Участники
Дерик Юбенкс; Главный финансовый директор, Казначей; Ashford Hospitality Trust Inc
Стивен Зсиграй; Президент, Генеральный директор; Ashford Hospitality Trust Inc
Презентация
Оператор
Здравствуйте и спасибо, что остались на линии. Меня зовут Реджина, и сегодня я буду оператором вашей конференции. На данный момент я хотел бы приветствовать всех на конференции по результатам Ashford Hospitality Trust за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора)
Теперь я хочу передать конференцию Дерику Юбенксу, Главному финансовому директору. Пожалуйста, продолжайте.
Дерик Юбенкс
Доброе утро и добро пожаловать на сегодняшнюю телефонную конференцию по обзору результатов Ashford Hospitality Trust за первый квартал 2025 года и обновлению вас о последних событиях. Также на звонке сегодня будут Стивен Зсиграй, Президент и Генеральный директор, и Крис Никсон, Исполнительный вице-президент и Руководитель управления активами
Результаты, а также уведомление о доступности этой телефонной конференции только для прослушивания в Интернете, были распространены вчера после обеда в пресс-релизе. В это время позвольте мне напомнить вам, что определенные заявления и предположения на этой телефонной конференции содержат или основаны на информации, направленной на будущее, и делаются в соответствии с положениями о защите отопубликования федеральных ценных бумаг. Такие предвидения подлежат многочисленным предположениям, неопределенностям и известным или неизвестным рискам, которые могут привести к фактическим результатам, отличным от ожидаемых.
Эти факторы более подробно обсуждаются в заявлениях компании перед Комиссией по ценным бумагам и биржам. Предвидения, включенные в этот телефонный звонок, делаются только на дату этого звонка, и компания не обязана публично обновлять или изменять их.
Сделанные во время этого звонка заявления не являются предложением к продаже или призывом к покупке ценных бумаг. Ценные бумаги будут предлагаться только посредством регистрационного заявления и проспекта, который можно найти на сайте www.sec.gov.
Кроме того, некоторые термины, используемые в этом звонке, являются финансовыми показателями, не включенными в GAAP, согласование которых предоставлено в отчете о прибыли компании и сопутствующих таблицах или графиках, которые были поданы в форме 8-K в SEC 6 мая 2025 года, и также могут быть доступны на веб-сайте компании www.ahtreit.com.
Каждый слушатель призывается просмотреть эти согласования, представленные в отчете о прибыли, вместе со всей другой информацией, предоставленной в отчете. Кроме того, если не оговорено иное, все заявленные результаты, обсуждаемые на этом звонке, сравнивают первый квартал, закончившийся 31 марта 2025 года, с первым кварталом, завершившимся 31 марта 2024 года.
Теперь я передаю слово Стивену Зсиграй. Пожалуйста, продолжайте.
Стивен Зсиграй
Доброе утро, всем, и спасибо, что присоединились к нам сегодня. После моих вводных комментариев Дерик рассмотрит наши финансовые результаты за первый квартал, а затем Крис предоставит оперативное обновление нашего портфеля.
Наше выступление в первом квартале было отмечено ростом сопоставимого RevPAR на 3,2%, ростом сопоставимого общего дохода на 3,6% и ростом сопоставимого EBITDA отеля на 8,7%. Мы очень довольны этими результатами, которые ясно подчеркивают влияние стратегических решений, принятых нашей командой за последние несколько кварталов, и силу нашего высококачественного географически разнообразного портфеля.
Мы также рады сообщить о первых полных квартальных результатах после наших недавних конверсий отеля La Concha в Ки-Уэст в автограф-коллекцию Marriott и отеля Le Pavillon в Новом Орлеане в портфолио Tribute Marriott. Le Pavillon продемонстрировал выдающийся квартал с ростом общего дохода на 78% по сравнению с предыдущим годом, в то время как La Concha реализовала рост общего дохода на 27% по сравнению с тем же периодом.
В конце прошлого года мы объявили о GRO AHT, трансформационной инициативе, направленной на достижение улучшения на $50 миллионов в годовом темпе. Достижение повышенной производительности на уровне объекта имеет решающее значение для достижения этой цели, и наш почти 9% год к году рост в сравнимых отелях за квартал отражает огромные усилия, которые наша команда управления активами и управляющие объектами сделали для стимулирования роста доходов, активно управляя операционными расходами.
Помимо сильной операционной производительности, мы также добились существенного снижения корпоративных расходов в рамках нашей инициативы GRO AHT. Наш совет директоров утвердил снижение на 50% наличного вознаграждения для членов совета директоров, сократив при этом текущий размер совета с девяти членов до семи. Кроме того, общие поощрительные премии, предоставленные исполнительному руководству и другим сотрудникам, были уменьшены более чем на 50% по сравнению с последними годами.
Наконец, наш советник Ashford Inc. теперь полностью реализовал ряд мер по сокращению корпоративных расходов для Ashford Trust. Несколько инициатив все еще находятся в процессе, но мы теперь ожидаем, что полностью реализованные инициативы GRO AHT будут способствовать более чем $30 миллионам улучшения EBITDA в годовом темпе к нашей цели в $50 миллионов.
С начала года мы продолжаем улучшать нашу капитальную структуру. В январе мы закрыли продажу отеля Courtyard Boston downtown за $123 миллиона. Достигнутая ставка капитализации 6,9% на продаже выделила внутреннюю стоимость в нашем портфеле, обеспечила важное понижение плеча для нашего крупнейшего кредитного пула и привела к значительным сэкономленным капиталовложениям.
В середине февраля мы завершили рефинансирование 16 активов, охватывающих четыре ипотечных кредита с окончательными сроками погашения в первой половине года. Это рефинансирование также позволило нам достичь еще одной значительной вехи, поскольку мы полностью погасили остаточный баланс нашего корпоративного стратегического финансирования, оставив компанию полностью свободной от корпоративного долга.
В конце февраля мы продлили наш ипотечный кредит, обеспеченный 141-комнатным отелем Indigo Atlanta Midtown в Атланте, Джорджия. Продление предусматривает начальный срок погашения в феврале 2026 года и опцию продления на один год при выполнении определенных условий с окончательным сроком погашения в феврале 2027 года.
Кредит имеет текущий баланс в размере $12,3 миллиона и несет процентную ставку по плавающей ставке соур плюс 2,75%. Недавно в апреле мы продлили наш ипотечный кредит MS-17, обеспеченный 17 отелями. Продление предусматривает начальный срок погашения в марте 2026 года и опции продления на 21 год при выполнении определенных условий, с окончательным сроком погашения в марте 2028 года.
Кредит имеет текущий баланс в размере $410 миллионов и продолжает нести процентную ставку по плавающей ставке соур плюс 3,39%. Как уже обсуждалось ранее, наше предпочтительное акционерное предложение без торговли закрылось в конце марта. Это привлечение капитала позволило нам получить значительные средства на сумму $212 миллионов в чистых поступлениях. Мы запустили последующее предложение по предпочтительным акциям без торговли и ожидаем, что это станет важным источником капитала для дальнейшего снижения плеча и будущего роста.
Мы считаем, что эти скоординированные усилия открывают новую главу для Ashford Trust, и совокупное воздействие было очевидно в наших результатам компании за первый квартал. Взглянув вперед на оставшуюся часть 2025 года, несмотря на макроэкономические события, которые внесли неопределенность в прогнозы отрасли, мы остаемся сосредоточенными на контроле над тем, что мы можем контролировать, и достижении нашей цели GRO AHT путем максимизации производительности и стоимости наших отелей и дальнейшего снижения корпоративных расходов. Мы также планируем продолжать улучшать нашу капитальную структуру путем отсрочки оставшихся краткосрочных сроков погашения долга и исследования стратегических отчислений для лучшего позиционирования компании в будущем.
Теперь я передам слово Дерику для обзора нашей финансовой производительности за первый квартал.
Дерик Юбенкс
Благодарим, Стивен. За первый квартал мы сообщаем о чистой убытке, приходящемся на обыкновенных акционеров в размере $27.8 миллионов или $4.91 на разводненную акцию. В течение квартала мы сообщили об AFFO на разводненную акцию в размере отрицательных $0.98. Важно отметить, что общий AFFO улучшился на $8.2 миллиона по сравнению с предыдущим годовым кварталом. Скорректированный EBITDAre за квартал составил $61.7 миллиона, что отражает увеличение на $2.2 миллиона по сравнению с предыдущим годовым кварталом.
При снижении общего дохода на $26.5 миллионов по сравнению с предыдущим годовым кварталом, данный результат скорректированного EBITDAre отражает нашу ориентацию на меры по снижению затрат как на уровне объектов, так и на корпоративном уровне.
На конец первого квартала у нас было $2.6 миллиарда займов с смешанным средним процентным ставкой в размере 8.1%, принимая в расчет процентные ставки по процентным ставкам. Учитывая текущий уровень SOFR и соответствующие процентные ставки, примерно 23% наших долгов теперь эффективно фиксированы, а 77% эффективно плавают.
Мы завершили квартал с наличными и эквивалентами наличности в размере $85.8 миллиона и ограниченными наличными в размере $139.2 миллиона. Большая часть ограниченных наличных средств состоит из резервных счетов, управляемых кредиторами и менеджерами, а также $2.6 миллиона, связанных с ловушечными наличными средствами, удерживаемыми кредиторами. Наши ограниченные наличные увеличились на $39 миллионов с предыдущего квартала, и большая часть этих средств выделена на будущие капиталовложения.
На конец квартала у нас также было $22.1 миллиона задолженности у сторонних отельных менеджеров. Это в основном представляет собой наличные средства, удерживаемые одним из наших менеджеров объекта, которые также могут использоваться для финансирования операционных расходов отеля. Мы завершили квартал с чистым оборотным капиталом примерно в $156 миллионов, что на $34 миллиона выше, чем в предыдущем квартале.
На момент 30 марта 2025 года наш консолидированный портфель состоял из 72 отелей с 17,329 номерами. Учитывая наш недавно завершенный стоковый сплит в соотношении одна к десяти, наша доля на данный момент составляет примерно 5.9 миллиона полностью разводимых акций, включая 5.8 миллиона акций обыкновенных и 0.1 миллиона OP единиц.
Как упомянул Стивен, мы закрыли наше предложение серии J и серии K, непубличных привилегированных акций, 31 марта 2025 года. С момента запуска предложения в 2022 году мы привлекли примерно $212 миллионов в чистых поступлений от продажи наших привилегированных акций серии J и серии K. В настоящее время мы выплачиваем дивиденды по предпочтительным акциям ежеквартально или ежемесячно, но не планируем возобновлять дивиденды по обыкновенным акциям в 2025 году.
Это завершает наш финансовый обзор, и я хотел бы передать слово Крису для обсуждения наших деятельностей по управлению активами за квартал.
Спасибо, Дерек. В течение первого квартала 2025 года наш географически разнообразный портфель показал хорошие результаты, подчеркивающие как качество наших активов, так и эффективность наших стратегических инициатив. Сравнимый revPAR отелей увеличился на 3% по сравнению с предыдущим годовым периодом, что отражает успешное выполнение наших стратегий по доходам.
Этот результат поддерживался нашей способностью захватывать повышенный спрос, связанный с инавгурацией президента и несколькими крупными мероприятиями в Вашингтоне по случаю трехдневного периода с 18 по 20 января, спрос связанный с инавгурацией привел к 95% загрузке в наших отелях и принес более $1.6 миллиона дополнительных доходов от номеров по сравнению с предыдущим годовым периодом.
Мы особенно гордимся нашей командой по управлению активами, чьи исключительные усилия были решающими в достижении этих результатов, несмотря на продолжающуюся слабость в сегменте государственных учреждений и связанных с ними поездках.
Даже при этих вызовах, EBITDA отелей по всему портфелю выросла на 9% за первый квартал по сравнению с предыдущим годовым кварталом. Эти результаты были в значительной степени обусловлены реализацией нескольких инициатив по увеличению дохода на номер, которые были в полном разгаре в течение квартала. Дисциплинированная ориентация объекта на максимизацию дополнительных доходов и выполнение целевых стратегий по управлению расходами положили прочный фундамент для предстоящего года.
С этим я хотел бы выделить несколько успешных историй из нашего портфеля.
Темп роста групповых доходов остается положительным по всему портфелю, несмотря на общие макроэкономические давления. В каждом квартале 2025 года темп роста групповых тарифов опережает соответствующие предыдущие периоды. Начиная с февраля, мы наблюдали снижение спроса в нескольких рынках, в значительной степени обусловленное недавними изменениями в политике и действиями. Пять лучших отелей портфеля по количеству ключей закрыли квартал с увеличением темпа группового дохода от номера на 10% по сравнению с предыдущим годом.
В перспективе эти объекты хорошо позиционированы для устойчивой производительности с темпом роста группового дохода 6% на весь 2025 год и 6% на 2026 год. Мы также обнадежены потоком событийных возможностей, особенно Чемпионата мира по футболу 2026 года, который пройдет с начала июня по середину июля в нескольких ключевых рынках США, включая Майами, Даллас и Вашингтон.
Обращаясь к операционным маржам, как мы обсуждали на предыдущих звонках, мы продолжаем сосредотачиваться на снижении затрат за счет улучшения операций и повышения эффективности. Мне приятно сообщить, что маржа отеля в первом квартале увеличилась примерно на 131 базисный пункт по сравнению с предыдущим годовым периодом. В рамках нашей инициативы GRO AHT мы приняли решительные стратегические действия за последние несколько месяцев для улучшения EBITDA на уровне отеля и улучшения общей прибыльности, сохраняя стандарты обслуживания.
Как упомянул Стивен, мы тесно сотрудничали с нашим крупнейшим менеджером объекта, Remington, а также другими бренд-менеджерами для внедрения ряда мер по оптимизации затрат.
В дальнейшем мы считаем, что инициатива GRO AHT позволит нам установить более устойчивую и эффективную модель функционирования. Переходя к оставшейся части 2025 года, мы продолжим активно выявлять новые возможности для усиления производительности на уровне отеля и максимизации долгосрочной ценности.
В прошлом квартале мы подчеркнули завершение нашей стратегической репозиционирование Crowne Plaza в Ки-Уэст, Флорида, в La Concha, теперь входящий в коллекцию автографов Marriott. Объект официально конвертировался 6 декабря после реновации на $36 миллионов. В первом полном квартале под управлением автографа отель показал хорошие результаты с ростом revPAR на 16% и увеличением общего дохода на 27% по сравнению с предыдущим годовым периодом.
Мы ожидаем дальнейшего роста при запуске четырех новых пунктов общественного питания, включая ресторан полного обслуживания, который был запущен в середине первого квартала 2025 года.
Le Pavillon также продемонстрировал прочный первый квартал после его конверсии в портфолио трибьютов Marriott. revPAR увеличился на 87% по сравнению с предыдущим годовым периодом, а EBITDA отеля достигла $1.3 миллиона, улучшившись почти на $1 миллион по сравнению с предыдущим годовым периодом. Отель получил выгоду как от своего репозиционирования бренда, так и от повышенного спроса, связанного с Супербоулом и [Марди Гра], что привело к увеличению группового дохода от номера на 313% по сравнению с предыдущим годовым периодом. Во время уик-энда Супербоула Le Pavillon достигал 100% загрузки в течение четырех последовательных ночей, с ADR превышающим $900 в ночь.
Переходя к влиянию урагана Флориды в 2024 году, несколько наших объектов сыграли значительную роль в поддержке усилий по восстановлению в первом квартале. Отель Residents в Орландо SeaWorld и Hilton Tampa обеспечивали продленное размещение для строительных бригад и выселенных жителей, помогая удовлетворить критические потребности в жилье в период нарушения.
Отель Residents в Орландо является единственным отелем в своем конкурентном сегменте, зарегистрированным в программе FEMA, что позволило отелю поддержать федеральные усилия по восстановлению, предоставив почти 4,500 номеро-ночей тем, кто пострадал. Это принесло примерно $1.2 миллиона дохода, одновременно служа важным ресурсом для сообщества.
Переходя к капитальным затратам, в первом квартале 2025 года мы продвинулись в нескольких ключевых инициативах по улучшению объектов, соответствующих продлению соглашений о франшизе бренда и нашему постоянному обязательству повышать опыт гостей. Значимые проекты включали запуск комплексной реновации гостевых номеров в Courtyard Bloomington, завершение реновации общественного пространства в Hampton и Evansville, а также реновацию гостевых номеров в Embassy Suites West Palm Beach.
Во втором квартале мы начнем реновацию гостевых номеров в Hilton Garden в Остине, которая также включит обновление ресторана и зоны встреч, улучшая привлекательность объекта и используя его премиальное центральное расположение.
В дальнейш
Доброе утро. Спасибо, что отвечаете на мои вопросы. Сначала я хотел бы поговорить о тенденциях портфеля. Можете ли вы помочь нам разобраться в прогрессе месячной выручки с номера в квартале и влиянии календарных сдвигов, влиянии, которое это оказало на март и апрель, и что вы видите в реальном времени в трендах спроса, учитывая некоторую волатильность марта, связанную, с некоторыми календарными сдвигами и другими факторами?
Да, Джонатан, я могу ответить на это, это Крис. Январь был самым сильным месяцем квартала сразу после инаугурации, когда вступили в силу многие инициативы, именно с того момента началось ослабление. Были и другие препятствия внутри квартала, февраль потерял 29 февраля в сравнении с прошлым годом, который был високосным годом, это, конечно, оказало влияние.
Переход пасхи в апрель, конечно, помог марту и окажет влияние на апрель. Что касается более общих тенденций, мы упомянули ослабление в некоторых рынках сегмента группы, мы, конечно, видим это, это не касается всех. Корпоративные группы и сегменты развлечений внутри наших групповых клиентов все еще довольно стойкие, довольно сильные.
Мы видели некоторые отмены в рынке Вашингтона. Отмены за пределами Вашингтона утихли. Мы не видим много отмен за пределами Вашингтона. Есть некоторые снижения в блоке, но большая часть ослабления очень краткосрочная, поэтому мы не видим ничего реально на 2026 год на данный момент. Я упомянул, что правительство отступило, что в основном влияет на Вашингтон.
Хорошая новость заключается в том, что, по мере того как мы работаем над заполнением этого бизнеса, мы видим укрепление в других сегментах, особенно на рынке Вашингтона. Так что мы очень усердно работаем, чтобы привлечь новых корпоративных клиентов. Мы пересматриваем некоторые счета, которые нас раньше не интересовали, и деловой темп в Вашингтоне значительно вырос во втором квартале. Итак, мы успешно справляемся с этими тенденциями и заполняем этот бизнес.
Наша основная задача - это трудовые ресурсы, и, как сказал Стивен, контроль над тем, что мы можем контролировать. Мы очень довольны производительностью. Мы видели улучшения по сравнению с прошлым годом в часах на занимаемый номер. Мы работаем гораздо более эффективно в отелях, чем были в 2019 году. Наше использование контрактных рабочих сил снижается, почасовые ставки стабилизируются, и многие из этих вещей являются тем, что стимулировало и сыграло ключевую роль в наших прибылях до вычета процентов, и мы ожидаем, что они будут продолжаться по мере продвижения вперед.
Хорошо, это прекрасное пояснение, Крис. Возможно, продолжив эту тему, и это может быть трудно оценить или оценить, но как вы думаете, какая часть портфеля подвержена международному въездному туризму и спросу правительства? И кажется, что последнюю волатильность спроса можно объяснить календарными сдвигами и паузой в связи с неопределенностью, а не каким-либо структурным замедлением спроса. Является ли это справедливой характеристикой ваших комментариев?
Да, это определенно изолировано на короткий срок. Что касается международного, это очень небольшая часть спроса на этот портфель. Это менее 5%. Правительство немного крупнее, но гораздо меньше, чем группа или отдых, и это особенно изолировано в Вашингтоне.
Опять же, где мы видим снижение правительства за пределами рынка Вашингтона, это связано скорее с государственными контракторами. И это такая малая часть бизнеса этих отелей. Так что мы видим снижение в правительстве в Вашингтоне, -- мы смогли заполнить это другими сегментами и поэтому мы довольно уверены, что это будет так и дальше.
Да, это очень полезно, и, возможно, переключимся на инициативу AHT GRO. Она уже приносит впечатляющие результаты, почти на 60% пути к цели. Можете ли вы помочь нам понять, насколько большая часть этого низкорастущего плода уже собрана, и ваши выводы или области успеха, а также какие области или потенциальные возможности остаются и ваша уверенность в достижении этой цели в 50 миллионов долларов?
Стивен Зсиграй
Да, конечно, я думаю, что, конечно, низкорастущие плоды всегда первые уходят, но у нас все еще есть, у нас есть несколько довольно крупных частей этого. Я думаю, что еще есть $10 миллионов улучшения, которые, надеюсь, мы сможем сделать на корпоративном уровне, и знаете, другая часть этого будет развиваться со временем.
Это растет, это растет индекс и нам очень трудно сообщить, где мы думаем, что это окажется как процент от цели. Так что мои ожидания заключаются в том, что мы, вероятно, уже достигли чуть больше этого. Просто трудно точно определить, что это и мы будем продолжать обновлять информацию по мере продвижения в году, но мы все еще очень уверены в нашей способности достичь этой цели в 50 миллионов долларов.
Это отличное пояснение. И переключимся на [Bael] Island loan. Извините, если я это пропустил. Есть ли какие-либо обновления или обновления в разговоре с кредиторами? Как вы думаете о сроке погашения?
Стивен Зсиграй
Да, у нас есть соглашение о моратории. У нас есть опция продления до следующего месяца. Мы продолжаем работать как с существующими кредиторами, так и с другими кредиторами по потенциальной рефинансированию, но я ожидаю, что мы придем к благоприятному заключению по этому вопросу.
Хорошо, я благодарю за это. И последний вопрос от меня, если можно, касательно продления кредита от Morgan Stanley, в пресс-релизе были комментарии о потенциале продажи активов, как вы думаете о потенциальных распродажах, в общем, и, как рынок оценивает это в настоящее время, любая информация? Было бы полезно в этом?
Стивен Зсиграй
Да, конечно. Что касается продаж, в последнее время произошло два крупных события, которые позволили нам изменить наш фокус в отношении продаж. Во-первых, мы погасили наш кредит Oak Tree над стратегическим финансированием в феврале, что заставило нас очень сосредоточиться на наших крупнейших активах с наибольшей долей собственности, потому что мы пытались получить наличные поступления для погашения этого кредита, и теперь, когда это позади нас, мы смогли немного изменить этот фокус.
И во-вторых, как вы упомянули о том конкретном пуле кредитов, когда мы договорились о продлении многих из наших существующих кредитов, мы очень сосредоточены на получении гибкости по ценам на отпуск активов. Многие из этих кредитов были предковидовыми и портфели изменились и оценки значительно изменились. Поэтому иметь гибкость продажи активов, которая не обязательно привязана к тому, где были их стоимости семь или восемь лет назад, значительно расширило нашу гибкость по всему портфелю для изучения активов и быть более охотно развиваться в продаже.
Мы в основном сосредоточены, я бы сказал, высокий конец диапазона, вероятно, от $50 миллионов до $75 миллионов долларов стоимости собственного капитала прямо сейчас. Так что в основном намерены выбирать обслуживание и некоторые из наших неэффективных активов в сегменте полного обслуживания, которые, на наш взгляд, продаются по довольно привлекательным ставкам капитализации. По сравнению с денежными потоками, которые они генерируют, позволит нам продолжать уменьшать задолженность и внести значительные улучшения в нашу общую структуру капитала.
Это идеально. Спасибо за все пояснения и за время всех. Это все от меня.
Оператор
И это завершит нашу сессию вопросов и ответов. Я передам звонок обратно менеджменту для каких-либо заключительных комментариев.
Стивен Зсиграй
Спасибо за участие в сегодняшнем звонке, и мы с нетерпением ждем новой встречи с вами в следующем квартале.
Оператор
Это завершит сегодняшнее собрание. Спасибо всем за участие. Теперь вы можете отключиться.