Участники
Мишель Ребер; Старший директор по управлению активами; Omega Healthcare Investors Inc
С. Тейлор Пикетт; Генеральный директор, Директор; Omega Healthcare Investors Inc
Роберт Стивенсон; Финансовый директор; Omega Healthcare Investors Inc
Викас Гупта; Инвестиционный директор; Omega Healthcare Investors Inc
Меган Кралл; Старший вице-президент по операциям; Omega Healthcare Investors Inc
Мэттью Гурманд; Президент; Omega Healthcare Investors Inc
Джонатан Хьюз; Аналитик; Raymond James
Сет Берге; Аналитик; Citi
Хуан Санабриа; Аналитик; BMO Capital Markets
Эмили Меклер; Аналитик; Green Street
Омотайо Окусанья; Аналитик; Deutsche Bank
Ник Юлико; Аналитик; Scotiabank
Джон Киличовски; Аналитик; Wells Fargo
Фаррелл Гранат; Аналитик; Bank of America
Уэс Голледей; Аналитик; Baird
Ричард Андерсон; Аналитик; Wedbush Security
Майкл Кэрролл; Аналитик; RBC Capital Markets
Викрам Малхотра; Аналитик; Mizuho
Презентация
Оператор
Спасибо всем. Меня зовут Карен, и сегодня я буду вашим оператором конференции. В настоящее время я хотел бы приветствовать всех на конференции по отчету о прибыли Omega Healthcare Investors за первый квартал. (Инструкции оператора) Спасибо.
Я хотел бы передать слово Мишель Ребер. Пожалуйста, продолжайте.
Мишель Ребер
Спасибо и доброе утро. Сегодня со мной находятся генеральный директор Омега Тейлор Пикетт; президент Мэттью Гурманд; финансовый директор Боб Стивенсон; инвестиционный директор Викас Гупта; и Меган Кралл, старший вице-президент по операциям в Омега. Замечания, сделанные в ходе этого телефонного разговора, которые не являются историческими фактами, могут быть предвидениями такие как заявления о финансовых прогнозах, потенциальных сделках, перспективах операторов и общем прогнозе. Факторы, которые могут привести к фактическим результатам, отличным от прогнозов, детально описаны в документах компании, представленных в SEC.
В ходе сегодняшнего разговора мы будем ссылаться на некоторые финансовые показатели, не входящие в общепринятые принципы бухгалтерского учета, такие как NAREIT FFO, скорректированный FFO, FAD и EBITDA. Сверки этих финансовых показателей с наиболее сопоставимыми показателями в рамках общепризнанных принципов бухгалтерского учета доступны в ежеквартальной дополнительной информации. Кроме того, определенная операционная информация и финансовая информация, о которой мы говорим, основана на данных, предоставленных нашими операторами, которые не были независимо проверены Омегой. Сейчас я передаю слово Тейлору.
С. Тейлор Пикетт
Спасибо, Мишель. Доброе утро и спасибо за участие в нашем телефонном разговоре по отчету о прибыли за первый квартал 2025 года. Сегодня я расскажу о наших финансовых результатах первого квартала и некоторых ключевых тенденциях в деятельности. Скорректированный денежный поток от операций за первый квартал составил 0,75 доллара на акцию, а FAD (деньги, доступные для распределения) составил 0,71 доллара на акцию, что отражает постоянный рост выручки и EBITDA, в основном финансируемый собственными средствами, что позволило нам снизить плечо до 3,7 раз задолженности к EBITDA.
Мы повысили и уточнили нашу прогнозируемую прибыль за 2025 год с диапазона от 2,90 до 2,98 доллара до диапазона от 2,95 до 3,01 доллара, что отражает наши сильные финансовые результаты за первый квартал 2025 года, смягченные разбавляющим воздействием наших значительных выпусков акций в текущем году.
В марте Genesis не выплатил свою контрактную арендную плату в размере 4,2 миллиона долларов, и мы частично использовали аккредитив для покрытия всей недостачи. Genesis полностью выплатил контрактную арендную плату в апреле и остался впереди по всем процентным обязательствам по нашему обеспеченному срочному кредиту.
Остаток нашего аккредитива составляет 3,5 миллиона долларов. Руководство Genesis указало, что их текущие проблемы с ликвидностью обусловлены ужесточением условий обеспечения их активов и обязательствами по общему и профессиональному риску наследия.
Кредитное положение Омеги в отношении Genesis крепкое. Наша денежная наличность за последние 12 месяцев превышает арендное покрытие более чем в 1,6 раза. Мы считаем, что наш 118-миллионный срочный кредит полностью обеспечен нашим приоритетным залогом во всех дополнительных бизнесах Genesis, включая врачебную практику AlignMed, их подотчетную характеристику, реабилитацию PowerBack и долевое участие в ShiftMed в результате предыдущей продажи CareerStaff.
Обращаясь к структуре выручки в портфеле. За последнее десятилетие мы добились существенного изменения в источниках дохода через капиталоемкое выделение капитала в старых домах престарелых в США и Великобритании. Доля частных платежей и прочих увеличилась с 8% 10 лет назад до 39% сегодня. Исходя из нашего текущего пайплайна и текущего состава арендаторов, мы ожидаем, что доля частных и других доходов будет продолжать расти. Теперь я передаю слово Бобу.
Роберт Стивенсон
Спасибо, Тейлор. Доброе утро. Обращаясь к нашим финансовым показателям за первый квартал 2025 года. Выручка за первый квартал составила $277 миллионов по сравнению с $243 миллионами за первый квартал 2024 года. Прирост по сравнению с прошлым годом в основном обусловлен временем и влиянием выручки от новых инвестиций, завершенных в течение 2024 и 2025 годов, реструктуризацией и переходами операторов, ежегодными эскалаторами, частично компенсированными продажей активов, завершенной в тот же период времени.
Наш чистый доход за первый квартал составил $112 миллионов или $0.33 на обыкновенную акцию по сравнению с $69 миллионами или $0.27 на обыкновенную акцию за первый квартал 2024 года.
Наш Nareit FFO за Q1 составил $184 миллиона или $0.62 на акцию по сравнению с $153 миллионами или $0.60 на акцию за первый квартал 2024 года. Наш скорректированный FFO составил $221 миллион или $0.75 на акцию за квартал, а наш FAD составил $211 миллион или $0.71 на акцию. И в обоих случаях исключаются несколько пунктов, указанных в нашем отчете о прибылях и убытках по Nareit FFO, скорректированному FFO и FAD, а также в нашем финансовом дополнении за первый квартал, размещенном на нашем сайте.
Наш FAD за Q1 2025 года был на $0.013 больше, чем наш FAD за Q4 2024 года, увеличение обусловлено дополнительной выручкой, связанной с временем и завершением инвестиций на сумму $340 миллионов в четвертом квартале 2024 года и $78 миллионов в Q1 2025 года.
Кроме того, Maplewood выплатила $15.6 миллиона арендной платы в первом квартале 2025 года, увеличение на $3.3 миллиона, включая $2.1 миллиона арендной платы, связанной с открытием объекта в Вашингтоне в феврале 2025 года. И мы снизили процентные расходы, так как погасили $400 миллионов облигаций без обеспечения с фиксированной ставкой 4.5%, которые истекли 15 января 2025 года, используя денежные средства на балансе. Эти показатели компенсированы выпуском 7 миллионов акций акционерного капитала в первом квартале на сумму $264 миллиона, так как мы продолжаем предварительное финансирование нашего инвестиционного конвейера.
Наш балансовый лист оставался крепким, поскольку мы завершили первый квартал с $368 миллионами наличных денег и полной кредитной линией на сумму $1.45 миллиарда долларов. Наличные деньги на нашем балансовом счете были использованы для финансирования приобретения в Великобритании и Джерси на сумму $344 миллионов 25 апреля, о чем расскажет Викаш.
Кроме того, в апреле мы погасили наш кредит в размере $50 миллионов и официально продлили срок действия нашей кредитной линии до конца октября. На 31 марта 95% наших $4.5 миллиарда долларов долга были под фиксированные ставки. Наш коэффициент финансовой устойчивости составил 5.2 раза, а наш долг, финансируемый на реализацию проектов капитала, по сравнению с годовым нормализованным показателем EBITDA, составил 3.72 раза, что является самым низким уровнем за последние 10 лет. Мы по-прежнему ориентируемся на диапазон показателей финансового плеча между 4 и 5 разами, с оптимальным уровнем между 4.5 и 4.75 разами.
Имея в виду нашу акционерную валюту, у нас есть возможность аккретивно финансировать инвестиции с использованием акций, как мы делали в течение последних нескольких кварталов, тем самым позиционируя себя для высокого роста скорректированного FFO, стремясь к возможностям в долговых и банковских рынках при более благоприятных ставках и купонах.
Обратившись к прогнозам, как упомянул Тейлор, мы повысили и уточнили наши прогнозы по скорректированному FFO на весь год до диапазона между $2.95 и $3.01 на акцию. Несколько ключевых предположений прогноза на 2025 год включают: мы предполагаем, что не будет изменений в нашей выручке, связанной с операторами по начислению выручки. Стоит отметить, что более 75% наших операторов в настоящее время работают по прямой линейной основе бухгалтерского учета, что означает, что любой рост выручки за счет ежегодных эскалаторов не приведет к дальнейшему росту скорректированного FFO, но приведет к увеличению денежных средств.
Мы предполагаем, что способность Maplewood выплачивать договорную арендную плату продолжит улучшаться. Мы предполагаем, что Genesis будет продолжать выплачивать полную договорную арендную плату и проценты. Из $247 миллионов, представляющих собой ипотеки и другие инвестиции, обеспеченные недвижимостью и закрепленные законодательно в 2025 году, мы предполагаем, что $84 миллиона будут преобразованы из кредитов в недвижимость в лицо, а $68 миллионов будут погашены в течение 2025 года. Мы предполагаем, что остаток кредитов будет продлен за 2025 год.
Мы учли влияние новых инвестиций, завершенных к 30 апреля. Мы прогнозируем, что ежеквартальные расходы на общие и административные расходы в 2025 году составят от $12 до $14 миллионов. Мы считаем, что мы погасим нашу $238 миллионов обеспеченную задолженность в ноябре 2025 года с помощью акций. Мы предполагаем, что не произойдет существенных изменений в рыночных процентных ставках, поскольку они относятся как к процентам, полученным по балансовым денежным средствам, так и к процентным расходам, начисляемым на заемные средства по кредитной линии.
Наконец, в соответствии с окончанием 2024 года, мы предполагаем, что мы позиционируем себя с достаточным количеством наличных средств на балансе к концу 2025 года для погашения нашей 600-миллионной облигации, истекающей в январе 2026 года. Напоминаем, что в той мере, насколько наша акционерная валюта и мы продолжаем предварительное финансирование инвестиций, готовимся к погашению долгов, за каждые 4 миллиона выпущенных акций, предполагая, что акции выпущены по цене, соответствующей первому кварталу, наш скорректированный FFO на квартал уменьшается на немного менее $0.01 за акцию, в то время как наше финансовое плечо улучшается или снижается примерно на 0.15 оборотов, пока наличные средства не вложены в новые инвестиции.
Наши прогнозы по скорректированному FFO на 2025 год не включают никаких дополнительных инвестиций или продаж активов, а также любых других капитальных операций, кроме упомянутых мной или в отчете о прибылях и убытках. Сейчас передаю слово Викашу.
Викаш Гупта
Спасибо, Боб, и доброе утро, дамы и господа. Сегодня я расскажу о последних тенденциях в деятельности портфеля Омега и инвестиционной активности Омега в первом квартале 2025 года, а также обновление пайплайна Омега и рыночных тенденций на оставшуюся часть 2025 года.
Во-первых, обратимся к показателям портфельной эффективности. Прошлогодний операционный покрытие EBITDAR оператора за последние 12 месяцев для нашего основного портфеля на 31 декабря 2024 года вырос до 1,51 раза по сравнению с 1,50 раза за последние 12 месяцев, закончившиеся 30 сентября 2024 года.
Последний квартал - еще один квартал умеренного, но постоянного улучшения показателя за последние 12 месяцев по всему нашему портфелю. Операционные партнеры Омега продолжают демонстрировать свою компетентность и стойкость в изменчивой регулируемой и возмещаемой среде.
Омега и наши операционные партнеры продолжают работать над общей целью принятия дисциплинированных и устойчивых инвестиционных решений при обслуживании все более сложной жилой популяции различных типов активов и рынков.
В настоящее время Омега не занимается реструктуризацией с любым из наших крупных операторов. Однако я хотел бы поделиться несколькими позитивными обновлениями по двум нашим крупным операторам, LaVie и Maplewood.
LaVie продолжает работу по выходу из банкротства во втором квартале 2025 года, когда мастер-лизинг Омеги LaVie будет перенесен на новую сущность под названием Avartis. Временной график закрытия основан на окончательном утверждении регулирующих органов и юридической документации между Avartis, различными арендодателями и кредитором оборотного капитала. В настоящее время Омега получает полную контрактную арендную плату в размере 3,1 миллиона долларов в месяц или 37,5 миллиона долларов в год, и изменений в арендной плате ожидается нет, когда договор аренды будет передан в Avartis.
Относительно Maplewood, заселенность основного портфеля из 17 объектов в Maplewood, включая Inspr Carnegie Hill в Нью-Йорке, достигла уровня 94% к апрелю 2025 года. Maplewood выплатил 13,5 миллиона долларов арендной платы в первом квартале за этот портфель, что улучшение на 1,3 миллиона долларов по сравнению с четвертым кварталом 2024 года и на 2,3 миллиона долларов по сравнению с первым кварталом 2024 года.
Объект Inspr Embassy Row в Вашингтоне открылся в феврале 2025 года. Этот новый объект включает 174 единицы и находится в исторической и высоко востребованной зоне Embassy Row в центре Вашингтона. Объект находится в процессе сдачи в аренду с заселенностью 20% к концу апреля. Maplewood выплатил 2,1 миллиона дополнительной арендной платы в первом квартале за Inspire Embassy Row на общую сумму арендной платы 15,6 миллиона долларов в первом квартале. В апреле 2025 года Maplewood выплатил общую арендную плату 5,8 миллиона долларов, из которых 1 миллион долларов пришлось на Embassy Row.
Относительно новых инвестиций, активность сделок Омега 2025 года через конец апреля была очень активной, с более чем 423 миллионами долларов в новых инвестициях в недвижимость и 34 миллионами долларов инвестиций в CapEx, финансированных в первом квартале, или общий объем новой инвестиционной активности более 457 миллионов долларов.
В первом квартале Омега завершила общий объем новых инвестиций в размере 112 миллионов долларов, включая 34 миллиона долларов в CapEx. Новые инвестиции включают 58 миллионов долларов в приобретения недвижимости посредством двух отдельных сделок: покупочно-лизинговая сделка двух объектов для престарелых в Техасе, которые были сданы в аренду новому оператору, и сделка покупки и последующего лизинга четырех домов престарелых в Великобритании, сданных в аренду существующему оператору. Обе сделки имеют начальную денежную доходность 10%, с годовыми нарастающими коэффициентами от 2% до 2,5%.
Кроме того, Омега инвестировала 20 миллионов долларов в новые недвижимостные займы в первом квартале, которые имеют средневзвешенную процентную ставку 10,8%. После первого квартала 2025 года Омега заключила сделку на сумму 344 миллиона долларов на портфель из 45 домов престарелых по всему Великобритании и Джерси. Омега сдала в аренду 45 домов престарелых четырем существующим и двум новым операторам с начальной денежной доходностью 10%.
Великобритания продолжала быть основным двигателем нашей инвестиционной активности 2025 года, составив около 392 или 93% от общего объема новых инвестиций, за исключением CapEx. Как я уже упоминал ранее, мы собрали сильную команду операторов и другие отношения в Великобритании, что позволяет нам находить высокодоходные инвестиционные возможности.
Кроме того, благодаря нашему масштабу, репутации и сильной базе операторов по всей Великобритании, мы смогли быстро оценить, структурировать и закрыть сложные сделки, такие как сделка на 45 домов престарелых, которую мы закрыли в апреле.
Важно отметить, что хотя эти сделки различались по размеру и характеру и включали как инвестиции в недвижимость, так и недвижимостные займы, примерно 402 миллиона долларов, за исключением CapEx, или 95%, представляли собой собственные недвижимостные инвестиции, сдаваемые в аренду третьим сторонам по долгосрочным тройным нетто-арендным структурам.
Мы продолжаем поддерживать рост наших существующих и новых операторов, фокусируясь на кредитно обеспеченных сделках с недвижимостью и недвижимостными займами с исключительной доходностью, которые часто предоставляют Омеге конечную возможность владения недвижимостью.
Относительно пайплайна. Пайплайн и перспективы сделок Омега на оставшуюся часть 2025 года остаются благоприятными. Мы продолжаем видеть маркетинговые возможности как в США, так и в Великобритании, а также получать выгоду от закулисных возможностей, которые приводят к нам наши операционные партнеры и другие отношения. Кроме того, хотя мы продолжаем видеть запросы на недвижимостные займы из-за ограниченной кредитной среды, в 2025 году мы наблюдаем существенное увеличение возможностей для приобретения недвижимости.
В частности в США, с возможностями, охватывающими спектр от отдельных продавцов до региональных владельцев-операторов и институциональных продавцов недвижимости, мы продолжим оценивать и участвовать в отдельных сделках с займами в основном для существующих операторских отношений, но нашим приоритетом всегда будет распределение капитала на творческие сделки с недвижимостью, укрепляющие наш баланс. Сейчас я передаю слово Меган.
Меган Кралл
Спасибо, Виас, и доброе утро, дамы и господа. Я начну с новостей, которые, хотя и не были неожиданными, но очень ценятся. В начале апреля федеральный судья в Техасе, рассмотревший дело о штатном мандате по персоналу, нашел в пользу судебного решения, поданного ассоциациями отрасли, среди прочих.
Суд пришел к выводу, что Центр по медикейду и медикеру не имел права издавать правило, требующее регистрированных медсестер 24/7 и 3,48 часа на пребывание жителя в день на медсестринское обслуживание, что фактически заменило уже действующий закон.
Напомним, Центральное бюро по бюджету Конгресса оценило отмену этого правила как сэкономленные федеральным правительством 22 миллиарда долларов за 10 лет. Мы очень благодарны за завершение этого вопроса и выражаем признательность всем участникам.
Также в апреле обе палаты Конгресса приняли соответствующие бюджетные резолюции, в которых, среди прочего, поручили Комитету по энергетике и торговле понизить расходы на 880 миллиардов долларов за 10 лет. Хотя в резолюциях не было явного указания на сокращения в федерально финансируемой части Медикейд, широко считается, что для выполнения требований потребуется некоторая реформа Медикейда.
Мы продолжаем считать, что наиболее вероятной целью этих сокращений будут получатели расширения Медикейда, т.е. трудоспособные взрослые, добавленные при принятии Закона об доступной медицинской помощи, поскольку федеральное правительство покрывает более высокий процент расходов на эту категорию Медикейда, 90%, чем на традиционную популяцию Медикейда, примерно 63% в среднем.
Однако, несмотря на то, что сокращения расходов могут покрывать значительную часть требуемых сокращений, все же могут быть приняты меры, затрагивающие традиционную популяцию Медикейда. На данный момент невозможно предсказать, что в конечном итоге произойдет.
Несмотря на все вышесказанное, сильные фундаментальные показатели, продолжающее улучшение и Президент, который поддержал эту отрасль во время COVID, признавая, что она слишком важна для того, чтобы потерпеть неудачу. Мы чувствуем себя хорошо подготовленными и надеемся, что не будет предпринята попытка ввести драконовские сокращения в этой сфере. Сейчас я готова ответить на ваши вопросы.
Вопросы и ответы
Оператор
(Инструкции оператора) Джонатан Хьюз, Raymond James.
Д Да, Джонатан, это Тейлор. Доброе утро. Так что, немного шире. У Genesis слабый кошелек, и в той степени, в которой их основной капитальный партнер - их кредитор по кредитной линии с возможностью перерасхода, если они сократят доступность, это повлияет на ликвидность, я думаю, это всего лишь в один раз. Роберт Стивенсон Да, Джонатан. Итак, по аренде наличным, это было с 2020 года. Кредиты, о которых упоминал Тейлор, учитывая тот факт, что залог поддерживает кредиты, обычно поддерживает кредиты, это по основе начисления. Джонатан Хьюз Хорошо, это отличный материал. Я благодарен за это. И потом у меня есть еще вопросы к Genesis, но я их сохранил, и задам вопрос о приобретениях. Можете ли поделиться более подробными сведениями о приобретении портфеля в Великобритании? Мы видим недавно увеличивающийся интерес к британской недвижимости в сфере здравоохранения со стороны различных источников капитала. Викаш Гупта Да, Джонатан, это Викаш. Так вот, эта сделка - пример того, насколько сильна наша платформа в Великобритании. Продавец хотел полностью выйти, и мы смогли предложить ему решение с помощью шести различных операторов и очень быстрого графика. Они хотели закрыть все в один день, и мы смогли это сделать. Джонатан Хьюз Хорошо, я благодарю за звонок. Я сойду. Спасибо за время. Оператор Сет Берж, Citibank. Сет Берж Привет, спасибо, что приняли мой вопрос. Предполагаю, что вы видели какое-то влияние иммиграции на доступность рабочей силы и давление на зарплаты? Меган Крулл Да. На данный момент мы этого не видели. Я имею в виду, есть потенциал, что в будущем может быть косвенное воздействие, но пока мы действительно ничего не видели. Сет Берж Отлично, а затем, думаю, для моего последующего вопроса, вернемся к Genesis, у вас есть представление улучшаются ли операционные фундаментальные показатели, или у вас есть какие-либо метрики, которые вы могли бы предоставить там? С. Тейлор Пикетт Ну, ключевым показателем является коэффициент покрытия, основной фактор. И наш портфель постоянно превышает 1,5 раза, направленно он - поднялся по мере улучшения ситуации с COVID. И как и весь портфель, он пришел в равновесие, как и весь портфель, для Genesis более 1,6 по сравнению со всем портфелем в 1,5. Оператор Хуан Санабриа, BMO Capital Markets. Хуан Санабриа Привет, доброе утро. Просто по Genesis, по части кредита, сколько, я думаю, PIK-процентов или других видов безналичных средств там есть, если это должно измениться по какой-либо причине, у вас есть много кредитного покрытия, которое потенциально может быть под угрозой. Роберт Стивенсон Как я уже сказал, у нас есть те кредиты, о которых упомянул Тейлор, у нас есть те кредиты, у которых достаточный залог, поскольку бухгалтерия относится к людям в полном объеме. За квартал мы зафиксировали увеличение на 2,4 миллиона долларов. Хуан Санабриа Отлично. И просто интересно, один из ваших крупных конкурентов сделал значительную сделку впервые за долгое время. Вы смотрели на это или как вы видите их в других сделках? Или просто интересно об этой конкуренции за простые приобретения [USB] здесь и было ли какое-либо воздействие в результате сокращений финансирования от горячего или другое в результате сокращения правительственной поддержки. С. Тейлор Пикетт Итак, Хуан, вы говорите о крупном GAAP-конкуренте. Я не уверен, что хорошо понимаю, кто это. Хуан Санабриа Да, я думаю, они бы сами сказали то же самое, но да, да. С. Тейлор Пикетт Мы не видим их особо. Но если подумать, о сделке, о которой я слышал, что они закрыли, она была довольно крупной. И она была собрана вместе частным образом. Это не была маркетинговая сделка. Так что мы знали о некоторых событиях, но мы никогда не участвовали в процессе торгов. Хуан Санабриа Хорошо, и просто это -- с сокращениями, есть ли какие-либо изменения в отношении к доступности или готовности к жесткому кредитованию в результате сокращений? Я не знаю, было ли это отделение этого конкретного подразделения или что-то еще, но повлияет ли это на общую доступность финансирования? Викаш Гупта Да, на данный момент мы не слышали об изменениях на горячем фронте, но мы будем следить, мы будем держать ухо востро, но пока ничего на данный момент. Хуан Санабриа Спасибо вам. Я ценю это. Оператор Эмили Меклер, Green Street. Эмили Меклер Привет всем, спасибо за время. Можете ли дать немного больше информации о портфеле PACS? И насколько вы сможете снова сдать в аренду текущие объекты, управляемые компанией? И какова динамика уровня покрытия за последние несколько кварталов? Викаш Гупта Да, это так. У нас около 50 зданий в PACS, и они очень хорошо справляются. И в общем, у нас нет беспокойства о том, что мы не сможем снова сдать их в аренду по текущей арендной плате или даже дороже. Но на данный момент мы вели обсуждения с PACS, и не было никаких разговоров о том, чтобы пытаться выйти из нашего портфеля. Эмили Меклер Хорошо, спасибо. И затем просто хочу обратить внимание на рынок сделок. Изменились ли ваши критерии оценки за последние несколько месяцев, в частности в США, учитывая потенциальные изменения в выплатах по Медикейду? Викаш Гупта Нет, ответ нет. Ничего не изменилось, но мы -- я имею в виду, мы внимательно следим за событиями. Но на данный момент, исходя из всех неизвестных факторов, мы продолжаем оценивать сделки так же, как и раньше. Эмили Меклер Хорошо. Спасибо за время. Оператор Омотайо Окусанья, Deutsche Bank. Омотайо Окусанья Привет, да, доброе утро всем. Итак, снова о Genesis, вы упомянули ранее, что рынки кредитования в целом становятся немного сложнее. Просто хочется понять, видите ли вы это более широко в отрасли, просто потому что кредитование становится строже, или вы действительно смотрите на это больше как на проблему Genesis? С. Тейлор Пикетт Это последнее. Это специфика Генезиса. Мы не видим ничего подобного в пространстве. Скажу вам, кредиторы ABL известны своей сложностью, но что касается тенденции, мы не видим ничего Омотайо Окусанья Хорошо, это полезно. И что можно сказать о заемной книге, 118 миллионов долларов, если вам пришлось бы угадать LTV на эти активы относительно залога, какой был бы этот показатель? C. Тейлор Пикетт Это действительно угадайка, но скажу вам, я думаю, что мы существенно переколлатерализованы, существенно. Омотайо Окусанья Понял. Хорошо. Это полезная информация. Мейплвуд, когда все стабилизируется, каков будет уровень арендной платы? Викас Гупта На Мейплвуд, когда все стабилизируется? C. Тейлор Пикетт Вы имеете в виду наш контрактной? Омотайо Окусанья Да, контрактной, да. К чему вы придете в итоге? Мэттью Гурманд Это Мэттью, здесь, это немного запутанно, потому что мы развиваемся в наших активах DC. Таким образом, контрактная арендная плата по портфелю за пределами DC в настоящее время составляет 69 миллионов долларов. А затем DC-проект будет иметь ставку 6% в этом году, увеличиваясь до 7%, увеличиваясь до 8%, а затем на 2,5% после этого. Так что вы можете прикинуть это. Оператор Ник Юлико, Scotiabank. Ник Юлико Спасибо. Доброе утро. Обратимся к LaVie. Вы говорили о сущности. Она будет предоставлена в аренду новой сущности, не ожидается изменение арендной платы. Можете ли вы напомнить нам, это означает ли тогда, что индексация снова начнется? Какова индексация там? И также, есть ли какая-либо прямая линейная арендная плата, которая возвращается и после выхода из банкротства? Викас Гупта Да, Ник, это так, по сути, ничего не изменится. Мы продолжим получать арендную плату. Мы продолжим получать наши бонусы. Я думаю, что они составляют 2,5% по этому договору аренды. Так что с бизнес-точки зрения ничего не изменится по этой стороне активов в аренде. Мы продолжим получать полную арендную плату, и у этого портфеля сильное покрытие свыше 1,4 раза. C. Тейлор Пикетт Боб, вы хотите ответить на вопрос о прямой линии? Ник Юлико Так что будет преимущество прямой линейной арендной платы, которая начнет действовать снова по договору аренды? C. Тейлор Пикетт Простите. Боб так говорил. Так вопрос в том, будет ли прямая линейная арендная плата начисляться с началом новой аренды? Роберт Стивенсон Да. Ник Юлико Можете ли вы напомнить нам, каково это преимущество? Роберт Стивенсон Ну, это будет длительность договора аренды на 2,5%, а затем вы разделите на длительность договора аренды. Я просто не знаю даты окончания. Ник Юлико Понял, спасибо. Мы можем запросить уточнение, спасибо. И второй вопрос - любая общая перспектива, которую вы могли бы поделиться относительно налога на поставщиков? Я знаю, вы немного об этом говорили и потенциальные изменения в Medicaid находятся в состоянии неопределенности, но всё же, на общем уровне? Что вы слышите, каковы могут быть предложения. И какие-либо предварительные мысли о воздействии на портфель, спасибо. Меган Кралл Да, я думаю, что --- мы считаем, что наибольшее воздействие на Medicaid будет на население, попавшее в программу расширения Medicaid, и в последние дни фактически выяснилось, что они предлагают установку предельных ставок на население, попавшее в программу расширения. Ник Юлико Хорошо, спасибо. Оператор Джон Киличовски, Уэллс Фарго Джон Киличовски Спасибо. Доброе утро. Возможно, на стороне распоряжения, вы продали много за квартал. Меня интересует, было ли это просто очистка неядовитых активов или вы были осторожны на хорошей сделке. Просто любопытно, что послужило толчком. C. Тейлор Пикетт Конечно, немного и того, и другого. У нас были активы, выставленные на продажу в конце прошлого квартала, на которых мы сработали. И затем был еще один портфель, который, если честно, мы не собирались продавать. Но к нам подошли и сделали предложение, которое позволило бы нам эффективно аккредитивно реинвестировать капитал и увеличить FAD. Джон Киличовски Понял. И затем просто в открывающих замечаниях звучало замечание о возможностях в США для вашего пайплайна улучшались из-за множества активностей, которые мы видели в Великобритании. Я интересуюсь, как вы думаете, каким будет оставшаяся часть года с точки зрения возможностей для приобретения между США и Великобританией. Викас Гупта Да, Джон, это Викас. В настоящее время пайплайн в целом здоров. В настоящее время он немного больше сосредоточен на США, что является изменением относительно того, где мы были исторически последний год примерно. Но мы увидим, как ситуация будет развиваться по мере продвижения. Джон Киличовски И, думаю, последнее, просто продолжая в том же духе, изменилась ли ваша андерайтинговая стратегия для этих сделок в США на основании того, что мы видим и на фоне озабоченности в связи с Medicaid. Викас Гупта Нет, как я уже говорил, мы по-прежнему проводим тот же андерайтинг, потому что слишком много неизвестных факторов. Оператор Фаррелл Гранат, Bank of America. Фаррелл Гранат Доброе утро. Возвращаясь к рынку Великобритании, меня интересует, как вы чувствуете себя при расширении в новых операторов. Можете ли вы конкретно характеризовать вашу платформу и отличается ли она от того, что вы делаете в США? Викас Гупта Это снова Викас. Это хороший вопрос. Так что наша платформа очень похожа на американскую, где у нас есть -- мы вырастили множество операторов. Сегодня у нас около 14 операторов в Великобритании, и честно говоря, мы андерайтим то же самое. Фаррелл Гранат Спасибо. И также ваш комментарий о существенном изменении на рынке сделок в США, я хотел бы узнать, когда вы заключаете сделки, видите ли вы большую конкуренцию? И меняется ли это как-то ставки доходности, которые вы рассматриваете? Викас Гупта Да, объем сделок сейчас растет из-за процентной ставки, но нет, в целом работа - я имею в виду, разные участники приходят и уходят, частные инвесторы, другие сферы. Но нет, в целом конкуренция примерно такая же, как исторически. Фаррелл Гранат Хорошо. Большое спасибо. Оператор Уэс Голладей, Baird. Уэс Голладей Доброе утро всем. Можете ли вы рассказать о вашем валютном риске сейчас? Роберт Стивенсон Да, если посмотреть на нашу деятельность в Великобритании и с точки зрения хеджирования, то мы стараемся проводить хеджирование инвестиций и/или валютные свопы, если это имеет смысл. Но самое главное, у нас большой портфель активов там, и мы получаем арендную плату в фунтах стерлингов. И, как вы знаете, глядя на пайплайн и завершенные недавно приобретения, мы платим в фунтах стерлингов. Так что в этом хедже инвестиций всё в порядке. Уэс Голладей Хорошо. А также в вашем кредитном договоре, вы планируете что-то сделать к концу года? Роберт Стивенсон Я бы хотел заключить сделку до конца года, надеюсь, к середине лета. И, учитывая наш размер, да, можно ожидать, что размер увеличится. Оператор Ричард Андерсон, Wedbush Security. Ричард Андерсон Итак, в начале вы сказали, что вы совершенно не беспокоитесь о Genesis, что было беспокойство. Я думаю, что вам приходится это говорить. И, возможно, всё разрешится в порядке, но поправьте меня, если я ошибаюсь, и, возможно, это неправильный способ взглянуть на это, но оставшиеся 3,5 миллиона по аккредитиву кажутся на фоне будущего такими маленькими. Это правильно или я не так вижу? С. Тейлор Пикетт Я не думаю. Ну, конечно, 3,5 миллиона - это меньше месяца, верно? Так что, если вы хотите больше, чем на месяц, то у вас не будет много маневренности. С другой стороны, если нам не заплатят, это будет дефолт. Если произойдет дефолт, есть процедура. И эти активы невероятно ценны. Ричард Андерсон Хорошо. Ладно. Я думаю, я отойду от этого. Другое, что я хотел спросить, это рекомендация CMS в 2,8% на фискальный год 2026 и корректировка на основе стоимости в 2%. Я задавал вопрос об этом, и вы считаете, что правильным числом для рассмотрения по сравнению с 4,2 этого года является 2,8%, отложив в сторону инцентивную составляющую стоимости VBP. Меган Кралл Я имею в виду, что истинное число - это 2,8%, мы думали, что оно будет около 3%, так что это примерно то, что мы ожидали. И, если честно, обычно когда вы получаете предложенное правило, к моменту принятия его в качестве окончательного правила, там, возможно, будет небольшой прирост. Ричард Андерсон Хорошо, так что это слишком упрощенно взять 2,8%, вычесть 2% и предположить, что ваши операторы соответствуют этим планкам, и вы окажетесь на 2,8%. Это правильный способ думать об этом, или я как-то упрощаю слишком? Меган Кралл Думаю, что вы, вероятно, упрощаете. Вы говорите о части, связанной с ценностью, где они потенциально могут получить больше. Ричард Андерсон Да, это то, о чем я спрашиваю. Да, я имею в виду, у нас есть возможности. Меган Кралл Да, мы считаем, что наши операторы довольно сильны в части качества, и поэтому они получат все, что могут из этого аспекта. Ричард Андерсон Хорошо. Ладно, это ответ. Большое спасибо. Оператор Майкл Кэрролл, RBC Capital Markets. Майкл Кэрролл Да, спасибо. Я думаю, Меган, я хотел вернуться к комментариям о налоге на поставщиков. Я знаю, что начальный пакет сокращений бюджета от республиканцев палаты включал снижение налога на поставщиков или потенциальное снижение порога до 3%. Меган Кралл Это очень сильно развивается. Так что один день вы можете услышать, что они собираются сократить на 1%, а на следующий день это может быть 2%. Так что это немного хаотично. Майкл Кэрролл Хорошо, нет, это вполне логично. И если мне можно лишь задать один вопрос о Genesis. Они уже заплатили арендную плату за май, я предполагаю, или сколько времени у них есть до того, как им нужно заплатить за май? С. Тейлор Пикетт Арендная плата за май должна быть оплачена до 5 мая, так что еще не оплатили. Оператор Викрам Малхотра, Mizuho. Викрам Малхотра Спасибо за ответ. Я предполагаю, что возвращаясь к Genesis в ваших беседах с ними, почему кредитор ABL сократил кредитную базу? Что изменилось в бизнесе или залоге? И можете ли вы уточнить, делал ли это кредитор ABL с каким-либо другим оператором? С. Тейлор Пикетт Я не знаю, делал ли кредитор ABL это с другими операторами. Я считаю, что это связано с пулом залогов, который стареет. За это я больше ничего не могу сказать. Викрам Малхотра Хорошо, вернемся к комментариям об американском приобретении, я думаю, в прошлом квартале и, возможно, в квартале до этого, вы сказали, что вы сосредоточены гораздо больше на США, меньше возможностей, которые имеют смысл для вас. Так что я задаюсь вопросом, что, помимо ставок, изменилось, чтобы пул стал большим, во-первых, и более привлекательным для Omega. С. Тейлор Пикетт Да, это просто то место, где мы видим творческие возможности, и в настоящее время у нас больше активности в США. Мы закрыли крупную сделку в Великобритании, и на данный момент к нам поступает больше возможностей из США. Мы сосредотачиваемся на приносящих прибыль возможностях с текущими и новыми партнерами. Так что куда бы мы их ни видели, туда и направляемся. Викрам Малхотра Хорошо. И еще, Боб, если я могу уточнить, вы упомянули о достаточном капитале для погашения 26 платежей по долгам, если я правильно понял. Но это в основном означает, что в течение года вам придется привлечь значительное количество собственного капитала как для погашения долгов, так и для приобретений. Роберт Стивенсон Это верно. И снова все зависит от цены, не более того. Викрам Малхотра Спасибо. Оператор Омотайо Окусанья, Deutsche Bank. Омотайо Окусанья Да, это очень быстрый вопрос от Меган. Вы слышали что-нибудь о возможном обжаловании федеральным правительством решения о минимальном штатном штате? Меган Крулл На данный момент я ничего подобного не слышала. Но в конце концов, независимо от решения суда, вероятность того, что этот мандат будет включен в бюджет как победа на $22 миллиарда исчезнет, велика. Так или иначе это будет решено. Оператор Хуан Санабриа, BMO Capital Markets. Хуан Санабриа Для Genesis, Тейлор, как мы должны мыслить или что означает пул залогов, который стареет? Это означает рост дебиторской задолженности или проблем с долгами для Genesis, или это тот же пул залогов, что и у вас? Прошу немного больше информации, если это возможно. Это касается вопроса об ABL, извините. С. Тейлор Пикетт Что вы имеете в виду -- я пытаюсь понять, что именно вы имеете в виду. Хуан Санабриа Я просто продолжаю тему вопроса Викрама относительно ABL, о сокращающейся базе заемных средств. И вы сказали, что это пул залогов, который стареет. Я просто не понимаю, что это означает. Я надеюсь на немного пояснений. С. Тейлор Пикетт Да, это просто то, что нам было сказано. Я не аудитировал их базу активов ADL. Моя информация заключается в том, что их активы превышают $400 миллионов. Заем составляет менее $300 миллионов. Хуан Санабриа Понял. Извините за это. И всего лишь небольшой вопрос от меня. Как нам следует оценивать ставки капитализации для доходов от реализации в первом квартале? С. Тейлор Пикетт Это сложно. По некоторым из этих активов мы не получали арендную плату, так что это фактически бесконечная доходность. Но я думаю, если посмотреть на то, на что была назначена арендная плата в этих объектах. Вы, вероятно, обнаружите, что она составляет от 10% до 12% от старых арендных плат. Хуан Санабриа Спасибо. Оператор (Инструкции оператора) Вроде бы все наши вопросы. Теперь я передам слово Тейлору Пикетту, генеральному директору, для заключительных замечаний. С. Тейлор Пикетт Спасибо. Спасибо всем за участие в нашем вызове сегодня. Оператор Этим мы завершаем наш вызов. Вы можете разорвать соединение. Хорошего вам оставшегося дня.
С нашей точки зрения, им следует продолжать выплачивать погашение, все в порядке. Наш мезанинский кредит обеспечен огромным количеством вспомогательных активов. Так что я ожидаю, что они продолжат платить. И если по какой-то причине их ситуация станет сложнее, мы находимся в хорошем положении. Я имею в виду, мы прошли через это миллион раз. Я совсем не беспокоюсь.
Географически это в основном средний Атлантик. У нас раньше было присутствие на Северо-Востоке. У нас все еще есть немного в этом районе, на среднем Атлантике, все вниз до Западной Вирджинии. А по бухгалтерии, Genesis работает по наличному методу, потому что уже, не знаю, 3, 4 года, они имеют бухгалтерское мнение, и я не ожидаю, что это изменится в ближайшее время.
Я был приятно удивлен видеть привлекательную доходность 10% по этой сделке. Можете ли просто рассказать, как развивалась эта сделка и поделиться некоторыми деталями о составе этого портфеля? Спасибо.
Честно говоря, я не думаю, что есть много конкуренции, потому что не так много людей, кто мог бы сделать это. Так что эти активы хорошо вписываются. Они находятся по всей Великобритании, Шотландии и Джерси. И все наши операторы, которые их берут, берут их. Они хорошо вписываются в их географии. И это активы хорошего качества с очень долгим сроком службы.
Спасибо.
Наибольший риск для традиционной Medicaid представляют налоги на поставщиков, как вы сказали. В настоящее время налоги на поставщиков могут составлять до 6% от чистых пациентских доходов. Приблизительно половина штатов -- почти половина штатов США находится на уровне 6%, но затем процент снижается. Несколько штатов вообще не имеют никаких налогов на поставщиков.
И мы не слышим, что это будет полностью устранено, скорее всего, это может снизиться на 1% или 2%. Что касается воздействия, с портфельной точки зрения действительно трудно сказать. Каждый штат уникален.
Конечно, определенное количество штатов собираются подойти и, вероятно, покроют этот ГАП, и пока еще слишком рано сказать, как это будет выглядеть на практике. Но это наибольший риск, что, вероятно, является хорошим аспектом, если посмотреть на широкий спектр вещей, которые они могли бы сделать.
Мы посчитали, что эти активы не являются ядром портфеля. Они были в определенной степени оптимизированы с точки зрения результатов, которые они достигли в обеспечении, и, следовательно, мы воспользовались предложенной нам ценой.
Мы смотрим на качество недвижимости, рынки и оператора и видим, как они бы вписались в наши активы. Так что это во многом просто перенос нашей платформы сюда и туда, но уже 10 лет идет. И мы считаем, что мы, наконец, довели ее до хорошего уровня.
Так что - ну, несчастно, что у нас много шума из-за сбоя в оплате. Но с нашей точки зрения мы не работаем. И мы пройдем через процесс, возможно.
Но некоторые видят это по-другому, и я хочу узнать, каково ваше мнение. Является ли реальным числом 2,8% или какой-то его дробью или более низким числом, если учесть штатность, заработную плату, и снова корректировку VDP. Какое в вашем представлении реальное число для 2026 года?
Но в общем, говоря о всей картине того, что происходит в домах престарелых, я имею в виду, да, штатность, очевидно, стоит дороже, но вещи в целом уровнялись с этой точки зрения. Это не так напряженно, как было в последние несколько лет, и пока еще рано сказать, что произойдет со стороны тарифов на расходы.
Но если посмотреть на это, часть населения, застрахованная через Medicare, составляет очень малую часть нашего бизнеса. И мы действительно сконцентрированы больше на стороне Medicaid, которая в значительной степени следует за инфляцией. И мы надеемся, что так будет и дальше.
И я думаю, что вы только что сказали, что они говорят только о сокращении на 100 до 200 базисных пунктов. Я имею в виду, изменилось ли это или это все еще эволюционирующий сценарий, где мы просто не знаем, куда они хотят это установить, даже если они хотят что-то с этим сделать?
Будет интересно посмотреть, что произойдет с точки зрения расширения, верно? Чем больше они могут получить из тех 880 миллиардов долларов за счет расширения, тем меньше им придется взять с традиционной стороны Medicaid.
Но кредиторы ABL могут применять разные подходы, так что. У меня нет больше информации. Я действительно не волнуюсь по этому поводу. Но в той мере, в которой они полагаются на кредитора ABL для ликвидности, это может создать проблемы для компании.
И возможностной доход, вероятно, был более 7%, что, как вы можете видеть, объясняет, почему мы хотим воспользоваться этим, потому что на рынке мы все еще получаем десятки. Так что чистая цифра вероятно будет ниже 10%, если посмотреть на всю картину, но это очень сложно рассчитать, учитывая, что мы не получали арендную плату за некоторые из этих объектов.
