Участники
Хесам Наджи; Президент, Генеральный директор, Директор; Marcus & Millichap Inc
Стивен Дегеннаро; Главный финансовый директор, Заместитель президента; Marcus & Millichap Inc
Презентация
Оператор
Приветствую и добро пожаловать на конференц-звонок Marcus and Millichap по отчету о прибылях за первый квартал 2025 года. Напоминаем, что данный звонок записывается. Я хотел бы передать слово вашему ведущему, Жаку Корне. Спасибо. Вы можете начинать.
Спасибо, оператор. Доброе утро и добро пожаловать на конференц-звонок по отчету о прибылях Marcus & Millichap за первый квартал 2025 года. Сегодня с нами Президент и Генеральный директор Хесам Наджи и Главный финансовый директор Стивен Дегеннаро.
Прежде чем я передам слово руководству, помните, что наши подготовленные замечания и ответы на вопросы могут содержать прогностические заявления.
Слова такие как "может", "будет", "ожидает", "считает", "оценивает", "предполагает", "цель" и их вариации и аналогичные выражения предназначены для выявления прогностических заявлений. Фактические результаты могут существенно отличаться от подразумеваемых такими прогностическими заявлениями из-за различных факторов, включая, но не ограничиваясь, общие экономические условия и условия рынка коммерческой недвижимости.
Способность компании удерживать и привлекать профессионалов в сфере транзакций, способность компании сохранить свою деловую философию и партнерскую культуру в условиях конкурентного давления, способность компании интегрировать новых агентов и поддерживать свой рост и другие факторы, обсуждаемые в публичных документах компании, включая ее годовой отчет на форме 10k, поданный в Комиссию по ценным бумагам и биржам 27 февраля 2025 года.
Хотя компания считает, что ожидания, отраженные в таких прогностических заявлениях, основаны на разумных предположениях, нельзя дать никаких гарантий, что они будут достигнуты. Компания не несет обязательств обновлять какие-либо прогностические заявления, будь то в результате появления новой информации, будущих событий или по иным причинам.
Кроме того, определенная финансовая информация, представленная на этом звонке, представляет собой финансовые показатели вне стандартов GAAP. Пресс-релиз компании, который был опубликован сегодня утром и доступен на сайте компании, представляет собой сводку соответствующих показателей GAAP и объясняет, почему компания считает подобные показатели вне стандартов полезными для инвесторов.
Этот конференц-звонок ведется в режиме онлайн-трансляции. Ссылка на трансляцию доступна на странице отношений с инвесторами на сайте компании по адресу www.marcusmiillichap.com вместе с презентацией слайдов, на которые вы можете ссылаться во время подготовленных замечаний. С удовольствием передаю слово Генеральному директору Хесаму Наджи.
Хесам Наджи
Спасибо, Жак. От имени всей команды Marcus Millichap доброе утро и добро пожаловать на наш телефонный звонок по финансовым результатам первого квартала 2025 года.
Год начался положительно для MMI с выручкой за первый квартал в размере 145 миллионов долларов. Это на 12% выше, чем в первом квартале 2024 года на фоне увеличения выручки на 44% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года.
Выручка брокерской компании выросла почти на 13% в годовом исчислении, в то время как некоторое улучшение в кредитной среде помогло увеличить выручку от финансирования на 26%, совершив при этом 172 сделки с различными кредиторами в течение квартала.
Этот уникальный доступ демонстрирует нашу способность помочь клиентам ориентироваться в по-прежнему сложной рыночной среде.
Скорректированный показатель EBITDA в размере отрицательных 8,7 миллиона долларов отражает улучшение на 13% по сравнению с предыдущим годом, поскольку мы тщательно управляем расходами, оставаясь наступательными, делая стратегические инвестиции в платформу MMI. При внимательном рассмотрении за цифрами выручки стоит выделить несколько тенденций.
Во-первых, можно сказать, что наши борьбы с рыночными изменениями, с которыми мы сталкивались в течение последних 2+ лет, продолжились в первом квартале.
Более высокие и все еще волатильные процентные ставки по-прежнему являются тормозом для производительности продажного отдела, сделки занимают больше времени на маркетинг и заключение сделок часто требует нескольких корректировок цены. Оба фактора значительно снизили возможности развития бизнеса.
Во-вторых, ужесточенная андеррайтинговая политика и ограниченные возможности кредитования от банков и кредитных кооперативов в сочетании с сохраняющимся разрывом в ставках по битдас по-прежнему мешают сделкам с частными клиентами.
Сделки с микрокапиталом в сфере апартаментов особенно пострадали, поскольку многие владельцы откладывают сделки в надежде на улучшение рыночных условий. Одиночные арендаторы в сфере розничной торговли также испытывают сложности из-за широкого разрыва в ставках по битдас, но продемонстрировали некоторое улучшение в квартале.
Таким образом, брокерская выручка в сегменте частных клиентов выросла на 6% за квартал по сравнению с 30% увеличением для сделок среднего рынка и крупных сделок. Коррекции цен с рыночного пика и возвращение крупного частного и институционального капитала на рынок способствовали повышенной активности в сделках стоимостью выше 10 миллионов долларов.
Эти инвесторы также уделяют большее внимание заменительной стоимости в качестве ключевого показателя для принятия инвестиционных решений. Это стало гораздо более значимым фактором в последние кварталы.
Более значительный рост в сделках среднего рынка и крупных сделок первого квартала также объясняется расширением нашего подразделения IPA в брокерской деятельности и за счет крупных финансирований, осуществляемых нашей группой IPA Capital Markets.
Средний размер сделки IPA составил 38 миллионов долларов как по продажам, так и по финансированию, что иллюстрирует расширение компании в бизнесе с крупными клиентами.
Наконец, наши доходы оказывают влияние затраты, связанные со стратегическими инвестициями, сделанными за последние несколько лет.
К ним относятся удержание и приобретение высококвалифицированных специалистов, собственные технологии и расширение бренда MMI на протяжении рыночных потрясений. Мы также делаем решающие инвестиции в аналитику следующего поколения, производство в back office и применение ИИ в наших системах клиентского таргетинга.
Несмотря на краткосрочное влияние на наши финансовые результаты, мы верим, что эти долгосрочные инвестиции позволят нашему продажному отделу стать более конкурентоспособным и получить более значительные прибыли, когда улучшатся рыночные условия.
Что касается времени устойчивого восстановления рынка, мы остаемся осторожно оптимистичными. В начале 2025 года борьба Федеральной резервной системы против инфляции и цель инженерного создания мягкой посадки для экономики выглядели очень обнадеживающе.
При условии готовности администрации провести переговоры с торговыми партнерами, большинство прогнозистов считают, что худший сценарий в глобальной торговой войне будет избежан.
В этом случае крепкому экономическому фундаменту, низкому уровню безработицы и здоровым основам рынка недвижимости следует способствовать освобождению скопившегося спроса и сделкам с коммерческой недвижимостью.
Мы считаем, что еще одним катализатором для роста объемов будущих сделок станет масштабное переоценивание цен. Наша команда отслеживает многочисленные потенциальные сделки, которые мы должны будем совершить в определенный момент. Они предоставят новые сравнительные данные, которые должны принести большую ясность в реальном времени, помочь рынку переоценить и двигаться вперед более быстро.
Примеры включают многоквартирные объекты, приобретенные в 2021 и 2022 годах с финансированием из краткосрочных долговых фондов, дистресс-офисы и унаследованные розничные активы, которые многие кредиторы, вероятно, снимут со своих портфелей. И ранее продленные кредиты, которые снова будут доведены до срока в следующие 12-18 месяцев.
Мы ожидаем, что эти тенденции также подтолкнут наши аукционные услуги и продажи кредитов, обе из которых испытывают стабильный рост активности. Тем временем, основные принципы нашей стратегии выживания в этом продолжительном рыночном потрясении остаются неизменными.
Включая агрессивное преследование возможностей по найму и приобретению опытных профессионалов, команд и целевых компаний, инвестиции в важные технологии и расширение нашего бренда через целевые клиентские кампании.
Индустриальные исследования рынка компании и присутствие на ведущих мероприятиях отрасли также критичны для будущего роста.
В качестве примера, в прошлом месяце мы провели наш второй крупномасштабный вебинар для клиентов в этом году, чтобы помочь инвесторам обработать поступающие данные и ориентироваться в сложном рынке. Эти мероприятия собрали более 20 000 зрителей и являются одним из ключевых инструментов для поддержания связи нашей команды с клиентами и установления новых отношений.
Чтобы оптимизировать наше принятие решений, выполнение и мобилизацию талантов в направлении ростовых инициатив, мы недавно объявили об организационной реорганизации.
Как мы сообщили в прошлой недавней пресс-релизе по этой теме, ключевые элементы включают назначение главного операционного директора на уровне предприятия, надзирающего все брокерские операции, а также создание позиций главного офицера по росту и главного офицера по клиентам.
Эти ключевые руководящие должности специально ориентированы на ускорение наших ростовых инициатив, в частности стратегических партнерских и инвестиционных возможностей.
Они также фокусируются на продвижении наших программ обучения и развития продажного персонала и синтезе планов по проникновению на рынок и предоставлению услуг клиентам через каждое из наших специализированных подразделений. Кроме того, наши наиболее высокопоставленные руководители, ответственные за брокерские подразделения, были повышены для надзора за дополнительными офисами и приноса своего опыта в более крупный сегмент нашего продажного персонала.
Я очень рад этим изменениям и уверен, что они помогут нам двигаться вперед лучше и быстрее.
В перспективе мы продолжаем исследовать потенциальные стратегические приобретения в нашем основном бизнесе и смежных линиях бизнеса.
Параллельно продолжается набор опытных профессионалов и команд, что остается ярким моментом, поскольку мы постоянно добавляем таланты с установленными портфелями бизнеса на нашу платформу. Этот подход помогает смягчить повышенную текучесть кадров стажеров и новичков, вызванную рыночными потрясениями.
Эта стратегия также позволяет нам расширить охват рынка с минимальным перекрытием среди существующих команд. Мы сохраняем интерес к перспективам роста MMI и получению выгод от инвестиций, которые мы сделали для лидирования во время восстановления.
Позвольте мне отметить, что производство выручки для многих наших талантливых ветеранских продюсеров и лидеров рынка, присоединившихся к компании в последние несколько лет, по-прежнему страдает от нарушенного рынка. Как только наша крайне способная продажная сила войдет в лучший функционирующий рынок, определяемый ясностью цен и более стабильными процентными ставками, мы ожидаем, что их производительность обеспечит значительное операционное плечо.
Наш сильный балансовый лист и стратегические инвестиции в талант и технологии дополнительно усилит наш лидирующий рыночный позиции и максимизирует стоимость акционеров в долгосрочной перспективе.
С этим я передам слово Стиву для более подробной информации о наших результатах, Стив.
Стивен Дженнаро
Благодарю вас, Ассам. Как упоминалось, общий доход за первый квартал вырос на 12% до $145 миллионов по сравнению с $129 миллионами в прошлогоднем квартале.
Анализируя доход по сегментам, комиссионные брокерской деятельности в сфере недвижимости за первый квартал составили 85% от общего дохода, или $124 миллиона, увеличившись на 13% по сравнению с прошлым годом. Рост был обусловлен 18% увеличением объема сделок на $6.7 миллиарда по 1,175 сделкам.
Рост объема частично компенсировался снижением средней ставки комиссии на 4%. Средний размер сделки составил $5.7 миллиона по сравнению с $5.1 миллионом год назад, отражая незначительное изменение в структуре сделок с институциональными инвесторами, что также повлияло на изменение средней ставки комиссии.
В рамках брокерской деятельности наш бизнес с частными клиентами составил 63% от общего дохода, или $78 миллионов. Это в сравнении с 67% и $73 миллионами в прошлом году. Объем сделок с частными клиентами увеличился на 4% по денежному объему и на 3% по количеству сделок.
Наш сегмент сделок среднего рынка и крупных сделок вместе составили 33% от дохода брокерской деятельности, или $41 миллион по сравнению с 29% и $32 миллионами в прошлом году. Объем сделок среднего рынка и крупных сделок в целом увеличился на 30% по денежному объему и на 33% по количеству сделок, так как институциональные инвесторы были значительно активнее в течение квартала.
Доходы в нашем финансовом бизнесе, включая MMCC, увеличились на 26% до $18 миллионов за первый квартал по сравнению с $14 миллионами в прошлом году. Рост был обусловлен как ценообразованием, так и объемом, вызванным увеличением объема на 16% и увеличением средней ставки комиссии на 12%.
Комиссии от рефинансирования составили 50% от объема кредитования в квартале по сравнению с 51% в прошлом году. В целом, мы закрыли 337 финансовых сделок на общую сумму $1.9 миллиарда, увеличив объем на 44% и 16% по сравнению с прошлым годом.
Другие доходы включали в себя в основном аренду, консалтинг и консультационные гонорары и составили $3.3 миллиона в первом квартале по сравнению с $5 миллионами в прошлом году.
Теперь касательно расходов, общие операционные расходы за квартал составили $163 миллиона по сравнению с $149 миллионами год назад. Затраты на услуги составили $88 миллионов за квартал, или 60.9% от дохода, увеличение на 140 базисных пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года из-за роста доходов и структуры производства в зависимости от стажа агента.
SGA в течение квартала составили $72 миллиона по сравнению с $69 миллионами год назад, незначительное увеличение, отражающее более высокую поддержку агентов в области маркетинга по сравнению с прошлым годом и расходы, связанные с привлечением и удержанием талантов, компенсированные дальнейшим управлением расходами.
В первом квартале мы сообщили о чистом убытке в размере $4.4 миллиона или $0.11 на акцию, значительное улучшение по сравнению с чистым убытком в размере $10 миллионов и $0.26 на акцию в прошлом году.
Мы продолжаем верить, что инвестиции, которые мы сделали в привлечение талантов, нашу технологическую платформу и службы поддержки, будут способствовать увеличению прибыли в перспективной рыночной ситуации. Откорректированный EBITDA составил отрицательные $8.7 миллиона по сравнению с отрицательными $10.1 миллиона в прошлом году.
Эффективная налоговая ставка за квартал составила 68%. Как мы обсуждали на предыдущих звонках, налоговая ставка может колебаться от квартала к кварталу в зависимости от соотношения между расходами, которые не подлежат вычету в налоговых целях, к прогнозируемому предналоговому доходу за весь год.
Поэтому будущая ставка налога может быть непредсказуемой в свете рыночной неопределенности. Обратимся к балансу, мы продолжаем иметь хорошее капиталовложение без долгов и $330 миллионов наличных средств и ценных бумаг, снижение по сравнению с годовым балансом в $394 миллиона.
Снижение типично для первого квартала и отражает сезонные расходы на текущие и отложенные комиссии агентов, вознаграждения на основе результатов и инвестиции в таланты.
Напомним, что наша программа отсроченного заработка имеет трехлетний период реализации. Поэтому отсроченные выплаты комиссий в квартале были больше обычного, учитывая рекордную доходность в 2022 году.
В течение квартала мы объявили полугодовой дивиденд в размере $0.25 на акцию, или примерно $10 миллионов, который был выплачен в первой неделе апреля. Кроме того, с начала года мы оптимизировали обратный выкуп почти 174,000 акций в рамках нашей программы обратного выкупа на $5.4 миллиона. У нас осталось $66 миллионов на текущей авторизации обратного выкупа акций.
За последние три года мы вернули общую сумму $187 миллионов капитала акционерам через комбинацию дивидендов и обратных выкупов акций.
Мы остаемся преданными сбалансированной стратегии долгосрочного распределения капитала, включая инвестиции в технологии, найм и удержание лучших продюсеров, стратегические поглощения и возврат капитала акционерам.
Обращаясь к прогнозам на следующий квартал, хотя несколько показателей и ведущих индикаторов показывают признаки улучшения, другие отражают осторожность инвесторов в связи с отсутствием ясности по тарифам, процентным ставкам и инфляции. Тем не менее, мы ожидаем продолжения восстановления сделочной активности в этом году, хотя и с умеренным темпом в ближайшей перспективе до появления большей ясности по торговым и налоговым политикам.
Для второго квартала стоимость услуг в процентном отношении к доходу должна следовать историческому образцу и быть последовательно выше, чем в первом квартале.
SGA ожидается в основном на уровне первого квартала, отражая пользу текущих мер по сокращению расходов. Как всегда, мы продолжаем активно взаимодействовать с клиентами, предлагая им прорывные возможности и обдуманные советы о том, как ориентироваться в иначе непредсказуемой среде.
Внутренне, продолжающиеся инвестиции в системы, таланты и покрытие рынка позиционируют нас хорошо для захвата роста при улучшении рыночных условий. С этим оператором, мы можем теперь открыть линию для вопросов и ответов.
Оператор
Спасибо. Сейчас мы проведем сессию вопросов и ответов. Если у вас есть вопросы, [Инструкции оператора]. Подождите минуту, пока мы подготовим вопросы. Первый вопрос поступает от Яну из Wells Fargo. Пожалуйста, продолжайте.
Сессия вопросов и ответов
Да, замечательно, спасибо. Доброе утро. Спасибо за ваши комментарии на макроуровне. Я задаюсь вопросом, можете ли вы предоставить дополнительную информацию о том, о чем говорят ваши клиенты или думают о различных типах продуктов и видите ли вы различия в мыслях по каждому из них.
Хессам Наджи
Конечно, это Хассан. Доброе утро. Я бы сказал, что в первом квартале не произошло значительного изменения в отношении к различным типам недвижимости. Мы продолжаем наблюдать большой интерес к розничной торговле, так как розница структурно вернулась после многолетнего ограничения нового строительства и репозиционирования многих объектов.
После электронной торговли и спрос как на многопользовательские, так и на однопользовательские объекты продемонстрировал улучшение в первом квартале. Многоквартирное жилье бифурцировано. Частные клиенты, мелкие многоквартирные дома, как я упоминал в своих формальных замечаниях, продолжают сталкиваться с распространением зверя и очень жестким кредитованием со стороны банков и кредитных кооперативов, тогда как крупные многоквартирные дома.
Действительно привлекают больше институционального капитала и проходят гораздо больше сделок из-за того, что капитал вернулся на рынок и более высокие ценовые точки, от 20 миллионов и выше 25 миллионов плюс. Диапазон видел более крупную коррекцию цен с пика. Поэтому фактор замены стоимости стал гораздо более значимым катализатором для более крупных, более институциональных многоквартирных домов.
Мы действительно видим восстановление на рынке офисов как возвращение к показателям возвращения на офисы, так и дно, как воспринимается инвесторами по ценностям, и промышленность остается любимым активом, хотя тенденция для нас была относительно стабильной по сравнению с прошлым годом. Самохранение продолжает быть очень популярным типом продукта, хотя в этом сегменте есть некоторые проблемы с распространением. Мы видели улучшение в этом сегменте в первом квартале, и, конечно, общее улучшение финансирования было очень заметно в первом квартале.
Спасибо за ответ. А вы видите различия между различными географическими местоположениями на основе недавно анонсированных тарифов?
Хессам Наджи
Не слишком. При анализе первого квартала тренды в стране были довольно однородными. По-прежнему существует разрыв между растущими рынками, такими как Джорджия, Флорида и Техас
Интересно, что трагедия от пожаров укрепила рынок арендной недвижимости, как можно предположить, по неправильным причинам, конечно, но в целом, Калифорния, если судить по национальному ландшафту на основе моих путешествий и множества взаимодействий с инвесторами, стала своего рода бриллиантом в грубом состоянии. Она отстала в восстановлении. Конечно, у нее есть ряд местных политических проблем и ограничений роста, но, тем не менее, благодаря коррекциям цен и относительно отстающему, но теперь положительному восстановлению по росту занятости и немного более здоровому экономическому прогнозу, мы видим, что много капитала хочет вернуться в Калифорнию. Так что это, я бы сказал, начало, возможно, нового цикла в штате, особенно на фоне некоторых макроопасений, о которых я упоминал в своих официальных замечаниях.
Понял, спасибо. И я не уверен, насколько ваш бизнес ведется с иностранными инвесторами, но можете ли вы рассказать о том, что вы видите на этом конце, учитывая своеобразие, которое мы недавно заметили?
Хессам Наджи
Ну, иностранные инвестиции как категория для всей отрасли действительно не являются движущим фактором и макротрендами для коммерческой недвижимости. Бывают периоды всплеска капитала, который приходит в течение лет, и периоды небольшого затишья. Для нас это очень малая часть нашего бизнеса, и мы не видели никаких изменений. Бизнес с частными клиентами настолько зависит от реальных частных инвесторов и семей, которые инвестируют в недвижимость по всей территории Соединенных Штатов, и мы не видели изменения в настроениях. Но, если посмотреть на долгосрочные средние значения, частный капитал как часть общего объема сделок с коммерческой недвижимостью в США в среднем составляет где-то от 10% до 15%. Так что это не было движущим фактором на макроуровне.
Отлично, спасибо. И последний вопрос. Кажется, что вы немного выкупили акций в течение квартала и, возможно, после первого квартала. Меня интересует, насколько вы готовы дальше использовать капитал для выкупа акций.
Стивен Дегеннаро
Привет, это Стив. Я возьму это на себя. Да, вы правы, в течение квартала мы выкупили несколько акций, а после квартала стали более активны и всего суммарно выкупили акций на сумму около $5.5 миллиона. Конечно, как мы выражали ранее, возврат капитала акционерам - это лишь одна из составляющих нашей стратегии капиталоемкости. Мы упоминали, что за последние три года было возвращено капитала акционерам на сумму $187 миллионов, помимо, очевидно, инвестиций, которые мы сделали в технологии, платформу. И хотя сделки по слиянию и поглощению были менее активными за последние несколько лет, мы были очень активны в привлечении отдельных команд и высокопроизводительных специалистов, которые, как оказалось, являются более финансово обоснованными инвестициями по сравнению с крупными приобретениями.
Оператор
Отлично, спасибо.
Спасибо вам, дамы и господа, мы подошли к концу сессии вопросов и ответов. Я хотел бы передать слово Хессаму Наджи, генеральному директору Marcus & Millichaps, для заключительных замечаний.
Хессам Наджи
Спасибо, оператор, и спасибо всем, кто присоединился к нашему звонку. Мы с нетерпением ждем встречи с некоторыми из вас в дороге и надеемся увидеть вас на нашем следующем квартальном звонке. Большое спасибо. Звонок закончен.
Оператор
Спасибо.
Это завершает сегодняшнюю телефонную конференцию. Вы можете отключиться. Спасибо за участие.