Участники
Дженни Неслин; Генеральный юрист, Секретарь; AG Mortgage Investment Trust Inc
Т. Деркин; Президент, Генеральный директор, Директор; AG Mortgage Investment Trust Inc
Николас Смит; Главный инвестиционный директор, Директор; AG Mortgage Investment Trust Inc
Энтони Россиелло; Главный финансовый директор, Казначей; AG Mortgage Investment Trust Inc
Дуглас Хартер; Аналитик; UBS
Криспин Лав; Аналитик; Piper Sandler
Боуз Джордж; Аналитик; Keefe Bruyette & Woods
Джейсон Уивер; Аналитик; JonesTrading
Эрик Хаген; Аналитик; BTIG
Презентация
Оператор
Добрый день, всем. Спасибо за ожидание. Добро пожаловать на конференц-звонок по отчету о прибылях AG Mortgage Investment Trust, Inc. за первый квартал 2025 года.
(Инструкции оператора)
Обращаем ваше внимание, что сегодняшний конференц-звонок записывается.
(Инструкции оператора)
Позвольте мне передать слово Дженни Неслин, Генеральному юристу компании. Пожалуйста, продолжайте.
Дженни Неслин
Спасибо. Доброе утро, всем, и добро пожаловать на конференц-звонок по отчету о прибылях AG Mortgage Investment Trust за первый квартал 2025 года. Сегодня со мной на звонке Т. Дж. Деркин, наш Генеральный директор и Президент; Ник Смит, Главный инвестиционный директор; и Энтони Россиелло, наш Главный финансовый директор. Прежде чем мы начнем, обратите внимание, что информация, обсуждаемая сегодня, может содержать прогнозные заявления.
Любые прогнозные заявления, сделанные в ходе сегодняшнего звонка, подлежат определенным рискам и неопределенностям, которые описаны в наших документах, поданных в SEC, включая разделы Предостережения от прогнозных заявлений, Факторы риска и Анализ управления. Фактические результаты компании могут значительно отличаться от этих заявлений. Мы призываем вас прочитать раздел о прогнозных заявлениях, содержащийся в наших документах, поданных в SEC, включая нашу последнюю форму 10-K за 2024 год и последующие отчеты, поданные время от времени в SEC.
За исключением случаев, предусмотренных законом, мы не обязаны и не намерены обновлять или пересматривать какие-либо прогнозные заявления, будь то в результате новой информации, будущих событий или по иным причинам. В ходе сегодняшнего звонка мы будем ссылаться на определенные финансовые показатели, не входящие в GAAP.
Пожалуйста, обратитесь к нашим документам, поданным в SEC, для сопоставления с наиболее сопоставимыми показателями GAAP. Мы также будем ссылаться на презентацию по прибылям, которая была размещена на нашем сайте сегодня утром. Чтобы просмотреть презентацию слайдов, перейдите на наш сайт, www.agmit.com, и нажмите на ссылку на презентацию за Q1 2025 на главной странице. Снова приветствуем вас на звонке и благодарим за участие сегодня.
С этим я хотел бы передать слово Т. Дж.
Т. Деркин
Спасибо, Дженни. Я рад сообщить о нашей прибыли за первый квартал, которая демонстрирует продолжение осуществления нашей основной стратегии бизнеса и ведущие в отрасли результаты, особенно в области стабильности стоимости книги. Я не буду развивать тему тарифов. Первый квартал явно можно разделить на две разные части. Первые 2 месяца продемонстрировали продолжение положительного настроения инвесторов и очень функциональных капитальных рынков.
Дисциплина по секьюритизации со стороны команды и контроль над плечом привели к сильным финансовым результатам MITT в течение первого квартала. Мы видели, что стоимость книги в основном оставалась неизменной, увеличившись на $0.01 с $10.64 до $10.65, поддерживая и выплачивая наш недавно увеличенный дивиденд в размере $0.20, следовательно, обеспечивая здоровый квартальный экономический доход на собственный капитал в размере 2% для наших акционеров.
Волатильность, начавшаяся в апреле - продолжалась большую часть апреля. Мы расширили разрывы на наших удержанных ценных бумагах, чтобы отразить эти рыночные условия, и оцениваем, что стоимость книги через апрель снизилась примерно на 3%. Мы находимся в сильном ликвидном положении, чтобы воспользоваться любой продолжающейся волатильностью.
Сказав это, мы видели очень мало торговли или принудительной активности на капитальных рынках во время пика волатильности в начале апреля, что, на наш взгляд, предвещает хорошие перспективы быстрого восстановления разрывов.
Наконец, я хотел бы поделиться нашими взглядами на последствия и возможности вокруг потенциальных реформ ГСП. Хотя у нас нет информации о массовых реформах, которые могут произойти незамедлительно, мы видим явные признаки сокращения присутствия сущностей, которыми они управляют.
Мы считаем, что MITT уникально позиционирован для использования потенциальных возможностей благодаря нашей вертикальной интеграции с Arc Home, а также нашим хорошо зарекомендовавшим себя секьюритизационным полком GCAT. Когда все это суммируется, мы считаем, что MITT является чрезвычайно недооцененным по текущей цене. Сейчас я передаю слово Нику.
Николас Смит
Спасибо, Т. Дж., и доброе утро. Портфель продолжает успешно справляться, обеспечивая экономический доход в размере 2%, полностью поддерживая увеличение дивиденда на 5.3%. Мы сохраняли сильное внимание к защите стоимости книги, расширяя портфель инвестиций. Плечо увеличилось умеренно, но остается значительно ниже средних показателей аналогичных компаний, обеспечивая гибкость для ротации и роста в целевых классах активов. В течение квартала мы увеличили выделение капитала в сектор жилищного капитала, тенденцию, которую мы планируем продолжить.
В этом квартале мы сотрудничали с ведущим несистемным ипотечным организатором для выпуска секьюритизации жилищного капитала на $500 миллионов. Мы приобрели примерно $130 миллионов дополнительных ипотечных кредитов под залог жилья от различных несистемных организаторов ипотеки, и установили новое партнерство для агрегирования экспозиции жилищного капитала, совместно работая над программируемыми секьюритизациями. Наша команда продолжает сосредотачиваться на расширении партнерств в этой области. Обращаясь к макрообстановке, текущему положению и портфелю. Глобальный рынок переживает значительные изменения в связи с переопределением роли США в развивающемся глобальном порядке. Худшее уже позади, и мы готовы навигировать и использовать будущие изменения на рынке. Мы проявили благоразумие в использовании плеча и дисциплинированности в выделении капитала. Мы избегали гонки за торговлей на основе базисных операций с агентствами, несмотря на их популярность, и, как следствие, сохраняли стоимость книги. Мы остаемся позитивными по кредитам на жилищную ипотеку.
Как уже упоминалось, мы увеличили выделение капитала в ипотечные кредиты под залог жилья. Мы считаем, что этот сектор находится на начальной стадии развития и готов превзойти другие секторы кредитования жилья. Мы выдаем кредиты исключительно заемщикам, которые продемонстрировали способность обслуживать свои долги на протяжении длительного времени и которые также являются получателями значительного увеличения цен на жилье, а также исторически низких процентных ставок. Мы считаем, что это соответствует цели обеспечения наилучших адаптированных к риску доходов в жилом секторе.
На национальном уровне рынок жилья продолжает оставаться стабильным, что поддерживается знакомыми рассказами. Продажи существующего жилья умеренно увеличились по сравнению с недавними минимумами, но остаются исторически очень низкими, и предложение новых построенных домов медленно сужается из-за дефицита в некоторых рынках. Регионально есть признаки оттока на рынках, которые наблюдали самые значительные увеличения в недавнем прошлом, но мы считаем, что они ограничены.
Точно так же мы видим увеличение просроченных платежей в некоторых когортах недавних займов. В целом, стандарты кредитования остаются исторически строгими. Тем не менее, за последние несколько лет мы видели расширение среди некоторых участников, что способствует некоторым из этих недавних увеличений. Несмотря на недавнюю волатильность и признаки умеренной слабости в некоторых рынках жилья и ипотечных кредитах, важно отметить силу нашего портфеля.
В конце квартала наш текущий коэффициент заемных средств к стоимости имущества составлял примерно 59%, а серьезные просрочки платежей составляли всего 1.3%. Собрав все эти составляющие вместе - наш низкий экономический плеч, наше дисциплинированное распределение капитала и наши сильные показатели производительности портфеля, мы уверены в нашей способности продолжать достигать результатов через более широкую макро-управляемую волатильность. Прежде чем передать слово Энтони, я хотел бы повторить некоторые ключевые моменты о происхождении MITT, Arc Home. Стратегические инвестиции в высококлассную команду управления и талант принесли значительные результаты за короткий период времени. Arc Home продемонстрировал хорошую производительность, объемы фиксации увеличились на 50% год к году.
Маржинальный доход от продаж также улучшился в течение квартала, что поддерживает достижение компанией точки безубыточности. Мы ожидаем, что Arc Home будет
Спасибо, Ник, и доброе утро, всем. MITT сохраняла положительную динамику в первом квартале. Мы увеличили наш инвестиционный портфель, продолжая приобретать кредиты, допущенные к агентству, и ипотечные кредиты. Кроме того, мы оставались активными на рынке секьюритизации, проведя две сделки за квартал. Важно отметить, что несмотря на волатильность рынка, начавшуюся в марте, мы защитили нашу стоимость активов, увеличили прибыль, доступную для распределения, и увеличили квартальный дивиденд на 5,3% до $0,20 за акцию.
В течение квартала наша стоимость активов оставалась стабильной с незначительным ростом на 0,1% до $10,65 за акцию. Включая наш обычный дивиденд в размере $0,20 за акцию, мы обеспечили 2% экономического дохода для наших акционеров. Согласно GAAP чистая прибыль, доступная для обыкновенных акционеров, составила $6,2 миллиона или $0,21 за акцию. Чистый процентный доход, полученный нашим инвестиционным и своп-портфелями, увеличился на $1 миллион или 5% по сравнению с предыдущим кварталом, в основном за счет продолжения размещения капитала в целевые активы.
Наш инвестиционный портфель признал скромные чистые реализованные и нереализованные прибыли на скорректированной по хеджам основе, отражая продолжающуюся устойчивость в активах ипотечного кредитования и нашем портфеле секьюритизированных кредитов. Кроме того, наша прибыль от инвестиций по методу участия составила $1,2 миллиона за квартал, что включает прибыль от инвестиций в Arc Home, оцененную в 1x балансовая стоимость. Эти прибыли были частично скомпенсированы $1,1 миллионом трансакционных расходов, в основном связанных с секьюритизационной деятельностью.
Мы зафиксировали EAD в размере $0,20 за акцию, что увеличилось с $0,18 в предыдущем квартале и покрыло наш обычный дивиденд за первый квартал. Чистый процентный доход, включая проценты, полученные по нашему своп-портфелю, составил $0,68 за акцию. Учитывая операционные расходы и дивиденды по привилегированным акциям в размере $0,48, это привело к чистой прибыли в размере $0,20 за акцию. Вклад Arc Home в EAD улучшился на $0,02 по сравнению с прошлым кварталом и был в нулевом балансе в первом квартале, укрепленный продолжающимся ростом объемов и улучшением маржи от продажи.
В течение квартала мы увеличили наш инвестиционный портфель на 6,2% до $7,1 миллиарда и сохраняли фокус на расширении нашего присутствия в сегменте ипотечных кредитов. Конкретно, мы приобрели кредиты, допущенные к агентству на сумму $367 миллионов, а затем секьюритизировали кредиты на сумму $423 миллиона UPB. Мы также приобрели ипотечные кредиты на сумму $128 миллионов, увеличив наш портфель до $228 миллионов к концу квартала, продолжая строить в апреле, приобретая дополнительно $52 миллиона.
Кроме того, расширяя сферу ипотечных кредитов, мы спонсировали секьюритизацию на сумму $492 миллиона UPB закрытых секунд, удерживая $26 миллионов неагентских ценных бумаг RMBS. С финансовой точки зрения мы продолжаем работать с низким экономическим показателем финансового рычага, который составляет 1,6x к концу квартала. Мы благоразумно управляем своими финансовыми рисками через наши секьюритизации, завершив квартал только с $223 миллионами кредитного финансирования склада, в основном связанных с ипотечными кредитами. И, наконец, мы закончили квартал с общей ликвидностью около $133 миллионов, включая $116 миллионов наличности и $17 миллионов необремененных ценных бумаг RMBS. Это завершает наши подготовленные замечания, и мы хотели бы перейти к вопросам.
Оператор?
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Дуг Хартер, UBS.
Дуглас Хартер
У вас есть один из старых коммерческих ипотечных кредитов, который должен закончиться в этом месяце. Просто надеюсь, что вы сможете дать нам обновление по этому поводу и сколько капитала это освободит для инвестирования?
Т. Дуркин
Да. Так вот, у нас есть один из этих двух кредитов, оставшихся от приобретения WMC, который должен закончиться в этом месяце. Мы ожидаем, что он перейдет в предварительное соглашение о отсрочке. Мы активно общаемся с заемщиком и остальной группой кредиторов, и мы довольно уверены, что мы добьемся положительного результата в ближайшее время, а затем, в конечном итоге, в разумные сроки завершим полное погашение, вероятно, к 2025 году. И это около $16 миллионов капитала.
Дуглас Хартер
Понял. А также, за исключением этого, как вы думаете о вашей текущей способности продолжать финансировать новые приобретения кредитов, например, $50 миллионов ипотечных кредитов, которые вы сделали в апреле?
Николас Смит
Даг, это Ник. Мы намекали в подготовленных замечаниях на нашу способность увеличивать финансовый рычаг. Мы также отмечали в прошлом неэффективные финансирования, которые заканчиваются после приобретения WMC, наряду с коммерческой частью. Так что мы действительно думаем, что у нас есть достаточно большой запас времени на ближайшие, скажем, 2, 3 квартала, чтобы, во-первых, вращать капитал и, во-вторых, взять часть этого дополнительного финансирования в сегмент ипотечных кредитов.
Оператор
Криспин Лав, Piper Sandler.
Криспин Лав
Можете ли вы рассказать о состоянии секьюритизационных рынков за последние несколько месяцев, особенно в свете недавней волатильности и как они могут проявлять себя сегодня?
Т. Дуркин
Да. Я думаю, что мы видели, что рынки довольно хорошо справлялись в марте, несмотря, возможно, на более широкую волатильность акций. Когда вы приходите к Дню Освобождения, скажем, первые 2 недели апреля, мы видели, что они фактически закрылись. И я думаю, что это в оптимистичном ключе, никто не был вынужден выпускать. Люди просто избегали волатильности.
К концу месяца начали появляться сделки на рынке и довольно приличное их количество в последние 2 недели апреля и в начале мая. И я бы сказал, что капитальные рынки полностью открыты. Я думаю, что спреды шире, верно? Так что если посмотреть, где мы удерживаем ценные бумаги, я думаю, что они могут быть [50 до 75] шире по сравнению с текущими ценами. И вот так мы думаем о стоимости книги в апреле.
Но я бы сказал, что рынки вернулись.
Криспин Лав
Прекрасно. Понятно. Я ценю информацию. И можно ли расширить и поделиться вашими взглядами на рынок ипотечных кредитов. Этот сегмент был значительной частью ваших подготовленных замечаний, и просто о привлекательности возможностей, что вы удвоили свою экспозицию в квартале с относительно небольшой базы, оставаясь активными в апреле.
Но интересно ваше мнение на долгосрочную перспективу, особенно если перспективы по ставкам изменятся значительно от текущих уровней?
Николас Смит
Да, мы часто слышим вопрос о перспективах по ставкам. Так что начнем с этой части, мы действительно считаем, что это долгосрочное место для нас для вложения капитала в будущем, потому что ставки могут значительно увеличиться, будь то ралли на переднем крае, не важно, где это. Эффект фиксации стимула во время COVID. И для любого ухудшения адресного рынка нужен очень значительный ралли по ставкам.
Так что мы остаемся уверенными в нашей способности – это относительно начальные этапы развивающегося актива. В этом контексте мы видим, что все больше и больше ориентировщиков увеличивают эту продукцию, и люди, которые производили немалое количество продукции год назад, мы видим почти удвоение последовательно год от года, и мы ожидаем, что этот настрой будет продолжаться.
Оператор
Боз Жорж, KBW.
Боз Жорж
Просто хотел продолжить на тему Arc. Можете ли просто рассказать о тенденциях объемов во втором квартале, о расширении спредов, о котором вы упомянули на рынках секьюритизации? Удалось ли вам передать это потребителям? Как это сказывается на спросе?
Просто информация по этому поводу?
Николас Смит
Да. Я думаю, что это было широко огласилось в NBA, и посмотрим, продолжится ли тенденция. Но потребитель немного отступил от покупки жилья. Очевидно, это в начале покупательного цикла. Так что мы ожидаем, что общий рынок будет снижен, но мы считаем, что Arc в некотором смысле изолирован, учитывая, куда он пристроен на рынке.
Что касается маржи от продажи, мы ожидаем, что они нормализуются/возможно, немного увеличатся в этой волатильности. Некоторые сегменты были лучше спросом, чем другие, если что-то, возможно, создавая немного возможностей. Но мы остаемся оптимистичными, входя в эту часть сезона покупок.
Боз Жорж
Хорошо. И в отношении прибыли в MITT, вы достигли точки безубыточности. Можете ли просто рассказать о ожиданиях по EAD, при условии, что объемы останутся относительно невысокими в этом году?Да. Я считаю, что, как мы уже говорили ранее, мы разделяем, как распределяется наша доля акций, верно? У нас есть большой кусок в том, что мы называем портфелем инвестиций. Я считаю, что это в основном выполняло свою функцию как с точки зрения стоимости по книге, так и с точки зрения прибыли. И затем у нас был негативный EAD, исходящий из Arc.
Сейчас у нас баланс на нуле. И мы считаем, что примерно $0,01, $0,02, $0,03 от Arc фактически добавляются к тому, что стабильная прибыль была со стороны инвестиций. Так что я думаю, что так мы строим рост прибыли в будущем. Эффективно продолжаем делать то, что мы делали со стороны инвестиций. И теперь мы видим положительный вклад от Arc, и это должно напрямую увеличить то, что было нашим диапазоном стабильного EAD.
Оператор
Джейсон Уивер, JonesTrading.
Джейсон Уивер
Во-первых, о домашней секьюритизации ипотечного жилищного капитала, можете ли вы немного подробнее рассказать об этом, какие ставки и уровни исполнения вам удалось достичь там?
Николас Смит
Да. Итак, ставки -- я, возможно, начну с залогов. Мы говорим о FICO около середины 700, LTV около высоких 60%, низких 70%. Ставки на не-IG часть стека, которую мы удерживаем, обычно составляют примерно 95% от рыночной стоимости. Относительно того, откуда вы финансируете это, это немного изменилось.
Как уже упоминал Т. Джей ранее, немного шире, но вы финансируете это, скажем, [200-ый] контекст, плюс-минус 10, 15 базисных пунктов сегодня.
Джейсон Уивер
Понял. И, возможно, чтобы сосредоточиться немного больше на вопросе Боза. Есть ли уровень ориентиров, который вам нужно увидеть в рамках Arc, чтобы сохранить такую, скажем, прибыльность от $0,01 до $0,03 на остаток года?
Николас Смит
Итак, я думаю, что одно, я думаю, мы сосредоточены больше на увеличении выручки там, чтобы превзойти это. Очевидно, есть точка безубыточности, и объемы -- объемы и уровни маржи напрямую повлияют на это. Как мы показали в прошлом квартале, очевидно, мы достигли точки безубыточности. Была некоторая волатильность, но мы считаем, что мы находимся на этих объемах ориентиров сегодня. Но чтобы сделать это более прибыльным, очевидно, нам нужно продолжать увеличивать выручку.
Оператор
(Инструкции оператора) Эрик Хаген, BTIG.
Эрик Хаген
Я хочу немного поглубже разобраться в том, как мы реагируем на волатильность и тому подобное. И когда спреды по ипотечным ценным бумагам становятся шире, я имею в виду, вы видите это как возможность, быть может, увеличить риск и использовать плечо? И видите ли вы, что некоторые типичные неквалифицированные ориентаторы отходят от рынка, когда спреды по ипотечным ценным бумагам расширяются? Или каково поведение на рынке сейчас?
Т. Дёркин
Да. Я думаю, Эрик, волатильность в начале апреля была, я бы сказал, скорее в макропространстве. Поэтому вы видели это в ставках, в акциях, и ближайшим производным будет базисная точка по стороне агентства. И мы думаем, что наши акционеры ожидают, что мы будем действовать в пространстве без агентства и не пытаться делать тактические сделки там. Поэтому мы были дисциплинированы в том, чтобы не вступать в дебаты там.
В конце концов, не было так много продажи как домашних ипотечных кредитов, так и неквалифицированных кредитов или даже ценных бумаг, обеспеченных этими продуктами. Так что, по нашему мнению, это, вероятно, уже в прошлом. Итак, это снова обычный бизнес.
Эрик Хаген
Понял вас. Ладно. О несекьюритизированных неквалифицированных кредитах, которые вы показываете на слайде 11, кажется, что доходность по вашей базе затрат составляет 5,7%. Но как нам следует думать о рыночной доходности для этого портфеля на данный момент? Потому что кажется, что стоимость финансирования, которую вы показываете, вероятно, является рыночной стоимостью финансирования.
Так как нам следует рассматривать экономический спрэд, который вы зарабатываете в этом портфеле сейчас?
Т. Дёркин
Я думаю, мы, вероятно, сослались бы на ROE с правой стороны.
Эрик Хаген
Окей. Окей. Итак, этот ROE больше похож на рыночный ROE, а не ROE, использующий базу затрат?
Т. Дёркин
Именно так.
Оператор
На линии больше вопросов пока нет. Я передаю программу нашим спикерам для дополнительных или заключительных замечаний.
Дженни Неслин
Спасибо всем, кто присоединился и задал вопросы. Мы очень ценим это и с нетерпением ждем новой встречи в следующем квартале. Хорошего дня.
Оператор
Это завершает программу на сегодня. Спасибо за участие, и теперь вы можете отключиться.