Участники
Кимберли Кэллагэн; Инвестиционные отношения; Camden Property Trust
Ричард Кампо; Председатель Совета доверителей, Генеральный директор; Camden Property Trust
Кит Оден; Исполнительный заместитель председателя совета; Camden Property Trust
Александр Джессетт; Главный финансовый директор, Исполнительный вице-президент, Помощник секретаря; Camden Property Trust
Эрик Вульф; Аналитик; Citi
Джеймс Фелдман; Аналитик; Wells Fargo Securities, LLC
Брэд Хефферн; Аналитик; RBC Capital Markets
Стив Саква; Аналитик; Evercore ISI
Хандель Сент-Джаст; Аналитик; Mizuho Securities USA
Александр Голдфарб; Аналитик; Piper Sandler Companies
Джон Ким; Аналитик; BMO Capital Markets
Рич Хайтауэр; Аналитик; Barclays
Джана Галан; Аналитик; Bank of America
Адам Крамер; Аналитик; Morgan Stanley
Уэсс Голладей; Аналитик; Robert W. Baird & Co lnc
Линда Цай; Аналитик; Jefferies
Коннор Пикс; Аналитик; Deutsche Bank
Алекс Ким; Аналитик; Zelman & Associates - A Walker & Dunlop Company
Презентация
Кимберли Кэллагэн
Доброе утро и добро пожаловать на телефонную конференцию по отчёту о прибыли Camden Property Trust за 1 квартал 2025 года. Я Ким Кэллагэн, Старший вице-президент по инвестиционным отношениям. Сегодня со мной Рик Кампо, Председатель и Генеральный директор Camden; Кит Оден, Исполнительный заместитель председателя; и Алекс Джессетт, Президент и Главный финансовый директор.
Сегодняшнее мероприятие транслируется через раздел Инвесторов на нашем веб-сайте camdenliving.com, и запись будет доступна вскоре после завершения звонка. И, пожалуйста, обратите внимание, что это мероприятие записывается. Прежде чем мы начнём наши подготовленные замечания, я хотела бы сообщить всем, что мы будем делать прогнозы на основе наших текущих ожиданий и убеждений. Эти заявления не являются гарантией будущего выполнения и включают в себя риски и неопределённости, которые могут вызвать фактические результаты, отличающиеся существенно от ожиданий.
Дополнительную информацию о рисках можно найти в наших документах, представленных в SEC, и мы настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними. Любые прогнозные заявления, сделанные на сегодняшнем звонке, представляют собой текущие мнения руководства, и компания не несёт обязательств обновлять или дополнять эти заявления из-за последующих событий.
Напоминаем, что полный отчёт о прибыли Camden за 1 квартал 2025 года доступен в разделе Инвесторов на нашем веб-сайте camdenliving.com, и он включает согласование с не-GAAP финансовыми показателями, которые будут обсуждаться на этом звонке.
Мы хотели бы уважать время каждого и завершить наш звонок в течение одного часа. Поэтому, пожалуйста, ограничьте ваш вопрос в начале до одного, а затем вновь встаньте в очередь, если у вас есть дополнительный вопрос или темы для обсуждения. Если мы не сможем поговорить со всеми в очереди сегодня, мы будем рады ответить на дополнительные вопросы по телефону или по электронной почте после завершения звонка.
В настоящее время я передаю слово Рику Кампо.
Ричард Кампо
Спасибо, Ким. Музыка на удержании во время нашего звонка сегодня звучала в исполнении рок-группы 1970-х годов Bad Company. На этой неделе Bad Company наконец была принята в Зал славы рок-н-ролла, заполнив одно из самых явных пробелов в Зале славы рок-музыки. Также в апреле журнал Fortune вновь назвал Camden одной из 100 лучших компаний для работы. Это уже 18-й год подряд, когда Camden получает это звание.
Так что апрель был отличным месяцем для 100 великих компаний, но также отличным месяцем для 1 плохой компании. Если журнал Fortune когда-либо решит выбрать Зал славы лучших компаний для работы, мы предполагаем, что Camden будет первым кандидатом на включение. Спасибо нашей команде Camden за вашу неизменную преданность улучшению жизни наших коллег, наших клиентов и наших акционеров одним опытом за раз.
У нас был отличный первый квартал, и мы превзошли наши операционные ожидания, превзойдя наше руководство на $0.04 за акцию. Очевидно, за последний месяц операционный прогноз стал более сложным, но хорошие новости ясны.
Новое предложение достигло своего пика на наших рынках, и абсорбция апартаментов продолжает быть сильной. Фактически, новые запуски находятся на 13-летнем минимуме и снизились на 80% в Остине и между 65% и 80% в Хьюстоне, Денвере, Шарлотте, Рэли, Атланте, Нэшвилле и Вашингтоне, округ Колумбия.
Стоимость аренды продолжает быть благоприятным фактором, поскольку рост заработной платы превышает рост арендной платы более чем на 300 базисных пунктов в течение последних 28 месяцев. Премия за владение по сравнению с арендой продолжает оставаться на исторически высоком уровне, делая апартаменты более доступными.
Рынки Camden Sunbelt продолжают доминировать в росте рабочих мест, росте населения и росте домохозяйств молодых взрослых в возрасте от 20 до 39 лет. Рынки Camden Sunbelt на 50% до 60% дешевле для жителей, чем дорогостоящие прибрежные рынки.
Нынешняя экономическая неопределённость не нова для нас. Мы расположили нашу компанию так, чтобы процветать во всех рыночных условиях с крепким балансом, географически разнообразным портфелем и отличной командой, где бы вы ни находились на Южном поясе, потому что вот там рост.
И Южный пояс исторически лучше переносил более сложные экономические условия и быстрее восстанавливался, чем другие рынки. Людям всегда нужно где-то жить, и наши команды Camden будут рады приветствовать их дома. Спасибо, и следующий выступает Кит Оден.
Кит Оден
Спасибо, Рик. Операционные условия по всему нашему портфелю развиваются, как мы ожидали. В нашем прогнозе рынка на прошлом годовом звонке мы прогнозировали, что наши пять лучших рынков по росту доходов в этом году будут Тампа, Лос-Анджелес Оранжевый округ, Сан-Диего Внутренний край, Вашингтон, округ Колумбия и Хьюстон. Неудивительно, что это действительно оказались лучшие пять исполнителей за квартал, с ростом доходов с одинаковой недвижимостью от 1,3% до 4,5% на этих рынках по сравнению с нашим общим портфелем на уровне 0,8%.
Арендные ставки за первый квартал были таковы: эффективные новые аренды снизились на 3,1%, а продления увеличились на 3,3%, что дало смешанную ставку в размере отрицательных 0,1%. Это соответствовало нашим ожиданиям за квартал и отражало улучшение на 100 базисных пунктов по сравнению с отрицательной смешанной ставкой в размере 1,1%, о которой мы сообщали в четвертом квартале '24 года.
Наши предварительные результаты за апрель также находятся на правильном пути и показывают улучшение по сравнению с первым кварталом '25 года. Занятость за первый квартал незначительно улучшилась, в среднем составляя 95,4% по сравнению с 95,3% в четвертом квартале '24 года, и мы ожидаем, что занятость останется относительно стабильной в течение оставшейся части года.
Предложения по продлению с мая, июня и июля были отправлены с средним увеличением в 4,2%. Показатели текучести по всему нашему портфелю оставались очень низкими, и наш показатель годовой нето текучести за первый квартал '25 года составил 31% и был одним из самых низких в истории нашей компании.
Мы связываем это частично с продолжающимся низким уровнем выездов на покупку жилья, который составил 10,4% в этом квартале, а также с высоким уровнем удержания жильцов, обусловленным трудом, преданностью и обязательством наших сотрудников в предоставлении исключительного сервиса и поддержки нашим клиентам, как указывает наш показатель удовлетворённости клиентов.
Показатель удовлетворённости клиентов Camden за первый квартал 2025 года составил 91,1. Это самый высокий показатель, который мы когда-либо получали с момента начала измерения удовлетворённости клиентов в 2014 году и явно демонстрирует признательность и удовлетворение наших жильцов и клиентов компанией Camden.
И, как упоминал Рик ранее, мы гордимся тем, что были признаны в 18-й раз подряд одной из 100 лучших компаний для работы журналом Fortune, недавно занимая 18-е место. Спасибо, Команда Camden, за вашу энергию и преданность в поддержании по-настоящему удивительной рабочей среды. Мы знаем, что счастливые члены команды, наряду с счастливыми жильцами и клиентами, в конечном итоге приводят к счастливым акционерам.
Сейчас я передаю слово Алексу Джессетту, Президенту и Главному финансовому директору Camden.
Александр Джессетт
Спасибо, Кит. Сегодня я начну с обновления наших недавних действий на рынке недвижимости и капиталов, затем перейду к нашим результатам за первый квартал и нашим прогнозам на второй квартал и полный 2025 год. В этом году мы активно занимались как приобретениями, так и развитием, завершив два приобретения на общую сумму $199 миллионов и начав строительство одного нового жилого комплекса общей предполагаемой стоимостью $184 миллиона. Наши приобретения на сегодняшний день включают Camden Leander, новый 352-квартирный пригородный жилой комплекс в Остине, и Camden West Nashville, 435-квартирное сообщество, построенное в 2020 году.
В течение квартала мы также начали строительство Camden Nations, 393-квартирного жилого комплекса в Нэшвилле, открытие для аренды ожидается в начале 2028 года. Эти сделки укрепляют наше присутствие в двух самых быстрорастущих рыночных местах страны и в конечном итоге удвоят наше присутствие на динамичном рынке Нэшвилла.
Мы продолжаем продвигаться в аренде трех наших жилых комплексов, завершивших строительство в 2024 году. Camden Woodmill Creek и Camden Long Meadow Farms, наши жилые сообщества семейного типа, расположенные в пригородах Хьюстона, а также Camden Durham, традиционное многоквартирное жилое сообщество в рыночной зоне Роли-Дерема в Северной Каролине, и мы ожидаем достижения стабилизации на каждом из этих сообществ позже в этом году.
Кроме того, мы недавно начали заселение в Camden Village District, 369-квартирном новом жилом комплексе в Роли, который на данный момент заселен на 14% и занят на 8%. На середине нашего прогноза мы все еще ожидаем $750 миллионов как приобретения, так и отчуждения.
Хотя мы не завершили ни одного отчуждения в первом квартале, мы активно продаем несколько из наших старых, более капиталоемких активов и ожидаем закрытия некоторых сделок либо во втором, либо в третьем квартале 2025 года.
Наш первоначальный прогноз для начала строительства в 2025 году был в диапазоне от $175 миллионов до $675 миллионов. И на сегодняшний день мы начали на сумму $184 миллиона. Мы продолжим отслеживать рыночные условия и можем начать дополнительные проекты позже в этом году.
Кроме того, в первом квартале мы запустили программу коммерческих векселей объемом $600 миллионов для дополнения нашей существующей кредитной линии. Поскольку наша кредитная линия обеспечивает эту программу коммерческих векселей, мы не получили дополнительные возможности по заимствованию, но успешно добавили еще один финансовый инструмент, который часто означает более низкие процентные ставки.
Обращаясь к финансовым результатам. Вчера вечером мы сообщили о чистой прибыли от операций за первый квартал в размере $189,8 миллиона или $1,72 на акцию, что на $0,04 превышает среднюю точку нашего предыдущего квартального прогноза. $0,02 из этого превышения пришли от более высоких доходов вследствие комбинации ниже ожидаемых потерь по взысканию долгов, более высокой занятости и более высоких прочих доходов.
$0,01 из превышения пришли от благоприятного времени ремонта и обслуживания и возвратов налогов с недвижимости, частично скомпенсированных незначительно более высокими расходами на коммунальные услуги. Остальная часть нашего превышения пришла от более низких, чем ожидалось, процентных расходов, а также от времени начисления дохода от комиссий и накладных расходов.
Хотя мы довольны нашим сильным превышением в первом квартале, на данный момент мы не корректируем наш прогноз по результатам за весь год. Однако мы увеличиваем среднюю точку нашего прогноза по чистой прибыли от операций за весь год на $0,03 на акцию, с $6,75 до $6,78, преимущественно благодаря снижению предполагаемых процентных расходов в результате нашей новой программы коммерческих векселей.
В рамках этой программы мы в настоящее время заемщики по ставкам примерно на 50 базисных пунктов ниже тех, что по нашей кредитной линии. Мы ожидаем, что среднее остаточное задолженность по программе коммерческих векселей составит $565 миллионов на протяжении оставшейся части года по средней ставке 4,2%.
Мы также предоставили прогноз по прибыли на второй квартал 2025 года. Мы ожидаем, что чистая прибыль от операций на акцию за второй квартал будет в диапазоне от $1,67 до $1,71, что представляет собой $0,03 уменьшение на акцию по сравнению с предыдущим кварталом, преимущественно вследствие приблизительного уменьшения налога на доходы с того же объекта в период пиковой аренды в результате сезонности определенных расходов на ремонт и обслуживание и времени проведения ежегодного повышения заработной платы, увеличение процентных расходов на $0,02 вследствие увеличения заемных средств и увеличение накладных расходов на $0,01 вследствие времени проведения различных сборов публичных компаний.
Это уменьшение чистой прибыли от операций на акцию на $0,05 частично компенсируется $0,02 дополнительной прибыли от наших новых проектов и завершенных и проформа-приобретений. Ожидается, что неядреные корректировки чистой прибыли от операций на акцию на 2025 год составят примерно $0,10 на акцию и в основном будут представлены юридическими расходами и расходами по стоимости сделки.
В настоящее время мы открываем звонок для вопросов.
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора)
Эрик Вулф, Citi.
Эрик Уолф
Привет, спасибо. Вы упомянули, что сохраняете свой прогноз для одинаковых магазинов в связи с недавней макро неопределенностью. Меня просто интересует, если бы не было этой неопределенности, и мы были бы скорее в обстановке, как в прошлом году или может быть ранее в этом году, когда вы дали прогноз, вы бы повысили свои доходы от одинаковых магазинов? Вы бы снизили расходы одинаковых магазинов? Просто пытаюсь понять, как окружающая среда влияет на ваш прогноз конкретно. Спасибо.
Ричард Кампо
Ясно, окружающая среда заставляет задуматься всех в Америке, может быть, мира сегодня. И я бы сказал, что определенно неопределенность - это слово, которое сегодня на слуху. И если бы у нас было больше уверенности в том, каким будет лето и каким будет конец года, мы могли бы быть более конструктивными в изменении нашего прогноза. Но сегодня это не так.
Поэтому мы будем, я думаю, как и большинство других людей, в режиме ожидания и наблюдения. Мы действительно довольно уверены в нашем положении. Мы не видели никаких трещин во льду, если хотите так выразиться, в бизнесе. Дела идут очень хорошо для нашего бизнеса. Но с другой стороны, когда на рынке происходят такие дикие колебания и неопределенность в долгосрочной перспективе рабочих мест, нужно быть немного осторожным.
Эрик Уолф
Спасибо.
Оператор
Джейми Фелдман, Wells Fargo.
Джеймс Фелдман
Отлично. Спасибо. Можете ли вы рассказать, в каких из ваших рынков Sunbelt вы видите более быструю стабилизацию поставок, где новые аренды могут стать положительными по мере наступления пиковой аренды? И наоборот, где, по вашему мнению, будет самый большой тормоз, будь то Остин, Нэшвилл, Роли или некоторые более давленые? Просто пытаюсь получить обновление о том, когда вещи могут стать положительными на более вызовных рынках. Спасибо.
Ричард Кампо
Да. Да. Так Нэшвилл и Остин, очевидно, будут продолжать оставаться вызовами на протяжении 2025 года. Уровень поставок в обоих этих рынках немного снизился в этом году, но разница между поставками за '24 и '25 годы несущественна. Хорошая новость в том, что они значительно снижаются в конце 2025 года.
Так что должно быть -- я думаю, есть хороший шанс на улучшение в этих двух рынках. И снова это измеряется обменом на новые аренды в какой-то момент в 2025 году, надеюсь, приближаясь к положительному числу. Так что эти два рынка явно находятся в своей собственной маленькой категории.
Другие рынки, которые хорошо проявили себя для нас в первом квартале, это рынки, где было лучшее соотношение спроса и предложения как в прошлом году, так и в этом году, и они, я думаю, будут продолжать выступать в лидерах нашего портфеля, и это будет Вашингтонский метро, Хьюстон, конечно же, Сан-Диего Инланд Эмпайр и Лос-Анджелес/Оранжевый округ, оба показали очень хорошие кварталы в первом квартале.
Я ожидаю, что они будут продолжать лидировать в портфеле на протяжении 2025 года, и поэтому эти рынки были оценены в верхней части нашего ежегодного отчета, который мы предоставили в первом квартале.
Александр Джессетт
Я бы добавил, что Тампа и Орландо, Тампа определенно будет одним из рынков, который станет положительным в отношении роста новой ставки аренды. Еще одно, что я бы добавил к этому, это то, что в то время как Нэшвилл и Остин определенно будут медленнее, мы думаем, что они будут -- когда они выйдут, они будут быстрее подниматься. И вот почему мы купили собственность в Остине, и мы купили собственность в Нэшвилле и начали разработку в Нэшвилле.
Эти два рынка всегда интересны, потому что они определенно рынки сегодня для избытка
Хорошо. Спасибо за это. Итак, я полагаю, в том же духе, у вас есть представление о том, что вы ожидаете от новых и продлений арендных договоров во втором квартале, учитывая некоторые ужесточения?
Александр Джессетт
Да. Что я могу вам сказать, это то, что смешанная ставка для второго квартала для нас должна быть примерно на уровне отрицательного до положительного 1%. Таким образом, хороший рост по сравнению с первым кварталом и в рамках позитивного взгляда на все, что мы видим прямо сейчас.
Оператор
Брэд Хефферн, RBC Capital Markets.
Брэд Хефферн
Да. Спасибо. Доброе утро. Можете ли вы дать свою перспективу на DC и DOGE? Вы что-то видите на месте прямо сейчас? И ожидаете ли вы это в какой-то момент? И когда это может произойти?
Ричард Кампо
Мы видим абсолютно никакой анекдотической информации об этом и отрицательного влияния, которое, по мнению некоторых, это может оказать на рынок DC. Фактически, DC продолжает быть действительно хорошим, с высокой занятостью, очень хорошим ростом новых ставок аренды и ростом продления. Самые высокие смешанные арендные ставки, которые у нас есть в нашей системе, находятся в DC.
И когда вы посмотрите -- так что это похоже на -- я думаю, что это тот же род вопроса, который я получил о прогнозе, и это то, что у людей кружится голова, верно, но из-за всей риторики и неопределенности.
Однако на месте люди подписывают новые арендные договоры по невероятно высоким ставкам по сравнению с тем, что было раньше. И наши заселенности очень высоки, и у нас не было случаев, когда люди приходили и говорили: О боже, я потерял работу в федеральном правительстве, вам нужно отпустить меня от моего договора аренды. Мы просто этого не видели. Если посмотреть на данные о занятости сегодня, я считаю, что это было действительно интересно. Если вы заглянете поглубже, очевидно, что это был хороший показатель национально.
Но когда вы посмотрите на сторону правительства, я имею в виду фактическое правительство, если взять общее число, то оно увеличилось на 10 000. Теперь федеральное правительство без почты уменьшилось на 9 000, но штатные и муниципальные правительства увеличились больше, чем уменьшилось федеральное правительство. Таким образом, в апреле произошло фактическое увеличение государственного сектора занятости.
Поэтому я думаю, что происходит то, что когда вы думаете о низкой ставке безработицы, у нас 4,2% ставка безработицы. Если посмотреть на ставку безработицы для людей старше 25 лет с высшим образованием или выше, ставка безработицы составляет 3,2%. DC имеет самый высокий процент выпускников колледжей, и большинство наших жителей имеют высокий -- или средний доход, но они определенно студенты колледжа или выпускники колледжа, многие из них.
Итак, у нас возникла ситуация, где даже с шумом от 9 000 потерь федеральных государственных рабочих мест, у нас все еще остается столько же тугости на рынке труда относительно людей, которые составляют нашу клиентскую базу, что мы просто не видим значительного влияния.
И пока вы не умножите эти потери рабочих мест в правительстве на 5 или 10, и возможно начнете иметь 10 раз, и возможно начнете сталкиваться с некоторыми проблемами, но многие из тех, кто теряет работу, это люди, которые владеют домами и не живут в апартаментах. Другая часть уравнения заключается в том, что 75% нашего портфеля находится за пределами округа, и мы находимся в пригородах. И поэтому, по моему мнению, много обсуждений, много шума, но абсолютно никаких доказательств на месте того, что это оказывает какое-либо негативное воздействие на наш бизнес вообще.
Александр Джессетт
Я бы добавил некоторые цифры по этому поводу. Если посмотреть на наш эффективный рост смешанных арендных ставок для DMV в первом квартале, он составил более 4%. Если посмотреть на подписанные смешанные договоры аренды, что, очевидно, является ведущим индикатором того, каким будет второй квартал, так в первом квартале подписанные смешанные договоры аренды были выше на 5%. И наша заселенность в DMV является самой высокой в нашей системе и составляет 97%. Так что очень, очень, очень крепко.
Брэд Хефферн
Хорошо. Спасибо.
Оператор
Стив Саква, Evercore ISI.
Стив Саква
Да. Спасибо. Рик, я хотел поднять вопрос о ваших замечаниях относительно разработок. И я знаю, что вы осторожничаете с началом строительства. Но как вы просчитываете себестоимость строительства сегодня? И на что вы рассчитываете относительно влияния тарифов на разработку, которые затрагивают эту часть развития? И какие корректировки, если таковые, вы вносите на стороне арендной платы и расходов? Спасибо.
Ричард Кампо
Конечно. Что касается стоимости, мы рассчитываем примерно 2% до 3% по отношению к тарифам. И причина того, что это не больше, заключается в том, что у нас уже было подобное. Под администрацией 1.0 были введены тарифы. И были проблемы, и COVID создал много интересных проблем с поставками, как мы все знаем.
И поэтому многие люди, включая отрасль апартаментов и строительную отрасль, пытались сделать свою цепочку поставок более близкой к нашим проектам, и много усилий было направлено на создание цепочек поставок, которые не так уязвимы, как азиатские цепочки поставок. И я бы сказал, что это частично объясняет, почему мы говорим о 2% до 3%.
С другой стороны, если вы подумаете о сжатии маржи на строительстве -- маржи прибыли подрядчиков снижается, потому что если вы посмотрите на пик строительства, мы находимся на пиках в новом строительстве за 50 лет. И вы посмотрите на начало строительства, и оно резко упало. И строители, которые являются субподрядчиками, видят, что их бизнес уменьшается.
Поэтому они уменьшают свои маржи, чтобы компенсировать эти расходы. И имейте в виду, когда вы находитесь на 50-летнем пике по строительству, маржи широки, потому что людей недостаточно от бизнес-точки зрения.
Так что у людей есть много места в марже, чтобы снизить ее и компенсировать эти расходы. Поэтому я думаю, что это хорошая новость. Однако плохая новость, я думаю, заключается в том, что мы беспокоимся, что могут возникнуть определенные компоненты, которые могут столкнуться с проблемами цепочки поставок. И не только цена, но и просто получение продукта.
И это похоже на то, будут ли полки полны тем, что вам нужно? И если одного компонента не будет доступно, это может замедлить весь ваш проект. И я думаю, что здесь, конечно, есть некоторые риски.
Что касается того, как мы сегодня оцениваем, мы оцениваем с точки зрения, что арендные ставки будут примерно на том же уровне в этом году, а затем начнут расти в следующем году, вероятно, с более высокими, чем обычно, темпами. А затем в '27-'28 годах мы получим значительный рост дохода.
Итак, мы начинаем с текущих ставок, а затем в наши модели мы вносим то, что, на наш взгляд, будут некоторые из лучших рынков роста арендной платы, которые мы видели с конца финансового кризиса, за исключением, возможно, безумия COVID, которое произошло в 2022 году.
Оператор
Хаендел Сент-Жюст, Mizuho.
Хаендел Сент-Жюст
Привет, ребята, доброе утро. Алекс, может быть, вопрос к вам относительно руководства по FFO. Вы дали прогноз на второй квартал, мы вычисляем примерно первую половину года по сравнению со второй половиной года около [3,41] в середине первой половины года, [3,37] во второй половине года. Я знаю, что ожидается улучшение рыночных условий по мере снижения предложения. У вас есть несколько проектов, которые поступают в продажу, ваши затраты на заем снижаются.
И пока год только начался, но можете ли вы также понять, если во второй половине года есть что-то, о чем мы не знаем? Потому что снова кажется, что во второй половине года предполагается некоторое замедление на основе этого обновленного руководства. Спасибо.
Александр Джессетт
Да, Хендел, абсолютно. Если вы помните, у нас запланировано $750 миллионов на покупки и $750 миллионов на продажи. Как я уже говорил на последнем звонке, поскольку активы, которые мы собираемся продать первыми, являются старыми и требуют больших капиталовложений, они будут торговаться с более высоким доходом, чем наши приобретения. Поэтому у нас будет негативное влияние на этот разрыв на основе FFO в конце '25 года.
Но помните, что это на основе FFO. На основе AFFO эти активы, вероятно, будут торговаться примерно на одном уровне. И второе, что нужно помнить, это то, что по мере продажи старых активов, хотя дивиденды немного выше сегодня, новые активы, которые мы покупаем, будут расти быстрее. Поэтому развод, который вы видите или который, как мы ожидаем, увидим в конце 2025 года, должен быть устранен довольно быстро по мере наступления '26 и '27 годов и далее. Но это то, на что вы смотрите.
Хендел Сен-Жюст
Спасибо.
Оператор
Александр Голдфарб, Piper Sandler.
Александр Голдфарб
Привет, доброе утро. Алекс, у меня к вам вопрос по коммерческой бумаге. Вы следуете за длинным списком других крупных REIT, которые вступили в это. И я всегда, когда говорю с так называемой бумажной мафией, всегда слышу какое-то сопротивление в отношении программы CP. Можете ли вы немного подробнее объяснить, в чем преимущества по стоимости по сравнению с кредитной линией, почему вы это делаете? Есть ли какое-либо влияние от тех, кто выступает против? Коммерческая бумага - это довольно мощное сообщество. Вы хотите оказаться на их стороне. Есть ли какое-то влияние на ценообразование в облигациях? Или почему все это возмущение, о котором я слышу?
Александр Джессетт
Прежде всего, я абсолютно обожаю наше незалоговое сообщество. Так что если кто-то из вас там слушает, мы вас любим. То, что я могу вам сказать, это то, что те люди, которые в основном были против этого, многие из них изменили свое мнение. Есть несколько человек, которые явно высказывают свое мнение против этого.
Но на самом деле вы должны быть осторожны в использовании этого. И мы абсолютно осторожно это используем. Это не дополнение к вашей кредитной линии. Это - ваша кредитная линия, которая ее дополняет, это просто замена вашей кредитной линии для краткосрочных займов. Многие из незалогового сообщества беспокоятся, что люди будут использовать краткосрочные долги для финансирования долгосрочных активов.
Это абсолютно не то, что мы сделаем. Это просто вместо нашей кредитной линии. Дифференциал по стоимости довольно значителен, 50 базисных пунктов, что, очевидно, как вы видите в нашем повышении прогноза, составляет $0.03 на акцию для нас в 2025 году.
Поэтому мы это делаем. Это большое повышение цен, но мы абсолютно будем использовать его рациональным и эффективным образом. Это не повлияет на ценообразование наших облигаций. Как вы отметили, крупнейшие REIT во вселенной REIT имеют программу коммерческой бумаги. Поэтому это не то, что, как мы считаем, принесет нам какие-либо недостатки с незалоговой стороны.
Александр Голдфарб
Спасибо.
Оператор
Джон Ким, BMO Capital Markets.
Джон Ким
Алекс, мы тоже вас любим. Меня интересовало, по поводу апрельских комментариев, где в основном показан положительный настрой по сравнению с первым кварталом. Я хотел бы узнать, можете ли вы предоставить информацию о новых арендах? Если мы посмотрим на данные CoStar, кажется, что в апреле у вас и у ваших коллег как бы застой. Я понимаю, что это не совсем корректное сравнение, но я хотел бы услышать, есть ли у вас какие-либо замечания о новых арендах в апреле?
Александр Джессетт
Нет, никаких изменений. Совсем нет. Так что я не уверен в источниках данных и в том, что они там вытаскивают, но мы ничего подобного не видим. На самом деле, мы видим повышение, которое мы ожидаем, переходя от первого квартала к апрелю.
Джон Ким
Хорошо. Спасибо.
Оператор
Рич Хайтауэр, Barclays.
Рич Хайтауэр
Привет, доброе утро, парни. Мне было интересно, если бы вы могли дать нам представление о ваших прогнозах по активам класса A по сравнению с активами класса B в рынках Санбелт? И есть ли разница в истории, если мы вернемся и посмотрим на исторические шаблоны? Потому что у вас есть своеобразное сочетание рабочей силы, высокого дохода, высшего образования и всего такого по сравнению, может быть, с тем, что было 10 лет, 20 лет назад, как будут вести себя эти активы?
Александр Джессетт
Да. Я скажу вам, почему у нас всегда есть смешение между классом A и классом B и смешение между городскими и пригородными активами, потому что мы знаем, что эти разные классы ведут себя по-разному в разные моменты времени. Если посмотреть на последние четыре или пять лет, класс B в пригороде абсолютно превосходил. Но многое из этого было обусловлено местом предложения. Предложение составляли активы класса A в городе.
Поскольку мы работаем с городскими активами класса A, то что мы видим сейчас в текущем году по фактическим данным с первого квартала и то, что у нас есть на весь год, это то, что активы класса A и городские активы ведут себя немного лучше. Довольно близко, но все же немного лучше с этой стороны.
Рич Хайтауэр
Хорошо. Это интересно. И, может быть, еще один вопрос. Но по поводу $750 миллионов на покупки и продажи, я думаю, может быть, по стороне продаж. Просто помогите нам понять, кто является покупателями, капитализационные ставки, капитальные структуры, кто предоставляет кредиты под эти активы? Это в целом план типа добавления стоимости? Просто что происходит там?
Александр Джессетт
Да, безусловно. Это добавление стоимости. Интересно, что существует много фондов, и многие из них, о которых вы даже не слышали, имеют значительные возможности. У нас есть сделки на рынке. Я скажу вам, что люди, которые появляются и делают сильные ставки, это скорее местные операторы, местные магазины с крупными фондами, хорошей историей операций.
Они рассматривают их как возможности для добавления стоимости. Если посмотреть на дифференциал по ставкам доходности на капитал как я уже говорил немного ранее, это, вероятно, около 100 базисных пунктов по чистой доходности FFO между приобретениями, но это не то, что будет, если вы вложите реальные капиталовложения, потому что это старые активы, более капиталоемкие активы. Но на рынке много людей с деньгами, и им действительно нравится этот тип продукта.
Ричард Кампо
Да. Просто чтобы подчеркнуть. У нас есть объект в Далласе, который мы рекламируем, и, я думаю, количество предложений, как 35 предложений. И это довольно крупная сделка. Так что много людей хочет проводить такие сделки.
И они идеально подходят для финансирования через Freddie и Fannie. Так что - и на стороне финансирования действительно нет ограничений. Страховые компании, банки все еще находятся на рынке. Так что капитала предостаточно.
И, как сказал Алекс, даже частный капитал сегодня, вероятно, более агрессивен, чем, возможно, пенсионные фонды, потому что, думаю, они немного нервничают по поводу рынка, как и большинство людей. Но эти фонды частного капитала или частные офисы или семейные офисы были постоянными покупателями и имели стабильный капитал в течение длительного времени.
Оператор
Джана Галан, Bank of America.
Джана Галан
Спасибо. Доброе утро. Я благодарю вас за комментарии по продлению договоров на уровне около 4,2%. Можете ли напомнить нам, какова историческая ставка тут, после переговоров?
Ричард Кампо
Простите, вы сказали ставка?
Джана Галан
Да, где они в итоге заключаются по продлениям?
Ричард Кампо
Да. Исходя из заявленной ставки или того, с чего мы начинаем, обычно происходит снижение на примерно 50 базисных пунктов от того, на что заключаются договоры аренды. Наш показатель обновления является одним из самых высоких, которые мы когда-либо видели в истории нашей компании. Так что довольно интересно, что несмотря на все -- и возможно, по мнению Рика, голова кружится, возможно, частью причины кружения головы является то, что я думаю, что просто останусь здесь, где мне комфортно и где меня хорошо обращали, и продлю свой лизинг, и, возможно, подумаю об этом -- пересмотрю это где-то в будущем. Но наши показатели обновления были очень высокими. И наш показатель захвата составляет примерно 50 базисных пунктов разницы.
Александр Джессетт
Мы предполагаем, что обновления во втором квартале будут расти в диапазоне высоких 3%. И таким образом, это соответствует тому, что мы отправляем и что мы ожидаем подписать.
Яна Галан
Спасибо.
Оператор
Адам Креймер, Morgan Stanley.
Адам Креймер
Отлично. Спасибо за время здесь. Я думаю, на последнем звонке вы говорили о смешанном росте аренды на целый год между 1% и 2% при немного отрицательном новом арендном и обновлениях в диапазоне высоких 3%. И я думаю, вы также говорили о ходе этого в течение года. Интересно, есть ли какие-либо изменения, думаю, во-первых, в цифрах на целый год, как в новых, так и в обновлениях? И также интересно, есть ли какие-либо изменения в ходе нового роста аренды и максимального нового роста аренды, который вы ожидаете в этом году в какой-то момент?
Александр Джессетт
Прежде всего, вы абсолютно правы. Это именно то, что я сказал в прошлом квартале. И на данный момент наши предположения на целый год не меняются, как и ход того, как мы туда приходим. И мы все еще верим, что где-то в третьем квартале вы должны увидеть какое-то позитивное -- позитивное на стороне нового арендного жилья.
Адам Креймер
Спасибо.
Оператор
(Инструкции оператора)
Уэсс Голладей, Baird.
Уэсс Голладей
Привет всем, доброе утро. Когда вы смотрите на вашу пайплайн по приобретениям, вы собираетесь сделать большой прорыв в Остине и Нэшвилле в этом году? И есть ли другие рынки, на которые вы хотите увеличить экспозицию?
Ричард Кампо
Определенно, Остин и Нэшвилл находятся в центре нашего внимания, в основном из-за процента чистой операционной прибыли, который мы получаем с этих рынков. Мы заявили, что не хотим, чтобы доли рынков превышали 10%, но мы хотим приблизиться к этому и Остин и Нэшвилл находятся в этой зоне в том смысле, что нам нужно увеличить наше присутствие там, чтобы приблизиться к этим цифрам. И есть и другие рынки, такие как Роли, на которые мы тоже смотрим.
Александр Джессетт
Да. Конечно, Тампа - рынок, который высоко в нашем списке. Даллас - рынок, который находится высоко в нашем списке. Даллас будет немного торговать активами туда и обратно. Но действительно каждый из рынков, в которых мы работаем, за исключением, как мы говорили в прошлом квартале, о Хьюстоне и Вашингтонском регионе, так как это наши два крупнейших рынка. Мы ищем качественную недвижимость во всех остальных рынках, недвижимость, где мы считаем, что можем создать ценность для наших акционеров.
Уэсс Голладей
Спасибо всем.
Оператор
Майкл Голдсмит, UBS.
Привет, спасибо. Это Ами от имени Майкла. Во-первых, комплименты за выбор музыки. И потом меня интересует, поскольку вы видите намного лучший прогноз для ваших рынков по пути к 2027 году, не планируете ли вы восстановить земельный банк, чтобы начать больше проектов?
Ричард Кампо
Абсолютно. Мы определенно -- вы спрашиваете о восстановлении нашего пайплайна разработок, чтобы мы могли запустить больше проектов?
Да, потому что недавно вы продали часть земельного банка, и интересно, будете ли вы стремиться к восстановлению?
Ричард Кампо
Конечно. Мы находимся на рынке и стараемся восстановить земельный банк. Мы определенно являемся застройщиками и создали значительную ценность за годы через разработку, и мы будем продолжать это делать. Хотя я скажу, что сегодня гораздо сложнее оценивать проекты из-за затрат и того, что рост арендной платы за последние пару лет был плоским. Так что вам определенно нужно быть очень оптимистичными относительно будущего, но также дисциплинированными относительно того, какие доходы вы готовы получить.
Отлично. Спасибо.
Оператор
Линда Цай, Jefferies.
Линда Цай
Привет. По продукту SFR, Woodmill Creek и Long Meadow Farms в пригороде Хьюстона, как идет процесс аренды по сравнению с ожиданиями? И можете ли вы поделиться тем, что узнали о том, как жители реагируют на проекты, и, возможно, как вы привлекаете трафик к этим активам?
Александр Джессетт
Да, абсолютно. И я говорил об этом немного на прошлом звонке. Но эта конкретная категория продуктов, нас предупреждали, когда мы начинали, что это очень медленный процесс аренды. Просто демография, которая обычно переезжает в этот продукт, дольше принимает решения. И они были правы.
Так что процесс аренды прошел очень медленно. Хорошая новость в том, что мы почти завершили, и позже в этом году оба проекта будут стабилизированы. Теперь другая хорошая новость в этом -- и я также говорил об этом в последний раз -- это то, что если кому-то требуется так много времени, чтобы принять решение о переезде в сообщество, мы считаем, что они будут лояльны. Мы думаем, что им потребуется довольно много времени, чтобы принять решение о выезде из сообщества. Так что в целом мы чувствуем себя очень уверенно относительно продукта.
То, что нам действительно нужно увидеть, это как будет идти эксплуатация после стабилизации, если мы сможем управлять этим эффективно, как мы считаем, что можем сделать, интегрируя его с нашими существующими традиционными многоквартирными сообществами, то, вероятно, вы увидите, что мы будем делать больше таких проектов. Но на данный момент, возможно, самое главное урок, который мы усвоили, это да, процесс аренды занимает некоторое время, но мы очень довольны тем, где мы находимся сейчас.
Оператор
Коннор Пикс, Deutsche Bank.
Коннор Пикс
Привет, спасибо за возможность задать мой вопрос. Неплатежи продолжили улучшаться в этом квартале на уровне 60 базисных пунктов. Вы бы сказали, что вы достигли нормализованного уровня на данный момент? Или вы видите дальнейшее улучшение или, возможно, давление вверх?
Александр Джессетт
Я могу сказать вам, что мы довольно близки к достижению нормализованного уровня. Имейте в виду, что для нас нормализованный уровень составляет 50 базисных пунктов. Итак, мы имеем 60 базисных пунктов в первом квартале. Итак, мы все еще на 10 базисных пунктов выше, но мы видели действительно значительные улучшения на рынках, которые были более проблемными для нас, прежде всего в Калифорнии и на юго-востоке Флориды.
Так что я думаю, у нас есть -- надеюсь, у нас есть еще 10 и более базисных пунктов, но мы чувствуем себя очень, очень хорошо относительно того, где мы находимся. Мы определенно опережаем план на год. И многое из этого связано с технологическими инициативами, которые мы запустили, чтобы убедиться, что мы закрываем дверь для людей, приходящих на мошеннической основе. И эта технология абсолютно работает. Мы видим это по нашим результатам, и мы довольны прогрессом.
Кит Оден
Да. Коннор, лишь одно замечание по этому поводу. Я помню в самом разгаре беспорядка из-за COVID, когда наши расходы по неплатежам выросли до уровней, которые мы думали, что никогда не увидим. И на конференц-звонке кто-то спросил, думаете ли вы, что расходы по неплатежам когда-либо вернутся к тому, что было до COVID? И мой ответ был, когда-либо - это долго.
И мы, вероятно, вернемся. Мы просто не могли видеть это в то время. Но как сказал Алекс, мы в основном на 10 пунктов от нашего среднегодового уровня расходов по неплатежам за 30 лет. Так что мы определенно движемся в правильном направлении, и я думаю, что когда-нибудь это произойдет.
Коннор Пикс
Спасибо.
Оператор
Алекс Ким, Zelman & Associates.
Алекс Ким
Привет, ребята, поздравляю с отличным кварталом. Я просто хотел немного рассмотреть ситуацию на рынке сделок. Вы утверждали, что Камден Лиандер удалось приобрести на 15% ниже затрат на воссоздание ранее. И возможность покупки ниже затрат была до сих пор благом. Интересно, это все еще актуально для ваших рынков? Как долго вы ожидаете, что это продлится, особенно учитывая растущий позитивный прогноз?
Ричард Кампо
Я думаю, что это будет длиться некоторое время в Остине и Нэшвилле, потому что на восстановление рынки там потребуется больше времени. И поэтому есть люди, которые просто не будут покупать там, пока не увидят больше света в конце тоннеля.
И я думаю, что экономическая неопределенность заставила людей нервничать, особенно когда вы видели обвал акций технологических компаний из-за тарифов и тому подобного. А Остин и Нэшвилл являются очень высокотехнологичными или медицинскими рынками.
Так что я думаю, что вы все еще сможете покупать недвижимость ниже затрат на воссоздание на этих рынках. Я думаю, что на других рынках, которые считают, что рынок сдвинется в сторону того, что арендные ставки станут положительными раньше, чем на этих двух рынках, возможно, будет немного сложнее покупать ниже затрат на воссоздание.
Но все равно -- я все еще думаю, что на рынке есть довольно много неопределенности, что удерживает довольно много институциональных инвесторов в стороне. Я имею в виду, когда у вас такая волатильность на десятилетие, это, я знаю, заставляет людей ждать, верно? И это ожидание, я думаю, будет продолжать сохранять цены на разумном уровне, где мы можем покупать ниже затрат на воссоздание.
Я думаю, в конечном итоге, другим важным фактором является количество объектов, поступающих на рынок. И банки, которым нужно погасить долги у строителей-разработчиков, банки были очень приветливыми за последние пару лет и они тоже видят свет в конце тоннеля, и они начнут оказывать большее давление на людей продавать или рефинансировать каким-либо образом, и там много строителей-разработчиков, которые должны выписывать чеки для рефинансирования, и они, вероятно, не захотят этого делать, они скорее всего будут продавать. Итак, вы должны увидеть больше продукции строителей-разработчиков на рынке в результате этого в ближайшие 12 месяцев.
Так что сказав все это, я думаю, что это будет разумным местом для приобретения недвижимости. И в некоторых рынках вы можете получить большие скидки, как в Остине и Нэшвилле. На других рынках цены будут ближе к затратам на воссоздание или может быть немного ниже, но не на уровне 10% или 15%, как мы видели в Остине и Нэшвилле.
Алекс Ким
Понял. Я ценю уровень детализации здесь.
Оператор
Александр Гольдфарб, Piper Sandler.
Александр Гольдфарб
Привет, спасибо за дополнение. Есть вопрос о рынке в Хьюстоне и Лос-Анджелесе, Рич, очевидно, нефть снова в центре внимания. Интересно, с падением цен на нефть, есть ли какие-либо последствия для рынка Хьюстона? А в Лос-Анджелесе, с происходящим в Голливуде, отложенным перезапуском, как вы думаете о ваших активах в Голливуде и Глендейле?
Ричард Кампо
Конечно, давайте начнем с нефти. Цены на нефть, очевидно, ниже, и это произошло по двум причинам. Во-первых, люди беспокоятся о экономике, но, что более важно, ОПЕК, вероятно, увеличила добычу нефти. И то, что мы слышим от руководителей нефтяных компаний - и я говорил с некоторыми генеральными директорами нефтяных компаний на прошлой неделе примерно, их мнение заключается в том, что цены на нефть не могут долго оставаться на этих уровнях по нескольким причинам.
Во-первых, ОПЕКу нужно - даже если у них более низкая точка безубыточности для нефти, чем у США, им нужно нефть выше 70 долларов, чтобы их экономика работала. И поэтому снижение цен на нефть, возможно, по политическим причинам, - это то, что они сейчас делают, но в конечном и, вероятно, довольно краткосрочном плане, если экономика не начнет, не рухнет и не станет более приветливой. Большинство людей считают, что цены на нефть скоро превысят 70 долларов.
С другой стороны, когда вы думаете о Хьюстоне конкретно, цена нефти действительно не - если это не массовый спад из-за COVID или чего-то подобного, - это действительно не изменило динамику энергетического бизнеса, потому что энергетический бизнес сегодня настолько сконсолидирован и стал более эффективным, что цена нефти действительно не так сильно влияет на их бизнес, особенно Big Oil.
Чеврон и Эксон объявили сегодня о прибыли. У Чеврона она не была такой хорошей, как у Эксона, но оба заявили, что они продолжают свои проекты, они не меняют стратегии распределения капитала. Они в основном просто занимаются текущей ситуацией.
Обе компании переместили свои штаб-квартиры, Эксон из Далласа в Хьюстон, и Чеврон в прошлом году переместили свою штаб-квартиру из залива в Хьюстон. Так что мы продолжаем - Хьюстон продолжает получать эффект консолидации и занятость от переезда этих штаб-квартир. И поэтому я не думаю, что цены на нефть будут большой проблемой для Хьюстона. Что касается Лос-Анджелеса -
Да, Алекс, два объекта, о которых вы упомянули, Камден Голливуд и Глендейл, они в среднем занимали 96% в первом квартале. Они продолжают иметь действительно хороший - даже недавно в апреле, они продолжают показывать хорошие результаты.
Они также - у нас осталось, вероятно, только несколько "плохих актеров", оставшихся от опыта с COVID. Так что мы почти - во многих случаях мы заменили довольно значительный процент арендаторов в обеих этих общинах. 96% занятости кажется очень хорошим местом по сравнению с общим средним показателем занятости в нашем портфеле, который сейчас составляет 95,4% занятости.
Так что я думаю, что мы в порядке. Всегда будет вопрос - какой следующий шаг в Калифорнии с точки зрения регулирования. Но на самом деле, за последние шесть месяцев в Лос-Анджелесе были довольно интересные новости с позитивной стороны относительно регуляторного азарта для вступления в регулятивные режимы в области контроля арендной платы и тому подобного. Надеюсь, это будет тенденция, которая будет продолжаться.
Ричард Кампо
Я просто добавлю еще одну вещь о Хьюстоне, которую я хотел упомянуть. Вы, наверное, видели объявление о том, что Apple расширяет завод здесь в Хьюстоне. Apple и Foxconn только что купили 175 акров рядом с существующим производственным объектом, который у них есть.
Так что много обсуждений о возвращении производства или реорганизации производства или как вы это называете начинается. И компании, такие как Техас, привлекают эти компании сюда по всем причинам, которые - когда вы думаете о Хьюстоне, он получил - Хьюстон получил 1,1 миллиона человек за последние 10 лет. И это комбинация внутренней миграции и международной миграции.
Нас прогнозируют получить в этом году еще 100 000 человек. Так что - и люди говорят, ну, это меняется. И я думаю, что ответ заключается в том, что это действительно не меняется, потому что причина, по которой люди приезжают на этот рынок, заключается в том, что мы недорогие, высокопродуктивные и низкорискованные. И когда вы думаете об этих вещах - и у нас есть энергия, кстати. И когда вы думаете о центрах обработки данных - когда - производство центров обработки данных здесь местно буквально взрывается.
И поэтому причина, по которой центры обработки данных приходят в Техас, заключается в том, что у нас есть то, что им нужно, а именно энергия. Мы позволяем строить новые электростанции. Я пытаюсь вспомнить, когда была построена последняя новая электростанция в Калифорнии.
Так что эта - реорганизация, активность центров обработки данных, все это продолжает создавать много рабочих мест и много роста для Хьюстона. Так что я думаю, что - и для Техаса в целом. Так что это действительно относится ко всем рынкам Техаса. Но это просто хорошая история, которая продолжает развиваться.
Оператор
Брэд Хефферн, RBC Capital Markets.
Брэд Хефферн
Да. Спасибо за дополнение. Еще один вопрос о Вашингтоне. Так в прошлом квартале Вы сформулировали план по снижению экспозиции как в Хьюстоне, так и в Вашингтоне. Очевидно, вы сделали положительные комментарии о фундаментальных аспектах в Вашингтоне. Но планируете ли вы реализовывать активы в Вашингтоне в ближайшем будущем? Или неопределенность там отодвигает ваши сделки и, вероятно, другие сделки тоже?
Ричард Кампо
Я думаю, что в настоящей обстановке имеет смысл замедлить темп продаж в Вашингтоне. До тех пор, пока вы не получите больше уверенности в том, что происходит, я думаю, что инвесторы все в каком-то роде ожидания, и для нас это также имеет много смысла.
И рынки Техаса живучи и много волнения о расши
Оператор
Хендель Сен-Жюст, Мидзухо.
Хендель Сен-Жюст
Алекс, я хотел бы вернуться к вопросу, заданному ранее относительно первой половины по сравнению со второй половиной года в терминах FFO. Но, возможно, с точки зрения смеси, вы предоставили некоторые обновления ожиданий на второй квартал, и все еще кажется, что первая половина года по смесям скорее всего останется примерно на том же уровне. И так, чтобы достичь вашего годового прогноза, это предполагает довольно значительный рост во второй половине года до, по моему мнению, более 2%. Так что, возможно, поможете нам понять, что именно способствует этому, ваш порог уверенности, и, возможно, какие-то дополнительные перспективы? Спасибо.
Александр Джессетт
Да, конечно. Итак, еще раз, смешанная сделка, которую я имею на весь год, составляет от 1% до 2%. Так что, очевидно, есть диапазон, и есть разные способы, как мы можем достичь этого диапазона. Но одна из вещей, о которой я хочу напомнить людям, это то, что в феврале или марте прошлого года, если вы помните, мы провели специальную программу по переселению всех наших устаревших единиц. У нас были более низкие цены, когда мы прошли через эту конкретную программу.
Я скажу вам, что в среднем большинство этих аренд заключались на 16 месяцев. И так 16-месячные аренды, очевидно, становятся полезными для нас, когда вы начинаете смотреть вперед на 16 месяцев с марта прошлого года. И так что, конечно, это действительно помогает нам в нашей сравнительной базе. Но да, мы все еще чувствуем себя очень уверенно в диапазоне от 1% до 2%, и мы уверены, что есть путь, которым мы абсолютно можем добраться до этого.
Оператор
Джейми Фелдман, Уэллс Фарго.
Джеймс Фелдман
Отлично. Спасибо за дополнение. Просто быстро о вашем страховом обновлении, которое должно состояться в мае. Меня просто интересует, что вы включили в руководство по этому вопросу? И как обстоят дела в этих разговорах?
Александр Джессетт
Итак, на самом деле, мы обновили вчера. Я скажу вам, как я уже много раз говорил, что рынок страхования очень цикличен. И многие страховые компании заработали много денег за последние несколько лет. И страхование, как мы знаем, часто является товаром, и лучший способ, которым страховые компании могут привлечь больше бизнеса, это снижать тарифы. И вот что именно мы увидели.
Так что наши общие премии снизились немного более чем на 10%. Так что мы очень довольны этим. Но имейте в виду, что премии - это только одна составляющая наших общих страховых расходов. Вторая составляющая, конечно, это убытки. Если посмотреть на 2024 год, у нас был очень низкий год по убыткам.
Мы на данный момент не предполагаем, что '25 будет настолько же низким, как '24, просто потому что мы смотрим на исторические тенденции. Так что, когда вы ставите очень успешное обновление страховки на фоне того, что убытки, вероятно, будут выше, чем в '24 году, мы предполагаем, что страхование для нас в '25 году останется на одном уровне.
Тем не менее, мы, очевидно, не изменили наши предположения о росте расходов на весь год. Мы предполагаем, что, возможно, некоторые из сбережений, которые мы видим со стороны страхования, могут быть поглощены немного более высокими затратами на обслуживание и ремонт в связи с некоторой тарифной деятельностью. И также мы видим немного более высокие затраты на энергоресурсы. Но очень, очень хорошее обновление страховки.
Оператор
Спасибо. Это завершает нашу сессию вопросов и ответов. (не разборчиво)
Ричард Кампо
Хорошо. Отлично. Спасибо за участие в сегодняшнем звонке, и мы с нетерпением ждем продолжения нашего общения в будущем и встречи с вами на будущих встречах. Спасибо.
Оператор
Это завершает сегодняшний телефонный разговор. Мы благодарим вас за участие в сегодняшней презентации. Теперь вы можете отключиться, и желаем вам прекрасного дня.