Участники
Дана Хамбли; Директор по работе с инвесторами; National Health Investors Inc
Д. Эрик Мендельсон; Президент, Генеральный директор, Директор; National Health Investors Inc
Кевин Паско; Исполнительный вице-президент, Главный инвестиционный директор; National Health Investors Inc
Джон Спейд; Главный финансовый директор, Исполнительный вице-президент, Казначей; National Health Investors Inc
Рич Андерсон; Аналитик; Wedbush Securities Inc
Хуан Санабриа; Аналитик; BMO Capital Markets
Фаррелл Гранат; Аналитик; Bank of America
Омотайо Окусанья; Аналитик; Deutsche Bank
Остин Вурсхмидт; Аналитик; KeyBanc Capital Markets
Презентация
Оператор
Приветствую. Добро пожаловать на веб-конференцию и телефонный звонок National Health Investors по результатам прибыли за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора) Обратите внимание, что эта конференция записывается.
Сейчас я передам слово вашему ведущему, Дане Хамбли, вице-президенту по финансам и работе с инвесторами. Вы можете начинать.
Дана Хамбли
Спасибо и добро пожаловать на телефонный звонок National Health Investors для обзора результатов за первый квартал 2025 года. На звонке сегодня находятся Эрик Мендельсон, Президент и Генеральный директор; Кевин Паско, Главный инвестиционный директор; Джон Спейд, Главный финансовый директор; и Дэвид Трэвис, Главный бухгалтер.
Результаты, а также уведомление о доступности этого телефонного звонка, были опубликованы после закрытия рынка вчера в пресс-релизе, который был охвачен финансовыми СМИ. Любые заявления на этом телефонном звонке, которые не являются историческими фактами, являются прогнозными заявлениями. NHI предупреждает инвесторов, что любое прогнозное заявление может включать в себя риски или неопределенности и не является гарантией будущей производительности.
Все прогнозные заявления представляют собой оценку NHI на момент этого телефонного звонка. Инвесторам настоятельно рекомендуется внимательно изучить различные раскрытия, сделанные NHI, и периодические отчеты, поданные в Комиссию по ценным бумагам и биржам, включая факторы риска и другую информацию, раскрытую в форме 10-K NHI за год, закончившийся 31 декабря 2024 года, и форме 10-Q за квартал, закончившийся 31 марта 2025 года.
Копии этих документов доступны на веб-сайте SEC на sec.gov. Или на веб-сайте NHI по адресу nhireit.com. Кроме того, некоторые термины, используемые в этом звонке, являются финансовыми показателями, не включенными в GAAP, согласование которых предоставлено в пресс-релизе и соответствующих таблицах и графиках NHI, которые были представлены на форме 8-K в SEC. Слушателям рекомендуется просмотреть эти согласования, предоставленные в пресс-релизе, вместе со всей другой информацией, предоставленной в этом релизе.
Теперь я передам слово нашему генеральному директору, Эрику Мендельсону.
Д. Эрик Мендельсон
Привет всем и спасибо за участие сегодня. Мы отлично начали 2025 год с результатами первого квартала, которые превзошли наши ожидания, благодаря более быстрому темпу приобретений, увеличению наших денежных арендных платежей за счет лучших, чем ожидалось, отсроченных платежей и процента арендной платы NHC.
В результате сильного старта и наращивания импульса, мы повышаем прогнозную середину FFO на акцию на $0.08 до $4.71, что представляет собой годовой рост на 6.1%. Мы объявили о вложениях на сумму $174.9 миллиона на данный момент в этом году, и мы далеки от завершения, поскольку количество продавцов, кажется, увеличивается.
У нас активный пайплайн примерно на $264 миллиона, над которым сейчас работает Кевин и его команда, и воронка других возможностей в несколько раз больше этого. Пайплайн включает множество сделок магазина и исключает более крупные портфели.
На тему крупных портфелей, вы заметите, что мы зафиксировали затраты в размере $1.2 миллиона на транзакционные издержки за квартал. Эти издержки были связаны с крупным портфелем магазина, на который мы направили значительные ресурсы. В конечном итоге, это была не та сделка для наших акционеров, и мы не будем стремиться к росту ради роста. Однако мы сосредоточены на расширении нашего портфеля магазина и взволнованы множеством возможностей, которые мы видим.
В прошлом квартале мы впервые говорили о росте магазина через внутренние преобразования. Мы делаем большие успехи в переходе портфеля из шести объектов, в настоящее время сданных в аренду для исследований, в новое партнерство идеи.
Мы видим хороший потенциал роста NOI в этом портфеле, и мы собираемся делиться более подробными сведениями по мере продвижения конверсии. Мы уделяем дополнительное время, чтобы обеспечить плавность этого перехода, поскольку это может служить нашим шаблоном для будущих добавлений объектов пристарелых в структуру идеи.
Мы позиционировали компанию для этой возможности через оптимизацию нашего портфеля и рады быть на переднем крае этой долгосрочной возможности создания ценности для наших акционеров. В наших существующих операциях магазина результат первого квартала испытал типичную сезонность. Наша уверенность в траекторию не изменилась, и поэтому мы поддерживаем наши прогнозы по росту NOI от 12% до 15% в этом году и дальнейшее крепкое выступление в последующие годы.
Как я упоминал в начале, наши денежные арендные платежи превысили ожидания, в значительной степени благодаря темпу приобретений. Мы приобрели примерно $131 миллион в недвижимости с начала года с тремя новыми партнерами, включая Generations, Juniper Communities и Agemark. Мы давно восхищались всеми этими компаниями и уже исследуем дополнительные возможности для расширения этих отношений.
Балансовый отчет продолжает находиться в отличной форме и полностью поддерживает финансирование значительного инвестиционного пайплайна, как подробно расскажет Джон в своих комментариях, мы включаем $155 миллионов в дополнительные инвестиции в наши прогнозы поверх уже объявленных инвестиций, отражая наше высокое убеждение в ближайший прогноз. Я думаю, что можно сказать, что, учитывая быстрый старт и хорошую видимость в пайплайне, мы оптимистично смотрим в будущее, и мы уверены, что можем превзойти общий объем инвестиций прошлого года в $237.5 миллиона.
В прошлом квартале я сказал, что мы довольны исполнением в 2024 году и очень оптимистично смотрим на 2025 год как на еще более продуктивный год. Это оказывается последовательным с нашим девизом - обещать меньше и доставлять больше. Цитата.
Теперь я передам слово Кевину для предоставления более подробной информации о наших операциях. Кевин.
Кевин Паско
Спасибо, Эрик. Мы несомненно видим ускорение темпов сделок. Мы активно преследуем портфель на сумму $264 миллиона, включающий сделки с недвижимостью и магазинами, в основном в сфере жилых домов для пожилых людей. Мы также оцениваем несколько крупных сделок с девятизначными оценками, которые не включены в портфель. На текущем рынке не наблюдается нехватки продавцов, в то время как пул покупателей относительно ограничен. У нас конкурентная стоимость капитала и надежный доступ к долговому и акционерному капиталу, поэтому мы видим такую активность прямо сейчас, и ожидаем, что инвестиции в 2025 году будут существенно выше, чем в 2024 году.
Переход к управлению активами. Как упомянул Эрик, мы успешно продвигаемся в переводе фиксированного портфеля недвижимости к новому операционному партнеру. Мы высоко ценим сотрудничество с Discovery в этом вопросе, и будем продолжать работать с ними для расширения нашего портфеля магазинов.
Операторы, ориентированные на потребности, снова показали положительные тенденции в покрытии с коэффициентом EBITDARM в 1,41 раза. Покрытие Bickford, скорректированное по апрельской переоценке аренды 2024 года, составило 1,66 раза, в то время как покрытие других операторов, ориентированных на потребности, улучшилось последовательно на 1 базисный пункт до 1,23 раза.
Выплаты по отсрочке в размере $2 миллиона были немного выше наших ожиданий, поскольку мы получили приблизительно $1,4 миллиона в неплановых выплатах, включая примерно $1,3 миллиона от Bickford и $120 000 от двух других операторов.
Как мы обсуждали в прошлом квартале, старый портфель SLM в значительной степени был репозиционирован. На прошлой неделе мы получили $2,5 миллиона в частичном погашении кредита по четырем объектам. Хотя мы, конечно, не довольны обстоятельствами в SLM, я доволен быстрым реагированием нашей команды для минимизации любых нарушений для жителей этих объектов и для восстановления значительной части утраченного чистого операционного дохода.
Наши портфели взносов при вступлении и уходные учреждения продолжают показывать отличные результаты. Дискреционный портфель жилья для пожилых людей, включая наш портфель взносов при вступлении, имел здоровое покрытие в 1,67 раза. Портфель уходных учреждений сообщил о твердом покрытии в 3,06 раза, что улучшилось последовательно с 3,05 раза. Напомним, что покрытие уходных учреждений в значительной степени зависит от NHC и рассчитывается с использованием коэффициента покрытия фиксированных затрат на корпоративном уровне, в отличие от коэффициента EBITDARM на уровне учреждения.
Мы получили несколько вопросов о потенциальном воздействии сокращений в Medicaid на наш портфель. Хотя пока еще рано делать выводы, мы добавили дополнительную информацию в наше дополнение на странице 22, которая подробно описывает наш годовой наличный доход от уходных учреждений по штатам.
Как видите, большая часть нашего дохода приходится на штаты, которые никогда не расширили Medicaid в рамках ACA. Помимо нашего сильного покрытия и кредитоспособности арендаторов, мы считаем, что наша географическая экспозиция способна смягчить возможное воздействие сокращений.
Наконец, в сфере магазинов чистый операционный доход за квартал увеличился на 4,9% по сравнению с прошлым годом и составил $3,1 миллиона. Оплата резидентов выросла на 5,2% по сравнению с прошлым годом, благодаря улучшению загрузки на 390 базисных пунктов до 89,2%. Маржа снизилась на 10 базисных пунктов до 22,1% по сравнению с предыдущим годом. Мы ожидаем, что чистый операционный доход от загрузки будет проявлять сезонность с разницей в первом квартале по сравнению с четвертым кварталом.
Мы в целом видим, что фундаментальные показатели движутся в правильном направлении, включая предварительную загрузку апреля, которая увеличилась примерно на 40 базисных пунктов по сравнению с мартом. Поэтому мы поддерживаем нашу цель роста чистого операционного дохода в размере 12% до 15% в текущем году.
Теперь я передам слово Джону, чтобы обсудить наши финансовые результаты и прогноз, Джон?
Джон Спайд
Спасибо, Кевин, и всем привет. За квартал, закончившийся 31 марта 2025 года, наша чистая прибыль на акцию после разведенных обыкновенных акций составила 0,74 доллара, что на 4,2% больше, чем в предыдущем году. Наши нормализованные результаты FFO на разведенную обыкновенную акцию за квартал, заканчивающийся 31 марта 2025 года, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, увеличились на 3,6% и составили 1,14 доллара. Наши нормализованные результаты FFO на разведенную обыкновенную акцию за квартал, заканчивающийся 31 марта, увеличились на 2,7% и составили 1,15 доллара по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
В первом квартале мы признали 1,2 миллиона долларов затрат на сделки, что примерно 0,03 доллара на акцию, о чем упомянул Эрик в своих комментариях, повлияв на чистую прибыль, FFO и нормализованный FFO. FAD за квартал, закончившийся 31 марта, по сравнению с предыдущим годом, увеличился на 9,9% и составил 56 миллионов долларов.
Последовательно по сравнению с четвертым кварталом, денежные потоки за первый квартал из нашего сегмента инвестиций в недвижимость увеличились на 2,6 миллиона долларов. Увеличение обусловлено несколькими факторами. Во-первых, наши денежные арендные платежи увеличились примерно на 900 000 долларов за счет приобретений, закрытых в четвертом квартале 2024 года и в первом квартале текущего года.
Во-вторых, мы получили 1,2 миллиона долларов в виде арендных платежей от процентного дохода NHC по аттестации процентного дохода. 1,2 миллиона долларов арендных платежей NHC по процентному доходу были скомпенсированы 100 000 долларов более низкими базовыми арендными платежами NHC, обусловленными сокращением рассмотрения расторжения договора аренды семи активов для ухода на Северо-Востоке.
Напомним, что в 2022 году мы увеличили базовую арендную плату в нашем мастер-договоре аренды NHC на 30,8 миллиона долларов за рассмотрение, которое NHC согласился заплатить нам за досрочное расторжение отдельного семиобъектного договора аренды NHC. Расторжение этого договора добавило дополнительные арендные платежи, которые должна была заплатить компания по мастер-договору за рассмотрение расторжения. Компания затем избавилась от семи активов на Северо-Востоке в 2022 году и получила 43,7 миллиона долларов из этих средств.
В-третьих, мы получили примерно 200 000 долларов дополнительной арендной платы от объектов переходного периода, включая объекты, ранее сданные в аренду SLM.
И в-четвертых, мы получили примерно 700 000 долларов дополнительной арендной платы, обусловленной ежегодным повышением арендной платы. Эти увеличения были частично скомпенсированы более низкими возвратами отложенной арендной платы примерно на 300 000 долларов. NOP из нашего сегмента магазинов за квартал, заканчивающийся 31 марта, увеличился на 4,9% и составил 3,1 миллиона долларов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Вклад NOP владельца обыкновенных акций магазинов по сравнению с прошлым годом увеличился на 12,6% и составил 2,8 миллиона долларов после корректировки на плановые капиталовложения и доли неконтролирующих интересов.
В первом квартале компания завершила приблизительно 76 миллионов долларов в трех отдельных приобретениях недвижимости, включая преобразование неэффективного ипотечного займа SOM в схему аренды на условиях простого платежа. Более подробную информацию см. в Примечании 3 к Форме 10-Q, заканчивающейся 31 марта 2025 года, поданной прошлой ночью.
После окончания квартала, мы объявили о двух дополнительных новых инвестициях на общую сумму 91,5 миллиона долларов средней доходности 8,3%. С начала года мы уже сделали инвестиции на сумму примерно 174,9 миллиона долларов и средней начальной доходностью 8,2% или примерно 118 миллионов долларов в инвестиции больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года.
В первом квартале мы активировали нашу программу ATM и продали на условиях форвардов приблизительно 208 000 обыкновенных акций по средней цене до уплаты комиссий в размере 75,52 доллара за акцию. В первом квартале мы закрыли сделку по продаже оставшихся 960 000 обыкновенных акций от предложения Ford августа 2024 года по корректированной форвардной цене 68,21 доллара за акцию после уплаты комиссий на общую сумму примерно 65,5 миллиона долларов.
На 31 марта 2025 года у нас были общие процедуры форвардных акций на сумму примерно 68,9 миллиона долларов, доступные нам в обмен на будущую передачу 931 000 обыкновенных акций по средней цене 74 доллара за акцию. Мы также завершили квартал с 135 миллионами долларов наличности на нашем балансе.
После окончания первого квартала мы погасили 60,1 миллиона долларов обеспеченного долга и продлили наш кредит на 200 миллионов долларов на шесть месяцев до 16 декабря 2025 года.
Наш баланс квартал завершился в отличной форме. Наш коэффициент чистого долга к скорректированной прибыли до выплаты процентов составляет 4,1 раза за квартал, что значительно меньше нашей установленной политики плеча в 4-5 раз.
Мы завершили квартал с примерно 409 миллионами долларов доступной мощности ATM, и у нас было 253 миллиона долларов доступных на нашем револьвере, в дополнение к оставшимся средствам форвардных акций и наличным деньгам на нашем балансе.
На 2025 год мы продолжаем фокусироваться на ликвидности компании для удовлетворения как наших потребностей по трубопроводу, так и по погашению долга. У нас есть дополнительное право продлить наш кредит на 200 миллионов долларов еще на шесть месяцев до 2026 года, что мы собираемся сделать к концу третьего квартала, и мы погасим наши другие долги, истекающие на общую сумму 65,6 миллиона долларов к концу года. Мы следим за долгосрочными процентными ставками и продолжаем ожидать размещения облигаций на публичном рынке облигаций в 2025 году для дальнейшего улучшения нашей ликвидности.
Теперь позвольте мне перейти к нашим дивидендам и прогнозам. Как мы объявили прошлой ночью, наш Совет директоров утвердил дивиденд в размере 0,90 доллара на акцию для акционеров с реестром к 30 июня 2025 года и выплатой 1 августа 2025 года.
Вчера мы также увеличили наши прогнозы на весь 2025 год для всех наших показателей на акцию. Наши обновленные прогнозы на весь год для Nareit FFO и нормализованного FFO на удаленную акцию в средней точке составляют 4,67 и 4,71 доллара или увеличение на 2,6% и 6,1% соответственно по сравнению с 2024 годом.
По сравнению с февральскими прогнозами, мы увеличили Nareit FFO и нормализованный FFO на 0,04 и 0,08 доллара соответственно. Наш прогноз для FAD в средней точке составляет 225,1 миллиона долларов, что выше февральского прогноза в 221,7 миллиона долларов и представляет собой увеличение на 10,2% по сравнению с 2024 годом.
Наш прогноз на этот год включает в себя воздействие средств форвардных акций на акцию в течение года. Наш прогноз включает неизменный рост NOP магазинов в диапазоне от 12% до 15% по сравнению с 2024 годом, а также продолжение сбора, отложенной арендной платы и исполнение наших существующих обязательств.
Я бы хотел немного поговорить о мастер-договоре аренды NHC в контексте того, что включено в наши прогнозы на основе информации, которая содержится в Примечании 3 к нашему 10-Q на 31 марта 2025 года и 10-й поправке к мастер-договору аренды NHC, поданной в качестве 8-K 8 сентября 2022 года.
Наши прогнозы включают базовую арендную плату, предусмотренную в 10-й поправке, плюс процентный арендный платеж, который мы получаем от NHC в двух частях. Первая часть - это арендная плата 2024 года, которая нам должна исходя из сертифицированных в 2024 году доходов наших объектов.
Вторая часть - это оценочный процентный доход, который будет выплачен нам на основе фактических доходов прошлого года до тех пор, пока мы не получим сертифицированные цифры о доходах в первом квартале следующего года.
Как я только что упомянул, базовая арендная плата включает дополнительные платежи, которые нам должны за рассмотрение расторжения договора аренды семи объектов на Северо-Востоке. В целом, наши прогнозы предполагают, что общая арендная плата, подлежащая выплате компании до сертификации сертифицированного этого года портфолио наличных доходов, составит примерно 39,7 миллиона долларов. Поскольку наше доверие к нашему трубопроводу привело к значительному увеличению форвардных акций, мы обновляем наши прогнозы по неидентифицированным инвестициям на оставшуюся часть года.
Наши обновленные прогнозы на 2025 год включают 155 миллионов долларов в дополнительных новых неидентифицированных инвестиций и средней доходности 8,2%. Предполагается, что эти инвестиции будут сосредоточены больше в третьем и четвертом кварталах текущего года.
В
Привет, Рич, это Эрик. И согласно Хогану, нашим адвокатам, нам нужно быть осторожными в высказываниях о земле и зданиях, потому что они определенно контролируют этот звонок. Но процесс с арендой NHC, как написано в договоре аренды, они должны уведомить нас о продлении шесть месяцев до окончания срока, который завершается в конце 2026 года, мы ведем с ними диалог в это время, пытаясь прийти к какому-то досрочному соглашению.
Очевидно, что проблема с Medicaid и проблема с налогом для поставщиков - это тень, которая делает будущее немного неопределенным. Так что это то, с чем нам придется справиться, и для слушающих активистов у нас есть комитет независимых директоров по отношению к лицам, связанным с сделкой, и мы привлекли консультантов по вопросам медицинского ухода Blueprint Advisors, чтобы помочь нам определить, что является рыночной ценой, что является честной сделкой для акционеров, и затем комитет по связанным сторонам также поможет нам определить правильную стратегию и поможет нам создать ценность для акционеров на основе продления аренды.
Рич Андерсон
Хорошо, спасибо за это. Второй вопрос касается магазина, он довольно маленький, но растущий, основываясь на том, о чем вы говорите в терминах внутренних преобразований, но что привело к такому резкому снижению в первом квартале? Я знаю, что вы подтвердили прогноз, но было ли в этом что-то? Одноразово, потому что даже ваши коллеги не находятся в средних одиночных цифрах в этом квартале, мы не видим этого нигде, кроме как здесь, так что можете прокомментировать это.
Кевин Паско
Привет, Рич, это Кевин. На самом деле, да, у нас была одна одноразовая статья расходов, которая немного задержала его. В конце концов, мы планировали некоторую сезонность и прогнозировали, что он останется относительно стабильным в первом квартале, и так и произошло.
Мы обычно видим некоторое увеличение выбывания в зимние месяцы, так что не слишком удивлены. Мы хотели бы, чтобы результаты были немного лучше, но в конечном итоге у нас все равно был рост по сравнению с прошлым годом. Мы видим хорошие ведущие индикаторы, поэтому мы все еще очень уверены в нашем прогнозе, который мы опубликовали.
Рич Андерсон
Хорошо, Кевин, у меня остался последний вопрос. Что остается сделать по SLM в отношении медицинских кредитов?
Кевин Паско
С моей точки зрения SLM в основном завершен. Мы получили платеж в размере 2,5 миллиона долларов в конце апреля, по мере того, как они продают дополнительные объекты. Есть некоторая вероятность того, что мы получим дополнительные платежи, но их сроки в настоящее время неопределенны. Здания были снова арендованы, они процветают и улучшаются, мы довольны нашими арендаторами там, и затем, как я уже упоминал, мы получили один платеж и ожидаем дополнительных платежей, но мы будем докладывать больше, как только они поступят.
Рич Андерсон
Хорошо, спасибо большое. Я передаю.
Кевин Паско
Спасибо.
Оператор
Хуан Санабриа, BMO Capital Markets.
Хуан Санабриа
Привет, доброе утро. Просто вопрос о Discovery по переходу на тройной чистый чистый доход. Следует ли ожидать, что этот процесс будет без сбоев, какие-либо недочеты в собираемой арендной плате или списания по аренде прямой линии или отложенные капитальные затраты, о которых мы должны думать как о части этого. И если вы могли бы объяснить, почему вы с радостью продолжаете сотрудничество с магазином, но собираетесь перейти к тройным чистым активам.
Кевин Паско
Эй, Хуан, это снова Кевин. Что касается перехода, я думаю, что при любом переходе к новому оператору будет немного шума. Итак, как я уже упоминал в звонке или комментариях, мы очень благодарны за сотрудничество Discovery здесь.
Будет передача. Возможно, будет некоторый шум там. Мы учли это, когда думали об этом в наших прогнозах, когда рассматривали эту возможность. Что касается зданий, они были поддержаны. Я верю, что у нас будет некоторые капитальные затраты, приносящие доход, в которые мы инвестируем в сообщество, так что вы увидите это от нас, как мы это сделали и с другим портфелем магазина.
На последний вопрос, я хочу прояснить, когда вы сказали о продолжении инвестиций в магазин, вы имеете в виду с Discovery или можете вы это уточнить?
Discovery хорошо справился с портфелем магазина, который у нас есть. Мы видим улучшение заполненности. Мы начинаем видеть, что стимулы, которые мы предложили, чтобы увеличить заполненность, уменьшаются. Мы должны увидеть увеличение среднедневной выручки на арендуемый объект. В конце концов, это заняло немного больше времени, чем мы хотели бы, на портфеле магазина. Это глобальный комментарий действительно для всего 15 того, чтобы двигаться в правильном направлении, но мы движемся и чувствуем себя хорошо на этом пути. Поэтому мы хотим поддержать то, что прошло хорошо.
У нас есть возможность, я думаю, для нас перевести еще некоторые крупные независимые здания в эту отношение и поддерживать то, что прошло хорошо, и на другой стороне, это будет наш выбор перейти в другое направление и найти новый дом для этих объектов, но, вы знаете, это не отношение, которое мы хотим просто отбросить. Мы все еще собираемся продолжать вкладывать в это.
Джон Спайд
Хуан, прежде чем вы зададите еще один вопрос, это Джон. Позвольте мне добавить еще немного цвета здесь к вашему вопросу.
Во-первых, у договоров аренды Discovery есть некоторые кредитные улучшения. Поэтому мы сейчас определяем полный процесс работы по передаче операций, который также будет включать оборотный капитал и тому подобное.
Мы очень уверены в линии FAD с тем, что у нас есть в прогнозе на этот год, и не ожидаем каких-либо нарушений из-за этого перехода. Мы также хотим отметить, что когда становится ясно, что договор аренды не будет продлен, у нас есть прямые линейные дебиторы в нашей бухгалтерской отчетности, и более подробную информацию об этом можно найти в Примечании 3 к 10-Q
Итак, эти дебиторы, мы должны разобраться с этим в соответствии с тем, как мы это делали в прошлом. Так что я просто хотел упомянуть об этих двух вещах.
Хуан Санабриа
Хорошо, спасибо и вернемся к NHC. Так что, я думаю, как нам следует думать о процентной арендной выгоде, которую вы имели в первом квартале и что это означает для прибыльности арендатора и как вы видите, как бизнес развивается и каков может быть потенциал, если бы вы продали эти активы на рынке.
Кевин Паско
Это снова Кевин. Процентная арендная плата, и я скажу немного от лица Джона, в основном уже была учтена в наших числах. Так что это было уже учтено.
Факт в том, что здания продолжают улучшаться. Мы довольны производительностью после периода COVID, им потребовалось некоторое время, чтобы добраться до улучшения с точки зрения чистой операционной прибыли, но, я думаю, что это движется в правильном направлении. По сей день время было на нашей стороне. Арендные платы продолжают расти. Мы видим, что это улучшается. Рынок все еще довольно хорош с точки зрения оценки, и мы работаем с Blueprint, чтобы убедиться, что у нас есть хороший обзор на это, но у нас действительно хорошие сравнения. О том, что портфель должен стоить, поэтому мы убеждаемся, что у нас есть вся эта информация и учитываем ее в наших переговорах с ними.
Хуан Санабриа
И последний вопрос для меня, просто о портфеле магазина и повторении [Бога] и как мы должны думать о движущихся частях для достижения этого? Это потому что отчет порой еще не переместился, заполненность была ниже последовательно. Так что, я думаю, как вы можете дать нам уверенность, что вы сможете достичь этого среднего роста в среднем я знаю, что я вырос.
Кевин Паско
Я думаю, что вещи, на которые стоит сосредоточиться здесь, - это исчезновение стимулов и продолжение заселенности на уровне 90% и более, которое гарантирует, что нам не придется предоставлять дополнительные значительные стимулы для поддержания заселенности. Этого мы ожидаем от портфеля.
Мы начинаем видеть, как они постепенно исчезают, мы действительно видели небольшое снижение заселенности, что мы предвидели в первом квартале. Так что строка расходов, я думаю, всегда может быть оптимизирована, но это действительно доход.
Мы можем ли продолжать поддерживать и улучшать заселенность и избавляться от этих стимулов, и это то, что, я думаю, мы ожидаем видеть в течение года, и на это мы рассчитывали в первом квартале и далее планируем улучшение. Мы начинаем видеть положительные показатели KPI.
Еще одно, на что стоит обратить внимание, это регулярные капиталовложения, мы вложили много в эти сообщества. Со временем мы должны увидеть, как это выравнивается. Они немного снизились в первом квартале. Часть из этого связана с временем, и мы продолжим инвестировать в здания в течение года, но со временем вы должны увидеть, как общий объем инвестиций также сократится, что поможет, Хуан.
Оператор
Фаррелл Гранат, Банк Америки.
Фаррелл Гранат
Спасибо, что выслушали мой вопрос. Мой первый вопрос касается крупного портфеля магазинов, который не был закрыт или выпал из конвейера. Меня интересует, если вы можете дать несколько дополнительных подробностей о том, на каком этапе процесса могли возникнуть вопросы и были ли извлечены какие-либо уроки.
Кевин Паско
Ну, конечно, это Кевин. Я думаю, что, ну, мы проанализировали, что у нас было имущество под NOI. Мы разобрались, каков фактический уровень NOI, каков прогнозный рост. Будет ли эта сделка приносить добавленную стоимость для NHI и, в конечном итоге, каковы перспективы роста?
Мы пришли к выводу, что вероятно, это не станет подходящим по нескольким причинам, одна из которых - структура и то, как она вписывается в нашу организацию. В конечном итоге, возможно, просто не было подходящего времени. Я думаю, что это хороший портфель, может быть, он еще вернется, но сейчас мы рады продолжать работу над тем, что у нас есть в пайплайне. Он довольно обширен.
Поэтому, вместо того чтобы направить ресурсы на то, что было бы затянуто и, возможно, не полностью удовлетворило бы ожидания инвесторов, мы решили отказаться от этого и действительно продолжить работу над тем, что у нас есть в наличии.
Фаррелл Гранат
Хорошо, спасибо. И также в $155 миллионах неопределенных новых инвестиций, можно ли дать представление о соотношении между инвестициями в недвижимость или займами, и если у вас есть определенная цель для каждой категории.
Джон Спейд
Да, так мы подходим к нашему неопределенному портфелю инвестиций, у нас есть сочетание немного займов, а в основном - полная собственность. Как вы можете видеть по нашим сделкам, совершенным на момент этого звонка, в основном это была полная собственность. Мы считаем, что это будет продолжаться, но когда мы делаем предположения относительно неопределенных инвестиций, мы предполагаем, что это может быть смешанное решение.
И поэтому ставки будут немного отличаться, но вы видите, что средний доход, который мы предполагаем в руководстве, все еще составляет 8,2%, что полностью соответствует, особенно последним сделкам, которые мы закрыли после третьего квартала. Так что вот как я могу помочь вам с этим вопросом.
Фаррелл Гранат
Хорошо, спасибо. И последний вопрос для меня - сделка с Discovery и или с конверсиями по тройной ставке, есть ли понимание, когда произойдет переход к NOI?
Кевин Паско
Это Кевин. Мы планируем завершить это к третьему кварталу. Это все еще подлежит юридическому рассмотрению и лицензированию, и есть некоторые аспекты времени, но в конечном итоге это цель, над которой мы работаем.
Фаррелл Гранат
Хорошо, большое спасибо.
Оператор
(Инструкции оператора)
Омотайо Окусанья, Дойче Банк.
Омотайо Окусанья
Привет, да, доброе утро всем. Прежде всего, поздравляю с общей успешной реализацией. У меня два вопроса о магазине. Опять же, я знаю, что вы говорили немного о сезонности как проблеме для еженедельных вещей и почему в этом квартале. Но, когда я смотрю на ваш дополнительный материал и вашу документацию, кажется, что основной проблемой был рост выручки, который снова составил 70 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом.
И Кевин, вы упоминали стимулы и ранее, так что это имеет смысл, но я просто любопытен, у вас уже заселенность близка к 90%. Почему продолжается такое активное использование таких значительных стимулов, особенно в этом квартале, который кажется, что рост был действительно низким.
Кевин Паско
Конечно, это Кевин Тайо. Вопрос в том, что все здания не находятся на уровне 90%. Есть все еще подмножество, которое должно достичь этого и мы все еще вынуждены использовать некоторые стимулы. И другое, с чем мы боремся, это средний срок пребывания.
Мы видим, что он сократился с того времени, когда это был праздничный портфель, тогда было 33 месяца. Теперь это ближе к двум годам. Так что происходит оборот. Мы хотим убедиться, что мы стабильно держим эту заселенность, поэтому есть небольшое использование стимулов, чтобы убедиться, что мы держимся прежде, чем полностью отпустим это.
В конечном итоге, мы очень сосредоточены на этом. Мы не хотим продолжать использовать стимулы. Это то, на что сосредоточены наши операционные партнеры, но мы хотим убедиться, что они стабильны, и мы не хотим потерять дополнительную заселенность и хотим сохранить заселенность в течение зимы насколько это возможно.
Омотайо Окусанья
Понятно. И SLM и конверсия магазина, снова, - какова конечная цель, касающаяся того, что сейчас вы получаете примерно $0,5 миллиона в аренду в месяц, но цель здесь - NOI этого портфеля может быть $10 миллионов или есть какой-то способ, как мы можем понять, каков потенциал роста от конверсии?
Кевин Паско
Извините, если я вас неправильно понял, я думаю, вы сказали SLM, но мы говорим о Discovery, верно?
Омотайо Окусанья
Извините, Discovery.
Кевин Паско
Возможно, я бы немного переформулировал это так, что мы уже видели хороший потенциал роста из портфеля и думаем, что со временем он может быть двузначным ростом. Так может ли он вырасти до $9 миллионов или $10 миллионов когда-нибудь?
Я думаю, что это возможно. Однако факт в том, что нам нужно увидеть более стабильный и продолжающийся рост. Мы думаем, что можем добиться этого взаимодействия с отношениями (неясно) и продолжая инвестировать в дополнительные капиталовложения, которые будут приносить доход, и вот на что мы сосредоточены, чтобы убедиться, что мы получаем правильный год к году рост.
Джон Спейд
Тайо, это Джон. Позвольте также упомянуть. Когда мы рассматриваем этот портфель и доходность на инвестированный капитал, которую можем получить из информации и всех наших отчетов, она чуть более 3%. Поэтому наши расчеты все еще говорят нам, что мы должны справиться лучше.
И поэтому есть потенциал, о котором вы говорите, вернуться к более нормализованной доходности по инвестированному капиталу на этих активах. Мы публикуем информацию о нашей доходности по инвестированному капиталу, поэтому мы очень сосредоточены на том, чтобы эффективно использовать капитал там, где он размещен.
Омотайо Окусанья
Понятно. Еще один вопрос для меня, если вы позволите. Есть ли какие-либо обновления относительно [паков] вообще? Опять же, я знаю, что это для вас гораздо меньший арендатор, но интересно, слышите ли вы что-то.
Кевин Паско
Кевин. Снова, у нас нет ничего дополнительного для обсуждения, то, что вы видели из их общедоступной информации, такое же, что у нас. Мы находимся в регулярном контакте. Здания продолжают платить арендную плату по договоренности, и их базовая производительность нормальная, но что касается их состояния, я ничего не знаю больше, чем вы.
Омотайо Окусанья
Отлично. Спасибо вам.
Оператор
Остин Вуршмидт, KeyBanc Capital Markets.
Остин Вуршмидт
Спасибо, доброе утро, всем. Вы несколько раз упоминали, что сделки ускоряются. Просто интересно, что, по вашему мнению, стимулирует увеличение активности, является ли это явлением рынка или чем-то специфичным для NHI, и дайте нам представление о глубине конвейера, когда мы думаем о возможности заполнить существующий конвейер.
Кевин Паско
Это Кевин. Я думаю, что во многом это просто продавцы понимают, что это сейчас рынок. Ставки CapEx вроде бы стабилизировались. Мы видим намного больше активности. Ставки высоки, и была какая-то искра надежды. Я думаю, люди думали, что они снизятся, но это немного уменьшилось, я думаю, на оставшуюся часть года. Так что покупатели просто хотят рециклировать, или извините, продавцы хотят рециклировать капитал, как я упомянул, пул покупателей в какой-то степени ограничен. Мы видим, что на недвижимость поступают несколько предложений о покупке, но мы находимся прямо в центре событий, особенно с нашими магазинными продуктами, если хотите, которые доступны, где мы можем быть более конкурентоспособными на более качественных объектах, где мы можем сконцентрироваться на определенных операторах, с которыми у нас могло не быть дела раньше. Так что, я думаю, что это просто сделало нас намного более конкурентоспособными, и рынок просто подходит нам. Мы очень сосредоточены на жилье для пожилых. Это самая большая часть конвейера, где большинство - это недвижимость. Инвестиции, будь то магазин или аренда, возможно, будут и долг, мы видели, что это работает хорошо для нас, где мы получим опционы покупки, если предоставим первые закладные, но это, вероятно, второй выбор для нас сейчас, но это довольно глубоко. Мы говорили о 264 в терминах нашего конвейера, но общий объем, который мы сейчас рассматриваем, вероятно, в 3-4 раза превышает это число, так что это определенно хорошее время для нас.
Остин Вуршмидт
Думаете ли вы, что темп приобретений может увеличиться? Я имею в виду, вы упомянули, что вы освободили дополнительные ресурсы, больше не преследуя крупную сделку портфеля, и между этим и, полагаю, сетевым эффектом привлечения новых операторов. Вы думаете, что они могут ускориться к какому-то моменту к концу этого года?
Кевин Паско
Думаю, что могут. Мы просто хотим быть избирательными в том, куда инвестируем. Мы не будем гнаться за этим, как сказал Эрик. Мы также должны помнить о расширении нашей команды, что мы активно и делаем. Так что, думаю, вы определенно увидите больше инвестиций с нашей стороны, темп которых будет определяться в зависимости от того, насколько нам нравится возможность. У нас есть возможность растягиваться и делать немного больше, но мы хотим, чтобы это было обдуманно и будет дополнительным для компании не только сейчас, но и в будущем.
Остин Вуршмидт
И последний вопрос от меня, вы упомянули, что ставки CapEx стабилизировались. Я имею в виду, связываете ли вы это с тем, что занятость вернулась к, возможно, даже выше в некоторых случаях, уровням до пандемии, и просто изменением профиля роста или другими факторами, которые, по вашему мнению, вызывают это?
Кевин Паско
Думаю, это пара вещей. Во-первых, как я упоминал, долг все еще довольно дорогой. Поэтому типичный покупатель будет иметь, если он слишком сильно снизит ставку CapEx, у него будет отрицательный рычаг. Поэтому я думаю, что это будет подталкивать ставки CapEx вверх. И есть элемент вашей мысли о стабилизации производительности немного.
Мы видим более стабилизированные типы объектов, когда вы смотрите на рост примерно от средних до высоких однозначных цифр по сравнению с некоторыми двузначными цифрами, которые были опубликованы ранее. Так что это также то, что мы анализируем, чтобы убедиться, что у нас правильный профиль роста и начальные доходы от объектов. Но я думаю, это, на мой взгляд, два из факторов, которые, в любом случае, вызовут это.
Остин Вуршмидт
Это полезно. Спасибо за время.
Оператор
Хуан Санабриа, BMO Capital Markets.
Хуан Санабриа
Привет, спасибо. Просто хотел узнать о облигациях, Джон, о которых вы говорили, что вы планируете обратиться к рынку облигаций позже в этом году, каков диапазон суммы эмиссии и как вы видите ваши текущие издержки для того, чтобы думать относительно (неясно).
Джон Спейд
Конечно. Что касается обращения внимания, мы используем довольно много собственного капитала. Одно из тех вещей, которые мы делаем, это анализ относительной дополнительной стоимости нашего собственного капитала по сравнению с нашими долгосрочными облигациями. И мы уже говорим некоторое время, что стоимость облигаций, стоимость долгосрочного долга практически равна стоимости нашего собственного капитала.
В предыдущем квартале, мы всегда будем готовы, но во время наших открытых окон, есть довольно много перекрестных течений, связанных с таможенными пошлинами, что делает выпуск для нас, возможно, менее эффективным, чем мы хотели бы. Мы относительно небольшой REIT, и мы также BBB минус BAA3. И поэтому я думаю, что мы просто - мы должны быть очень внимательными к тому, что, мы должны выбирать окно правильно. Итак, минимальная сумма составляет 300 миллионов долларов США для индексации, что даст нам наибольшую ликвидность на нашей облигации.
Мы должны, мы перейдем к облигациям с более длительным сроком погашения здесь, и вот почему я упомянул об этом в своих подготовленных замечаниях на этот год. Но мы готовы подстраиваться под рынок в части выпуска долга на длительный срок, и вот почему я так фокусируюсь на обсуждении нашей ликвидности по мере нашего роста.
Остин Вуршмидт
А каковы будут ваши издержки на 10-летний (неясно)
Джон Спейд
Ну, это отличный вопрос. Это немного вышло у нас из-под контроля. Я бы назвал это 40 базисных пунктов в первом квартале до более 200 базисных пунктов. Это никогда исторически не было нашим ожиданием. Мы должны быть ниже 200. Итак, мы увидим, как рынок начнет общаться с нами в ближайшие кварталы.
Хуан Санабриа
Спасибо и еще пара быстрых уточнений. О борьбе с прокси-битвой, связанной с NHC, просто интересно о затратах, которые мы должны ожидать.
Джон Спейд
Так вот, Хуан, это снова Джон. Мы указали число в наших прогнозах, это число было прямо на (неясно). Это наше текущее ожидание. И как вы заметили, как вы отметили в наших результатах первого квартала, был, добавление примерно 264 000 долларов США на нормализованной линии FFO. Так что вы можете видеть эту заметку в наших прогнозах.
Остин Вуршмидт
Отлично, и простите за последний вопрос от меня относительно магазина, об отклонении занятости последовательно, учитывая, что некоторое время было запланировано сезонное изменение. Итак, проблема в том, что это было отъезды, и если это были отъезды, было ли это связано с смертью или был ли там некоторый элемент финансовых отъездов в этом?
Кевин Паско
Преимущественно это будет отъезд из-за более высокого уровня ухода или смерти. Я думаю, мы видели, что - те, кто умерли, немного ускорились, что снова является нормальной сезонностью. Не видели действительно огромного скачка в финансовой части. В портфеле всегда есть некоторые, но это определенно более высокий уровень ухода или смерти.
Хуан Санабриа
Спасибо.
Оператор
Спасибо. В настоящее время в очереди нет других вопросов. Хочу вернуть звонок Эрику Мендельсону для заключительных замечаний.
Д. Эрик Мендельсон
Спасибо всем за участие сегодня и за ваш интерес. Мы с нетерпением ждем встречи с вами на [соседе].
Оператор
Спасибо. Это завершает сегодняшнюю конференцию. Вы можете отключиться от линий сейчас. Спасибо за ваше участие.
