Участники
Крейг Костер; Исполнительный вице-президент, Генеральный юрист, Секретарь; UMH Properties Inc
Сэмюэл Лэнди; Президент, Генеральный директор, Директор; UMH Properties Inc
Анна Чью; Финансовый директор, Главный бухгалтер, Вице-президент, Казначей, Директор; UMH Properties Inc
Юджин Лэнди; Председатель совета директоров, Основатель; UMH Properties Inc
Бретт Тафт; Главный операционный директор, Исполнительный вице-президент; UMH Properties Inc
Гаурав Мехта; Аналитик; Alliance Global Partners
Роберт Стивенсон; Аналитик; Janney Montgomery Scott LLC
Крейг Кусера; Аналитик; Lucid Capital Markets
Меррилл Росс; Аналитик; Compass Point Research & Trading, LLC
Джон Массокка; Аналитик; B. Riley Securities
Презентация
Оператор
Доброе утро и добро пожаловать на конференцию по отчету о прибылях UMH Properties за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора) Обратите внимание, что это мероприятие записывается. Мне приятно представить вам вашего ведущего, г-на Крейга Костера, Исполнительного вице-президента и Генерального юриста. Г-н Костер, вы можете начинать.
Крейг Костер
Большое спасибо, оператор. Помимо отчета формы 10-Q, который мы подали в SEC вчера, мы также подготовили дополнительную презентацию с информацией о первом квартале. Эта дополнительная презентация, а также наш отчет формы 10-Q, доступны на сайте компании umh.reit.
Мы хотели бы напомнить всем, что некоторые заявления, сделанные во время этой телефонной конференции и не являющиеся историческими фактами, могут быть признаны прогностическими заявлениями в соответствии с Законом о реформе частных ценных бумаг 1995 года. Прогностические заявления, сделанные на этом вызове, основаны на наших текущих ожиданиях и включают различные риски и неопределенности. Хотя компания считает, что ожидания, отраженные в прогностических заявлениях, основаны на разумных предположениях, компания не может гарантировать их реализацию.
Риски и неопределенности, которые могут привести к фактическим результатам, отличным от ожидаемых, подробно описаны в отчете о прибылях за первый квартал 2025 года компании и в документах, поданных в Комиссию по ценным бумагам и биржам. Компания отказывается от обязательства обновлять свои прогностические заявления.
Кроме того, в ходе сегодняшнего звонка мы обсудим финансовые показатели, не входящие в стандарты GAAP. Сверки этих финансовых показателей с соответствующими стандартами GAAP, а также пояснения и предупреждения, включены в наш отчет о прибылях, дополнительную информацию и в наши исторические документы, поданные в SEC.
Сказав это, я хотел бы представить нашего руководителя сегодняшнего дня: Юджина Лэнди, Основателя и Председателя; Сэмюэла Лэнди, Президента и Генерального директора; Анну Чью, Исполнительного вице-президента и Главного финансового директора; Бретта Тафта, Исполнительного вице-президента и Главного операционного директора; Джима Лайкинса, Вице-президента по капитальным рынкам; и Даниэля Лэнди, Исполнительного вице-президента.
Мне приятно передать слово Президенту и Генеральному директору UMH, Сэмюэлу Лэнди.
Сэмюэл Лэнди
Большое спасибо, Грег. Прежде всего, мы потрясены уходом нашего директора, К.С. Конуэя. К.С. был исключительным другом, отцом, директором, экономистом и многим другим. Он положительно сказывался на каждой организации, в которой участвовал, и его уход оставляет большую пустоту в сердцах всех нас.
Компания UMH рада представить еще один успешный квартал по операционным и финансовым результатам. Наши сообщества продолжают испытывать сильный спрос, что приводит к увеличению заполняемости и улучшению операционных результатов сообществ. Нормализованный FFO за первый квартал 2025 года составил 0,23 доллара на разводимую акцию по сравнению с 0,22 доллара на разводимую акцию в прошлом году, что соответствует увеличению на 5%.
Наши крепкие финансовые и операционные результаты дали руководству и совету директоров уверенность увеличить дивиденды по обыкновенным акциям на 0,04 доллара в год до 0,90 доллара на акцию. Это представляет собой увеличение на 4,7% по сравнению с прошлым годом. Мы уже пять лет подряд увеличиваем дивиденды, суммарный ежегодный рост составляет 0,18 доллара или 25%.
Наш бизнес-план доказал свою способность приносить инвесторам долгосрочную стоимость. Приобретения и инвестиции, которые мы совершили в наших сообществах, улучшили общее качество предоставляемого жилья, что позволило нам увеличить заполняемость через успешную реализацию нашей программы аренды жилья и программы продаж.
Мы оптимистично смотрим в будущее и ожидаем дальнейшего роста прибыли и стоимости благодаря заполняемости наших 3 400 свободных площадей, развитию наших 2 400 акров свободной земли, увеличению прибыльности нашего отдела продаж и приобретению существующих сообществ и развитию новых. Учитывая дефицит жилья и нашу позицию на рынке, мы считаем, что компания готова к успеху в течение многих лет.
Наши результаты по одинаковым объектам продолжают соответствовать нашим ожиданиям. Доход от аренды и связанные с ним доходы увеличились на 8%, расходы увеличились на 8%, а чистая операционная прибыль сообщества увеличилась на 8%. Наши расходы в первом квартале были выше из-за сложной зимы во всем нашем портфеле. Тем не менее, мы довольны результатами наших сообществ в этой среде.
Заполняемость одинаковых объектов увеличилась на 113 единиц с начала года и на 227 единиц по сравнению с первым кварталом прошлого года. Спрос, который мы видим на уровне сообществ, должен привести к дальнейшему увеличению заполняемости в течение оставшейся части года.
Общие продажи домов за квартал составили 6,7 миллиона долларов по сравнению с 7,4 миллиона долларов в прошлом году, что составляет примерно 9,5% падение. А включенные в продажи прошлого года были ликвидация и продажа запасов в центре продаж, сданном в аренду оператору третьей стороны. Исключая эти ликвидированные или проданные дома, проданные изготовленные дома за квартал, завершившийся 31 марта 2024 года, составили 6,4 миллиона долларов или 88 домов, а стоимость продаж составила 4,2 миллиона долларов.
Наша валовая прибыль от продаж за квартал составила 2,3 миллиона долларов, а чистая прибыль от продаж составила примерно 618 000 долларов. За квартал мы продали 71 дом, из них 26 новых, со средней ценой 151 000 долларов за продажу, и 45 использованных, со средней ценой 60 000 долларов за продажу. Наши результаты продаж должны продолжать улучшаться в течение года по мере наступления пикового сезона продаж и увеличения продаж в наших недавно открытых расширениях.
Мы продолжаем продвигаться в получении разрешений на расширение площадей на нашей свободной земле. Мы планируем развитие более 150 площадей в этом году. Эти площади хорошо расположены на рынках, где существующие сообщества имеют высокие уровни заполняемости, арендных ставок и прибыли от продаж. Наша свободная земля и эти площади для расширения дадут нам долгосрочную перспективу для достижения органического роста в ближайшем будущем.
Расширения улучшили операционные результаты сообществ, поскольку многие расходы сообществ фиксированы. Эти расширения значительно увеличивают стоимость наших сообществ, генерируют прибыль от продаж и улучшают наши операционные результаты. Мы инвестировали более 45 миллионов долларов в расширения, которые еще не приносят ожидаемую доходность.
По мере продажи домов и заполнения этих площадей наши показатели заполняемости, доходы и чистая операционная прибыль должны соответственно увеличиваться, сделав наши 2 400 акров свободной земли ценными. Мы продолжим работать над расширением наших существующих сообществ, а также изучим возможность продажи нашей свободной земли застройщикам односемейных домов или для других более выгодных целей.
Наша программа аренды жилья продолжает выполняться как запланировано. У нас сильный спрос на всем нашем портфеле, и во многих случаях есть списки ожидания. Наша заполняемость арендного жилья увеличилась с 94% в конце года до 94,6% к концу первого квартала. В первом квартале мы преобразовали 109 новых домов из инвентаря в приносящие доход арендные дома. Мы планируем добавить 800 новых арендных домов в наш портфель в этом году.
Наши показатели текучести остаются низкими в пределах 20–30%. Ремонт и обслуживание арендных домов у нас остаются примерно на уровне 400 долларов в год на дом. В части приобретений мы закрыли сделку по приобретению двух сообществ в Мантуа, штат Нью-Джерси, по общей цене 24,6 миллиона долларов или 92 500 долларов за площадь. Эти два сообщества содержат 266 площадей, 100% из которых занимают владельцы. Это пятизвездочные сообщества для пожилых людей, на которые мы гордимся добавить в наш портфель.
Наш текущий пайплайн приобретений содержит два сообщества в Мэриленде, которые мы надеемся закрыть во втором квартале, состоящие из 191 площади, которые занимают примерно 76%. Цена покупки для этих сообществ составляет 14,6 миллиона долларов или 76 600 долларов за площадь. Мы продолжаем оценивать будущие приобретения и надеемся расширить наш пайплайн приобретений в ближайшем будущем.
Мы все еще оцениваем влияние тарифов на наш бизнес, но первоначальные показатели указывают на минимальное влияние на наш бизнес. У нас в настоящее время более 650 домов в заказе, более 500 домов доставлены в наши сообщества. 500 домов оплачены, и мы не предвидим крупных увеличений цен на оставшуюся часть. Эти дома должны позволить нам быстро увеличить заполняемость в наших сообществах.
Кроме того, наши сборы арендной платы остаются стабильными и соответствуют нашим историческим показателям сбора, объем заявок увеличился, а спрос на продажи крепок. Мы продолжим отслеживать влияние тарифов и геополитических проблем на наш бизнес, но на данный момент все идет по обычному пути.
За последние 1, 5 и 10 лет к 31 декабря 2024 года компания UMH была лидером среди REIT в сфере производства жилья. Наш общий доход для акционеров в 2024 году составил примерно 30% за 1 год, 51% за 5 лет и 234% за 10 лет. У нас доказанная история успешного выполнения нашего бизнес-плана. С 2020 года UMH увеличила дивиденд на 25%. Наш бизнес-план позволил нам иметь 3 400 свободных площадей и 2 400 акров свободной земли для продолжения нашего органического роста.
Этот органический рост должен позволить нам генерировать аналогичный рост прибыли и операционных результатов в течение многих лет вперед. Кроме того, с нашим крепким балансом мы готовы осуществлять успешные приобретения по мере их появления. Фундаментальные показатели производства жилья крепки, и UMH хорошо подготовлена к продолжению роста в рамках установленного долгосрочного бизнес-плана.
А теперь Анна даст вам более подробную информацию о наших результатах за квартал.
Анна Чью
Спасибо, Сэм. Нормализованный FFO, исключающий амортизацию и однократные пункты, составил $18,8 миллиона или $0,23 за размещенную акцию в первом квартале 2025 года по сравнению с $15 миллионами или $0,22 за размещенную акцию в 2024 году, что привело к накопительному увеличению на 25% и увеличению на 5% за размещенную акцию.
Арендный и связанный с ним доход за квартал составил $54,6 миллиона по сравнению с $50,3 миллиона год назад, что означает увеличение на 8%. Этот рост в основном обусловлен увеличением занятости на тех же объектах, добавлением арендных домов и повышением арендных тарифов.
Операционные расходы сообщества выросли на 9% за квартал. Этот рост в основном обусловлен увеличением затрат на оплату труда, налоги на недвижимость, уборку снега и расходы на воду и канализацию. Результаты наших одинаковых объектов продолжают соответствовать нашим ожиданиям. Доход от одинаковых объектов вырос на 8% за квартал, и несмотря на увеличение операционных расходов сообщества на 8%, чистая операционная прибыль сообщества выросла на 8% за квартал с $30 миллионов в 2024 году до $32,5 миллиона в 2025 году.
Обращаясь к нашей капитальной структуре, к концу квартала у нас было примерно $606 миллионов долларов долга, из которых $476 миллионов долларов составлял ипотечный долг на уровне сообщества, $29 миллионов долларов - подлежащие оплате займы и $101 миллион - наши облигации серии A с купоном 4,72%.
Общий долг к концу квартала был фиксированным на 99% с взвешенной средней процентной ставкой 4,39%. Взвешенная средняя процентная ставка на наш ипотечный долг составляла 4,18% к концу квартала по сравнению с 4,17% к концу квартала в прошлом году. Взвешенный средний срок по нашему ипотечному долгу составлял 4,2 года к концу квартала и 5,1 года к концу квартала в прошлом году.
В этой изменчивой процентной ставке средняя взвешенная процентная ставка по нашим краткосрочным займам была на 29 базисных пунктов ниже и составляла 6,5% к текущему концу квартала по сравнению с 6,79% к концу квартала в прошлом году. В целом средняя взвешенная процентная ставка по нашему общему долгу была на 17 базисных пунктов ниже и составляла 4,39% к текущему концу квартала по сравнению с 4,56% к концу квартала в прошлом году.
К концу квартала UMH имело общее количество $322 миллионов долларов в перманентных привилегированных акциях. Наши привилегированные акции, совместно с рыночной капитализацией более $1,5 миллиарда долларов и нашим долгом в $606 миллионов долларов, привели к общей рыночной капитализации примерно $2,5 миллиарда долларов к концу квартала по сравнению с $2,1 миллиарда долларов в прошлом году, что составляет увеличение на 18%.
В течение квартала мы выпустили и продали 515 000 акций обыкновенных акций в рамках программы ATM сентября 2024 года по взвешенной средней цене $18,21 за акцию, что принесло чистые поступления в $9,2 миллиона после покрытия расходов на размещение.
Компания также получила $2,6 миллиона, включая дивиденды, реинвестированные через DRIP. В течение квартала мы выпустили и продали 49 000 акций привилегированных акций серии D в рамках программы ATM привилегированных акций 2023 года по взвешенной средней цене $23,03 за акцию, что принесло чистые поступления после покрытия расходов на размещение в $1,1 миллиона.
5 марта 2025 года компания прекратила использование программы ATM привилегированных акций 2023 года и заключила программу ATM привилегированных акций 2025 года, в рамках которой мы можем предложить и продать акции привилегированных акций серии B на общую сумму до $100 миллионов.
На момент такой прекращения примерно $16,5 миллиона привилегированных акций серии D остается непроданными в рамках программы ATM привилегированных акций 2023 года. По состоянию на 31 марта 2025 года компания не выпустила и не продала ни одной акции в рамках программы ATM привилегированных акций 2025 года.
После квартала мы выпустили и продали дополнительно 1,2 миллиона акций наших обыкновенных акций в рамках программы ATM сентября 2024 года по взвешенной средней цене $17,89 за акцию, что принесло чистые поступления после покрытия расходов на размещение в $21,5 миллиона. По состоянию на 30 апреля 2025 года оставалось $58,5 миллиона акций обыкновенных акций, доступных для продажи в рамках программы ATM сентября 2024 года.
С финансовой точки зрения, мы завершили квартал с чистым долгом к общей рыночной капитализации в размере 23,1%, чистым долгом за вычетом ценных бумаг к общей рыночной капитализации в размере 21,8%, чистым долгом к откорректированному EBITDA в 4,9 раза и чистым долгом за вычетом ценных бумаг к откорректированному EBITDA в 4,6 раза. Процент покрытия процентов составил 4,1 раза, а коэффициент фиксированных затрат составил 2,4 раза.
В начале 2025 года у нас было 23 ипотеки на общую сумму $115 миллионов, подлежащих погашению в течение ближайших 12 месяцев, из которых 10 ипотек на общую сумму примерно $46 миллионов должны были быть погашены в первом и втором кварталах 2025 года. В течение квартала мы погасили одну ипотеку на сумму $6,4 миллиона за наличные средства. После квартала мы погасили девять ипотек на общую сумму $39,3 миллиона и привлекли $40 миллионов из нашей необеспеченной оборотной кредитной линии.
Мы находимся в процессе рефинансирования этих ипотек с Fannie Mae. Ожидается, что эти ипотеки будут закрыты в ближайшие недели. Мы считаем, что поступления от этих рефинансирований значительно превысят $45,7 миллиона, которые были погашены.
С финансовой точки зрения, мы завершили квартал с $35,2 миллиона наличных денег и денежных эквивалентов и $260 миллионов доступных на нашей необеспеченной оборотной кредитной линии, с потенциальной общей доступностью до $500 миллионов в соответствии с аккордеонной функцией. У нас также было доступно $192 миллиона на наших других кредитных линиях для финансирования продажи жилья и покупки инвентаря и арендных домов.
Кроме того, у нас было $30,3 миллиона в нашем портфеле ценных бумаг REIT, который не обременен. Этот портфель представляет собой всего лишь около 1,5% наших неамортизированных активов. Мы обязуемся не увеличивать наши инвестиции в портфель ценных бумаг REIT и, фактически, продолжаем продавать определенные позиции.
Наш прогноз на полный 2025 год остается неизменным. Мы ожидаем нормализованный FFO в диапазоне от $0,96 до $1,04 за размещенную акцию, что соответствует росту на 7,5% по среднему показателю по сравнению с $0,93 за акцию в 2024 году. Мы хорошо позиционированы для продолжения внутреннего и внешнего роста компании.
И теперь позвольте мне передать слово Джину, прежде чем мы откроемся для вопросов.
Юджин Лэнди
Спасибо, Анна. UMH успешно начал 2025 год. Наши сообщества продолжают приносить стабильные и растущие доходы. У нас есть доступ к акционерному и долговому капиталу для инвестирования в наш долгосрочный бизнес-план и возможно быстрого роста компании, если появятся выгодные возможности.
Спрос на доступное жилье в наших рынках и по всей стране остается невероятно сильным. Наши сообщества продолжают заполнять участки домами для аренды и продажи. Наш долгосрочный бизнес-план благоприятно позиционировал компанию с 3 400 свободных участков для заполнения и 2 400 акров земли для развития. Эти свободные участки и свободные акры становятся все более ценными в условиях нарастающего кризиса доступного жилья.
Эти свободные участки и свободные акры являются ключом к повышению органического роста на ближайшие пять лет. В течение следующих пяти лет мы считаем, что наши сообщества должны быть заполнены, и доступных участков для дополнительного расширения, на которых можно разместить дома, будет ограниченное количество. Жилищный кризис и неспособность обычных застройщиков предоставить жилье по доступной цене выделяют тенденции между UMH и нашей отраслью.
UMH должен достичь почти 100% занятости и продолжать развивать наши земельные участки. Все эти моменты могут привести к существенному улучшению прибыли, стабильному потоку доходов и привлекательной оценке. UMH является лидером в отрасли производства жилья. Мы сотрудничаем с MHI и нашими производителями для улучшения наших продуктов и предоставления жилищных решений как в сельских, так и в городских условиях. Мы отстаиваем двухквартирную мобильную дом, что позволяет нам увеличивать плотность и предоставлять доступное жилье в более дорогих рынках.
Мы также сотрудничаем с GAF для запуска солнечного дома с солнечными черепицами, в отличие от солнечных панелей, установленных на заводе и не требующих бурения отверстий для крепежных элементов, как это делают панели. Кроме того, хранение черепиц на заводе значительно снизило стоимость.
В нашей стране не хватает 4 миллионов домов. И в прошлом году мы построили всего 1,3 миллиона домов. Поэтому нам нужно доступное жилье. Мы прилагаем максимум усилий, чтобы сделать больше для предоставления этого
Бретт Тафт
Да. У нас не было проблем с отправкой уведомлений в текущем году, достижение наших 5% увеличений. По мере продолжения года наш план все еще заключается в увеличении на 5%. Мы наблюдаем сильный спрос на наши объекты. Арендный спрос сильный. Наша торговая линия растет, и мы не считаем, что 5% станет проблемой.
Гаурав Мехта
Хорошо. Второй вопрос, вы упомянули тарифы, и кажется, что вы предзаказали 650 домов. Но меня интересует, если бы вы заказали новые дома сегодня, цены повысились по сравнению с ценами, по которым вы заказали предзаказ?
Бретт Тафт
Цены повысились немного, но не существенно. Мы видели повышение цен на 3% до 5% для производителей. Но я думаю, что в ближайший месяц или два мы действительно начнем видеть влияние тарифов.
Как мы всегда подчеркиваем, мы справляемся с повышением цен, хотя мы предпочитаем, чтобы цены были ниже, и это увеличивает наши ожидания по доходности и т. д. Наша более крупная забота здесь - это нарушения в цепочке поставок и неспособность получить дома. Мы сдаем дома за $1,000, $1,200, $1,400 в месяц. Мы зарабатываем более 10% на наших арендных инвестициях, что явно аккретивно. Если бы цены немного выросли, у нас все равно была бы аккретивная структура, но мы внимательно выбираем места, где размещаем арендные объекты, и убеждаемся, что выбираем правильные продукты, правильный участок на правильном рынке.
Гаурав Мехта
Хорошо. И, наконец, ставки по рефинансированию ипотеки, вы упомянули, что собираетесь рефинансировать некоторые ипотечные кредиты с Fannie Mae в этом квартале. Какие ставки вы видите сейчас?
Анна Чу
Ну, наша ставка основана на 10-летней казначейской облигации, потому что мы планируем взять кредит на 10 лет. И эти ставки немного стабилизировались. Она немного снизилась, фактически, и из-за этого мы считаем, что ставки будут около 5,5% или, возможно, 5,75%, но в этом диапазоне. Но мы должны знать это в ближайшие несколько недель, потому что, надеюсь, мы закроемся в ближайшие несколько недель.
Гаурав Мехта
Хорошо, спасибо. Это все, что у меня было.
Оператор
Роб Стивенсон, Дженни.
Роберт Стивенсон
Доброе утро, ребята. Бретт, чтобы продолжить вопрос о выручке от объектов одного формата. По статье расходов на портфель объектов одного формата, вы замечаете какое-либо значительное давление налогов на недвижимость или в других местах по статье расходов на данный момент в ближайшей перспективе?
Бретт Тафт
Определенно произошло повышение налогов на недвижимость, небольшое повышение, но повышение в одиночку. Есть некоторые другие объекты, которые мы рассматриваем для возможного обжалования с целью, надеемся, уменьшить это число, но в настоящее время мы работаем над этим. Просто чтобы кратко рассмотреть данные по одинаковым объектам на минуту, мы довольно довольны нашим ростом на 8,1%.
Мы считаем, что по мере продолжения года и заполнения того инвентаря, о котором мы ранее говорили, арендный и связанный доход должен расти более чем на 8%. Расходы на эксплуатацию сообщества выросли на 7,8% по сравнению с прошлым годом.
И - это была очень трудная зима. Я знаю, что Сэм упоминал об этом во время своей части разговора, но расходы на очистку снега одни по себе выросли на более $250,000. К этому добавляется связанные с переработкой сверхурочные расходы, а также немного увеличились расходы на ремонт и обслуживание. Так что расходы на очистку снега действительно подняли эту цифру с того уровня, который я ожидал в районе 6%, до 7,8%. В дальнейшем в течение оставшейся части года мы ожидаем, что эта цифра немного снизится с одним уточнением, что мы оцениваем влияние тарифов на бизнес.
Роберт Стивенсон
Хорошо. Эта очистка снега будет моим следующим вопросом. И тогда, я предполагаю, вопрос, вы говорили о дуплексах и более маленьких единицах, а также о домах с солнечными черепицами. Вы уже добавили значительное количество из них в портфель сегодня? И как они принимаются потенциальными арендаторами или покупателями, если они будут предлагаться к продаже, а не к аренде?
Бретт Тафт
Да. Так что на солнечных черепицах мы получили наши первые 20 домов в Friendly Village в Перрисбурге, штат Огайо в начале этого года. Первые 10 только что завершили установку, и я думаю, что 7 из них заняты. У нас есть залоговые взносы на остальные 3.
Так что продукт выглядит отлично. Есть спрос на него, мы оценим влияние экономии на энергии и как наши арендаторы в конечном итоге справляются со временем и получаем реальные данные. Другие 10 должны быть готовы к заселению в ближайшее время. И в этом месте у нас не должно быть проблем с их заполнением.
У нас примерно пять дуплексов, которые полностью готовы к использованию на некоторых наших объектах в Пенсильвании. Они в основном заняты, мы завершаем настройку одного из них, но у нас не было проблем с заполнением их, и мы работаем над заказами на дуплексы для объекта в Индиане и, возможно, на этом объекте Friendly Village.
Юджин Лэнди
Если я могу добавить, производство домов на фабрике намного лучше, чем строительство на месте. И когда мы работаем с GAF, они устанавливают вещи на месте, где они имеют дело с отдельными владельцами.
Когда вы работаете с фабрикой и строите в фабрике, стоимость сокращается наполовину, а время - 45 минут, чтобы установить весь крышу с солнечными черепицами. Так что это самый эффективный способ сделать это. и это имеет много смысла, и мы провели это как тест, и пока что тест проходит хорошо.
Роберт Стивенсон
На данный момент, каковы ваши ожидания относительно премии за дома с солнечными черепицами по сравнению с обычными домами с черепицей? И каков потенциальный дисконт или более низкая цена дуплексов по сравнению с одноэтажными домами в вашем портфеле?
Сэмюэл Лэнди
Дело не в том, чтобы мы ожидали доход от солнечной энергии, но наши жители зарабатывают в основном от $40,000 до $80,000. Итак, если мы сможем снизить их коммунальные расходы, мы увеличим то, что они могут платить за новые дома, за аренду участков и за аренду домов. Так что это не так уж и важно, что мы ожидаем заработать дополнительный доход от солнечной энергии, но мы ожидаем увеличить нашу клиентскую базу, что повышает спрос и, как следствие, увеличивает прибыль.
А в случае дуплексного дома, есть определенная сумма, которую вы можете получить за участок, но если вы снизите стоимость за единицу, чтобы мы могли предоставить эти 1,000-квадратных футов домов, которые теперь являются 2,500-квадратными футами однокомнатных квартир, вместо того, чтобы участок и дом приносили $1,000 в месяц, они могут приносить $1,500, $1,600 в месяц. Так что с дуплексом вы получите более высокую доходность за участок, солнечные черепицы в основном предназначены для увеличения клиентской базы путем повышения доступности.
Юджин Лэнди
Если я могу добавить, однокомнатная квартира стоит около [$325,000], [$350,000] для строительства, и как отметил Сэм, 625 квадратных футов может быть меньше, и мы говорим о создании аналогичной квартиры площадью 500-550 квадратных футов. И стоимость может быть значительно меньше.
Удивительно, на какую цену мы можем купить квартиру за $75,000 и разместить ее на нашем участке. По сути, вы разделяете ее на две, поэтому это примерно 550 квадратных футов, одна спальня, и стоимость уменьшается вдвое. Итак, мы очень рады этому, но это действительно новое направление, которое мы помогли освоить год назад, два года назад, и в этом году мы отправляемся на основные выставки, чтобы увидеть новейшие модели одноквартирных дуплексов, и это может стать значительным, крупным прорывом в жилищном строительстве.
Роберт Стивенсон
Хорошо, спасибо, ребята. Я благодарен за время и желаю вам отличных выходных.
Сэмюэл Лэнди
Спасибо.
Оператор
Крейг Куцера, Lucid Capital Markets.
Крейг Куцера
Привет, ребята, доброе утро. Я благодарю за информацию о продажах новых и бывших домов в этом квартале. Можете ли вы дать нам представление о валовых маржах по продажам этих двух типов
Сэмюэл Лэнди
Они могут быть значительно выше, но продажи удивительно сильные, в основном из-за количества людей, которые сокращают жилье, могут продать свой существующий дом, погасить ипотеку и иметь наличные для переезда в уменьшенный дом для них, но отличный дом для нас. И мы строим расширения в правильных местах. Мы строим новые сообщества в правильных местах.
Оператор
(технические трудности)
Извините, дамы и господа, кажется, мы потеряли связь со спикерами. Пожалуйста, оставайтесь на линии, пока мы восстановим соединение. Спасибо за ваше терпение.
Ладно. Дамы и господа, мы восстановили связь со спикерами, и продолжим. Крейг, пожалуйста, продолжайте.
Крейг Куцера
Да, я просто повторю вопрос. Это было продолжение о продажах, вы упомянули, что они были очень сильными, но впервые за несколько лет они уменьшились по сравнению с прошлым годом. Я просто хотел бы узнать, связываете ли вы это с более сложной зимой и то, что вы видите здесь во втором квартале в отношении трафика, объема и интереса?
Сэмюэл Лэнди
Уменьшение было исключительно связано с тем, что в прошлом году в это время мы ликвидировали центр продаж Порт-Роял. Поэтому было высокое валовое число. Но на эти продажи не было нетто.
Так что это не повлияло на чистую прибыль, и на данный момент мы верим, что продажи в этом году будут лучше, чем когда-либо. И причина в том, что количество людей старше 55 лет, сокращающих жилищное пространство, мы строим расширения в отличных местах. Мы строим новые сообщества в отличных местах. И все это приведет к тому, что, как мы считаем, продажи в 2025 году будут выше, чем когда-либо.
Анна Чью
Я просто хотела добавить, если исключить продажи и ликвидацию центра продаж, фактические продажи за квартал увеличились примерно на 3%, 4%.
Крейг Куцера
Хорошо, спасибо. И еще немного. Вы упомянули, что думали о возможности рефинансирования этих ипотек, которые вы погасили в первой половине года под 5,5%, возможно, 5,75%. Можете ли вы рассказать о процентных ставках на то, что истекает как в первой половине года, так и в оставшейся части года?
Анна Чью
Да. Я имею в виду, процентные ставки, конечно, намного лучше, чем 10 лет назад. И те, которые мы погасили или которые уже были погашены к 1 апреля. Средняя процентная ставка там была около 4%, а оставшаяся около 4%, я думаю 4,1% для оставшейся части года.
Опять же, мы считаем, что хотя у нас может быть немного больше процентов по ипотеке, мы верим, что наша деятельность, наша арендная доходность полностью компенсирует увеличение процентных затрат.
Сэмюэл Лэнди
И вернемся к продажам, нельзя прогнозировать год по одному месяцу, но Бретт, скажи нам, как прошел апрель?
Бретт Тафт
Апрель был фантастическим. Похоже, мы закрыли продажи домов на сумму около $4,4 миллиона в апреле, что на $2,5 миллиона больше, чем в апреле 2024 года. И по мере того, как мы смотрим вперед и оцениваем нашу трубу продаж, у нас около $4,4 миллиона в нашей трубе продаж, обычно это между $3 миллионами и $3,5 миллионами.
И учитывая все, о чем говорил Сэм относительно продаж новых домов и наших расширений и того, где мы открываемся и находимся в правильных местах, мы начинаем видеть реальные доказательства того, что эти продажи происходят с маржами прибыли, которыми мы очень довольны. И, надеюсь, мы сможем добиться таких результатов на протяжении всего оставшегося года.
Крейг Куцера
Понятно. И когда вы думаете о повышении стоимости недвижимости, которую вы перефинансируете в 2025 году. Предполагаю, вы рассматриваете ипотечный долг как более основной источник финансирования в 2025 году по сравнению с последними парой лет, когда вы больше опирались на акции и предпочтительные акции.
Сэмюэл Лэнди
И я дам вам ответ через секунду, повышение цен просто фантастическое, оно делает то же самое, что мы всегда говорили, в конце 10 лет стоимость недвижимости удваивается. Это подтверждается оценками для рефинансирования, и это удваивает сумму денег, которую можно извлечь из одного и того же имущества.
Но мы всегда были консервативной компанией, не сильно задолженной, и у нас есть очень значительные планы внутреннего роста через добавление 800 арендных объектов, примерно $70 миллионов. Финансирование 50% наших домов продаж, строительство наших расширений, потенциальные приобретения и улучшение капитальных вложений. Так что все это означает, что нам всегда нужен обычный капитал, предпочтительный капитал и долг. Но продолжайте, Анна.
Анна Чью
Вы абсолютно правы. Что касается стоимости сообществ, они удвоились в цене. Если посмотреть на то, что мы сделали в 2023 году, мы добавили -- получили ипотеки на общую сумму 100 и -- думаю, около $100 миллионов -- извините, $58 миллионов, но сообщества, которые были в этих ипотеках, оценились на сумму более $100 миллионов, около $108 миллионов. Наш общий инвестиционный вклад в эти сообщества всего лишь $52 миллиона. Так что мы более чем удвоили стоимость сообществ на основе оценок.
Теперь мы считаем, что новые оценки для этого предстоящего рефинансирования также покажут значительное увеличение стоимости сообществ. Мы всегда ищем лучшие возможности для финансирования наших потребностей. И это, как сказал Сэм, комбинация предпочтительных акций, комбинация обычных акций и комбинация долга.
Теперь все зависит от того, что нам нужно, когда нам это нужно. Нам всегда требуется около $120 миллионов до $150 миллионов в год для финансирования нашего бизнес-плана. Но это не включает приобретения. Если у нас будут дополнительные приобретения, нам может понадобиться больше. Поэтому, как я сказала, все зависит от ставок в тот момент, все зависит от того, что происходит на рынке в тот момент.
Поэтому мы оценим, что нам нужно в тот момент, когда это нам понадобится, и нам очень нравится АТМ, это отличный способ также привлечь капитал в нужный момент.
Крейг Куцера
Хорошо. Просто еще один вопрос от меня. Мне кажется, что за последние несколько кварталов вы говорили, что это может быть год, когда вы увидите некоторые крупные возможности для приобретения, возможно, некоторые операторы, которые были финансовыми покупателями и действительно не знали, что они делают, и может быть отличная возможность для вас или что-то в этом роде. Представляются ли они в настоящее время?
Сэмюэл Лэнди
Ну, не буду конкретным, но есть уверенность в том, что многие люди вошли в недвижимость после COVID, купили объекты. Я слышал о людях, покупающих объекты, просто глядя на Zillow и покупающих объекты, не проверяя физически имущество. Поэтому есть много оснований верить, что это будет хорошее время для покупки недвижимости.
Крейг Куцера
Хорошо. Спасибо, ребята. Это все, что у меня есть.
Оператор
Мерилл Росс, Компас Поинт.
Мерилл Росс
Доброе утро. У меня два вопроса. Первый касается приобретения Mantua. Но Азия строже. Я думаю, что это впервые за многие годы, которые я следил за вами, я вижу, что вы покупаете здание, находящееся на 100% загруженности, без возможности расширения. Можете ли вы сказать нам, было ли это единичным случаем, каковы ожидания доходности и какие факторы доходности вы учитываете?
Сэмюэл Лэнди
Спасибо, Бретт - Бретт расскажет вам о доходности и текущих ожиданиях доходности. Но основная причина заключения этой сделки заключается в том, что это сообщества, находящиеся в отличном состоянии и находятся прямо возле Филадельфии. И сейчас рыночная арендная плата там легко составляет $800 в месяц, но там существует муниципальное регулирование арендной платы.
Но есть возможность увеличения аренды за счет перепродажи домов, и увеличивая аренду для нового клиента на рыночный уровень. Таким образом, заботясь о текущем клиенте, вы сможете установить рыночную аренду для нового клиента, так что в этой сделке есть большой потенциал. Бретт, расскажи нам о текущих доходах и ожиданиях.
Бретт Тафт
Да. Так в текущем составе ставка окупаемости составляла около 5%, что, честно говоря, хорошая ставка для таких высококачественных объектов. Они находятся рядом с другими объектами в нашем портфеле. Поэтому объекты первого класса, пятизвездочные сообщества, средняя арендная плата в этих сообществах сейчас всего лишь $629 в месяц.
Есть определенное количество участков с арендной платой от $400 до $500, некоторые от $500 до $600. Так что внимательная работа с нашими арендаторами поможет им перепродать свои дома и увеличить аренду до рыночного уровня. За 5 лет мы должны получать доходность в диапазоне 6,5% - 7%. Это не включает потенциальную прибыль от продажи. Это очень сильный рынок продаж.
Мы можем время от времени получить дом обратно, который мы можем перепродать с хорошей маржой. Они продают односекционные дома за более $150,000 на объекте и многоквартирные близко к $200,000. Так что это действительно возможность. Высококачественные объекты находятся в рыночной обстановке нашего штата. Мы воспользовались этим и провели сделку.
Мерилл Росс
Отлично. Такое может повториться. Но это как молния, верно?
Сэмюэл Лэнди
Причина, по которой это может произойти снова, заключается в том, что наша стоимость собственного капитала снизилась. Теперь наша стоимость собственного капитала попала в область 5%. Итак, мы можем участвовать в аукционах по приобретению таких совершенных объектов, которые находятся на 100% загруженности, пока мы видим потенциал роста. Мы можем это сделать, если видим потенциал роста.
Мерилл Росс
Понятно. У меня был еще один вопрос о рефинансировании. Меня просто интересует, включают ли в рефинансирование объекты GSE также аренду, а не только собственное жилье, потому что я думаю, что это часть инновационной структуры финансирования, которую вы имели пару лет назад? И, возможно, есть какие-то последствия этого рефинансирования?
Анна Чу
К сожалению, в настоящее время арендные дома не будут финансироваться. Однако доход от участка под арендным домом включен в это рефинансирование. Так что хотя дома не включены, доход от участка этих арендных домов включен.
Мы считаем, что произошло изменение в мышлении GSE, но, надеемся, мы сможем снова изменить их мнение, потому что мы победили в этой битве несколько лет назад. И, надеемся, что мы сможем сделать это снова.
Сэмюэл Лэнди
Хотите поговорить о том, что на этой неделе происходит MHI во Флориде и о потенциале HUDCO --
Юджин Лэнди
У нас будет отраслевое собрание в мае во Флориде, и мы почтены пригласить министра жилища для выступления. И я уверен, что когда он придет, он расскажет всем, каковы новые жилищные политики администрации, и, традиционно, он не будет нести плохие новости. Он объявит хорошие новости. Так что мы с нетерпением ждем этого.
Прежде всего, я должен сказать, что наши отношения с HUD и государственными спонсорами отличны, и это удивительно хорошая программа для страны. Жилье - это национальная необходимость. И нет ничего лучше, чем когда государство гарантирует хороший кредит, и нет категории кредитов, которые имеют более высокую историю, чем первичные закладные на мобильные жилые сообщества.
Так что нашим основным источником финансирования всегда будет кредит на 50% или 60% нашего портфеля. И по мере роста нашего портфеля у нас сейчас всего около $600 миллионов в ипотеках. И если бы у нас был $2 миллиарда, мы могли бы занять $1 миллиард, $1,2 миллиарда, и у нас будут источники капитала в рамках существующих программ.
Мы с нетерпением ждем, когда министр жилища объявит о новых программах. Мы считаем, что арендные дома, включенные в наше сообщество, также должны учитываться. У нас около $500 миллионов в арендных домах, которые мы владеем, с некоторыми исключениями, но в основном владеем ими без обременений. И добавив это к стоимости наших сообществ, у нас есть отличная основа для возможности увеличить наш долг с целью приобретения новых сообществ.
Мы очень оптимистично смотрим на финансовую устойчивость и возможность строительства новых сообществ. Поэтому мы с нетерпением ждем информации, которую мы получим на национальной встрече, проходящей 9 мая, на следующей неделе, да.
Мерилл Росс
Отлично. Удачи. Спасибо.
Оператор
Джон Массока, Ладенбург Тальман.
Джон Массока
Это неправильный Массока, это B. Riley Securities. Но в любом случае, вернемся к последнему вопросу немного. Пока я думаю о финансировании GSE и аренде, это просто то, что вы теряете часть LTV на этом финансировании, потому что вы не можете включить дома в фактическую стоимость кредита, верно?
Оператор
Прошу прощения, Джон, похоже, мы потеряли связь со спикерами. Позвольте мне повторно подключить их.
(технические трудности)
Дамы и господа, спикеры снова подключились, и Джон, вы можете продолжать со своим вопросом.
Джон Массока
Итак, вернемся к последнему вопросу о долге GSE. Просто для ясности, вы все еще можете получить кредит на сообщества с арендным жильем. Просто LTV будет ниже, потому что вы не можете включить фактический дом в стоимость кредита, верно?
Анна Чу
Это верно. Мои извинения, наш телефон как бы обрывается. Но в любом случае, количество арендных домов сейчас не является проблемой. Если посмотреть на арендный дом, у вас есть доход от самого дома и доход от арендной платы за участок, в среднем около $1,000 в месяц в нашем портфеле.
То, что GSE в настоящее время берет, это доход от участка, которое составляет приблизительно 50% от общей суммы в $1,000. И это то, что они используют в качестве залога для кредита.
Сэмюэл Лэнди
Но это не влияет на стоимость сообщества. Это просто значит, что они сейчас не финансируют сам дом, что представляет собой отдельную стоимость -- но стоимость сообщества растет из-за арендного объекта и того, что свободный участок приносит доход.
Джон Массока
(неразборчиво)
Сэмюэл Лэнди
Извините, я не мог совсем расслышать. Но --
Джон Массока
Это влияет на стоимость.
Сэмюэл Лэнди
Извините, соединение плохое, поэтому я не могу понять, в чем был вопрос --
Джон Массокка
Ничего страшного, это вопрос. Вы меня слышите сейчас?
Сэмюэл Лэнди
Да.
Джон Массокка
Хорошо. Переходим к следующему вопросу. Это касается механики рефинансирования, у вас еще около $50-70 миллионов долларов долга, которые истекают во второй половине года. Можно ли будет рефинансировать каждую из этих траншей по отдельности? Или же вам придется сразу погасить все суммы, если можно так выразиться, в ближайшие недели для предварительного финансирования?
Анна Чью
Мы уже начали обсуждать рефинансирование во второй половине года, в третьем и четвертом кварталах. Мы считаем, что мы сможем получить финансирование от GSE. Но, конечно, это объекты, которые уже имеют финансирование от GSE. Поэтому мы не считаем, что у нас возникнут проблемы с получением финансирования от GSE.
Джон Массокка
Ну, в принципе, это не будет... это будет один крупный долг, который придет в ближайшие несколько недель? Или же это будут транши в течение оставшейся части года?
Анна Чью
Возможно, это будут транши, потому что у них разные сроки погашения, но это может быть и сразу. Это зависит от того, что рынок будет готов в это время выдержать.
Джон Массокка
Понятно. И последнее, когда я думаю о добавлении новых арендных домов в существующие объекты, ваша цель в 800 единиц подразумевает довольно крупный рост по сравнению с первым кварталом. Мы можем ожидать, что это будет сконцентрировано, возможно, во втором и третьем кварталах, учитывая традиционный сезон аренды? Или же это может быть более переменным в течение оставшихся девяти месяцев года?
Бретт Тафт
Да, это хороший вопрос. И в первом квартале мы провели около 115 арендных конверсий, чем мы были довольны.
Анна Чью
Это следующее.
Бретт Тафт
Да. Но, переходя ко второму и третьему кварталам, у нас уже доставлен весь инвентарь и в настоящее время устанавливается. Как вы упомянули, второй и третий кварталы являются наиболее сильными кварталами у нас в году, учитывая спрос, который мы видим на уровне объекта, учитывая данные за апрель и спрос, который мы видим со стороны ожидающих списков наших объектов, мы думаем, что мы продолжим наблюдать увеличение второго квартала в третий квартал, а затем у нас будет стабильный четвертый квартал. Мы все еще считаем, что мы сможем достичь цифры в 800 единиц. Но по мере развития событий мы будем информировать каждого соответственно.
Джон Массокка
Хорошо, спасибо за это. Это все с моей стороны.
Оператор
Это завершает нашу сессию вопросов и ответов. Я хотел бы вернуть конференцию обратно Сэмюэлу Лэнди для заключительных замечаний.
Сэмюэл Лэнди
Спасибо вам, оператор. Я хотел бы поблагодарить участников этого звонка за их постоянную поддержку и интерес к нашей компании. Как всегда, Геннадий, Анна, Бретт и я доступны для любых дополнительных вопросов. Мы с нетерпением ждем возможности сообщить вам в августе о результатах нашего второго квартала 2025 года. Спасибо.
Оператор
Конференция завершена. Спасибо за участие в сегодняшней презентации. Запись телефонной конференции будет доступна примерно через час. Чтобы получить доступ к этой записи, пожалуйста, наберите бесплатный номер в США 1 (877) 344-7529 или международный номер (412) 317-0088. Код доступа к конференции: 3811796. Спасибо и пожалуйста, разорвите соединение.
