Участники
Памела Ропер; Исполнительный вице-президент, Генеральный секретарь, Корпоративный секретарь; Cousins Properties Inc
Майкл Коннолли; Президент, Генеральный директор, Директор; Cousins Properties Inc
Ричард Хиксон; Исполнительный вице-президент - Операции; Cousins Properties Inc
Грегг Адзема; Финансовый директор, Исполнительный вице-президент; Cousins Properties Inc
Дж. Кеннеди Хикс; Исполнительный вице-президент, Главный инвестиционный директор, Управляющий директор; Cousins Properties Inc
Дилан Бурзински; Аналитик; Green Street Advisors
Стив Саква; Аналитик; Evercore ISI
Джон Ким; Аналитик; BMO Capital Markets
Блэйн Хек; Аналитик; Wells Fargo
Упал Рана; Аналитик; KeyBanc Capital Markets
Николас Тиллман; Аналитик; Baird
Майкл Льюис; Аналитик; Truist Securities
Питер Абрамович; Аналитик; Jefferies
Брендан Линч; Аналитик; Barclays
Презентация
Оператор
Доброе утро, дамы и господа, добро пожаловать на конференц-звонок первого квартала компании Cousins Properties. (Инструкции оператора)
Этот звонок записан в пятницу, 2 мая 2025 года.
Я хотел бы передать слово на конференцию Памеле Ропер, Генеральному секретарю. Пожалуйста, продолжайте.
Памела Ропер
Спасибо. Доброе утро и добро пожаловать на конференцию по прибыли первого квартала компании Cousins Properties. Со мной сегодня Колин Коннолли, наш Президент и Генеральный директор; Ричард Хиксон, наш Исполнительный вице-президент по Операциям; Грегг Адзема, наш Исполнительный вице-президент и Финансовый директор; и Кеннеди Хикс, наш Исполнительный вице-президент и Главный инвестиционный директор.
Пресс-релиз и дополнительный пакет были распространены вчера после обеда, а также размещены по форме 8-K. В дополнительном пакете компания согласовала все финансовые показатели, не входящие в GAAP, с наиболее непосредственными показателями GAAP в соответствии с требованиями Reg G. Если вы не получили копию, эти документы доступны через квартальные отчеты и дополнительные ссылки SEC на странице Инвесторских отношений нашего сайта cousins.com.
Пожалуйста, имейте в виду, что некоторые обсуждаемые сегодня вопросы могут составлять прогнозные заявления в соответствии с федеральными законами о ценных бумагах, и фактические результаты могут отличаться от этих заявлений из-за различных рисков и неопределенностей, а также других факторов, включая факторы риска, изложенные в нашем годовом отчете по форме 10-K и других документах SEC.
Компания не несет никакой обязанности обновлять прогнозные заявления, ни в результате новой информации, ни в результате будущих событий или иначе. Полное заявление о прогнозных заявлениях доступно в дополнительном пакете, размещенном вчера, и подробное обсуждение потенциальных рисков содержится в наших документах, представленных в SEC.
С этим я передам слово Колину Коннолли.
Майкл Коннолли
Спасибо, Пам, и доброе утро. У нас был отличный первый квартал в Cousins. По стороне прибыли, команда достигла 0,74 доллара на акцию в FFO. Операционная прибыль на одинаковых объектах увеличилась на 2% на денежной основе. Аренда оставалась очень сильной. Мы заключили 539 000 квадратных футов аренды за квартал с повышением арендной платы наличными на 3,2%. Это был наш 44-й квартал подряд или 11 лет положительного повышения арендной платы. Это выдающееся достижение.
Учитывая устойчивую производительность в первом квартале, мы увеличили среднюю точку нашего прогноза до 2,79 доллара на акцию, что представляет собой рост на 3,7% по сравнению с прошлым годом. Наш обнадеживающий старт 2025 года подчеркивает силу и устойчивость нашего ведущего портфеля офисных помещений в регионе Sun Belt и лучшего в своем классе балансового состояния.
Прежде чем более подробно обсудить квартал, я начну с нескольких наблюдений о рынке. Фундаментальные показатели улучшаются. Существующее предложение офисных зданий сокращается, поскольку старые здания конвертируются или сносятся, а новая строительство почти отсутствует.
JLL сообщает, что с 2024 года из американского офисного инвентаря было удалено 10 миллионов квадратных футов и предсказывает, что инвентарь может сократиться еще на 40 миллионов квадратных футов к концу десятилетия.
В то же время спрос увеличивается. Объем аренды за последние 12 месяцев теперь отражает 89% типичной предпандемической активности и постепенно увеличивается. Мы считаем, что вакансия достигла пика в секторе офисных помещений и сжатие рынка не за горами и уже наступило в некоторых субрынках. Возвращение к норме уже в разгаре.
При таких тенденциях наша команда остается стратегически сосредоточенной на увеличении доходов, сохраняя лучшее балансовое состояние в своем классе. Для этого мы приоритизируем как внутренние, так и внешние возможности роста. Наш портфель был занят на 90% к концу первого квартала, что выше чем 88,4% к концу первого квартала 2024 года. Мы рады продвигаться, увеличивая долю на рынке аренды и возвращая занятость к более стабильным уровням.
Как мы уже обсуждали, исследование Bank of America в Шарлотт в этом году является небольшим препятствием в этом процессе. Однако, с увеличением активности аренды и лишь очень незначительными истечениями до 2026 года, мы считаем, что в нашем существующем портфеле существует значительный потенциал для роста денежных поступлений в среднесрочной перспективе.
Недавние обсуждения вопроса тарифов создали макро неопределенность. Наиболее непосредственным воздействием на сектор REIT стало увеличение волатильности на капитальных рынках. Однако, тарифы также вызывают опасения относительно ослабления экономики, снижения спроса и увеличения затрат на строительство.
Учитывая силу наших рынков, качество нашего портфеля офисных активов и крепкое балансовое состояние, Cousins уникально позиционирован в секторе офисных помещений для навигации в эти непростые времена. Во-первых, мы не наблюдаем никакого воздействия на арендный рынок на сегодняшний день.
Как я уже упомянул, спрос остается стабильным во всех наших рынках и широко представлен в различных отраслях. Многие компании все еще пытаются наверстать упущенное во время пандемии, что привело к накоплению спроса по мере усиления возвращения к офису. Хотя повышение строительных затрат может задержать потенциальные новые проекты для нашей команды по развитию, дальнейшее замедление нового предложения только ускорит сжатие рыночных фундаментальных показателей для нашего существующего портфеля трофейных активов.
Наконец, мы по-прежнему сохраняем относительное преимущество стоимости капитала перед нашими публичными и частными конкурентами. Это преимущество, совместно с нашей платежеспособностью из-за низкого уровня задолженности и крепкой ликвидности, создает возможности для Cousins. Мы готовы воспользоваться привлекательными возможностями, которые могут возникнуть из-за рыночных потрясений.
Важно отметить, что наша деятельность по сделкам 2024 года подчеркивает творчество нашей инвестиционной команды и готовность к широкому спектру возможностей, включая долговые, структурированные сделки, совместные предприятия и приобретение недвижимости. Однако, наш основной стратегический приоритет остается неизменным: инвестировать в объекты, которые уже являются или могут быть размещены в сегменте офисов для образа жизни в наших целевых рынках Sun Belt. Приоритетным является ближайшее прибавление.
В заключение, рынок офисных помещений остается высоко разделенным. Нет практически никакого спроса на аренду или капитал для товарных и старых объектов, значения для этих объектов переоцениваются, чтобы они могли быть переосмыслены или уничтожены. Этот процесс теперь явно начат. В то же время рынок офисных помещений для образа жизни улучшается. Новое строительство находится на исторически низком уровне, а спрос на аренду увеличивается.
Рынок перебалансируется, и дефицит премиального пространства не за горами. Мы построили Cousins, чтобы процветать на всех этапах экономического цикла. И сегодня мы находимся в очень выгодном положении. Мы находимся в растущих рынках Sun Belt. Bank of America оценивает наш портфель как наивысшего качества среди всех офисных REIT.
Наш плечо является самым низким среди сектора. Ставки по нашим беззалоговым облигациям торгуются с наименьшим спредом к государственным облигациям среди всех традиционных офисных компаний.
В общем, у нас отличный доступ к капиталу, и мы видим множество возможностей. Мы взволнованы будущим для Cousins. Прежде чем передать слово Ричарду, я хочу поблагодарить наших талантливых сотрудников Cousins, которые являются основой нашего успеха. Они преданные, трудолюбивые и обеспечивают отличное обслуживание нашим клиентам. Спасибо.
Ричард?
Ричард Хиксон
Спасибо, Колин. Доброе утро, всем. Наша операционная команда отлично начала год, продемонстрировав еще один выдающийся квартал. В первом квартале наша общая офисная портфель конечного срока аренды и взвешенные средние показатели занятости составили 92,1% и 90%, соответственно.
Напомним, что долгожданное переезд из одного доверия в Атланте произошел в конце квартала, а договор аренды с Bank of America в Шарлотт истекет в конце июля. Сказав это, команда продолжает отличную работу по управлению нашими истечениями срока аренды, при этом лишь 9,3% годовой контрактной арендной платы истекает до 2026 года. Это на 280 базисных пунктов ниже, чем в прошлом квартале. Включая Bank of America, у нас есть всего два истечения более 100 000 квадратных футов до конца 2026 года.
С учетом продолжающегося спроса на новую аренду, мы все еще видим вероятное снижение занятости, вероятно, до третьего квартала, а затем восстановление к концу года и далее. Этот квартал был особенно заметен для Cousins с точки зрения аренды.
В первом квартале наша команда заключила 47 офисных договоров на общую площадь впечатляющих 539 000 квадратных футов с взвешенным средним сроком аренды 6,3 года. Наш объем квадратных футов был наибольшим в первом квартале с 2019 года.
По количеству сделок, 53% наших завершенных договоров в этом квартале были новыми и дополнительными договорами на общую площадь более 200 000 квадратных футов. Кроме того, команда также сделала большие шаги в этом квартале по управлению ближайшими истечениями. Конкретно, мы заключили шесть отдельных продлений на полный этаж или более в этом квартале. Я предоставлю больше деталей о некоторых из них, когда затрону наши рынки.
Что касается арендной экономики, наша средняя чистая арендная плата в этом квартале составила 35,87 доллара, что соответствует прошлому кварталу. Средние арендные льготы в этом квартале составляли 8 долларов, что на 9% ниже, чем весь 2024 год. Средняя чистая эффективная арендная плата в этом квартале составила 25,06 доллара.
Наконец, арендные платы второго поколения увеличились еще раз в первом квартале на 3,2%. Это ниже нашего недавнего темпа, и как мы всегда отмечаем, является следствием микса аренды. В этом квартале мы продлили договор с крупным клиентом в Норт-Парке в Центральном периметре Атланты, проекте, где мы обычно наблюдаем снижение аренды. Исключив это продление, общие арендные платы второго поколения портфеля увеличились на 7,9%, ближе к нашему недавнему темпу.
Помимо нашей обнадеживающей завершенной деятельности, наша арендная труба остается очень здоровой на всех этапах, без признаков замедления в связи с текущими торговыми динамикой или макро неопределенностью. Фактически, наше объединенное раннее и позднее сегодняшнее состояние трубы в настоящее время близко к самому высокому уровню за многие годы. Кратко говоря, на данный момент спрос на офисы для жизни кажется стойким.
В то же время, как уже отметил Колин, ускоряется сокращение офисных запасов на внутреннем рынке. Это должно стать важным долгосрочным толчком для нашего бизнеса. На рыночном уровне более широкий офисный рынок Атланты продолжает показывать положительные тенденции в первом квартале, следуя рекордному объему сделок в 2024 году. По данным JLL, как средний размер требований арендаторов, так и средний срок договора аренды увеличились в этом квартале.
В рамках нашего портфеля деятельности в Атланте мы заключили очень сильные 213 000 квадратных футов договоров аренды, примерно 110 000 квадратных футов из которых пришлись на Норт-Парк. Как я уже упоминал ранее, наша деятельность в Норт-Парке включала ключевое продление с Veritiv и 68 000 квадратных футов. Исследование Veritiv было ранее одним из наших крупнейших в 2026 году.
В Остине также наблюдается устойчивый спрос на офисное пространство высокого качества. По данным CBRE, на март более 112 арендаторов активно ищут пространство общей площадью более 3,75 миллиона квадратных футов, что, по их заявлению, на 33% больше спроса по сравнению с прошлым кварталом. Мы заключили договоры аренды на 176 000 квадратных футов в Остине в первом квартале, и наш портфель в настоящее время составляет 94,7% арендованных.
Как и в Атланте, в деятельности этого квартала в Остине были ключевые продления. Конкретно, мы завершили продление и расширение площади в 34 000 квадратных футов KPMG на 111 Конгрессе в Центральном деловом районе и продление 71 000 квадратных футов Time Warner на Domain Point. Напомним, что Time Warner в настоящее время занимает 112 000 квадратных футов и ранее должен был истечь в сентябре этого года. Хотя Time Warner в конечном итоге решил сократить площадь на 41 000 квадратных футов, сокращение не вступит в силу до октября 2026 года.
Расширение площади сокращения не отражено в нашем объявленном объеме аренды по продлению, поскольку оно составляет всего 1 год. Мы считаем, что это отличный результат для сохранения долгосрочного крупного клиента с возможностью маркетинга очень привлекательного пространства за 17 месяцев до срока. В Шарлотте рынок продемонстрировал положительную чистую поглощение в первом квартале, а панель разработки достигла самого низкого уровня с 2013 года с общим объемом строительства всего 150 000 квадратных футов, все по данным JLL.
Учитывая растущий дефицит качественного и нового офисного пространства, мы остаемся в восторге от наших проектов по реконструкции в 550 Саут и Фифс Тёрд Центр в центре города. Как мы уже упоминали в прошлом квартале, эти крупные проекты по реконструкции поднимут свойства с новыми удобствами, обновленными холлами и обильным открытым пространством, закрепив свое статус лучших в своем классе на многие годы вперед.
В Финиксе команда очень вдохновлена готовым продуктом после нашей реконструкции нашего проекта Хейден Ферри в Темпе. В настоящее время в Темпе ищут несколько крупных требований офисного помещения. Интерес к Хейден Ферри в частности продолжает оставаться очень сильным.
Фактически, я рад сообщить, что мы находимся в переговорах по аренде с новым клиентом на 105 000 квадратных футов в Хейден Ферри Один. После завершения этой сделки новая аренда займет 76% Хейден Ферри 1. Напомним, что это здание ранее занимало Silicon Valley Bank перед его банкротством и было сдано в аренду на 0% всего семь месяцев назад. В Тампе наша команда сдала в аренду впечатляющие 84 000 квадратных футов и увеличила арендные платы на 5%. Наша деятельность также включала еще одно ключевое продление на 41 000 квадратных футов клиента в Корпоративном центре 3.
Наш портфель в Тампе состоял из надежных 96% арендованных квадратных футов на конец квартала. Наконец, наш новый смешанный проект в Нэшвилле продолжает набирать обороты. После окончания квартала мы подписали договор аренды с Fifth Third Bank на 18 300 квадратных футов в проекте. Этот договор аренды занимает коммерческую часть проекта на 50% аренды. Наша скорость аренды многоквартирных домов продолжает ускоряться, увеличиваясь до 70% арендованных на сегодняшний день.
Учитывая эту скорость, мы перенесли нашу прогнозируемую стабилизацию многоквартирных домов на один квартал на первый квартал 2026 года. По мере взгляда в будущее, даже в условиях сегодняшней макро неопределенности, мы вдохновлены офисными фундаментами и продолжающимся динамизмом аренды, который мы видим по мере продвижения в 2025 год. Как всегда, благодарим всю нашу команду за ваш труд, чтобы начало 2025 года было положительным.
Мы с нетерпением ждем продолжения динамики вместе в этом году. Грегг?
Грегг Адзема
Благодарю, Ричард. В целом, как заявил Колин в начале, наши результаты за первый квартал были выдающимися. Показатели аренды наличными второго поколения были положительными в 44-м квартале подряд. Денежный чистый операционный доход по сравнению с прошлым годом вырос, а темп аренды был особенно высоким.
В первом квартале произошло три события, которые повлияли на FFO выше текущего уровня. Во-первых, как ранее сообщалось, мы продали наше требование по банкротству с SVB Financial Group на сумму 4.6 миллиона долларов. Во-вторых, мы получили необычно большую сумму платы за расторжение договора в первом квартале, примерно 2.9 миллиона долларов. Фронтальная загрузка этих платежей в первом квартале была включена в наше первоначальное руководство по прибыли и основана на известных выселениях. Три четверти этих выселений были инициированы нами проактивно.
В-третьих, хотя мезонин по объекту Radius в Нэшвилле был погашен досрочно в марте, наша недавняя модификация кредита гарантировала нам получение процентов по этому кредиту до сентября '25 года. Мы получили дополнительные проценты в размере 858,000 долларов в первом квартале. Это только вопрос времени и не меняет общей суммы процентов, которые мы получили в 2025 году.
Все три события, продажа требования по банкротству с SVB, большая сумма платы за расторжение договора и гарантия по процентам по объекту Radius, были включены в наши внутренние показатели и не влияют на наше руководство по прибыли за год.
Обращаясь к производительности одинаковых объектов на момент. Показатель NOI по GAAP вырос на 4%, а денежный NOI вырос на 2% в первом квартале по сравнению с прошлым годом. Это продолжает положительные показатели одинаковых объектов, начавшиеся в начале 2022 года, и с последними ежеквартальными увеличениями наличных средств, в значительной степени вызванными нашим портфелем в Атланте с увеличением занятости и началом аренды наличными средств в Prominent Central, Bucket Plaza и 3350 Peachtree.
В этом квартале в нашем показателе денежного NOI один необычный пункт. Наш договор аренды с Parsley Energy, теперь Exxon, на 298,000 квадратных футов в 300 Колорадо включал арендное освобождение на январь, февраль и первую половину марта 2025 года. Без этого единовременного освобождения по аренде денежный NOI одинаковых объектов по годам увеличился бы на 4% в этом квартале, вместо сообщенных 2%. Это лучший показатель базовой производительности портфеля.
Я также хотел бы обратить внимание на разной степени изменчивость, которая иногда проходит через наши квартальные показатели расходов на одинаковые объекты. Обычно это вызвано налогами на недвижимость. Переоценка налогов на недвижимость, по мере получения фактических оценок от налоговых органов, может сильно влиять на квартальные показатели. Поэтому лучше всего использовать более длительные временные рамки при анализе показателей расходов.
Например, в прошлом квартале наши расходы наличными средствами по одинаковым объектам увеличились на 11.7% по сравнению с предыдущим годом. В этом квартале они снизились на 0.3%. Однако за весь '24 год расходы наличными средствами по одинаковым объектам увеличились на 3.6% по сравнению с предыдущим годом, и они увеличивались лишь на 2.3% в год в среднем за последние 4 года.
Переходя к нашей транзакционной деятельности. Мы завершили три значительные сделки в первом квартале. В январе мы получили погашение ипотечного кредита на сумму 138 миллионов долларов, обеспеченного зданием Saint Ann Court в центре Далласа. В марте мы получили погашение мезонинного кредита на сумму 12.8 миллиона долларов, обеспеченного зданием radius, о котором я упоминал ранее.
И, наконец, в течение первого квартала мы продали 2.1 миллиона акций обыкновенных акций на условиях форвардных сделок в рамках нашей программы ATM по средней валютной цене 30.43 доллара за акцию. Эти акции были выпущены в предвидении потенциальных новых инвестиций и, вероятнее всего, будут погашены, когда мы определим и закроем потенциальную новую инвестицию.
Оценивая наш балансовый отчет, соотношение чистого долга к EBITDA остается на уровне отраслевого лидера 4.9x. Наша ликвидность крепкая, с общей суммой задолженности в размере всего 39 миллионов долларов по нашей кредитной линии на 1 миллиард долларов, и наш график погашения долга хорошо лестничен для эффективного доступа к рынку необеспеченных облигаций.
Переходя к нашим усилиям в области развития. Текущий пайплайн теперь состоит только из 50% доли в Neuhoff в Нэшвилле. Мы перенесли Domain 9 в Остине, который на 98.5% занят, в наш операционный портфель. Наши доли оставшихся затрат на развитие в Neuhoff будут финансироваться комбинацией нашего строительного кредита Neuhoff и наших операционных денежных средств.
Я закрою обновлением нашего руководства по прибыли 2025 года. Мы в настоящее время прогнозируем FFO на весь год '25 между 2.75 и 2.83 доллара за акцию с средней точкой 2.79. Это на 0.01 больше, чем в прошлом квартале, и на 0.10 или 3.7% выше наших результатов '24 года. Рост руководства по FFO обусловлен увеличением доходов от парковки и снижением налогов на недвижимость, в основном в Атланте и Остине.
Наше руководство продолжает предполагать рефинансирование старой облигации на 250 миллионов долларов, которая истекает 6 июля. Оно также продолжает предполагать отсутствие снижения серы в 2025 году. Наше руководство не включает в себя никаких спекулятивных приобретений недвижимости, распродаж недвижимости или начал развития. Если какие-либо из этих действий будут осуществлены, мы сообщим вам о них в будущих квартальных отчетах соответственно.
В заключение, наши результаты первого квартала отличные, и мы повышаем среднюю точку нашего руководства по прибыли за год. Наше лучшее в отрасли плечо и позиция ликвидности остаются неизменными. И несмотря на макроэкономическую неопределенность, фундаментальные показатели офисов Sunbelt крепкие. И хотя это не отражено в нашем руководстве, мы ожидаем потенциал размещения капитала в привлекательные и аккретивные инвестиционные возможности. Мы с нетерпением ждем отчетности о наших успехах в следующих кварталах.
С этим я передаю слово оператору. Оператор, вы на связи?
Вопросы и ответы
Оператор
(Инструкции оператора) Дилан Бурзински, Green Street.
Дилан Бурзински
Говорил о том, что спрос остается довольно устойчивым. Очевидно, занятость в портфеле высока. Хотя ожидается снижение в остатке года, он должен продолжать расти в ближайшей перспективе. Под этим углом зрения и ваших комментариев относительно ожиданий по поставкам вперед, вы думаете, что в конечном итоге начнутся повышения арендных ставок по всему портфелю? И можете ли вы рассказать о возможности повышения чистых эффективных арендных ставок в сегодняшней среде?
Майкл Коннолли
Дилан, это Колин. Да, я думаю, что в рамках стиля жизни в офисном секторе сейчас позитивная атмосфера, потому что, с улучшением спроса, одновременно спрос сокращается. Я думаю, что это в конечном итоге приведет к ребалансировке рынка и, я думаю, со временем это проявится в действительно положительных улучшениях на рынке аренды, как с точки зрения объема, так и с точки зрения базовой экономики арендного договора.
Мы начинаем видеть некоторые признаки этого сжатия. Я бы сказал, что это проявляется в некоторых концессиях и уровне арендаторских улучшений, начинают приходить в норму. И по мере их стабилизации, я думаю, со временем начнем видеть улучшения арендных ставок. Я думаю, что если мы увидим всплески, это будет определяться тем, как долго будет период с очень незначительным или отсутствием новых поставок. И как я уже упоминал, сегодня, многократно в прошлом, мы видим недостатки высококачественных офисов в стиле жизни в некоторых субрынках.
И я думаю, со временем, если задержка в начале строительства займет довольно долгое время, я думаю, что вы могли бы увидеть значительное повышение арендных ставок, особенно когда сравниваете это с новыми арендными ставками за строительство, в некоторых случаях они выше на 50%. Так что я думаю, что есть долгая перспектива для арендных ставок высочайшего качества офиса в стиле жизни, существующих где они сегодня и где им нужно быть, чтобы достичь уровня нового строительства.
Дилан Бурзински
Благодарю за эту информацию, Колин. И, может быть, просто один, Грег, вы указали на трубопровод по приобретению и поиске возможностей. Я полагаю, что, учитывая то, что вы сделали предварительное увеличение капитала в начале года, можно ли считать, что в ближайшие сроки что-то есть в пайплайне?
И, возможно, если вы можете рассказать дополнительно о текущем пайплайне по сравнению с тем, что было в начале года, видите ли вы какие-либо изменения в отношении желания продавцов расстаться со своими объектами, учитывая волатильность на капитальных рынках?
Майкл Коннолли
Да, конечно, Дилан. Это снова Колин. Я определенно думаю, что мы видим, как все больше владельцев изучают возможности продажи, и возможно, некоторые из этих владельцев откладывали решения о продаже на несколько лет, и теперь они хотят реализовать.
Так что я думаю, что объем возможностей стал больше. Но, сказав это, я думаю, что недавние нарушения на капитальных рынках с воздействием на цены акций, разницу в доходности облигаций, это имеет тенденцию создавать разрыв между спросом и предложением. Мы видим, что это возвращается на рынок. Но я также вижу, что это может быть довольно краткосрочным.
Для нас, в частности, мы всегда рассматриваем самые разнообразные возможности. Мы всегда находимся возле кольца. У нас отличные отношения с владельцами. Я думаю, что мы в некоторой степени предпочтительный покупатель, учитывая нашу репутацию. Итак, мы постоянно оцениваем. Мы считаем, что у нас есть интересные возможности.
Я бы не сказал, что какая-либо из них немедленно действенна, поскольку мы балансируем влияние этих инвестиций на наше увеличение FFO, наше увеличение FAD, что это делает с плечом и некоторыми другими стратегическими соображениями. Но как показал последующий эмиссионный акт акций, мы оптимистично смотрим на этот год, что мы найдем творческие способы размещения капитала, и это может произойти во многих различных формах, как это было в прошлом году.
Оператор
Стив Саква, Evercore ISI.
Стив Саква
Ричард, я не знал, если вы могли бы, быть может, предоставить немного больше информации о пайплайне, может быть, по рынкам, где вы видите наибольшую активность? И затем, может быть, по отраслям? Это юридические, финансовые услуги? Это технологии? Меня интересует, где, если вообще, вы видите, что активно вовлекается крупный технологический сектор.
Ричард Хиксон
Конечно, Стив. Так что я начну с разбивки отрасли нашего пайплайна. Это действительно заметно диверсифицировано -- но когда вы углубляетесь, я бы сказал, что сегодня есть перевес в пользу юридической сферы, что мы считаем обнадеживающим, особенно в этом сегменте отрасли, мы видим, что начинается некоторый накопленный спрос, который начинает прорываться через пайплайн. Но, опять же, это диверсифицировано.
Мы видим сильное присутствие в наших ключевых сегментах технологий и финансовых услуг и общих профессиональных услуг. Так что я очень доволен диверсификацией пайплайна. Когда вы смотрите на это по рынкам, это немного смещено -- во-первых, началось сильно в каждом рынке. Так что мы уверены в спросе во всех областях, но это смещено в сторону Атланты и Шарлотты главным образом, это не случайно, что именно там находится большая часть нашего предложения.
И Финикс также показывает очень хорошие результаты. Но, снова, у нас там также много предложений. Еще один факт, который я хотел бы упомянуть, это то, что -- в терминах типа объектов, мы видим, что более 70% новых и расширенных возможностей лизинга по сравнению с продлениями. Так что мы считаем, что это очень здоровая метрика, тоже.
Стив Саква
Хорошо. И, может быть, просто продолжу комментарии Колина о развитии. Очевидно, у вас есть привлекательные земельные участки на рынке Остин. Меня просто интересует, как вы смотрите на новое развитие? Похоже, что, возможно, крупный технологический сектор сегодня не так активен в Остине. Но как вы смотрите на активацию нового развития? И, думаю, как вы оцениваете требования к доходности для нового развития сегодня по сравнению с некоторыми из недавно сделанных вами приобретений?
Майкл Коннолли
Да. Стив, мы смотрим на развитие так же, как и на любые другие инвестиционные возможности. Так что мы сравниваем его относительно к возможностям приобретения. И любыми другими способами, которыми мы могли бы распределить капитал. И в конечном итоге, риск-сглаженная доходность должна оправдать себя.
И поэтому сегодня, очевидно, я упомянул, что затраты на строительство значительно выше, чем были несколько лет назад, что в конечном итоге означает, что арендные платы должны быть значительно выше, чтобы иметь начальную доходность, которая является привлекательной по сравнению с тем, что мы смогли инвестировать на стороне приобретения.
Хотя я думаю, что, когда мы смотрим на всю компанию, у нас есть портфель земельных участков на некоторые действительно очень привлекательные места не только в Остине, но и в местах, таких как Атланта и Шарлотт и других, и мы всегда рассматриваем эти возможности. Вы упомянули Остин. Я думаю, что это действительно уникальная ситуация, где мы можем увидеть новое развитие, возможно, раньше, чем кто-то ожидает. И это связано с тем, что 2,5 миллиона квадратных футов, которые мы владеем в Домейне, практически 100% сданы в аренду, практически нет подлежащих субаренде помещений доступно.
И я думаю, что есть крупные технологические компании, а также другие крупные корпоративные пользователи, которые могут принять собственные решения и готовы сделать обязательства по ставке аренды, чтобы получить тот пространство, которое им нужно, и в подрынке, который им нужен.
Итак, я думаю, что в Остине есть потенциал и, надеюсь, в ближайшем будущем, в местах, таких как Атланта и Шарлотта, Нэшвилл и других. Мы считаем, что будет возможность и что арендные ставки в конечном итоге будут расти, и мы оправдаем развитие. Вопрос только в том, когда.
Оператор
Джон Ким, BMO Capital Markets.
Джон Ким
Я думаю, что это первый раз, когда вы упомянули ускорение сноса офисов в ваших рынках. И я бы хотел узнать, в каких именно рынках вы это видите? И что способствует некоторым сносам. И идет ли это в многоэтажное жилье или в другое использование?
Майкл Коннолли
Джон, это действительно теперь широко распространено по всем нашим рынкам. И я думаю, по всей стране, это связано с устаревшими помещениями -- как вы слышали меня говорить в прошлом, в офисном секторе действительно нет избытка предложения. Просто слишком мало сноса, и, вероятно, слишком мало сноса в офисном секторе за последние 10-20 лет.
Итак, я думаю, что сейчас происходит определенное догоняние. И это те устаревшие объекты, которые действительно больше не могут привлечь спрос и, следовательно, спрос инвесторов, и в конечном итоге они переоцениваются до уровня, где их можно перепрофилировать или снести.
И я сижу в нашем корпоративном офисе в Атланте сегодня в субрынке Бакхед, и я могу посмотреть в окно от туда, где я сижу сейчас, и посмотреть на несколько разных объектов, один из которых есть планы по сносу части и перепозиционированию других, другой парк просто вниз по дороге, где планируют снести примерно половину проекта и несколько зданий и сконсолидировать офис в другую половину и, вероятно, построить многоэтажное жилье. Итак, это комбинация сноса, перепозиционирования.
Я думаю, вы увидите широкий спектр исполнения. Но в конечном итоге, то, что это движет, это продукт, который сегодня больше не актуален.
Джон Ким
Хорошо. Это интересно. В последние недели Blackstone сделала инвестиции в офисы в Манхэттене и Сан-Франциско. И я хотел бы услышать ваши комментарии либо об Blackstone, либо о крупных частных инвестиционных фондах, их интерес к офисам на ваших рынках?
Майкл Коннолли
Да. Посмотрите, я думаю, что это положительно. Я думаю, во-первых, это показывает, что в пространство поступает больше капитала. Во-первых, я думаю, это показывает их убеждение в том, что, возможно, они приняли точку зрения, что структурные проблемы и перегрузка вокруг офисного бизнеса, возможно, ушли в прошлое. И я думаю, что это в конечном итоге должно перевестись в повышение рейтинга в общественном секторе и более высокие множители.
И они видят возможность. И, действительно, я не хочу говорить от имени Blackstone. Но я думаю, что все больше инвесторов видят интересную и привлекательную возможность, которую движет рынок, где спрос улучшается, а предложение сокращается, и что в конечном итоге должно перевестись в более высокие занятости и более высокие ставки аренды и интересную инвестиционную возможность быть на переднем крае.
Джон Ким
Вы видите их на ваших рынках в частности?
Майкл Коннолли
Мы видим увеличение частных инвестиций, в частности, некоторые из крупных частных инвестиционных фондов на рынках по всей стране. Опять же, я думаю, что они, не только Blackstone, но и другие заинтересованы в этой более высокой части рынка или активах, которые могут быть реорганизованы в стилевые и качественные активы, где они видят, что, снова, есть эта интересная возможность и возможно, в ближайшем будущем, дисбаланс, где, возможно, будет больше спроса и меньше предложения. Так что это во всех крупных рынках страны, инвестиционные фирмы, как публичные, так и частные, ищут эти возможности.
Оператор
Блейн Хек, Wells Fargo.
Блейн Хек
Только следуя по стороне инвестиций, видите ли вы какие-либо дополнительные или лучшие возможности по стороне долга, учитывая неопределенность, которая возникла, и некоторые нарушения на рынке кредитов. Просто интересно, возможно ли увидеть возвращение возможностей по долгу на передний план, вы это видите.
Майкл Коннолли
Да, я думаю, это возможно, Блейн. В прошлом году мы сделали три разных инвестиции в долг. И когда некоторые различия в цене и неопределенность стали уменьшаться, вы видели, что мы начали инвестировать напрямую в акции недвижимости с некоторым разрывом, который произошел недавно. Я думаю, что это определенно возможно, что мы посмотрим на сторону долга как на интересный способ и соответствующую часть капитальной структуры для инвестиций.
Как мы говорили ранее, мы не стремимся создать крупный портфель долговых обязательств здесь, в Cousins, но мы находимся в уникальной части цикла, и считаем, что нам нужно быть гибкими в том, где мы инвестируем. И, как подчеркнул Грегг, мы были погашены по двум из трех инвестиций, которые мы сделали.
Итак, если возникнут ситуации, и долговая часть капитальной структуры является правильным местом для инвестиций и правильной базой для инвестирования. И в конечном итоге это актив, который мы были бы готовы приобрести, если потребуется, мы сделаем несколько выбранных инвестиций, если они возникнут.
Блейн Хек
Хорошо. Это полезно. Можете ли вы рассказать немного больше о сильном увеличении аренды, которое вы видели в многоквартирной части в Нойхофф в этом квартале, можете ли коснуться того, корректировали ли вы арендные платы или льготы, чтобы увеличить скорость заключения договоров об аренде?
Дж. Кеннеди Хикс
Конечно. Блейн, это Кеннеди. Как упомянул Ричард, мы очень вдохновлены скоростью, и она просто продолжает нарастать. Мы сдали в аренду много квартир, и теперь мы рассматриваем возможность увеличения базовых тарифов, мы будем начинать проводить некоторые обновления позже этим летом, но мы увеличиваем базовые тарифы. Мы пока держим льготы, но ежедневно их оцениваем.
Блейн Хек
Хорошо. И связано с этим, можете ли вы рассказать немного о деятельности, которая у вас есть в коммерческом пространстве в Нойхофф? Я предполагаю, что у вас есть какие-то крупные смежные блоки пространства - есть ли какие-то крупные требования арендаторов на рынке Нэшвилла, которые, по вашему мнению, могли бы там находиться и стать своеобразным быстрым стимулом для аренды? Или вы все еще больше сосредоточены на некоторых более мелких арендаторах и медленно продвигаетесь к стабилизации?
Дж. Кеннеди Хикс
У нас остался один крупный смежный блок. У нас также есть некоторые оборудованные помещения, которые мы сейчас поставим. И это немного смешано. Я бы сказал, что на данный момент мы считаем, что аренда на один или два этажа на клиента - правильный темп, но есть некоторые более крупные требования, которые существуют. Они просто могут быть немного дальше в своем принятии решения. Поэтому мы по-прежнему видим стабильный поток турне и думаем, что продолжим делать прогресс в аренде там.
Оператор
Упал Рана, KeyBanc.
Упал Рана
Отлично. Ричард, вы рассказывали о некоторых последствиях некоторых продлений аренды в квартале, но срок аренды немного снизился до 5.5 лет. Было ли что-то, что особенно на это повлияло?
Ричард Хиксон
Хорошо, я думаю, это было 6,3% в этом квартале. И действительно, думаю, Time Warner немного повлиял на это. Исторически они склонны к продлениям на более пять лет или менее. Но - просто чтобы дать некоторый контекст, если вы посмотрите на наш пайплайн сегодня, в позднем этапе, срок аренды приближается к девяти годам. Поэтому я думаю, что это просто динамика квартала, которая, очевидно, будет колебаться с течением времени, как это обычно и бывает.
Упал Рана
Хорошо. Итак, вы отметили, что видите рост доходов от парковки, что становится основой для прогноза. Насколько это связано с более высоким использованием офиса по сравнению с увеличением цен? И есть ли какие-либо рынки, которые для вас выделяются больше всего?
Грегг Адзема
Упал, это Грегг. Так что увеличение доходов от парковки, около 75% из этого обусловлено более высоким использованием, и примерно 25% - увеличением цен - поэтому это действительно хороший показатель, который мы обнаружили за последние несколько лет для использования наших зданий, и это для нас обнадеживающий знак. А по поводу того, откуда это происходит, Атланта была нашим крупнейшим рынком по доходам от парковки.
Оператор
[Дженна, Гейлен], Bank of America.
Возвращаясь к потенциальному пайплайну приобретений и инвестиций, с вашим так хорошо позиционированным балансом сегодня, насколько большой может быть эта возможность в этом году, сохраняя при этом ваши цели по плечу?
Грегг Адзема
Это Грегг. В прошлом мы, как мы выполняли эти сделки, повышали дополнительный капитал одновременно на нейтральной основе по отношению к плечу. И поэтому мы заранее зафиксировали разницу с нулевым риском, и это было замечательно.
Так что то, как мы будем финансировать потенциальные приобретения в будущем, будет зависеть от того, что будет доступно нам в тот момент. Мы посмотрим, что произойдет с кредитными спредами, как говорил Колин ранее, мы посмотрим, что произойдет с нашей ценой акций.
Но по мере развития цикла у нас также будет возможность, возможно, продавать активы. Итак, снова я не хочу обязываться, как мы будем финансировать эти приобретения, хотя у нас есть 64 миллиона долларов впереди, которые мы держим на нашем балансе, что, кстати, я знаю, это не так много, но я вижу это как очень мощный актив, который у нас есть при движении вперед с сделками. Но помимо этого, мы будем смотреть на то, что будет доступно нам в это время и примем решение о том, как мы его финансируем.
И еще по поводу обсуждения аренды. При продлениях в некоторых ваших рынках, есть ли у вас какие-либо арендаторы, которые понимают, что рынки действительно укрепляются в плане пространства? Вас обращают в некоторых ваших рынках для ранних продлений?
Ричард Хиксон
Да. Я думаю, краткий ответ - да. Мы определенно видим ситуации, когда клиенты рассматривают ландшафт, особенно обращают внимание на то, что действительно есть остановка новых поставок и проводят расчеты, понимая, что им нужно опередить игру. Так что это абсолютно то, что мы сейчас переживаем.
Оператор
Ник Тиллман, Baird.
Николас Тиллман
Может, я просто хотел бы поддержать что-то и расширить дискуссию. Но - что вы видите в новых требованиях к рынку. Очевидно, понимая, что крупные корпоративные переезды не являются огромным двигателем этого бизнеса, но мы слышали, что в Атланте происходит небольшой рост или не большой, но небольшой подъем в требованиях. Просто интересно, если вы можете расширить этот круг обсуждения на все портфели в рынках, о которых мы не касались.
Майкл Коннолли
Да. Смотрите, мы видим влияние или увеличение всех видов спроса и будь то люди, которые только что принимают решение переехать из одного здания в другое в наших рынках, до, скажем, увеличения некоторой деятельности с новичками на рынке и некоторое возобновление деятельности по переезду начало подниматься обратно.
Но многие - я бы сказал, ключевым фактором для нас сейчас, и, я думаю, исторически, часто новая деятельность на рынке не обязательно означает компанию, которая поднимается и переезжает из Калифорнии в Остин, но это может быть компания, которая уже - штаб-квартира в Калифорнии, имеет представительство в Остине, и компания принимает решение иметь больше своего роста в Остине и продолжать расти и расширять эти хабы.
Мы видели это со стороны таких компаний, как Amazon и компаний как Workday и Microsoft и других, которые создали эти крупные хабы и продолжают привлекать талант из наших рынков Пояса Солнца, чтобы развивать свое присутствие. И это действительно вызвано, в конечном итоге, решением этих компаний более широко распределить свою рабочую силу по всей стране.
И это, безусловно, верно для технологических компаний на Западном побережье, а также компаний финансовых услуг на Северо-Востоке. Итак, я думаю, вы будете продолжать видеть крупномасштабные хабы во всех наших рынках в этих отраслях, и я думаю, что это будет способствовать местам, таким как Шарлотта, Атланта, Остин, Темпе, и есть такого рода деятельность в каждом из этих рынков.
Николас Тиллман
Нет, это полезно. И, возможно, следуя за приобретениями, я не знаю, получил ли я ответ на этот вопрос, но есть ли какие-то конкретные рынки, где приоритетнее войти, я думаю о таких как Даллас, у вас есть кредит St. Ann Court. Является ли этот рынок одним из тех, которые, безусловно, должны получить больше внимания в следующем этапе развертывания?
Майкл Коннолли
Да, это так. Опять же, я бы сказал, что мы рассматриваем все наши рынки и основные принципы в них. У нас есть уверенность инвестировать в любой рынок, где мы сегодня работаем. Возможно, в меньшей степени в Хьюстоне. Но помимо этого, я думаю, что все рынки показывают хорошие результаты, и мы будем развертывать капитал.
Но с стратегической точки зрения, по мере того как мы смотрим, как сегодня позиционирована компания. Мы, скажем так, немного -- имеем немного излишества в Атланте и Остине, -- что неудивительно, учитывая размер и масштаб этих рынков по сравнению с некоторыми другими нашими рынками.
Но я думаю, что со временем это долгосрочная цель, не обязательно краткосрочная цель, но долгосрочная цель продолжать улучшать географическое разнообразие компании. Так что, я думаю, вы увидите, что мы, надеюсь, со временем, увеличим наше присутствие на рынках, таких как Даллас, Шарлотта, Нэшвилл, Тампа, и конечно же в Финиксе.
Но мы не собираемся -- как я уже сказал, это долгосрочная цель, и мы будем делать эти инвестиции только тогда, когда почувствуем, что они соответствуют нашим инвестиционным критериям в отношении влияния на FFO и FAD, нашу способность финансирования и влияние на плечо и ликвидность, а также некоторые из этих стратегических соображений и улучшение нашего географического разнообразия является одной из долгосрочных целей.
Оператор
Майкл Льюис, Truist Securities.
Майкл Льюис
Некоторые другие офисные REIT сообщают о хорошем объеме аренды, но их денежные потоки страдают, вы не испытали такого большого спада занятости, от которого нужно было бы восстанавливаться. Но можете ли вы рассказать о -- есть ли что-то в связи со временем предоставления аренды или арендных льгот, что может оказать давление на денежный поток?
И также расскажите о том, как развиваются арендные льготы на ваших рынках? Я знаю, что у вас были вопросы о том, могут ли быть росты арендной платы, но может быть, вы увидите изменения в льготах в первую очередь? И я хотел бы узнать, видите ли вы это вообще.
Майкл Коннолли
Ну, Майкл, я думаю, здесь много разных аспектов. Но я думаю, что для нас, по отношению к денежному потоку, вы видите некоторые, я думаю, преимущества работы, которую мы проделали в Cousins действительно за последние 10 лет, но я думаю, что в отношении нашего портфеля и некоторой переработки, которую мы проделали.
И в последнее время, если вернуться к 2020 и 2021 годам, мы очень целенаправленно приняли решение в Cousins продать, когда рынок был открыт, $1,3 миллиарда наших менее качественных, старых активов более старого поколения, которые также требовали больших капитальных вложений, и перешли к новым активам более высокого качества. И сегодня у нас, я думаю, самый молодой портфель среди офисного сектора.
И, в конечном счете, это сопровождается более низким профилем. И я думаю, что это также некоторые из самых привлекательных свойств для аренды и позволяет нам добиться лучших условий аренды, более низких затрат на техническое оснащение и свободной аренды. И это всегда была частью нашей цели в построении портфеля, которым мы располагаем сегодня.
Трофейные активы, которые получают наибольший спрос и в то же время могут быть эксплуатируемы и управляемы с наименьшим профилем CapEx.
Майкл Льюис
Хорошо. Итак, Грегг упомянул, когда говорил о доходах от арендной платы за прекращение аренды, что вы инициировали три выселения арендаторов. Есть ли общая тема среди них? Или, быть может, объясните, что там происходит?
Ричард Хиксон
Это Ричард. Я думаю, что тема на нескольких из них, которые были инициированы нами, довольно проста, а именно, у нас были клиенты, которые искали возможность расширения или новое пространство для них, которое не совсем совпадало по времени, но они хотели быть в нашем проекте -- извините, время относительно наших истечений. Так, например, в Хейден Ферри у нас был клиент, который фактически должен был закончить аренду полного этажа позже, в 2025 году. Мы знали, что у нас был потенциальный арендатор для этого этажа. Мы знали, что нам нужно получить контроль над пространством раньше.
Итак, мы просто обратились к существующему клиенту, который, как мы знали, собирался выселиться, и спросили, можем ли ускорить ваше истечение. Мы смогли договориться о плате, чтобы получить контроль над пространством раньше и практически сразу заполнить это пространство.
Так что тема заключается в том, что, когда мы выявляем возможности улучшить наше положение, будь то с точки зрения времени, аренды, более высокой кредитоспособности, мы не боимся обращаться к существующим клиентам и пытаться облегчить изменение контроля над этим пространством. Это вполне похоже на то, что мы сделали в прошлом году с IBM и Meta.
Майкл Льюис
Хорошо. И последний вопрос, возможно, еще рано задавать этот вопрос. У вас очень низкое финансовое плечо, но сроки, которые у вас есть, будут по низким процентным ставкам. Так что я знаю, что необеспеченные облигации в этом году находятся в вашем прогнозе, вы год отделяетесь от Fifth Third Center и Colorado Tower, у них обеих фиксированные процентные ставки ниже 3,5%. Есть ли на этом раннем этапе что-то, о чем можно говорить в стратегии или ценообразовании для рефинансирования этих низкопроцентных займов при сроке погашения?
Грегг Адзема
Майкл, это Грегг. Да, я не собираюсь давать конкретных рекомендаций относительно того, что мы собираемся делать с этими сроками, но мы можем поговорить общими словами о том, что они означают для нашего P&L. Посмотрим, каковы будут процентные ставки, когда эти два ипотечных займа, о которых вы упомянули, истекут в следующем году.
Но мы, как и вся отрасль REIT, столкнулись с ветром в лицо за последний год или два, поскольку каждому пришлось рефинансировать долг по более высоким ставкам. У нас есть два преимущества. Во-первых, низкий плечо дает вам меньше долга для рефинансирования. Это позитивный момент с нашей точки зрения. Но во-вторых, мы смогли -- благодаря органическому росту, о котором мы говорили, увеличивать арендные платы и положительный рост на одинаковых объектах и высокую скорость аренды.
Эти факторы, в конечном итоге, приводят к устойчивому органическому росту. И, таким образом, несмотря на встречные ветры более высоких ставок для нас, низкое плечо и хороший органический рост позволили нам увеличить FFO в течение этого периода. Я думаю, что мы были одними из немногих офисных REIT, которые смогли увеличить FFO в '24 и имеют прогноз по среднему уровню роста FFO в '25.
Так что да, это проблема. У нас есть рефинансирование в наших цифрах на этот год, как я уже сказал несколько раз. Но мы смогли увеличить FFO несмотря на это. Я думаю, что это просто свидетельство того, что лежит в основе органический рост, который мы имеем в этом портфеле.
Оператор
Питер Абрамович, Jefferies.
Питер Абрамович
Да. Просто хотелось бы узнать, если вы могли бы затронуть конкретные требования к аренде в вашем портфеле в Шарлотт и конкретно прогресс в Fifth Third Center.
Ричард Хиксон
Конечно. Это Ричард. Как я упоминал в своих предварительных замечаниях, мы очень уверены в динамике спроса и предложения, которые происходят в Шарлотт, особенно с учетом того, что в ближайшее время здесь не происходит новых строительных работ, по крайней мере, в South End.
Доставки сейчас находятся, по сути, на завершающем этапе, и все, что в даунтауне -- и для нас, учитывая наши два актива, над которыми мы работаем в настоящее время по реконструкции или, безусловно, неминуемы в 550 South и Fifth Third Center, мы считаем, что мы находимся в отличном положении, где мы заполним пробел, оставленный отсутствием новых строительных работ. Итак -- и в результате мы видим очень хорошую активность и интерес к даунтауну. Ничего не известно на сегодняшний день, ничего неминуемого, но наше положение очень хорошее, и мы очень оптимистичны.
Питер Абрамович
Спасибо, Ричард. И, быть может, один вопрос к Греггу. Так вот, вы провели довольно большое количество капиталовложений для финансирования приобретений в четвертом квартале прошлого года. Я думаю, по взвешенной средней стоимости капитала это было где-то в середине 6 или, возможно, в высоких 6 процентах. Так что я просто хотел узнать, где вы видите ваши затраты на долг и стоимость
Ну, я отвечу на первый вопрос сначала. Маловероятно -- весьма маловероятно выпустить акции по цене, по которой они торгуются сегодня. Математика не сходится с точки зрения приобретения. Помните, наш бизнес - это бизнес по разнице. Так что нам нужно создать разницу между нашей стоимостью капитала и нашим использованием капитала.
Исходя из того, где находятся капитализационные ставки сегодня, я думаю, что привлечение средств через выпуск акций по этой цене практически невозможно. Так что маловероятно привлекать капитал по этой цене. Но два выпуска акций, которые мы сделали в четвертом квартале прошлого года, были примерно по $30 за акцию. И при такой цене акций и на тот момент, когда находились капитализационные ставки, мы могли это сделать аккретивно.
И хотя рынок приобретений немного замедлился, и мы видели меньше сделок по нашим активам, я думаю, что мы получим ясность по мере того, как год будет продвигаться, и если все стабилизируется примерно на уровне четвертого квартала, я думаю, как я уже сказал ранее в ходе разговора и как сказал Колин в своих предварительных замечаниях, у нас будет возможность размещать капитал -- новый капитал на аккретивной левередж-нейтральной основе.
Мы считаем, что возможность снова появится по мере продвижения года -- и я думаю, что балансовый лист находится в позиции, которая позволит нам это сделать. Я думаю, что мы находимся в уникальном положении на офисном рынке. Как снова сказал Колин, я думаю, что мы стали первым выбором для многих продавцов из-за преимущества стоимости капитала, которое у нас есть, и истории успешного закрытия сделок.
Оператор
Брендан Линч, Barclays.
Брендан Линч
Вы перестраивали активы в течение последних нескольких лет и улучшали качество портфеля. На общем уровне, где вы видите, что вы стоите в этом процессе, глядя на портфель в целом?
Майкл Коннолли
Брендан, это Колин. Мы в значительной степени, я бы сказал, завершили это. Опять же, это решение было принято в начале пандемии наряду с, как я уже сказал, перераспределением действительно нижних 20% портфеля в конечном итоге на приобретения и развитие своего рода топ-активов. Мы также приняли намеренное решение ускорить много работы по перестройке и перепозиционированию в портфеле, чтобы сделать это в то время, когда наши клиенты в основном там не находились.
Так что если мне нужно посмотреть на это сегодня, я бы сказал, что мы, вероятно, на 75% пути и через эту работу. Есть еще несколько объектов, которые со временем, просто более нормальным темпом, я вижу, что мы будем работать над проектом или двумя в год. Но я думаю, что мы в значительной степени закончили это, и я поставил бы примерно 75% сегодня.
Брендан Линч
Отлично. Это полезно. И, возможно, один для Грега. Договор аренды с Parsley Energy включал одноразовое сокращение арендной платы посередине срока аренды. Вы можете просто пройти через детали этого?
Грегг Адзема
Да. Это так просто, как я сказал. Я имею в виду, что когда была заключена первоначальная арендная сделка, а затем было сделано дополнение несколько лет назад. Я думаю, что это было в 2018 году, оно было исполнено. Так что почти десять лет назад это 2,5-месячное сокращение арендной платы было включено в арендный договор на первые 2,5 месяца '25 года.
Так что по GAAP все усредняется. Вы не замечаете этого. Но на денежной основе, очевидно, это отразилось на цифрах в прошлом квартале. Так что я хотел это отметить. Я имею в виду, что некоторые из комментариев, которые мы получили о нашей производительности по тем же объектам на 2% - это положительно, замечательно, но немного ниже, чем было, есть ли что-то уникальное, происходящее, и что-то уникальное происходило, и мы хотели это отметить.
Майкл Коннолли
И Брендан, позвольте мне уточнить мой предыдущий комментарий. Когда я говорю 75%, подавляющее большинство нашего портфеля теперь находится в отличной форме и не требует перепозиционирования или перестройки. Я упомянул, что это касается пула активов, которые мы выделили несколько лет назад для реинвестирования. Итак, снова остается всего несколько объектов по всему портфелю. Это действительно портфель активов, и его качество никогда не было лучше, чем сегодня у Cousins.
Оператор
Других вопросов на данный момент нет. Прошу продолжить с заключительными замечаниями.
Майкл Коннолли
Спасибо всем за участие в нашем сегодняшнем собрании. Мы благодарим вас за время и интерес к Cousins Properties. И с нетерпением будем надеяться увидеть многих из вас на предстоящих инвестиционных конференциях и, надеюсь, на NAREIT в июне. Хорошего дня и прекрасного уик-энда.
Оператор
Дамы и господа, это завершает наш телефонный разговор на сегодня. Мы благодарим вас за участие и просим отключить свои линии. Хорошего дня.
