Участники
Джордж Хоглунд; Вице-президент по инвестициям; National Storage Affiliates Trust
Дэвид Креймер; Президент, Генеральный директор; National Storage Affiliates Trust
Брэндон Тогаши; Исполнительный вице-президент и главный финансовый директор; National Storage Affiliates Trust
Эрик Вольф; Аналитик; Citi
Самир Ханал; Аналитик; Bank of America
Майкл Голдсмит; Аналитик; UBS
Робин Ханеланд; Аналитик; BMO Capital Markets
Майкл Гриффин; Аналитик; Evercore ISI
Тодд Томас; Аналитик; KeyBanc Capital Markets
Салил Мехта; Аналитик; Green Street
Рональд Камдем; Аналитик; Morgan Stanley
Рави Вайдья; Аналитик; Mizuho Securities
Омотайо Окусанья; Аналитик; Deutsche Bank
Натан Холдж; Аналитик; Baird
Презентация
Оператор
Приветствую вас на конференции National Storage Affiliates по итогам первого квартала 2025 года. (Инструкции оператора) Напоминаем, что данная конференция записывается. Сейчас я передам ход конференции вашему ведущему, г-ну Джорджу Хоглунду, вице-президенту по инвестициям National Storage Affiliates. Спасибо. Вы можете начинать.
Джордж Хоглунд
Мы хотели бы поблагодарить вас за участие сегодня в конференции по итогам прибыли National Storage Affiliates Trust за 1 квартал 2025 года. На линии со мной сегодня находятся Президент и Генеральный директор NSA, Дэйв Креймер, и главный финансовый директор Брэндон Тогаши.
После подготовленных замечаний руководство ответит на вопросы зарегистрированных финансовых аналитиков. Просим ограничиться одним вопросом и одним дополнительным вопросом, а затем вернуться в очередь, если у вас есть еще вопросы.
Помимо пресс-релиза, распространенного вчера после обеда, мы предоставили дополнительный пакет с дополнительными деталями о наших результатах, которые можно найти в разделе Инвестиционные отношения на нашем сайте nsastorage.com.
В ходе сегодняшнего звонка подготовленные замечания руководства и ответы на ваши вопросы могут содержать прогнозные заявления, находящиеся под влиянием рисков и неопределенностей, и представляют собой оценки руководства на сегодняшний день, 6 мая 2025 года.
Компания не несет обязательств по пересмотру или обновлению прогнозных заявлений из-за изменения рыночных условий или иных обстоятельств после даты этой конференции. Компания предупреждает, что фактические результаты могут существенно отличаться от прогнозируемых в любом прогнозном заявлении. Дополнительные детали по нашим прогнозным заявлениям можно найти в наших открытых отчетах в SEC.
Мы также призываем слушателей ознакомиться с определениями и сопоставлениями нефинансовых финансовых показателей, таких как FFO, основной FFO и чистая операционная прибыль, содержащихся в дополнительной информационной пакете, доступном в разделе Инвестиционные отношения на нашем сайте и в наших отчетах в SEC. Сейчас я передам слово Дэйву.
Дэйв Креймер
Спасибо, Джордж, и спасибо всем, кто присоединился к нашему звонку сегодня. Наши результаты за первый квартал соответствуют нашим ожиданиям, и мы довольны улучшением показателя доходности same-store на 130 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом.
Почти все наши отчетные same-store рынки увидели улучшение уровня роста доходов; и два из трех наших лучших рынков, Портленд и Хьюстон, показали положительные изменения в первом квартале, что дало нам инерцию к весеннему сезону аренды.
Ставки за услуги и контрактные ставки каждый месяц этого года росли, что обнадеживает. И хотя заполненность немного мягче, чем ожидалось, рост ставок превышает ожидания, и мы достигли наших общих целей по доходам.
Наша существующая клиентская база остается здоровой. Мы продолжаем быть довольны успехами нашей программы ECRI. Средний срок пребывания остается выше исторических средних значений, а расходы на плохие долги остаются в ожидаемых пределах.
Теперь, когда мы завершили переход на PRO, мы сосредоточены на операциях и реализации преимуществ от сконсолидированных операционных платформ и усовершенствованных маркетинговых и ценовых инструментов. Преимущества проявляют себя в улучшении рейтинга поиска для привлечения клиентов в верхнюю часть воронки, улучшенных алгоритмах ценообразования для оптимизации решений по ставкам и использовании искусственного интеллекта для оптимизации потоков звонков и рабочих часов.
Эти улучшения отражаются в нашем последовательном росте контрактных ставок и снижении расходов на персонал. Мы только начинаем показывать улучшения и наращивать импульс. Фактически, изменение контрактных ставок в апреле увеличилось примерно на 5% по сравнению с уровнями первого квартала. Тем временем, заполненность увеличилась на 20 базисных пунктов в апреле, чтобы закончить месяц на уровне 83,8% занятости.
На рынках, где мы далеко продвинулись в внедрении этих стратегий, видны результаты. Портленд - отличный пример рынка, где у нас за спиной некоторое пространство и история внедрения наших стратегий, и преимущества проявляются.
Мы продолжаем оптимизировать наши маркетинговые и управленческие усилия, что приводит к лучшим результатам. Мы добились успехов с нашей программой ценообразования и ECRI. В сочетании с преимуществами снижения предложения, Портленд теперь один из наших лучших исполнителей, показывая положительный рост доходов за квартал.
Несмотря на постоянный поток появляющихся возможностей, при неопределенности в экономике и капитальных рынках мы остаемся дисциплинированными. В первом квартале мы успешно завершили сделку по трем активам на общую сумму около $40 миллионов.
Мы также продали два объекта на общую сумму $10 миллионов. Доходы от продажи активов будут использованы для погашения кредитной линии и финансирования будущих приобретений. Наша активность нарастает, и мы ожидаем объявления о дополнительных сделках в ближайшие несколько месяцев.
В заключение, мы считаем, что мы достигли дна в фундаментальных показателях. Мы вдохновлены траекторией контрактных арендных платежей, и перспективы нового предложения улучшаются. Хотя вокруг много шума из-за тарифов и экономической неопределенности, до сих пор нашему бизнесу не было непосредственного влияния. И я напоминаю вам, что сектор самохранения доказал свою устойчивость в различных операционных средах.
Наконец, в секторе самохранения по-прежнему существует значительный интерес со стороны инвесторов. Как продемонстрировано недавним успешным IPO нашего нового общедоступного коллеги, SmartStop Self Storage. Я хотел бы официально приветствовать Майкла Шварца и его команду в нашем клубе. Сейчас передаю слово Брэндону для обсуждения наших финансовых результатов.
Брэндон Тогаши
Спасибо, Дейв. Вчера днем мы сообщили, что основной FFO на акцию за первый квартал составил 0,54 доллара, что на 10% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, в основном из-за снижения NOI одинаковых магазинов и увеличения процентной ставки по кредитам. За квартал доходы одинаковых магазинов снизились на 3% из-за снижения средней занятости на 190 базисных пунктов и уменьшения год к году среднего дохода с квадратного фута на 1%.
Рост расходов составил 3,7% в первом квартале. Основными факторами роста были маркетинг, R&M и коммунальные услуги, частично компенсированные снижением затрат на персонал. Мы ожидаем, что маркетинг останется повышенным в ближайшей перспективе из-за конкурентной среды, в то время как R&M был выше в основном из-за сильных зимних бурь в течение квартала, что привело к излишним затратам на уборку снега. Без такого воздействия наш рост OpEx был бы менее 3%.
Эти результаты доходов и OpEx привели к отрицательному росту NOI одинаковых магазинов на уровне 5,7%, также последовательное улучшение по сравнению с прошлым кварталом, которое мы ожидаем продолжить по мере продвижения в течение года. Также на квартал повлияли процентные расходы, которые увеличились на 1 миллион долларов из-за истечения сделки в начале февраля, но фиксировали ставку на балансе нашего револьвера на сумму в 225 миллионов долларов примерно под 3%.
После истечения сделки номинальная сумма стала зависеть от текущей ставки, которая была примерно на 275 базисных пунктов выше. Это привело к ухудшению результатов квартала на 0,01 доллара.
Теперь касаясь баланса. У нас нет погашений в 2025 году, а текущий баланс револьвера составляет 444 миллиона долларов, что дает нам примерно 500 миллионов долларов доступных средств. Как упоминал Дейв ранее, мы ожидаем, что средства от продажи активов в ближайшее время погасят револьвер, что в сочетании с улучшением фундаментальных показателей поможет снизить плечо.
Чистый долг к EBITDA составлял 6,9 раз к концу квартала. И как я говорил на нашем последнем звонке, недавний минимум в годовом росте одинаковых магазинов вместе с тем, что первый квартал сезонно слабый, дополнительно оказал давление на этот показатель. Мы ожидаем диапазон от 6% до 6,5% во второй половине года.
Сейчас я закончу наше вступительное замечание несколькими комментариями о нашем отчете. И мы добавили некоторые новые раскрытия в нашем дополнительном отчете за этот квартал. В нижней части Графика 7 мы предоставили арендную плату за квадратный фут для клиентов на месте и для переезда, чтобы лучше прояснить фундаментальные аспекты и помочь с моделированием.
Что касается прогноза, пока еще рано в весеннем сезоне аренды, и таким образом, наши предположения не изменились и детализированы в отчете о прибылях. Я напомню всем, что средняя точка предполагает умеренно лучший сезон аренды весной по сравнению с прошлым годом, характеризующийся улучшением ценовой политики и занятостью через летние месяцы.
Верхний предел нашего диапазона прогноза подразумевает лучший, чем среднее, сезон аренды весной, питаемый восстановлением рынка жилья. Нижний уровень включает в себя отсутствие существенного улучшения на рынке жилья с ослабленной сезонностью и ценовой политикой. Еще раз спасибо за участие в нашем звонке сегодня. Теперь давайте вернемся к оператору, чтобы задать вопросы. Оператор?
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора)
Эрик Вольф, Citi.
Эрик Вольф
Я слышал, что ставки по контрактам увеличились на 5% с марта, а занятость выросла на 20 базисных пунктов. Могли бы вы пояснить этот рост? Это очень хороший апрель, обычный апрель? И насколько выросли контрактные ставки по сравнению с прошлым годом?
Дэвид Креймер
Эрик, спасибо за вопрос. Я ценю ваше участие в звонке сегодня. Последовательно мы видели улучшение нашей тарифной схемы на протяжении всего года. Мы видели последовательные улучшения ставок с января по апрель и май. Мы также видели улучшение контрактных ставок с января по апрель и май.
И так, с нашей точки зрения, когда мы стремимся максимизировать доход и использовать все имеющиеся инструменты от занятости до роста тарифов и расходов на маркетинг, мы были довольны прогрессом, который мы сделали вокруг контрактных ставок.
И если вы обратите внимание на наш новый график, мы даже предоставили данные о росте арендной платы для клиентов на месте и для новых заселений. И вы можете видеть, что мы последовательно улучшили ставки для новых заселений в течение первого квартала и апреля, и наши ставки для новых заселений фактически стали положительными в марте, остались положительными в апреле и улучшились в апреле и снова улучшились в мае.
Итак, у нас был действительно хороший успех в области программы тарифов на первой части года. И как мы планировали, именно на это мы рассчитывали, чтобы попытаться увеличить доход от хранения и максимизировать клиентов на месте через программу ECRI и максимизировать новые заселения, которые мы получали с улучшением уличных тарифов и действительно сосредоточиться на этом.
Эрик Вольф
Это полезно. И вы говорили о том, что видите лучшие возможности по доходу и, наверное, маржинальные возможности для объектов PRO, которые вы добавили на свою платформу. Я думаю, вы ранее говорили, что есть примерно 260 базисных пунктов разрыва по занятости, который вы, возможно, сможете закрыть к концу лета. Можете ли вы рассказать немного больше о том, где вы сейчас находитесь в процессе достижения этих синергий по доходам?
Дэвид Креймер
Да, хороший вопрос. Переход произошел в основном в третьем и четвертом квартала прошлого года, большая часть его произошла примерно в середине третьего и четвертого квартала.
И так, когда вы думаете о переименовании магазинов, переносе магазинов на новое доменное имя nsastorage.com, имея согласованную ценовую политику и согласованные маркетинговые усилия, мы начинаем видеть происходящий переход, и команда действительно начинает видеть некоторые успехи в том, что все находится в одном месте, в наличии Google-модель заявки, ценообразование в одном месте, маркетинговые инструменты в одном месте. Когда мы начали переход PRO, разрыв составлял примерно 250-300 базисных пунктов. Мы действительно не ожидали закрыть этот разрыв до середины летних месяцев.
Так что я могу сказать, что мы делаем хорошие успехи. Мы довольны ростом тарифов в этих портфелях, занятость, мы все еще работаем, и мы действительно рассчитываем на середину летних месяцев, чтобы действительно получить толчок вокруг расходов на маркетинг и веб-сайта, чтобы действительно внедрить изменения вокруг этого разрыва по занятости.
Оператор
Самир Ханал, Bank of America.
Самир Ханал
Дейв, можете ли вы немного подробнее рассказать о нарастании. Я не знаю, можете ли вы количественно оценить этот процесс к концу второго полугодия. Я имею в виду, вы показали минус 3% в первом квартале по отношению к росту доходов. Я предполагаю, что второй квартал также будет хуже с точки зрения роста доходов, но можете ли вы количественно оценить, насколько улучшится ситуация во второй половине и особенно в четвертом квартале.
Брэндон Тогаши
Самир, это Брэндон. Я вмешаюсь. Как сказал Дейв, число доходов для одинаковых магазинов было в соответствии с ожиданиями. Мы достигли нашей цели для первого квартала. Вы можете помнить, что в феврале, когда мы представили прогноз, я сказал, что мы начнем год с роста NOI одинаковых магазинов в середине однозначных отрицательных цифр.
Так что, возможно, немного хуже, чем ожидалось, действительно из-за тех пунктов OpEx, о которых я упоминал. Если бы у нас не было некоторого влияния зимней бури на уборку снега, а также на коммунальные услуги, то я думаю, что мы были бы ближе к этим отрицательным 5 на NOI.
Но вы правы, траектория и скорость роста и дальнейшее последовательное улучшение определенно подразумевается во всех диапазонах нашего прогноза на весь год. Вы также правы, что мы все еще ожидаем отрицательный результат для второго квартала как по доходам, так и по NOI по сравнению с прошлым годом.
И тогда мы не стали конкретными, потому что есть много разных вещей, которые еще не произошли, но мы сказали, что в какой-то момент во второй половине года это станет положительным по доходам, а затем, в конце года, последует NOI.
Когда именно это произойдет, это миллионный вопрос, верно? И я думаю, вот в чем... мы настолько рано в сезоне. Мы только начинаем видеть ранние последствия того, что ждет нас в сезоне аренды.
Самир Ханал
И еще один вопрос: я знаю, что вы говорили о том, что видите улучшение из месяца в месяц. Я думаю, насколько это действительно просто возвращение к сезонности по сравнению с улучшением спроса на данный момент?
Дэвид Креймер
Да, хороший вопрос. Я думаю, что я ответил на него с нескольких сторон. Конечно, сезонность начинает играть здесь роль. Обычно вы достигаете дна примерно в феврале, а затем начинаете подниматься к весеннему сезону аренды. Так что, что касается активности, мы начинаем видеть больше клиентов в верхней части воронки, больше результатов поиска, и сезонно начинается ощущаться улучшение.
Но я также скажу вам, что у нас действительно был успех начиная с конца прошлого года вокруг улучшения уличной ставки, ноябрь и декабрь продолжали это улучшение уличной ставки на протяжении всего первого квартала и апреля и мая, это не типично.
Типичные уличные ставки не увеличиваются, как в январе, феврале и марте. Итак, у нас был успех вокруг улучшения уличной ставки, что привело к улучшению коэффициента заполненности. И наша программа ECRI остается очень продуктивной, и у нас хорошие результаты вокруг программы ECRI.
Так что я думаю, что мы опережаем график того, что мы думали, что будем по коэффициенту заполненности. Картина спроса и предложения практически не изменилась. Есть много неопределенности, я думаю, все еще вокруг экономических условий, процентных ставок и мобильности по стране. Мы видели увеличение заполненности в апреле. Мы видели увеличение заполненности в мае до сих пор. Но как объем аренды, так и объем выселения остаются ниже по сравнению с прошлым годом.
Я бы также добавил к этому. В прошлом году мы увеличили коэффициент заполненности, но то, что мы не увеличили, это выручку. Мы не увеличили выручку от хранения в первые четыре месяца прошлого года. В этом году мы последовательно увеличивали выручку от хранения действительно в месяцах марта, апреля и теперь в мае. Итак, хотя коэффициент заполненности может не быть таким же сильным, как в прошлом году, наша выручка выросла сильнее, чем в прошлом году.
Оператор
Майкл Голдсмит, UBS.
Майкл Голдсмит
Мой первый вопрос касается динамики уличных ставок. Вы видите, кажется, что уличные ставки показали некоторое улучшение, но коэффициент заполненности немного снизился в первом квартале. Можете ли вы разъяснить динамику вашей способности повышать арендную плату и также привлекать людей, и как вы ожидаете, что это будет развиваться в течение весеннего сезона аренды?
Дэвид Креймер
Майкл, спасибо за участие. Хороший вопрос. Конечно, я согласен с вами. Мы действительно имели успех в улучшении уличных ставок, что привело к улучшению коэффициента заполненности. И все это с программой ECRI привело к улучшению контрактных ставок последовательно в последние четыре или пять месяцев. Так что мы очень довольны прогрессом в этом вопросе.
Что касается коэффициента заполненности, очевидно, что мы усердно работаем над рекламными расходами. Мы работаем над верхней частью воронки. Программы, которые мы внедрили с этим переходом, когда все находится на одной платформе, начинают показывать некоторые результаты. Так что мы видим улучшение скорости в верхней части воронки.
Но я также скажу, что в отношении ожиданий от весны многое не изменилось вокруг некоторых переходных факторов, которые помогут нам увеличить коэффициент заполненности в верхней части. Так что команда очень хорошо справляется с балансировкой выручки, и вот что мы пытаемся решить.
Итак, хотя бы мы хотели видеть больше коэффициента заполненности, чем больше у нас улучшение ставок, тем меньше давления мы испытываем на коэффициент заполненности. Итак, я думаю, что мы пытаемся балансировать все эти вещи, когда мы проходим весенний сезон.
Майкл Голдсмит
Понятно, Дэвид. И как дополнение, вы ожидаете некоторых приобретений и отчуждений в этом году. Просто можете ли вы дать нам немного обновлений о рынке сделок, где вы собираетесь покупать участки, где находятся объекты, какие ставки капитализации вы собираетесь продавать? А также произошли ли какие-либо изменения на рынке сделок за последний месяц?
Дэвид Креймер
Да, хороший вопрос. Как мы говорили в прошлом квартале, поток сделок поступает к нам. Мы терпеливы и пытаемся соотнести сделки с нашей себестоимостью капитала и там, где мы считаем, что это хороший рынок, где мы можем улучшить наши операционные эффективности и наши плотности.
И я думаю, что команда сделала отличную работу, и мы проанализировали много объектов, но снова, мы очень терпеливы в том, где мы выбираем свои позиции. У нас есть хороший капитал через наши совместные предприятия, и наш партнер по совместному предприятию очень активно работает с нами, рассматривая сделки, и поэтому мы довольны.
Что касается стороны отчуждения, мы здесь очень активны. Я думаю, что мы делаем хорошие успехи. Я думаю, что у нас будет значительное движение по отчуждениям. Вы помните, мы ориентировались на примерно $200 миллионов долларов отчуждений в этом году, команда усердно работала, и у нас есть хороший прогноз на продукт, который будет в трубе отчуждения, и мы поговорим об этом подробнее, я думаю, после того, как мы пройдем второй квартал, но я бы сказал, что прогресс на этом фронте.
Вернемся к стороне приобретения, приобретения бывают неравномерными. Я имею в виду, что мы видим сделки и мы анализируем сделки. Я думаю, что мы просто терпеливы в том, где мы выбираем места для покупки объектов.
Оператор
Хуан Санабриа, BMO Capital Markets.
Робин Ханеланд
Это Робин Ханеланд, заменяющий Хуана. С учетом немного более слабого коэффициента заполненности в первом квартале, какие предположения по коэффициенту заполненности вы учитываете в руководстве? И ваши ожидания посмотрели в сторону восстановления жилья. Просто интересно, видели ли вы на рынке какие-либо признаки этого уже в начальном сезоне аренды?
Брэндон Тогаши
Да, Робин. Так что я бы отослал вас к тому, что мы говорили в феврале, когда мы представляли руководство. Мы говорили, что в прошлом году пул магазинов видел увеличение коэффициента заполненности от дна к вершине около 140 базисных пунктов. И мы говорили, что средняя точка нашего руководства включала что-то, что было больше этого, верно? Что-то ближе к тому, что вы обычно видите, до 250 базисных пунктов, например.
Поскольку эти первые четыре месяца развивались, и как уже сказал Дейв, всегда есть какая-то борьба между ставкой и коэффициентом заполненности, верно? И поэтому у меня нет обновленных цифр, чтобы указать вам точно эти точки в нашем диапазоне.
Но, тем не менее, в руководстве определенно есть ожидание и требование, что у нас будет спрос, который, как я уже сказал в открывающих замечаниях, будет умеренно лучше, чем в прошлом году, хорошо?
Что касается вашего вопроса о рынках и жилье и то, что мы видим, что я могу вам сказать, что мы довольны тем, что мы видим с точки зрения спроса на рынках, где вы ожидали в этот момент года, будь то связано с жильем, другими движениями домашних хозяйств, сезонной активностью в наших рынках, которые более зависят от этого типа сезона аренды. И все это обнадеживает. Но я бы также уточнил, что все еще очень рано.
Робин Ханеланд
И по вопросу внутреннего привлечения PRO, можете ли вы, возможно, помочь нам количественно оценить возможные сбережения по операционным расходам? И более общим образом, мы увидим дополнительные выгоды в течение 2025 года? Или большая часть потенциальной перспективы уже отражается в цифрах?
Брэндон Тогаши
Да, я отвечу на этот вопрос также, Робин. Итак, по внутреннему привлечению PRO, есть несколько вещей, на которые стоит обратить внимание и обновить вас. Одно из них, конечно, это G&A, это было четко выраженное преимущество, которое мы начали реализовывать некоторое время во второй половине прошлого года. Вы можете увидеть это на годовой основе на лице P&L чисел, около $2,5 миллиона сбережений, которые мы пересекаем этот сравнительный показатель в третьем квартале этого года. Так что мы уже эффективно реализовали половину этой 12-месячной выгоды в 2024 году, и мы получим другую половину в 2025 году.
Была некоторая экономика аренды жильцов, которую мы начали реализовывать с первого дня внутреннего привлечения PRO с эффективной даты 1 июля прошлого года. Так что это был хороший темп за последние пару кварталов, включая первый квартал этого года.
И на уровне объекта сбережения по затратам на персонал, о которых я упомянул в своих открывающих замечаниях на годовой основе, некоторые из них были обусловлены только тем, как мы управляем магазинами по сравнению с тем, как PRO раньше управлял этими объектами, как мы используем колл-центр вместо некоторых из этих рабочих часов на месте. Расходы на колл-центр находятся в строках маркетинга. Так что это тоже частично объясняет повышение затрат на маркетинг.
Я думаю, что мы имеем довольно хороший темп на многих этих вещах, которые действительно начали происходить, как уже сказал Дейв ранее, в
Оператор
Майкл Гриффин, Evercore ISI.
Майкл Гриффин
Можете ли вы дать нам некоторые идеи о том, как развиваются акции или скидки для новых арендаторов. Похоже, что уровни улиц продолжают улучшаться, но я представляю, что привлечение нового арендатора важно для реализации увеличения ECRI через пару месяцев. Вы удерживаете позиции по уступкам? Пытаетесь ли вы привлечь людей в объекты за счет, возможно, более высокой ставки уступок? Как нам следует об этом думать?
Дэвид Кремер
Хороший вопрос. Спасибо за участие. Я уверен, что уступки находятся в пределах наших ожиданий и не превышают исторические уровни. Мы заметили небольшой рост использования промо-акций за последние два-три месяца. И я думаю, что это соответствует тому факту, что мы повышаем улицы и переориентируемся на рынке, и мы открыли команду для использования временной скидки, вместо того чтобы действительно использовать более низкую ставку, а затем повышать эту промо-ставку.
Так что, безусловно, мы довольны результатами, не -- никакие скидки, вероятно, не выводили нас за пределы границ, где мы считаем, что они должны быть. Но да, я согласен, что мы видим немного больше использования промо-скидок по более высокой ставке.
Майкл Гриффин
Я ценю контекст. И вот полезные слайды, которые у вас есть в вашем инвесторском докладе, есть только один о поисковой оптимизации с новым nsastorage.com и о том, как вы видите улучшение рейтингов в поиске Google.
Меня просто интересует, вы хорошо справились с повышением этого рейтинга, но я просто думаю о поиске Google, поскольку люди, вероятно, обычно нажимают хотя бы на первые три, которые появляются. Так что достичь, скажем, пятого или шестого слота по сравнению с вторым или третьим, это возможно? И если вы привлечете больше трафика таким образом, просто пройдите с нами, насколько это возможно увеличить пропускную способность в результатах поиска и как это влияет на спрос?
Дэвид Кремер
Да, это отличное наблюдение, и это для нас очень важно. И чтобы ответить на ваш вопрос, это возможно, да. И таких способов достижения этого несколько. Очевидно, то, где вы работаете в Google My Business и как вы работаете со своими функциями SEO, это больше долгосрочное усилие и усилие в области SEO, и вы фокусируетесь на все, что помогает поисковым системам распознавать ваш авторитет и то, насколько вы актуальны, и где расположены ваши магазины и что вы пытаетесь донести.
И так команда была очень занята nsastorage.com, убеждаясь с точки зрения SEO, что мы делаем все возможное, и это просто требует времени. И поэтому это не так заметно. То, что мы можем сделать, чтобы повлиять на этот рейтинг и поставить себя в лучшее положение, - это в области платного поиска, и вы видели, что мы увеличили наши расходы на платный поиск.
То, что все магазины и все наши бренды на одном доменном имени позволило нам быть очень эффективными в использовании этого платного поиска. И я думаю, что команда на данный момент хорошо справляется с этим рычагом и ставит себя в такое положение, где мы увеличиваем наши баллы видимости и наше положение видимости.
Теперь, когда у нас есть наши магазины на nsa.com, все они и все бренды там, у нас немного лучше видимость. У нас нет годовых исторических средних значений, но я могу сказать вам, что по верхнему уровню воронки мы видели значительное улучшение в том, сколько клиентов находится в начале воронки, начиная с фактически, если посмотреть на ноябрь, декабрь, мы увеличились примерно на 25%.
Количество объема, которое находится в начале нашей воронки. Некоторая часть этого также сезонная, поэтому нужно учитывать сезонность. Но мы делаем успехи, я думаю, что это то, что даст нам улучшенную производительность по мере того, как мы продолжаем не только в этом году, но и в последующие годы, и мы действительно фокусируемся на том, чтобы поставить себя в нужное время в правильное положение в этом правильном рейтинге поиска, верно?
Это также часть этого, а также с правильными ключевыми словами. Есть много ключевых слов, на которые вы фокусируетесь, и много вещей, которые, по нашему мнению, трансформируются лучше. Так что в этом многое, но мы делаем хорошие успехи.
Оператор
Тодд Томас, KeyBanc Capital Markets.
Тодд Томас
Мне просто хотелось вернуться к обсуждению загруженности и тарифов. И мне просто интересно, если бы вы могли немного подробнее рассказать о том, что именно дало вам уверенность повысить тарифы в течение квартала, несмотря на более мягкие тенденции загруженности, которые вы видели в начале года? И означает ли это, что вы чувствовали или ваши системы показывали, что более низкие тарифы не стимулировали бы больше спроса, чем это было в квартале. Это правильное понимание?
Дэвид Кремер
Да. Тодд, спасибо за участие. Я думаю, что вы правы. При моделировании и прогнозировании мы не считали, что польза от более низкой ставки приведет достаточно клиентов к получению желаемого чистого результата. И поэтому мы переориентировались на рынке.
Я также скажу вам, что выходя из третьего и четвертого квартала прошлого года, я думаю, что мы были немного недостаточны по тарифу из-за перехода и некоторых вещей, которые мы делаем вокруг этого перехода PRO. Так что это также позволило нам переустановить тариф в ноябре, декабре и как бы переориентироваться на рынке. Мы по-прежнему конкурентоспособны по тарифу. Мы просто в лучшем положении.
Но да, я думаю, что это часть формулы, над которой мы работаем, - какое влияние оказывает более низкая ставка и количество арендаторов, а затем как вы можете восстановиться после этой более низкой начальной ставки в жизни клиента, здоровье клиента и тип клиента, которого вы привлекаете с некоторыми из этих тарифных программ, когда вы предлагаете разные программы тарифов.
И так снова, я думал, что команда хорошо справилась с пониманием данных, пониманием показателей данных, рассмотрением коэффициентов конверсии и хорошо нас позиционировала, чтобы более низкая начальная ставка привела к лучшему результату по доходам.
Тодд Томас
Хорошо. А как изменилась загруженность, каковы были тенденции вакансий в течение квартала? Можете ли вы говорить о вакансиях более специфично? И были ли изменения в деятельности по выселению с начала апреля?
Дэвид Кремер
Нет. Отъезды оставались в пределах, по сравнению с прошлым годом на годовой основе. Я бы сказал, что соотношение между отъездами и въездами оставалось очень стабильным. Так что въезды сократились, и отъезды также были меньше, чем в прошлом году. Так что никаких реальных изменений нет.
И я думаю, что это также связано с тем, о чем мы говорили, что пока не изменятся некоторые внешние давления вокруг соотношения спроса и предложения, у нас по-прежнему есть рынки, где есть много предложения, которое нужно поглотить. И все еще существуют некоторые аспекты в нашем секторе, и особенно для нашего портфеля, где мы просто не видим такой активности со стороны клиентов. И поэтому мы управляем средой, в которой находимся.
Оператор
Салил Мехта, Green Street.
Салил Мехта
Похоже, что по данным о расходах на маркетинг здесь наблюдается существенное увеличение по сравнению с прошлым годом. Я думаю, это примерно 20%. Можете ли вы пройти с нами через решение увеличить это, когда мы видим существенное сокращение в этой области у других РИТов, и поскольку новый верхний уровень спроса продолжает оставаться устойчивым? И извините, если я пропустил эту часть ранее, но можно ли ожидать такой же темп на протяжении оставшейся части года?
Дэвид Кремер
Да. Спасибо за участие. Я считаю, что мы рассматриваем затраты на маркетинг и общие затраты на маркетинг так, как мы бы их не использовали, если бы не думали, что получаем от них результаты.
Итак, для нас, я думаю, увеличение по сравнению с прошлым годом - это та отправная точка, с которой мы начали и на которую опирались год назад и предыдущие годы, а также консолидация доменного имени, где мы действительно можем использовать его, особенно в области платных поисков и некоторых других маркетинговых усилий, чтобы действительно убедиться, что мы получаем авторитет бренда и рейтинги поисковых систем, которые нам нужны. И поэтому, сравнивая нас с группой сверстников, я не знаю, что мы начинали с той же точки по сравнению с прошлым годом.
Итак, я думаю, для нас это может выглядеть немного повышенным, где, возможно, может быть немного больше, возможно, плоским по сравнению с прошлым годом, но это также то, откуда мы начали и над чем работаем.
Итак, чтобы подытожить, мы тратим это. Мы считаем, что получаем правильное количество роста, правильное количество активности в верхней части воронки и правильное количество конверсий клиентов, и мы продолжим использовать этот инструмент до тех пор, пока он эффективен.
Скорость выполнения, я думаю, что скорость выполнения, вероятно, будет схожа с остальной частью года, при условии, что мы получим доступ, это инструмент. Мы будем использовать его там, где это уместно. И если мы можем сократить его и посмотреть на результаты, которые мы хотим, мы это сделаем, если мы хотим потратить больше и получим желаемые результаты, мы потратим больше. Однако ключевым здесь является доход.
Брэндон Тогаши
Да. И темп роста по сравнению с прошлым годом, 20%, который мы увидели в первом квартале, это было в пределах ожиданий, и я думаю, что этот темп роста - это правильный тип темпа роста по сравнению с прошлым годом, который можно ожидать на протяжении года.
Оператор
Рональд Камдем, Morgan Stanley.
Рональд Камдем
Просто два быстрых. Вернемся к комментарию об заполненности. Очевидно, вы решаете вопрос дохода, общий доход здесь. Но просто любопытно о выселениях. Есть ли какие-либо общие темы или моменты?
И вопрос действительно заключается в том, как вы убеждаетесь в том, что продукт по-прежнему имеет правильную доступность на рынках? Как вы убеждаетесь, что это рискуется?
Дэвид Креймер
Да, Рон, спасибо за участие. Я думаю, что мы изучаем всех клиентов, которые выезжают. Мы смотрим на продолжительность пребывания, мы смотрим, где они находились по тарифу по сравнению с тарифом ввода заменяющего клиента, где они находятся с нашей программой ECRI и насколько они продвинулись в своем жизненном цикле. Я скажу вам, с точки зрения выезда, мы не видели изменений в поведении. Мы, конечно же, держим долги под контролем, платежная деятельность на том уровне, на котором нам нужно.
Итак, с точки зрения потребителя, я не думаю, что есть что-то в доступности того, как мы привлекаем новых клиентов или в том, как мы работаем через их жизненный цикл, что действительно изменилось. И поэтому, я не думаю, что есть что-то действительно новое по поводу выездов, это не отличается от того, что было у нас за последние 6, 8, 12, 18 месяцев.
Рональд Камдем
Полезно. Мой второй вопрос заключается просто в том -- я ценю дополнительные разъяснения на графике 7. Я предполагаю, что у клиента на месте, я предполагаю, что они платят [14,60, так сказать, 146 за 10 на 10]. Как нам следует интерпретировать изменение по сравнению с прошлым годом? Это просто связано с разницей между въездом и выездом? Или были ли изменения в программе ECRI? Как нам следует подумать о том изменении по сравнению с прошлым годом?
Дэвид Креймер
Да. Я думаю, вы коснулись нескольких моментов. Мы, конечно, продолжаем работать над арендными тарифами и новыми тарифами за въезд, мы видим улучшения в этой области. И силу программы ECRI, я думаю, мы продолжаем добиваться большего успеха в нашей программе ECRI, чем, вероятно, исторически. И мы видим продолжающийся потенциал в этой части.
Я думаю, что, когда мы думаем об этом, это область, над которой мы действительно стараемся работать с количеством въездов, которые мы получаем, и мы видим значительное улучшение. Я имею в виду, если посмотреть на апрельские цифры по сравнению с тем, как мы закончили первый квартал, наши въезды выросли на 10,38 долларов по сравнению с 9,89 за квартал в среднем. Клиенты на месте находятся на [14,70 по сравнению со средним 14,64]. Так что мы продолжаем видеть силу и улучшение по мере того, как мы переходим в весенний сезон здесь.
Оператор
Рави Вайдья, Mizuho Securities.
Рави Вайдья
Надеюсь, у вас все хорошо. Я хотел бы продолжить тему транзакций здесь с довольно активным прогнозом по капитальной рециклинговой программе, которая указана в руководстве. Является ли это возможностью уменьшить экспозицию к некоторым рынкам и, возможно, увеличить к другим? Как вы думаете об этом?
Дэвид Креймер
Да. Спасибо за участие. И я считаю, что ваше наблюдение верно. Мы определенно подходим к печати портфеля, рассматривая, как мы можем посмотреть на рынки, нашу способность расти на рынках, качество активов. Мы имели рынок, где действительно стараемся связать его с операционными эффективностями и убедиться, что мы действительно можем работать над маржами внутри рынков.
Итак, вы увидите, как мы начнем работать во втором квартале. Мы увидим некоторые отчуждения там, где мы покидаем рынки, где у нас был единственный актив. И я думаю, мы также покидаем несколько штатов, потому что у нас был только один актив в этом штате.
Поэтому действительно смотрим на портфель, задаем себе обе стороны. Где мы хотим работать? И если мы не думаем, что можем найти экономику, которую хотим в долгосрочной перспективе, мы будем стремиться покинуть эти рынки. И это может быть от здоровья рынка до возможности покупки активов до силы того, что мы уже владеем там. И по мере того, как мы продолжаем расширяться и рециклировать этот капитал, мы определенно стремимся улучшить наше положение, улучшить наш портфель и улучшить наши операционные эффективности.
Рави Вайдья
Понятно. Это полезно. Еще один вопрос. Каковы некоторые текущие факторы спроса на самохранилище прямо сейчас? Будучи в вашем портфеле и имея высокую экспозицию к владельцам домов и более чувствительным к продажам домов. Откуда идет рост и спрос, поскольку мы входим в пиковый сезон аренды?
Дэвид Креймер
Есть много факторов. Мы говорили о них от людей, которые переходят, и переход создает потребность, и мы являемся бизнесом на основе потребностей. И поэтому это может быть что угодно от малых бизнесов до малых коммерческих операторов, проходя через людей, которые ведут компанию по ландшафтному дизайну или сантехник или что-то еще для хранения своих инструментов и оборудования, а также используют это как маленькую точку распределения этого продукта.
Таким образом, у нас много небольших потребителей, которые используют наш продукт, потому что мы хорошо расположены и, конечно же, доступны для них для использования этого как небольшого склада.
Вы продвигаетесь в сторону жилой части, здесь много разнообразий для просто людей, которым нужно дополнительное пространство, потому что они живут в квартире и хранят сезонные предметы там, они хранят там свои велосипеды, они хранят вещи, которые не помещаются в их квартирах, вплоть до людей, которые используют свой дом как домашний офис сейчас и хранят мебель, которую они убрали из этого домашнего офиса или если они поставили домашний спортзал и убрали мебель и просто используют нас, потому что мы очень доступны и удобны.
Я думаю, что давление, которое мы продолжаем ощущать немного больше в нашем портфеле, это из-за нашей более высокой экспозиции к пригородным и Южным рынкам, это отсутствие перехода из-за существующих продаж домов и новых продаж домов.
И это просто отсутствует в секторе, потому что у нас сейчас самый низкий уровень продаж существующих домов за всю историю, и этот элемент отсутствует. Просто он отсутствует. Но для нас это момент, когда мы думаем, что мы теряем некоторую заполняемость в нашем портфеле из-за отсутствия перехода.
Мы считаем, что это ставит нас в выгодное положение, когда рынок жилья начнет подниматься с его дна и начнет возрождаться, мы хорошо позиционированы, чтобы воспользоваться этим. Но на данный момент мы просто используем все другие факторы спроса, которые хотят наш продукт, и убеждаемся, что мы видимы, доступны и способны воспользоваться потребителями, которым мы нужны.
Оператор
Омотайо Окусанья, Deutsche Bank.
Омотайо Окусанья
Несколько раз в комментариях поднимался вопрос о том, что фундаментальные показатели, возможно, достигли минимума, но при этом мы все еще сталкиваемся с трудным фоном на рынке жилья. Поэтому я пытаюсь согласовать эти два аспекта. Так, Дэйв, вы можете немного помочь мне понять, как вы считаете, что фундаментальные показатели достигли минимума, и почему у вас такая уверенность в том, что они будут улучшаться по мере продвижения в году?
Дэвид Креймер
Хорошая точка, хорошее наблюдение. Мы считаем, что при рассмотрении нашего положения, количества поглощаемого нами предложения, нового предложения, которое появляется, и уровней спроса на наш бизнес, основанный на потребностях, мы не считаем, что рынок жилья станет хуже. Мы не думаем - при рассмотрении рынков, которые мы изучаем, мы видим, что два из наших крупнейших рынков повернули в сторону положительных изменений, Хьюстон и Портленд.
Мы видим силу потребителя, как долго они остаются, силу программы ECRI, а также то, что мы начинаем наблюдать в поисковых запросах в Google относительно верхней части внутренней активности. Кажется, что мы считаем, что мы прошли через самое тяжелое.
И мы начали видеть это действительно, когда закончили переход на PRO, что помещает нас в лучшее положение для более операционной защиты, что нам помогает.
Также, я бы, вероятно, упомянул фундаментальный взгляд на компараторы. Мы имели действительно - если посмотреть на вторую половину года и почему мы считаем, что вторая половина года будет для нас нарастающей, у нас был переход в прошлом году. У нас было много вещей на нашем столе, которые мы двигали. Теперь у нас есть лучшая технология. У нас есть команда, сосредоточенная на выполнении задач, и у нас легче сравнения по мере движения через оставшуюся часть этого года.
Так что, я думаю, что так я бы это сформулировал для вас и тот факт, что мы считаем, что мы достигли минимума и движемся в направлении роста.
Омотайо Окусанья
Это полезно. А что касается маркетинга, не могли бы вы дать общее представление о том, что происходит в отношении тарифов на рекламу, тарифов на поиск и о том, что поисковые системы делают в этом направлении?
Дэвид Креймер
Да. У нас есть статистические данные от Google из нескольких источников. У нас уже были некоторые прозорливые и мы имеем наши собственные данные Google, мы видим увеличение числа потребителей, ищущих услуги самохранения. Различные типы ключевых слов, которые отслеживает Google. Мы заметили улучшение в феврале и довольно значительный взлет в марте.
Итак, если посмотреть на людей, ищущих самохранение, мы действительно увидели изменение в количестве людей, ищущих продукт. Мы усердно работаем с нашими инструментами. И по мере того, как мы разработали лучшие инструменты и новые инструменты, которыми мы располагаем сегодня, мы убеждаемся, что мы правильно тратим деньги и обеспечиваем себе правильное видимое положение, чтобы быть рядом с ключевыми маршрутами в нужное время, когда мы хотим быть рядом с ключевыми словами и позиционируем себя со своими магазинами на рынке, чтобы добиться успеха.
В настоящее время активность в нашей верхней части воронки увеличилась, что обнадеживает, и мы также видим, что поисковые системы сообщают нам, что есть больше людей, которые ищут самохранение.
Оператор
[Нейтан Холье, Бэрд].
Нейтан Холье
Можете ли вы рассказать, какие рынки в этом году пока лучше или хуже ожиданий?
Брэндон Тогаши
Да, я думаю, мы уже затронули их, Нейтан. Я имею в виду, конечно, рынки Портленда и Хьюстона, о которых мы говорили. У нас есть еще несколько других по отчетным МСА в графике 6, которые показали положительные результаты и продолжают показывать их.
Как сказал Дэйв в своем открытии, все, кроме трех, последовательно улучшились с точки зрения год к году. Так что, широко говоря, как мы сказали, портфель продемонстрировал соответствие, никаких крупных сюрпризов ни в одну, ни в другую сторону. Но я думаю, что те, о которых мы уже упомянули, возможно, имели небольшое положительное удивление.
Нейтан Холье
Понял. А не ожидаете ли вы, что тарифы повлияют на некоторых ваших арендаторов, которые могут использовать склад для своих малых бизнесов?
Дэвид Креймер
Они, конечно, могут. У нас не было никакого опыта в этом или кто-то действительно обратил на это наше внимание. Я думаю, что мы еще рано в этой игре и слишком рано делать выводы. Но опять же, я думаю, что оставлю это на этом. Возможно, пока рано делать выводы. Мы просто еще не слышали ничего подобного.
Оператор
Дамы и господа, это завершает нашу сессию вопросов и ответов. Я передаю слово г-ну Хоглунду для заключительных комментариев.
Джордж Хоглунд
Спасибо всем за участие в нашем звонке сегодня. Мы благодарим вас за ваш интерес к NSA. Мы с нетерпением ждем встречи с многими из вас на конференции REIT Week в июне. А пока мы будем ждать финала Западной конференции между "Уорриорс" и "Наггетс".
Оператор
Спасибо. Это завершает сегодняшнюю конференцию. Вы можете отключиться. Спасибо за участие.
