Участники
Рон Хаббард; Вице-президент по инвестициям; Healthcare Realty Trust Inc
Констанс Мур; Уходящий президент и исполнительный директор; Healthcare Realty Trust Inc
Питер Скотт; Вновь назначенный президент и исполнительный директор; Healthcare Realty Trust
Роберт Халл; Главный операционный директор, исполнительный вице-президент; Healthcare Realty Trust Inc
Остен Хелфрич; Исполнительный вице-президент, главный финансовый директор; Healthcare Realty Trust
Райан Кроули; Исполнительный вице-президент, главный инвестиционный директор; Healthcare Realty Trust
Рич Андерсон; Аналитик; Wedbush Securities, Inc.
Хуан Санабриа; Аналитик; BMO Capital Markets Corp.
Сет Берге; Аналитик; Citigroup Inc.
Джон Киличовски; Аналитик; Wells Fargo Securities LLC
Ник Юлико; Аналитик; Scotia Capital (USA), Inc.
Остин Вурсхмидт; Аналитик; KeyBanc Capital Markets, Inc.
Омотайо Окусанья; Аналитик; Deutsche Bank Securities, Inc.
Майкл Мюллер; Аналитик; JPMorgan Securities LLC
Майкл Горман; Аналитик; BTIG LLC
Презентация
Оператор
Спасибо, что остались на линии. Меня зовут Прилла, и сегодня я буду вашим оператором на конференции. В это время я хотел бы приветствовать всех на конференции по отчету о прибыли за первый квартал 2025 года компании Healthcare Realty. (Инструкции оператора)
Спасибо. Я хотел бы передать слово Рону Хаббарду, вице-президенту по инвестициям. Вы можете начинать.
Рон Хаббард
Спасибо, что присоединились к нам сегодня на конференции по отчету о прибыли компании Healthcare Realty за первый квартал 2025 года. Напоминаю, что за исключением исторической информации, обсуждаемые в этом звонке вопросы могут содержать прогнозные заявления, которые включают оценки, предположения, риски и неопределенности. Эти прогнозные заявления представляют собой суждение компании на момент этого звонка. Компания отказывается от обязательств об обновлении этой прогнозной информации.
Обсуждение рисков и факторов риска включено в наше пресс-релиз и подробно описано в наших документах, представленных в SEC. На данном звонке будут обсуждаться некоторые финансовые показатели, не соответствующие GAAP. Сопоставление этих показателей с наиболее сопоставимыми финансовыми показателями GAAP можно найти в пресс-релизе о прибыли компании за квартал, закончившийся 31 марта 2025 года. Пресс-релиз о прибыли компании, дополнительная информация о прибыли и форма 10-Q доступны на веб-сайте компании.
Я хотел бы передать слово нашему уходящему президенту и исполнительному директору, Конни Мур.
Констанс Мур
Спасибо, Рон, и добро пожаловать на конференцию по прибыли за первый квартал Healthcare Realty. Обратимся к нашему недавнему объявлению о назначении руководства, я рада приветствовать Питера Скотта в качестве нового президента и генерального директора Healthcare Realty. Многие из вас знакомы с Питом, он перешел из должности финансового директора одного из наших конкурентов в области недвижимости для медицинских центров, Healthpeak Properties. Мне было честь служить исполняющим генеральным директором в последние пять месяцев, и я с нетерпением жду продолжения работы в совете директоров. Совет директоров уверен, что Пит хорошо подготовлен для руководства нашей компанией в будущем. Пит?
Питер Скотт
Спасибо, Конни. Я благодарен вам и совету директоров за выбор меня в качестве руководителя компании. и я действительно рад быть в Healthcare Realty. Также на звонке со мной сегодня Роб Халл, наш главный операционный директор; Остен Хелфрич, наш главный финансовый директор; и для части вопросов и ответов доступен Райан Кроули, наш главный инвестиционный директор.
Я хотел бы начать с комментария о том, что меня привлекло в Healthcare Realty. Во-первых, Healthcare Realty - единственный REIT, специализирующийся на амбулаторной медицине. Наше внимание на 100% сосредоточено на одном классе активов, и наша цель проста: быть первым выбором для акционеров, когда они ищут экспозицию в амбулаторную медицину, и быть предпочтительным арендодателем для систем здравоохранения.
Во-вторых, основные операционные фундаментальные показатели в амбулаторной медицине находятся на самом высоком уровне. Новое предложение остается неизменным, и спрос постоянно растет. Эти невероятно сильные ветры в спину не показывают признаков ослабления. В-третьих, портфель имеет очень высокое качество с сильным уклоном в высокорастущие рынки, включая Даллас, Сиэтл, Нэшвилл, Хьюстон и Денвер, чтобы назвать некоторые. Кроме того, текущий список арендаторов состоит из ведущих систем здравоохранения, включая HCA, Common Spirit, Baylor, Ascension и Advocate.
Хотя портфель все еще нуждается в некоторой доработке, о чем я подробнее расскажу позже, основной портфель должен продолжать приносить стабильную доходность на протяжении рыночных циклов. В-четвертых, команда и культура. С тех пор, как я прибыл сюда в начале апреля, я был невероятно впечатлен заразительным позитивным настроем во всей организации.
В Healthcare Realty царит много гордости и ощущение желания восстановить доверие с заинтересованными сторонами. Кроме того, основные ценности уважения, товарищества, предпринимательства и совершенства хорошо соответствуют моим личным убеждениям. Одним из моих ближайших приоритетов будет дополнить основные ценности победоносным менталитетом.
В-пятых, мой опыт работы хорошо сочетается с навыками, необходимыми для оперативного разворота организации. Я люблю хорошие вызовы и прошел через подобные обстоятельства как исполнитель и ранее как инвестиционный банкир. Переключимся на другую тему, я хочу назвать мои начальные области фокуса на стратегический путь вперед.
Первое - аренда. В конце первого квартала наше занятое пространство в одних и тех же магазинах составляло 89,3%. Я считаю, что стабилизированное занятое пространство должно быть на уровне ниже 90%, поэтому у нас есть 200-300 базисных пунктов потенциала для роста. Я ожидаю последовательного роста занятости в течение 2025 года по мере продвижения на передовой арендной площадке.
Второе - оптимизация портфеля. Мы анализируем портфель для максимизации потенциала роста чистого операционного дохода в будущем. Путь к достижению этого состоит в выходе из рынков, где у нас ограниченный масштаб, и/или рынков, где у нас ограниченные возможности достижения масштаба. Нам предстоит провести еще много работы, но мы уже на правильном пути. Наша цель - продавать активы, а не вкладывать их в наши совместные предприятия.
Третье - балансовая ведомость. Хотя амбулаторная медицина может поддерживать более высокий уровень задолженности из-за стабильности класса активов, нам нужно увеличить сроки погашения наших долгов и снизить общую задолженность. Существуют значительные преимущества от прочной балансовой ведомости, включая возможность использовать привлекательные возможности капиталовложений по мере их появления. Кроме того, мы будем оценивать наши показатели отчетной задолженности для обеспечения лучшего соответствия сравнению с конкурентами.
Четвертое - эффективность во всей организации. Это включает эффективность как на корпоративном уровне через снижение общих затрат и на уровне объекта путем снижения операционных расходов. Маржи чистого операционного дохода были на уровне ниже 60%, и мы должны сможем улучшить это.
Пятое - внедрение большей финансовой дисциплины в организацию. Это будет комбинацией улучшения нашей технологии и систем наряду с дальнейшими инвестициями в нашу платформу. Это далеко не исчерпывающий список, а мои начальные области фокуса. Мы предоставим более подробную информацию о стратегическом плане на нашем следующем квартальном отчете о прибыли. Конечная цель - создать более стабильную платформу, улучшенный профиль прибыли, увеличенный множитель и, следовательно, лучшую цену акций.
Позвольте коснуться дивидендов. Как вы видели, мы сохранили дивиденд в этом квартале на уровне 0,31 доллара за акцию. Мы обсуждаем дивиденд на уровне Совета директоров, учитывая повышенный коэффициент выплат. Однако решение будет принято только после того, как мы получим ясность относительно нашего будущего профиля прибыли, включая влияние от повышения эффективности, роста аренды, а также дефинансирования. В заключение, дивиденд станет результатом стратегического плана и не входным параметром.
С этим позвольте мне передать слово Робу, чтобы поговорить о сдаче в аренду в первом квартале.
Роберт Халл
Спасибо, Пит. Спрос на амбулаторные медицинские помещения остается стабильным. В течение квартала мы начали практически 1,5 миллиона квадратных футов новых и продленных арендных соглашений. Наша подписанная, но не занятая трубопроводная линия, или СНО, остается прочной на уровне более 630 000 квадратных футов, что составляет почти 165 базисных пунктов занятости в следующих кварталах. Мы подписали соглашения на 370 000 квадратных футов новых аренд. Исторически мы заключаем около 20% нашего ежегодного объема в первом квартале года. Наш объем новых аренд в этом квартале соответствует историческому тренду и ставит нас на путь к выполнению или превышению наших ежегодных целей по новым арендам.
Наш трубопровод аренд остается прочным с увеличивающимся интересом со стороны наших партнеров из сферы здравоохранения. Примерно половина этого трубопровода находится в фазе предварительного соглашения или документации по аренде. Следует отметить, что за последние пять кварталов доля аренды систем здравоохранения в процентном отношении к нашей новой подписанной арендной деятельности практически удвоилась. Системы продолжают испытывать улучшение тенденций по доходам и маржам, что будет способствовать дальнейшему росту и потребностям в площадях. И несмотря на увеличивающийся шум вокруг тарифов и потенциальных изменений в политике, мы не видим признаков замедления в их планах по расширению.
В связи с растущим спросом со стороны систем здравоохранения, недавнее исследование отрасли оценило наш портфель на кампусе наивысшим средним баллом на уровне А плюс. Это исследование свидетельствует о том, что у нас более устойчивый портфель амбулаторных помещений, чем у наших коллег, что значительно в нестабильной макроэкономической и политической среде.
Обращаясь к нашему портфелю одинаковых магазинов, удержание арендаторов улучшилось более чем на 300 базисных пунктов по сравнению с прошлым кварталом и составило почти 85%. Это привело к небольшому увеличению занятости до 89,3%. Впереди мы ожидаем увеличения занятости в течение года, причем большую часть прироста ожидаем во второй половине года. Наши прогнозы на 2025 год остаются в пределах от 75 до 125 базисных пунктов абсорбции к концу года. В заключение, благодаря сильному трубопроводу аренды, растущему спросу со стороны наших партнеров из сферы здравоохранения и устойчивой арендной базе, наш портфель готов к ускоренному росту чистого операционного дохода в течение оставшейся части года.
Теперь передаю слово Остину для обсуждения финансовых результатов.
Остин Хельфрих
Спасибо, Роб. Нормированный FFO на акцию составил 0,39 доллара за квартал. Это соответствует нашим ожиданиям и отличный старт года. Первый квартал является нашим сезонно наименее прибыльным кварталом года с почти 0,01 доллара сезонных расходов, которые мы не ожидаем повторить во втором квартале. Прирост чистого операционного дохода одинаковых магазинов составил 2,3%.
Как обсуждалось на нашем звонке за четвертый квартал, рост в основном был затронут более высокими операционными расходами, связанными с волатильностью погоды и сложным сравнением год к году. Этот ход событий был предвиден в наших прогнозах на 2025 год, и мы ожидаем существенного ускорения роста чистого операционного дохода одинаковых магазинов на оставшуюся часть года.
В части деятельности по отчуждению мы продали четыре здания на сумму 28 миллионов долларов в первом квартале. Это было отличное исполнение нашей команды, так как для этих зданий требовалось значительное капиталовложение или репозиционирование активов на их рынках. После окончания квартала мы также получили полное погашение оставшегося кредита, что принесло дополнительные поступления в размере 38 миллионов долларов. Этот кредит ранее начислял проценты по ставке 6%, значительно ниже текущего рыночного уровня.
В начале квартала мы погасили 35 миллионов долларов терминов кредитов, истекающих в 2026 году. Как указано в наших прогнозах, мы ожидаем увеличения деятельности по отчуждению во втором квартале по мере наращивания наших усилий по продаже. Соотношение чистого долга к скорректированной прибыли до начисления процентов осталось без изменений с конца 2024 года и составило 6,4 раза, включая упомянутые выше продажи и погашение кредита. Мы ожидаем, что это показатель снизится до диапазона прогноза от 6 до 6,25 раза в течение года по мере выполнения нашего плана отчуждения.
На конец квартала у нас осталось 1,4 миллиарда долларов доступных средств по нашей оборотной кредитной линии. И вчера мы воспользовались этой доступной ликвидностью для погашения 250 миллионов долларов истекающих заметок. Эти 250 миллионов долларов являются единственной погашаемой суммой в 2025 году, и мы планируем использовать средства от продаж для снижения баланса кредитной линии по мере продвижения года.
В целом, финансовые результаты нашего первого квартала соответствовали нашим ожиданиям. Хотя мы не предоставляем квартальных прогнозов, я хочу отметить, что мы ожидаем ускорение роста чистого операционного дохода одинаковых магазинов и увеличение FFO и FAD на акцию во втором квартале. На весь год мы подтверждаем наши прогнозы нормированного FFO на акцию от 1,56 до 1,60 доллара, а также другие компоненты прогноза.
Оператор, мы готовы перейти к части вопросов и ответов звонка.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Рич Андерсон, Wedbush.
Рич Андерсон
Привет, спасибо. Доброе утро и добро пожаловать, Пит. Когда вы назвали области, на которые сосредоточены, некоторые из них займут больше времени, чем другие. Интересно, вы расставили их в порядке приоритета? Или вы считаете, что в целом этот план примерно на один, два, три года, чтобы исправить ситуацию?
Питер Скотт
Да. Привет, Рич. Это Пит. Рад поговорить с вами. Я не думаю, что я бы сказал, что все расставлено в порядке приоритетов. Но если говорить о времени, моя основная цель действительно заключается в том, чтобы провести оптимизацию портфеля, а также снижение задолженности в самое ближайшее время, чтобы когда мы будем смотреть на 2026 год и наши цифры на следующий год, все это могло быть включено в этот год прогноза. Так что мы явно планируем ускорить это как можно скорее.
Что касается аренды, это важный фундамент любого REIT и, очевидно, переход от высокой занятости около 80% к низким 90-м. Это не произойдет в один год, но вероятно, потребуется несколько лет, чтобы достичь стабильных уровней занятости. Так что я бы сказал, что это, вероятно, два-три года, чтобы достичь стабилизированных уровней занятости. И если мы сможем что-то сделать на ускоренной основе, это было бы фантастически. Но оптимизация и снижение задолженности я хотел бы иметь четкий план на ближайшее время и попытаться сделать это как можно быстрее.
Рич Андерсон
Хорошо, спасибо. Второй вопрос: вы сказали "продать, не JV", когда вы покидаете или продаете рынки. Каково ваше отношение к модели JV в целом? Считаете ли вы, что это нечто, что можно будет развернуть со временем, чтобы упростить платформу, или вы чувствуете себя комфортно с текущей установкой так, как есть?
Питер Скотт
Мне нравится иметь совместные предприятия в своем арсенале. Поэтому мы ценим сотрудничество с нашими партнерами. Мы имеем отличные отношения с нашими партнерами, и мы хотели бы развивать их со временем, но, вероятно, через приобретения, а не через вклад собственных активов в эти предприятия. И, вероятно, нам нужно иметь более выгодные затраты капитала, прежде чем мы сможем сделать что-то в масштабе для роста этих совместных предприятий.
Но мне нравится модель совместных предприятий. Я считаю, что у нас есть хорошие партнеры. Но когда мы говорим об оптимизации портфеля, это скорее о продаже 100% активов, потому что они находятся в рынках, где это либо орфанные активы, либо у нас пока нет масштаба. Так что я бы не рассматривал их как целевые активы для вклада в совместные предприятия прямо сейчас.
Рич Андерсон
Хорошо. Я оставлю кому-то другому задать вопросы о дивидендах. Большое спасибо.
Питер Скотт
Спасибо, Рич.
Оператор
Хуан Санабриа, BMO Capital Markets.
Хуан Санабриа
Привет, Пит. Добро пожаловать и поздравляю. Первый вопрос, просто такой, думаю, по прогнозу. Это что-то, что одобрено Питом? На данный момент, я знаю, что вы там всего около двух недель. Или это что-то, что может быть уточнено по мере внедрения некоторых из ваших стратегических планов, о которых вы говорили в своих подготовленных замечаниях?
Питер Скотт
Да, я имею в виду, очевидно, мы подтвердили прогноз на этом звонке, Хуан. И я бы сказал, что в течение первых пары недель здесь я провел много времени с командой, изучая прогноз на 2025 год. И мы успешно начали год, что позволило нам подтвердить прогноз. Так что я уверен в цифрах, которые у нас есть. И наш прогноз на этот год включал $400 миллионов до $500 миллионов продаж.
В случае, если мы продадим больше активов, это действительно будет сосредоточено в конце года по закрытию, поэтому я не вижу здесь огромного влияния. Опять же, это повлияет на '26 год, и мы не даем прогноз на '26 на этом звонке. Но я бы также сказал, когда я упоминал эффективность, они будут влиять на прибыль, я думаю, намного быстрее, чем любое разбавление от продажи активов и разбавление от снижения задолженности.
И как я уже сказал, я пытаюсь скомпенсировать все это разбавление, если не все, за счет эффективности. Мы очень внимательно относимся к нашему потоку прибыли и стремимся к росту прибыли, если сможем достичь его в следующем году по сравнению с текущим. Опять же, пока рано сказать, что так может быть прямо сейчас, но я думаю, что эффективность быстрее влияет на нашу прибыль в '25 году, чем любое разбавление.
Хуан Санабриа
И по мере того, как мы думаем о дивиденде в '26 году, отметив, что кажется, что отчуждения могут быть немного больше, чем в прогнозе на '25 год, я думаю, как нам следует думать об этих относительных отчуждениях? Будут ли они разводиться? Я не уверен, где вы думаете продать активы, где ставки на капитализацию. Но основа доходов сократится до того, как она вырастет, или как вы сейчас хотите сделать?
Питер Скотт
Да, мы получили много вопросов о покрытии дивидендов. И я знаю, что в прошлом по этому поводу были сказаны некоторые вещи, но я не скажу ничего нового, что мы, безусловно, движемся к покрытию дивиденда к середине этого года, и это то, что сейчас отражено в нашем прогнозе. Но, как я уже сказал, я меньше сосредоточен на этом и больше сосредоточен на 2026 году и на то, какое покрытие у нас будет в 2026 году. И как я сказал о дивиденде, это будет результатом, а не входом в стратегический план. И нам просто нужно больше работы, чтобы однозначно ответить на этот вопрос.
Хуан Санабриа
Спасибо.
Питер Скотт
Да.
Оператор
[Сет Берг, Citi].
Сет Берг
Привет. Как вы думаете о потенциальных будущих приобретениях? Вы все еще сосредоточены в основном на кампусах или может быть у вас появится дополнительное желание к вне кампуса?
Питер Скотт
Я думаю, что наше внимание к приобретениям будет скорее на основных рынках кластеров, будь то на кампусе или ассоциированных или, возможно, вне кампуса. И есть некоторая довольно хорошая информация о наших основных рыночных кластерах. Я верю в масштаб и возможность генерировать внешний рост NOI в наших кластерных рынках.
Поэтому я бы сказал, что мы менее сосредоточены на точном разделении кампуса, вне кампуса, и более ориентированы на рыночные факторы на данный момент. Вероятно, будет разумно, чтобы Райан Кроули дал вам краткое обновление о том, что мы видим на рынке сделок, так как это довольно важно для нас, поскольку мы собираемся избавиться от некоторых активов. Я думаю, что все держится довольно хорошо, несмотря на волатильность, которую мы испытываем. Райан?
Райан Кроули
Конечно, Питер. И спасибо, Сет. Я начну с того, что благоприятные рыночные условия, которые мы видели развиваться в течение 2024 года, действительно продолжились в 2025 году. А именно, я говорю о относительном изобилии сухого порошка акций, а также о банках, готовых кредитовать, и, что самое важное, о относительно низком предложении медицинских офисов для продажи на сегодняшнем рынке. Таким образом, это действительно благоприятная среда, поддерживающая усилия команды по отчуждению активов на оставшуюся часть года.
Сет Берг
Хорошо, спасибо. И тогда, наверное, мой второй вопрос заключается в том, видите ли вы какое-либо влияние потенциальных сокращений федерального бюджета на здравоохранение или изменений политики и какие влияния это оказывает на ваших арендаторов или на принятие ими решений?
Питер Скотт
Да, это хороший вопрос о рисках политики. И это, очевидно, возникло много раз с момента смены администрации. Думаю, что пока еще слишком рано сказать однозначно, к чему это приведет. И я думаю, что можно сказать, что с определенными вещами, такими как "нейтральность сайта" или, возможно, сокращения в Medicaid, что очень мало влияет на портфель, который у нас есть; но со временем, возможно, могут быть косвенные выгоды для активов, которые мы владеем.
Обычно это более низкая стоимость предоставления услуг. Но я хочу быть очень осторожным в высказываниях о наших убеждениях, потому что на данный момент это действительно неизвестно, и у нас, конечно, есть сторонние лоббисты, с которыми мы работаем, чтобы быть полностью в курсе происходящего в Вашингтоне.
Сет Берг
Отлично. Спасибо.
Оператор
Джон Киличовски, Уэллс Фарго.
Джон Киличовски
Доброе утро. Спасибо. И Пит, еще раз поздравляю. Так вот, я бы хотел начать с вас, Пит. Наши последние разговоры по ОМ были действительно в другом месте, но с тем же идеей, что вы видели возможность немного расширить границы по оценке от, возможно, исторических 2% до 3% до, возможно, 5% до 10%. Я знаю, что в вашем открывающем замечании мы говорили о том, чтобы увеличить занятость здесь с устойчивой скоростью. Вы все еще считаете, что здесь в HR есть возможность сделать это, или фокус должен быть немного более программным, увеличивать занятость, а затем, возможно, рассмотреть эту возможность позже?
Питер Скотт
Да, эй, Джон. Кстати, я знаю, что вы выпускник Вандербильтского университета, так что, надеюсь, вы сможете дать мне хорошие рекомендации, где выпить пива здесь, так как я провел в офисе много времени в последние несколько недель. Но в общем, что касается операционных фундаментальных показателей, согласно нашим предыдущим разговорам, я имею в виду, я думаю, что они такие сильные, как они когда-либо были в амбулаторной медицине. Спрос значительно превышает предложение. Эскалаторы регулярно на уровне 3% или лучше, что мы сейчас достигаем.
Арендные ставки на наличные продукты составляют около $25 за квадратный фут, и это увеличилось примерно на 20% за последние четыре-пять лет. Арендные ставки на новое строительство, вероятно, составляют $35 за квадратный фут, поэтому есть еще возможность для роста на месте, я думаю, выше, но не до уровня новых арендных ставок за новое строительство, а где-то посередине. Так что мое мнение не изменилось. Я бы сказал, что на данный момент мы, конечно, сосредоточены на двух вещах: во-первых, достижение наилучших экономических показателей по каждой сделке, но, очевидно, мы также хотим продолжать увеличивать занятость, а также маржинальность.
Так что я бы не сказал, что мы стремимся заключать сделки по более низким ставкам, чем те, которые, на мой взгляд, мы можем достичь, но мы пытаемся балансировать два аспекта. Я думаю, что когда занятость достигнет более стабильных уровней, у вас будет еще больше возможности увеличить арендные ставки. Поэтому, возможно, это и есть причина, по которой вы видите, возможно, более низкие разницы в наличных арендных ставках сегодня. Но мы рассматриваем каждую арендную сделку и все экономические показатели, и мы стремимся к достижению наиболее высокой ставки доходности.
Джон Киличовски
Понял. Возможно, по вашему замечанию о том, что возможность увеличения отчуждений может быть увеличена примерно к середине '26 года, прогноз на данный момент составляет около $450 миллионов с $300 миллионами на капитальные затраты, так что другие $150 миллионов - это база. Если бы вы увеличили эту сумму, будет ли использование средств строго для погашения долга? Рассматривается ли здесь акции, где они торгуются? Поскольку это помогает с покрытием дивидендов, по сравнению с тем, что сейчас кажется, что фокус сейчас на уменьшении задолженности, но вы балансируете. Так что я интересуюсь, если бы вы увеличили эти поступления, рассматривается ли акция или это чисто уменьшение задолженности на данный момент?
Питер Скотт
Да, так что вы вошли и вышли из этого, но я думаю, что ваш вопрос в общем звучит так: каковы мои взгляды на обратный выкуп акций? Я считаю, что если у вас есть возможности по балансу, то обратный выкуп абсолютно может быть хорошим использованием капитала и хорошей тактикой в ближайшей перспективе. И наша команда в прошлом году воспользовалась этим немного, на самом деле больше, чем немного, много. Но в конечном итоге это привело к тому, что наш плечо равен 6,4 раза сейчас, и мы находимся под негативным прогнозом одного из рейтинговых агентств.
Поэтому я не думаю, что обратный выкуп акций - великая стратегия в долгосрочной перспективе, но они определенно могут помочь вашей цене акций в самой ближней перспективе. Я бы сказал, что мой немедленный фокус прямо сейчас - на создании возможности по балансу. Поэтому я бы отдал предпочтение этому перед обратным выкупом акций на данный момент. Но по мере достижения целей и дериватизации в ближайшей перспективе, конечно, если у нас будет свободные средства, мы могли бы рассмотреть обратный выкуп в это время. Но сегодня у нас нет такой возможности, поэтому нам потребуется некоторое время, чтобы добраться до этого.
Джон Киличовски
Понял. Ну, спасибо. Еще раз поздравляю. И я скоро отправлю вам этот список.
Питер Скотт
Да, отлично. Спасибо, Джон.
Оператор
Ник Юлико, Банк Шотландии.
Ник Юлико
Привет. Спасибо всем. Что касается перспектив, я не видел обновлений по сравнению с тем, что вы говорили в марте. Можете ли вы предоставить какие-либо обновления относительно сбора арендной платы и ожиданий?
Питер Скотт
Да. Привет, Ник, я думаю, что это хорошо показывает, куда мы начали двигаться с Prospect, а также со стороны магазина, но я передам слово Остину.
Остин Хельфрих
Да, доброе утро, Ник. Мы сообщили в нашем 10-Q, что мы получили полную арендную плату от Prospect за февраль и март, а также получили полную арендную плату в апреле. Я бы сказал, что пока что это рано для Prospect в процессе банкротства, поэтому больше обновлений у нас нет.
Что касается Steward, очевидно, мы говорили о превышении наших ожиданий в четвертом квартале в отношении некоторых возможностей по обеспечению аренды в этом портфеле. Это сейчас в лизинговом конвейере Роба. Многое из этого началось в конце года, поэтому я не думаю, что мы будем давать много обновлений по Steward по мере продвижения года. Я думаю, что это в конвейере. Ни аренда от Prospect, ни, кроме Steward, не входят в наше первоначальное руководство. Пока что, на мой взгляд, ситуация хорошая, но это все еще начало года.
Ник Юлико
Хорошо, спасибо, Остин. И затем, да, Питер, поздравляю с новой должностью. Похоже, что некая стратегическая планировка начинается. И в какой-то момент, думаю, позже в этом году, будет обновление на рынке и, в то же время, для Совета директоров, чтобы обдумать, где могут быть установлены дивиденды в будущем. Можете ли вы поделиться каким-либо конкретным временным рамкой на это? Спасибо.
Питер Скотт
Мы не будем проводить много времени на дороге в следующем квартале. На самом деле, я уже говорил об этом с некоторыми нашими ключевыми заинтересованными сторонами. Наш акцент внутренний на стратегическое планирование и на то, куда мы намерены двигаться вперед. И я думаю, что на это мы должны сосредоточить подавляющее большинство нашего времени.
Так что план на данный момент - предоставить более подробную информацию на нашем следующем звонке относительно этого. И мы обязательно прокомментируем дивиденд в тот момент. Но, как я уже сказал, это будет результатом, а не входными данными. И в то время, надеюсь, мы сможем дать более ясное представление о том, как мы видим, что происходит, не только в этом году, но и как идут наши распоряжения, а также в каком направлении мы видим траекторию на 26 год.
Ник Юлико
Хорошо, спасибо.
Питер Скотт
Да.
Оператор
Остин Вуршмидт, KeyBanc.
Остин Вуршмидт
Спасибо. Доброе утро. Привет, Питер, добро пожаловать. Я благодарю за все комментарии в ваших предварительных замечаниях. Просто хотел сконцентрироваться на одном аспекте: о возможностях роста и профилировании маржи компании и действительно, насколько большой потенциал роста вы видите как начальный низко висящий плод? И какие лучшие возможности вы видите для повышения маржи, учитывая ваш опыт и то, через что вы недавно прошли в своей предыдущей роли, и является ли внутренняя оптимизация некоторых арендных объектов возможностью по всей платформе, где - просто интересно, что вы видите по этому вопросу.
Питер Скотт
Да, это хороший вопрос, Остин. И, очевидно, в моей предыдущей роли произошло много внутренней оптимизации за последние несколько лет, я бы сказал. В пределах этой платформы многое из этой внутренней оптимизации уже было реализовано. Поэтому я не думаю, что есть много дополнительной внутренней оптимизации, хотя мы обязательно об этом говорили. У нас нет внутренних операций в каждом рынке. Поэтому избирательно, это что-то, на что мы обязательно посмотрим.
Думаю, что другое, что я бы упомянул, Роб и я провели много времени, обсуждая в деталях только организационную структуру и как максимизировать маржу в местных рынках. И я думаю, что одним из ключевых моментов является доверить местным командам и передать часть ответственности за P&L ближе к недвижимости. Большая часть структуры здесь с этой точки зрения была централизована исторически, и мы стремимся улучшить, как мы уже говорили, прибыльность, а также опыт арендатора.
И я думаю, что чем больше вы даете возможность вашим местным командам контролировать это, тем лучше это будет с точки зрения расходов, что улучшит маржу. И другой способ улучшить маржу - заключать больше договоров об аренде и увеличивать свои доходы. Фактически, это, вероятно, самый простой способ улучшить ваши маржи. Но мы обязательно смотрим в обе стороны. Не знаю, Роб, есть ли у вас еще какие-то комментарии по этому вопросу?
Роберт Халл
Да, я бы сказал, что, конечно, заселение - это номер один способ сделать это, но продолжать делегировать эту ответственность; но при этом не терять из виду улучшений в технологиях и возможности воспользоваться технологиями, не только здесь в главном офисе, но и на местах. Поэтому мы будем продолжать оценивать эти возможности и внедрять их там, где мы считаем, что это позволит нам повысить эффективность.
Питер Скотт
Да. И я просто скажу последнее, если у вас есть дополнительные вопросы. Я думаю, что по статье общих расходов на административное управление наши расходы в целом соответствуют среднему уровню среди своих коллег. Но просто говоря, если вы можете найти $3,5 миллиона сбережений, это $0,01 на акцию. Вся исполнительская команда здесь находится в Нэшвилле, что на самом деле невероятно эффективно. У нас есть несколько лишних офисов в таких местах, как Чарльстон, Скоттсдейл. Так что это просто несколько примеров областей, возможно, мы могли бы урезать эти расходы из наших общих расходов на административное управление. И, как я уже сказал, если вы можете найти $0,01 на акцию в статье общих расходов на административное управление, это довольно существенно.
Остин Вуршмидт
Это все очень полезно. И, возможно, Роб, переключусь на вас, у вас были положительные комментарии о том, что вы видите в лизинговом конвейере, несмотря на то, что оптически, возможно, начало года выглядело немного мягче. Можете ли вы просто дать нам общий размер того, как выглядит этот лизинговый конвейер сегодня по сравнению с предыдущими кварталами, и затем просто оценить вероятность успешного выполнения этого, возможно, учитывая некоторую неопределенность в целом окружении. Спасибо.
Роберт Халл
Конечно. Нет, я считаю, что конвейер остается таким же сильным, каким он был всегда. Я упомянул в своих замечаниях, что мы видим увеличение участия здравоохранительных систем в этом конвейере и заключаем договоры аренды с растущим числом здравоохранительных систем. Я очень оптимистичен по поводу перспектив на этот год. Мы продолжаем – в этом квартале мы заключили договоры на 370 000 квадратных футов новой аренды.
Если посмотреть на исторические тенденции нашей новой аренды, обычно первый квартал является наименее активным. Даже при уменьшенном объеме по сравнению с четвертым кварталом, мы идем в ногу с выполнением или превышением наших ежегодных целей по новой аренде. Я очень оптимистичен по поводу нашего текущего положения и пути, который у нас предстоит пройти. Поэтому я считаю, что здравоохранительные системы – и сегодня утром вышел отчет о занятости, и занятость в здравоохранении и системах здравоохранения продолжает оставаться сильной на фронте труда. Это, безусловно, хорошо для нашего бизнеса и будет продолжать стимулировать потребность в площадях в секторе медицинских офисов.
Остин Вурсхмит
Отлично. Спасибо за время.
Оператор
Омотайо Окусанья, Deutsche Bank.
Омотайо Окусанья
Поздравляю.
Питер Скотт
Спасибо, Тайо. Мне жаль, что пропустил вашу конференцию в апреле. Это была моя неделя безработицы.
Омотайо Окусанья
Простите вам. Это в порядке. Я интересуюсь, сэр, если у вас была возможность пообщаться с многими здравоохранительными системами, которые являются вашими арендаторами, – снова здесь, очевидно, есть перекрытие по сравнению с вашей предыдущей работой. Но просто хотелось бы узнать, что в данный момент думают о здравоохранительных системах, учитывая развитие макрофонда? И как вы видите, как это может повлиять на ваш бизнес в одном направлении или другом?
Питер Скотт
Да. По сегодняшний день мы этого не видели. И одна из вещей о медицинских услугах в амбулаторных условиях – это довольно устойчивый класс активов, и спрос держится довольно хорошо. Райан говорил о рынке сделок. Я бы сказал, что он держится довольно хорошо, несмотря на колебания ставок и общую волатильность. И в отношении здравоохранительной системы и аренды, если что-то, то сегодня мы фактически видим, что количество сделок по аренде, которые мы заключаем с здравоохранительными системами, увеличивается, а не уменьшается.
И это тенденция, которая продолжается уже несколько десятилетий. И я не вижу, чтобы эта тенденция изменилась в будущем. Я не говорил о важности отношений. Одним из главных направлений нашей работы является сохранение крепких отношений с нашими контрагентами и, очевидно, попытка сотрудничать с ними, чтобы позволить им развиваться в нашем портфеле в соответствии с спросом, который они видят. Но на сегодняшний день мы видим значительный спрос со стороны здравоохранительных систем, и ничего, что мы видим сейчас, не указывает на знаки ослабления. Роб, ты хочешь что-то добавить?
Роберт Халл
Да, я бы просто добавил к этому, быть может, немного более детализированным, что на некоторых территориях, где мы сейчас находимся, системы обращаются к нам и увеличивают – может быть, мы говорим о 10 000 футах и говорят, простите, нам нужно удвоить это, потому что спрос настолько велик. Они продолжают осуществлять свои планы по расширению, устанавливая новые линии обслуживания и операционные блоки, заключая новые партнерства с врачами на фронте амбулаторно-поликлинических центров. Так что, как сказал Пит, не видим никакого замедления; и на данный момент также не видим признаков замедления в ближайшей перспективе.
Омотайо Окусанья
Это полезно. И на фронте баланса, снова, все, что вы сказали, имеет смысл, но я просто интересуюсь. Тактически, когда вы начинаете думать о том, что около 1.2 миллиарда долларов долга придет в 2026 году, более 0.5 миллиарда долларов свопов придет в 2026 году, есть ли вещи, которые можно делать сейчас, просто ориентируясь на будущую кривую? Или вам действительно нужно просто подождать, пока все не станет немного яснее, прежде чем вы сможете начать делать реальные движения?
Питер Скотт
Да, привет, Тайо, это Питер здесь. Я считаю, что, когда мы смотрим на нашу общую меру ликвидности и возвращаясь к вопросу о выкупе акций и почему мы на это меньше ориентированы, как вы правильно заметили, у нас сегодня есть ликвидность, но у нас также более 1 миллиарда долларов долга, который придет не совсем в этом году. Мы погасили наш кредитный лимит одного облигационного займа, который должен был быть погашен в этом году, но это произойдет на следующий год.
Мы собираемся работать с нашей банковской группой по нашему револьверу и рассмотреть все возможные варианты. Есть некоторые варианты продления сроков по этим ссудам, но я просто не думаю, что у нас сегодня достаточно пути в случае падения, и мы очень-очень сосредоточены на улучшении этого в самом ближайшем будущем. Так что ждите дальнейшей информации по этому поводу.
Я думаю, что в общем плане я хотел бы уделить внимание общему плечу, потому что я получил различную обратную связь от различных инвесторов о том, что они считают правильным уровень плеча для нас. Но скажу вам, как я об этом думаю, – 6.4 раза чистый долг к EBITDA, это слишком много. И вы никогда не услышите от директора по исполнению заказов, что он действительно хочет быть в негативном прогнозе со стороны одного из агентств по рейтингу. Было бы глупо, если бы кто-то сказал такое, и я не собираюсь этого говорить.
Так что я не думаю, что нам нужно снижать плечо до уровня в 5 раз чистого долга к EBITDA. Я думаю, что если мы приблизимся к этим уровням, то у нас будет некоторая возможность по балансу для перераспределения полученных средств. Так что это, вероятно, где-то посередине. Я не хочу сейчас устанавливать конкретное число, но вы можете взять среднее и придти к тому, что мы примерно целимся в этом направлении.
И если бы мы избавились от некоторых активов чуть больше сначала, это скорее всего потому, что мы считаем, что эти активы не имеют смысла находиться в нашем портфеле в долгосрочной перспективе, и мы считаем, что они будут постоянно давать низкую доходность и тормозить рост чистого операционного дохода. Так что если мы изначально немного больше уменьшим балансовую стоимость, вы можете ожидать, что мы перераспределим капитал в правильные рынки со временем. Так что я бы сказал, что это будет временное воздействие на нашу прибыль.
Омотайо Окусанья
Полезно. Спасибо и удачи.
Питер Скотт
Спасибо, Тайо.
Оператор
Майкл Мюллер, JPMorgan.
Майкл Мюллер
Да, привет. Сначала, как вы думаете о балансировке оптимизации портфеля, основанной на отчуждении и снижении плеча, с воздействием на прибыль в ближайшие годы?
Питер Скотт
Да, я думаю, Майк, это довольно просто. Очевидно, мы будем очень внимательно относиться к тому, что мы продаем и к капитализационным ставкам, которые мы можем получить, и нам не нужно быть ценовым диктатором на этом рынке, и я думаю, что рынок довольно хорошо держится. Но другая сторона этого вопроса – хорошо, есть негативное воздействие от снижения плеча. Это просто факт, где находятся наши процентные ставки, где мы будем продавать активы. Но если вы можете это компенсировать и подумать об плюсах, я имею в виду, у нас довольно хорошие годовые показатели индексации аренды, которые вступают в силу на уровне близком к 3%.
Я говорил о эффективности. И тут еще будет что сказать. Но я скажу вам, мы будем искать каждую возможность для обнаружения как можно большего числа эффективностей. И, очевидно, у нас также есть потенциал по аренде. Так что мы рассматриваем это с разных сторон. Я знаю, когда вы говорите о продаже активов, первая мысль, которая приходит в ум трейдеров – это разводнение, но наша первая мысль – как мы можем это компенсировать? И это важное направление работы, над которым мы работаем.
Майкл Мюллер
Понял, хорошо. И я знаю, что вы сказали, что вы рассмотрите дивиденд, но на сегодняшний день есть ли какие-либо выгоды, на которые вы можете указать, не сокращая дивиденд, в отношении операций и перспектив роста?
Питер Скотт
Смотрите, я бы хотел, чтобы дивидендное покрытие было ниже? Конечно, хотелось бы, чтобы оно было ниже, но не сейчас. И как я уже сказал, мы общались с различными инвесторами, и я думаю, что у нас есть возможность увеличить прибыль независимо от того, что мы сделаем с дивидендом. Я думаю, что сохранение некоторой прибыли может оказать номинальное воздействие на рост прибыли в будущем. Но, опять же, у нас еще много работы, решения еще не приняты, и мы предоставим больше мыслей на эту тему в следующем квартале.
Майкл Мюллер
Хорошо, спасибо.
Питер Скотт
Да.
Оператор
Майкл Горман, BTIG.
Майкл Горман
Да, спасибо. Доброе утро. Возвращаясь к обсуждению чистой операционной прибыли, я интересуюсь, можете ли вы разделить потенциал продаж для увеличения маржи, а также. Вы видите значительное различие между некоторыми ваши крупными рынками и основными рынками в том, какую чистую операционную прибыль вы можете получить там по сравнению, например, с некоторыми более мелкими рынками, которые вы намерены покинуть?
Питер Скотт
Да, я позволю Райану вмешаться и ответить на это.
Райан Кроули
Да, Майкл, вы мыслите в точности правильно. Именно так мы это видели. Когда мы составляли список потенциальных объектов для продажи, мы подходили к ним индивидуально, снизу вверх, и анализировали маржинальность и исторический рост арендной платы. Мы рассматривали все это и анализировали. Как уже упоминал Питер, мы также смотрели, где у нас есть масштаб, и где мы можем получить операционные эффективности на уровне объектов. Так что команда упорно трудится. Мы очень внимательно подходим к составлению списка объектов для продажи. Мы также тщательно готовим эти активы к продаже. И то, что команда сделала за последние несколько месяцев, - предоставила компании максимальные возможности, поскольку мы собираемся потенциально увеличивать продажи в течение года. Поэтому я думаю, что есть потенциал увидеть улучшение чистой операционной прибыли по мере того, как темп продаж будет увеличиваться в течение грядущих кварталов.
Майкл Горман
Хорошо, спасибо. Это полезная информация. Итак, Питер, может быть, подойдем к дивиденду с другой стороны, учитывая ваш предыдущий опыт, можете ли вы потратить минуту, говоря о том, как вы думаете о стратегическом плане и возможностях для человеческих ресурсов, как вы смотрите на роль удержанного денежного потока в капитальной структуре и в будущем арендного капиталовложения и потенциальных возможностей либо реконструкции, либо развития и просто ваше видение удержанного денежного потока в портфеле объектов коммерческой недвижимости медицинского назначения? Спасибо.
Питер Скотт
Да, я считаю, что в области амбулаторной медицины есть действительно хорошие возможности для реконструкции, где вы получаете стабильную отдачу от реинвестирования капитала в высококачественную недвижимость, которая может быть старой, но вы можете получить гораздо более высокую арендную ставку, до тех пор, пока вы не обновите этот объект или помещение для отдельной системы здравоохранения или врача.
Поэтому я считаю, что первое место, куда стоит вложить удержанные доходы, - это реконструкционный капитал. И я думаю, что это было бы приоритетом номер один. Приоритетом номер два, вероятно, будет вложение в развитие или что-то подобное. Но я бы сосредоточился больше на реконструкционном капитале, потому что я считаю, что вы получите гораздо более высокую ставку доходности на это, и это активы, которые вы уже имеете, и вы просто поднимаете их до более высокого стандарта.
Майкл Горман
Отлично. Спасибо за время.
Питер Скотт
Спасибо.
Оператор
И это завершает нашу сессию вопросов и ответов. Я хотел бы передать слово обратно Питеру Скотту для заключительных замечаний.
Питер Скотт
Отлично. Ну, прежде всего, спасибо всем, кто присоединился, и я с нетерпением жду встречи с вами всех на NAREIT [в следующем месяце].
Оператор
Спасибо. Это завершает сегодняшний конференц-звонок. Вы можете сейчас отключиться.
