжении оставшейся части года или сможем увеличить наши доходы быстрее.
В первом квартале мы модифицировали еще 21 кредит на общую сумму $950 миллионов, и приблизительно $850 миллионов из этих кредитов мы требовали от заемщиков дополнительных инвестиций для рекапитализации их сделок, предоставив им некоторое временное облегчение через полный платежный инструмент.
Ставки платежей были модифицированы в среднем до примерно 5.18%, при этом 2.56% остаточных процентов были отложены до погашения. $55 миллионов из этих кредитов были просрочены в прошлом квартале, и теперь они находятся в текущем состоянии в соответствии с их измененными условиями.
В первом квартале мы начислили $15.3 миллиона процентов по всем модификациям с возможностью платежа, $2.3 миллиона из которых приходится на меззанинов и частные кредиты за агентскими кредитами, где предусмотрена опция платежа как часть их нормальной структуры. Это оставляет $13 миллионов начисленных процентов за первый квартал по модификациям мостовых кредитов, $3.8 миллиона из которых связано с нашими модификациями первого квартала.
Наши общие просроченные платежи снизились на 20% до $654 миллионов к 31 марта по сравнению с $819 миллионами к 31 декабря. Эти просрочки состоят из двух групп: кредитов с просрочкой более 60 дней и кредитов с просрочкой менее 60 дней, по которым мы не начисляем проценты, если не считаем, что наличные средства будут получены.
Кредиты с просрочкой более 60 дней или неплатежеспособные кредиты составляли примерно $511 миллионов в этом квартале по сравнению с $652 миллионами в прошлом квартале из-за примерно $197 миллионов кредитов, которые мы взяли обратно как REO, и $38 миллионов модификаций в течение квартала, что было частично скомпенсировано $82 миллионами кредитов, перешедших из категории просрочки менее 60 дней в категорию просрочки более 60 дней и $13 миллионами дополнительных дефолтов в течение квартала.
Вторая группа, включающая кредиты с просрочкой менее 60 дней, снизилась до $143 миллионов в этом квартале с $167 миллионов в прошлом квартале из-за $38 миллионов модификаций и $82 миллионов кредитов, перешедших в категорию просрочки более 60 дней, что было частично скомпенсировано примерно $96 миллионами новых просрочек в течение квартала.
И хотя мы успешно продолжаем работу по разрешению этих просрочек, мы ожидаем, что будем продолжать сталкиваться с новыми просрочками, особенно если текущая процентная среда сохранится.
В соответствии с нашим планом по разрешению определенных просроченных кредитов, мы продолжили отзыв активов как REO, и ожидаем, что в ближайшие несколько кварталов мы сможем забрать еще больше активов, как упоминал Иван ранее. Процесс изъятия и работы по улучшению этих активов и созданию более текущего потока доходов занимает время, что снова временно повлияет на наши доходы.
В первом квартале мы отозвали $197 миллионов активов REO. Мы очень успешно привлекаем новых спонсоров на определенные активы для взятия на себя недвижимость и предполагаем наш долг. Эта стратегия является очень эффективным инструментом превращения долгового капитала в неплатежеспособный кредит в процентный актив, что увеличит наши будущие доходы.
Как упомянул Иван, мы сейчас работаем над привлечением новых спонсоров на два актива REO, которые мы отозвали в первом квартале, и надеемся закрыть сделку к концу третьего квартала. У нас нет резервов на потери по этим активам, так как мы ожидаем продать их по уровню или выше наших текущих уровней долга.
В результате этой ситуации мы отразили дополнительные $16 миллионов в специфические резервы в нашей балансовой книге на первом квартале. И снова, мы считаем, что мы хорошо справились с определением соответствующего уровня резервов на наши активы, что подтверждается сделками, которые мы смогли осуществить до сих пор, по или около наших стоимостей чистыми после резервов.
В нашем агентском бизнесе у нас был медленный первый квартал, как ожидалось из-за значительных препятствий из-за высоких ставок. Мы получили $606 миллионов в ипотечных займах и $731 миллион в продажах кредитов с очень хорошими маржами в 1.75% за первый квартал, что равно нашим маржам за прошлый квартал.
Мы также начислили $8.1 миллиона доходов от обслуживания ипотечных прав, связанных с $645 миллионами обязательных займов в первом квартале, что представляет среднюю ставку дохода от обслуживания ипотечных прав около 1.26%, что выше чем 1% в прошлом квартале из-за большей доли займов Fannie Mae в первом квартале, которые имеют более высокие обслуживающие сборы.
Наш портфель обслуживания на комиссионной основе составляет примерно $33.5 миллиарда к 31 марта, со средней обслуживающей ставкой 37.5 базисных пунктов и ожидаемым сроком службы около семи лет. Этот портфель будет продолжать генерировать предсказуемый поток постоянного дохода на уровне около $126 миллионов в год.
В нашей операции по балансовому кредитованию наш инвестиционный портфель вырос до $11.5 миллиарда к 31 марта благодаря превышению объемов выдачи над оттоком в первом квартале. Наш общий доход по этому портфелю составлял 7.85% к 31 марта по сравнению с 7.80% к 31 декабря, в основном из-за отзыва неплатежеспособных активов как REO, которые отдельно указаны в нашей балансовой книге, частично скомпенсированных некоторыми новыми просрочками в первом квартале.
Средний баланс наших основных инвестиций составлял $11.4 миллиарда в этом квартале по сравнению с $11.5 миллиарда в прошлом квартале. Средний доход по этим активам снизился до 8.15% с 8.52% в прошлом квартале, в основном из-за снижения средней ставки SOFR и меньшего взыскания процентов в этом квартале по модификациям кредитов и просрочкам по сравнению с прошлым кварталом.
Общий долг по нашим основным активам составлял примерно $9.5 миллиарда к 31 марта и 31 декабря. Общая стоимость долга снизилась до примерно 6.82% к 31.03 по сравнению с 6.88% к 12.31, в основном из-за снижения ставки на 40 базисных пунктов на новом финансировании JPMorgan по сравнению с теми ставками, которые мы платили при погашении CLO в момент их погашения.
Средний баланс по нашим кредитным линиям снизился до примерно $9.4 миллиарда за первый квартал по сравнению с $9.7 миллиарда в четвертом квартале, в основном из-за погашения в наших CLO из-за оттока в четвертом и первом кварталах.
Средняя стоимость финансирования по нашим кредитным линиям составляла 6.89% в первом квартале по сравнению с 7.08% за четвертый квартал, исключая процентные расходы по залогу наших активов REO, баланс долга которых отдельно указан в нашей балансовой книге и, следовательно, не включен в наш общий долг по основным активам. Снижение средней стоимости финансирования было вызвано снижением ставки SOFR, что частично скомпенсировалось погашением более низкотарифных траншей долга из-за оттока из CLO в первом квартале.
Наша общая чистая процентная разница по нашим основным активам снизилась до 1.26% в этом квартале с 1.44% в прошлом квартале, в основном из-за более высоких накопленных процентов в прошлом квартале по просроченным кредитам, в сочетании с снижением ставки SOFR.
И наша общая текущая чистая процентная разница увеличилась до 1.03% к 31 марта по сравнению с 0.92% к 31 декабря, из-за снятия некоторых кредитов, которые перешли в REO, и из-за лучшего ценообразования на новой кредитной линии JPMorgan, которую мы закрыли в марте.
И, наконец, очень значительно, мы смогли снизить плечо нашего бизнеса на 30% в течение этого продолжительного периода нестабильности, достигнув коэффициента плеча 2.8:1 с пика около 4.0:1 два года назад.
Это завершает наши заранее подготовленные замечания на этот утренний день, и я передаю слово оператору, чтобы задать любые вопросы, которые у вас могут возникнуть в настоящее время. Давид?
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора)
Стив
Спасибо. Доброе утро, Иван, Пол, рад быть с вами. Похоже, что... Я имею в виду, черт возьми, вы охватили много в трех или четырех различных бизнес-линиях. Но то, что привлекло мое внимание, похоже, что рынок CLO в настоящее время очень привлекателен с точки зрения структуры и ценообразования.
И многие люди отошли от мостовых кредитов из-за проблем с кредитами, которые возникли на более ранних винтажах. Я просто хочу узнать, когда вы смотрите на портфель мостовых кредитов, на $11,5 миллиарда, ожидаете ли вы рост чистого объема в 2025 году? И есть ли у вас целевой уровень, к которому может вырасти этот портфель к концу этого года? Спасибо.
Иван Кауфман
Позвольте мне дать немного обзора нашего бизнеса и наших перспектив. И я думаю, это сочетание трех факторов. Во-первых, сколько нового мостового бизнеса мы ожидаем. И в моих комментариях будет около $1,5-2 миллиардов выплат. Я думаю, что мы выплатили $400 миллионов в первом квартале, $200 миллионов в апреле. Мы ожидаем выплату в размере от $1,5 миллиарда до $3 миллиардов, в зависимости от того, где находятся процентные ставки.
И мы собираемся финансировать наш строительный бизнес и наш бизнес с односемейными домами. Так что вы увидите хорошую цифру чистого роста. И затем вы увидите состав нашего баланса, надеюсь, к концу года или, возможно, к первому кварталу, где большинство того, что есть в нашей книге, будет новым производством, а не наследием, и это трансформационно, когда наследственная книга уменьшается до меньшинства нашей книги. И в этом наша цель. Вот куда мы идем.
Многое из этого будет поддерживаться очень активным рынком секьюритизации. Было некоторое ограничение, как я упоминал в своих комментариях, что с тем, что произошло с тарифами, что было одним из самых агрессивных рынков секьюритизации, он был сокращен, но обратите очень внимание. Сейчас на рынке есть несколько сделок, но мы думаем, что они будут приняты с большим энтузиазмом.
Чистые притоки и оттоки на рынке секьюритизации очень ясно показывают, что есть много ликвидности, много спроса. И мы ожидаем, что как фирма сможем действительно извлечь пользу из плеча в этом бизнесе, а также из себестоимости фондов в этом бизнесе, и мы считаем, что это будет очень добавочным к прибыли. И вот почему многое из того, о чем мы говорили, это переходный год 2025 года и устанавливает нас очень, очень крепко для 2026 года.
Стивен Делейни
Я имею в виду, просто краткое продолжение. Когда вы смотрите на кредиты, которые вы выдаете сегодня в области мостовых кредитов. И, очевидно, вы только что сказали, что ожидаете некоторого роста и действительно нашли это привлекательным. Почему так много людей - просто в очень простых терминах, каковы были первичные слабые места, почему винтажи 2022, 2023 годов показали так плохие результаты? И, очевидно, вы планируете исправить это с вашими кредитами на 2025 год.
Иван Кауфман
Я думаю, что это отличный вопрос. И я думаю, что мы все должны понимать, что с момента 2010 года по сегодняшний день на стороне многоквартирного жилья велась длительная серия с очень незначительными поправками. И каждый рынок имеет много поправок. Я думаю, что мы возвращаемся к трем годам назад, два или три года. Каждый бы сказал, как и в любом рынке, что вещи могут улучшиться только, верно? Процентные ставки никогда не поднимутся, и процентные ставки только будут расти, и арендные платы всегда будут расти.
Я думаю, что самые большие ошибки всегда совершались на вершине рынка. Это факты. Мы видим это в каждой кривой, и каждый говорит, гей, если бы я только знал то, что знаю сейчас, я бы не был там, где я был. Это не всегда работает так. Мы, как фирма, отступаем немного быстрее, чем все остальные.
Теперь одна вещь, с которой мы справились отлично, конечно, как вы знаете, структура наших кредитов и ответственность за наши кредиты оказались очень эффективными и смягчили некоторое ухудшение и фундаментальные показатели недвижимости. И ухудшение фундаментальных показателей было, но они начинают укрепляться снова.
Я думаю, после COVID, чего никто не мог ожидать, было много просрочек, много проблем с арендной платой, огромное количество экономических вакансий из-за того, что люди не могли выселяться из медленной судебной системы. Вы видели все факторы, которые были предвидены, увеличение страховых ставок и увеличение налоговых ставок. Страхование было большим фактором.
То, чего также никто не предвидел, это количество новых участников на рынке и тот факт, что у них не было уровня опыта в управлении. И когда тенденция только положительная, вы как бы теряете из виду некоторые отрицательные факторы.
Так что каждый цикл вы учитесь. Мы прошли через много циклов. Но я хочу прокомментировать одну вещь. За нашу карьеру, это пятый цикл, через который мы прошли, это самый длительный пик до ямы. Большинство времени циклы идут 18 месяцев, 20 месяцев, 16 месяцев, и вы восстанавливаетесь. Этот длится более 36 месяцев и все еще продолжается. Были отрезки восстановления, отрезки обратного движения. Так что это намного длиннее цикл, чем привыкли большинство людей.
Но мы начинаем видеть некоторые элементы восстановления. Мы начинаем видеть лучшие показатели заполненности и лучший рост и так далее. Но есть многое, что можно извлечь из каждого цикла. Каждая фирма становится лучше. И это мое замечание о том, что происходило тогда и, надеюсь, как мы лучше позиционируемся сейчас.
Стивен Делейни
Большое спасибо. Я ценю это.
Пол Эленио
Спасибо, Стив.
Оператор
Джейд Рахмани, KBW.
Джейд Рахмани
Большое спасибо. Хотел начать с обновления ликвидности. Что вы ожидаете от наличности и ликвидности? Прогнозируете ли вы взглядом на прибыль, переустановку дивидендов, ваши ожидания относительно просроченных кредитов и REO?
Пол Эленио
Конечно. Привет, Джейд, это Пол. Итак, сейчас мы имеем примерно $325 миллионов наличности и ликвидности. Я думаю, одна из важных вещей, которая была в моих комментариях, это то, что во время этого длительного нарушения мы приняли стратегическое решение снизить плечи в бизнесе из-за неопределенности, и мы снизили плечи этого бизнеса на 30%. На пике рынка до нарушения мы были с плечом 4,0:1 и отлично справлялись. Сейчас мы с плечом 2,8 и держимся на этом уровне уже несколько кварталов.
Как и с комментариями Ивана о том, что мы видим на рынке секьюритизации и с банками, которые настолько вовлечены и настолько конструктивны в последнее время, что было очевидно по линии JPMorgan, которую мы только что заключили, что, очевидно, это была крайне хорошая сделка для нас, мы видим возможность теперь, где плечо - мы можем увеличить наше плечо и увеличить нашу ликвидность.
Так что мы ожидаем, что в течение следующих 6-9, 12 месяцев мы сможем полностью воспользоваться рынком секьюритизации и конструктивностью банков и ликвидностью, которая есть в банковской системе, чтобы увеличить наше плечо и увеличить нашу ликвидность.
Во-вторых, как упомянул Иван, выплата является большой частью того, куда пойдет наша ликвидность. И это - мы переключаем это в зависимости от наших целей по оригинации и того, что делает наша выплата. Мы имели выплату в размере $400 миллионов в первом квартале. Она была немного слабой, учитывая, где находились процентные ставки за последние три-четыре месяца. Процентные ставки недавно немного снизились, как мы сказали, и в апреле мы получили около $200 миллионов выплаты. Так что это - выплата может составлять от $1,5 миллиарда до $3 миллиардов, в зависимости от того, куда пойдут процентные ставки, и это также источник ликвидности.
И последнее, что я хотел упомянуть, это то, что рынок облигаций очень, очень открыт и активен. Как вы знаете, мы были серийными эмитентами облигаций через рынок необеспеченных долговых обязательств через привилегированные акции и все эти типы инструментов, до конвертаций.
Кредит Term Loan B, высокодоходные облигации, рынок конвертаций, все это сейчас довольно открыто. Поэтому мы продолжим делать то, что делаем, быть хорошими хранителями капитала. И если мы увидим хорошие возможности для роста и думаем, что есть хорошие возможности по оригинации и выплата замедляется, мы также будем продолжать получать доступ к этим рынкам. И вот три опоры, которые обеспечивают нашу ликвидность и почему мы чувствуем себя уверенно, что у нас будет достаточно ликвидности.
Джейд Рахмани
Спасибо. Вы не упомянули NPLs и REO. Можете ли вы рассказать, куда вы ожидаете, что пойдет каждый из них? И также доходы, ожидаете ли вы доходы от какой-либо из категорий?
Иван Кауфман
Позвольте мне прокомментировать REO. Как я уже отмечал в своих комментариях, мы ожидаем, что объем REO вырастет до уровня от 400 миллионов до 500 миллионов долларов, и мы будем действовать чрезвычайно агрессивно. Где есть плохое управление и когда происходит деградация активов, мы стремимся преследовать этот REO, перепозиционировать их.
Многие из них требуют значительных усилий. Мы начали процесс. И в той степени, в которой мы сможем реализовать эти активы, они будут способствовать ликвидности, и мы будем стремиться к их ликвидации, как только достигнем определенного уровня и сгенерируем ликвидность там. Пол, вы можете дать небольшой обзор по NPLs и как они развиваются.
Пол Эленио
Конечно. Как мы уже упоминали в комментариях, у нас есть 511 миллионов долларов NPLs, примерно 140 миллионов долларов менее 60 дней, и они проходят естественную эволюцию, Джейд. И как мы изложили, как изложил Иван в своих комментариях, мы думаем, что около 35% этого пула, эти 654 миллиона долларов, вернутся обратно в REO. На данный момент у нас на балансе находится 300 миллионов долларов REO, но 37 миллионов долларов из них, как мы упоминали, будут проданы в следующих нескольких кварталах. А также есть некоторые легаси-активы, которые были на балансе до кризиса.
Таким образом, на данный момент у нас примерно 210 миллионов, 220 миллионов долларов REO после продажи этих двух из текущего цикла, и мы ожидаем вернуть примерно 35% от этих 654 миллионов долларов. Это увеличит объем до 400 миллионов до 500 миллионов долларов, как упоминал Иван.
Мы знаем, что NOI и заселенность низкие, и мы собираемся работать с этими активами, вкладывать немного денег в них, реновировать их, довести их до уровня, когда они начнут приносить прибыль, а затем мы примем решение, хотим ли мы продать их или продолжать владеть и управлять ими на каком-то уровне. Вот как мы на это смотрим.
Но, как мы упомянули, это большое торможение на нашу прибыль в 2025 году, и поэтому мы считаем, что это переходный год. И поэтому мы дали прогноз, который дали в прошлом квартале.
Джейд Рамани
Благодарю. Если я могу задать еще один вопрос. Речь идет об общей экономической чувствительности портфеля. Вы упомянули 36-месячный цикл, но это действительно цикл процентной ставки. Мы даже не прошли через экономический цикл в плане всплеска безработицы или рецессии. Можете ли вы затронуть ваши взгляды здесь?
Иван Кауфман
Мы действительно видим укрепление заселенности во многих наших активах и видим лучшую производительность. И я думаю, что во многих рынках мы достигли дна, мы видим, что многое было обусловлено, я бы сказал, COVID, пост-COVID, сложность выселения арендаторов, и это укрепилось. Таким образом, во многих отношениях мы чувствуем, что мы действительно достигли дна во многих этих рынках.
Что касается REOs, с которыми мы столкнулись, это действительно плохое управление, и то, что мы видим сейчас, это приведение в порядок, мы смогли действительно взять неэффективные активы и поднять их до уровня рынка. Большинство из них относится к жилью для рабочей силы, и в общем мы видим хорошие данные по этому вопросу. Так что я думаю, что мы видели с одной стороны монеты, худшую ее сторону с экономической точки зрения, и мы прошли через очень трудный период.
Джейд Рамани
Большое спасибо.
Пол Эленио
Спасибо, Джейд.
Оператор
(Инструкции оператора)
Рик Шейн, JP Morgan.
Рик Шейн
Привет, ребята, спасибо за ответы на мои вопросы сегодня утром. По обратной связи, которую мы получаем, сосредоточено много внимания на ликвидности, устойчивости дивидендов и неоперационных доходах. Денежные средства уменьшились на 65% год к году, на 38% квартал к кварталу. А это я не включаю ограниченные денежные средства из-за погашения CLO.
Выплаты были на минимальном уровне с начала пандемии на 421 миллион долларов, я думаю. Новые займы в квартале составили 747 миллионов долларов. Так что вы потратили около 300 миллионов на новые займы. Меня интересует, сколько из этих новых займов действительно были на новые проекты, а не на реинвестирование в существующие?
Пол Эленио
Конечно. Я могу дать вам некоторые из этих цифр, Рик. Из 747 миллионов, которые мы выделили на новые займы, 367 миллионов были абсолютно новые мостовые кредиты, не на существующих проектах, а на рынке сегодня. 131 миллион были мостовые кредиты, которые вышли из нашего бизнеса SFR, и этот бизнес хорошо работает. Так что строительство переходит в аренду, и затем эти кредиты превращаются в мостовые кредиты.
Кроме того, у нас было около 223 миллионов финансирований в нашем нефинансированном бизнесе SFR. Как вы знаете, у нас есть неиспользованные обязательства, и мы финансируем этот бизнес со временем. И около 19 миллионов долларов было выделено на строительные кредиты в нашем недавно созданном строительном бизнесе, и 4,5 миллиона было удовлетворено. Так что практически весь продукт, который я упомянул, является новым продуктом для нас. Это не на существующих проектах.
Рик Шейн
Отлично. Я очень ценю ясность, Пол. Второй вопрос: вы сообщили о 57 миллионах долларов дивидендных доходов. Сколько из этого дохода было не в денежной форме?
Пол Эленио
Да. Это то, что я упомянул в своем комментарии. Мы зачислили 15,3 миллиона долларов PIK за квартал, что меньше, чем в прошлом квартале, потому что мы вносим корректировки по мере необходимости, некоторые кредиты платят. И по количеству кредитов, которые мы модифицировали и на которых установили функцию начисления процентов, мы начисляем около 78% этих кредитов, и около 22% мы перевели на невключение в доход, но это составило 15,3 миллиона долларов за квартал. И как я упомянул в своем комментарии, определенное количество этого дохода связано с mezz и PE, что является частью нормальной структуры, а остальное относится к нашим мостовым кредитам.
Рик Шейн
Понял. И когда мы смотрим на год и ожидаем ваш прогноз как в отношении дивидендов, так и в ожиданиях увеличения PE во второй половине года, является ли этот уровень в 15 миллионов хорошим показателем?
Пол Эленио
Я думаю, да. Это сложный вопрос, потому что ситуация меняется, верно? Так что в этом квартале, если вы посмотрите на наш 10-Q, вы увидите, что мы отменили некоторые предыдущие [проценты по некоторым кредитам, которые мы перевели] и на которые было нарушено, а затем у нас были новые. Так что это постоянно меняющаяся цифра.
И мы сидим каждый квартал и анализируем это с ассет-менеджментом, и мы просматриваем и говорим, какие из них, по нашему мнению, будут платить, какие мы считаем, будут иметь трудности. Когда мы думаем, что они будут иметь трудности, мы будем консервативными. Но я думаю, что сейчас 15 миллионов - довольно хорошая оценка на будущее.
Мы можем иметь больше модификаций во втором квартале, я не уверен, и у вас будет полный эффект модификаций первого квартала, но мы увидим отток. Мы работаем над несколькими крупными сделками сейчас, если они завершатся, учитывая уровень процентных ставок, мы можем увидеть, что часть этого будет оплачена. Так что это все движущаяся цифра. Поэтому я бы просто сказал, что 15 миллионов - это, вероятно, хорошая оценка на будущее.
Рик Шейн
Великолепно. Спасибо вам и спасибо, как всегда, за ответ на мой вопрос.
Пол Эленио
Конечно. Спасибо, сэр.
Оператор
Леон Куперман, Omega Family Office.
Леон Куперман
Спасибо. Все, что я слышал, соответствует тому, что вы ранее указали. Я уже вел этот разговор, почему вы считаете, что процентные ставки слишком высоки. Я смотрю на макроэкономику так: рыночные цены акций близки к максимуму. Спекуляции на рынке идут очень быстро. И я не вижу индикаторов того, что процентные ставки слишком высоки. Почему вы считаете, что процентные ставки пойдут вниз?
Иван Кауфман
Мне не так важно, будут ли они падать или расти. Важно, как мы считаем, что бизнес будет управляться в другой процентной среде. Я имею в виду, ясно, что когда процентные ставки поднимались, как это было три или четыре месяца назад, в нашем последнем квартале, мы были очень медвежьи и дали определенный прогноз наличных средств впереди и наших дивидендов впереди. Ставки немного улучшились, и улучшение ставок имеет драматическое воздействие на наш бизнес.
Как я упоминал в своих комментариях, наш объем сделок вырос с $1.2 миллиарда до $2 миллиардов за очень короткий период времени при таких ставках. Так что я не могу точно сказать, будут ли ставки падать, но могу сказать, как другая процентная среда влияет на наш бизнес. И сейчас, при текущей процентной среде, мы чувствуем себя хорошо.
Если ставки опустятся еще ниже, мы почувствуем себя еще лучше. Если ставки снова поднимутся, мы почувствуем себя хуже. Итак, ставки упали примерно на 50 базисных пунктов. Они уже имели на нас драматическое влияние. Если они упадут ниже, это будет еще лучше. Так что я больше комментирую, как это будет работать в другой процентной среде.
Леон Куперман
Понял вас. Второй вопрос для Пола. Я поздно присоединился к звонку. Прошу прощения, у меня был другой звонок. Какова была книжная стоимость к концу квартала?
Пол Эленио
Конечно. Книжная стоимость составляла [11.98] к концу квартала, Ли.
Леон Куперман
Хорошо, [11.98]. И ранее у вас было разрешение на выкуп акций. Не является ли текущая среда такой, что вам лучше сохранить ликвидность и не покупать акции ниже книжной стоимости? (несколько спикеров) Я думаю, вопрос в том.
Иван Кауфман
Да, Леон, очевидно, что наша ликвидность для нас очень важна. Мы будем управлять нашей ликвидностью, управлять нашими возможностями и держать все в рамках. Если мы видим, что цена акций падает, и у нас есть возможность получить ликвидность в других областях, это хороший доход от инвестиций, и это то, что мы будем оценивать.
Леон Куперман
Понял вас. Таким образом, вы не обязаны проводить выкуп акций, но вы будете рассматривать различные альтернативы на рынке?
Иван Кауфман
Верно.
Леон Куперман
Хорошо. Спасибо.
Иван Кауфман
Спасибо, Леон.
Оператор
На данный момент вопросов по телефону больше нет. Я возвращаю звонок Ивану Кауфману для заключительных замечаний.
Иван Кауфман
Хорошо. Спасибо всем за участие сегодня и вашу поддержку. Ждем следующего квартального отчета. Всем хорошего дня и отличных выходных.
Оператор
Это завершает сегодняшнюю программу. Спасибо за участие, вы можете разорвать соединение.