Участники
Лаура Кэмпбелл; Исполнительный вице-президент по инвестициям и маркетингу; Hudson Pacific Properties Inc
Виктор Коулман; Председатель правления, Генеральный директор; Hudson Pacific Properties Inc
Марк Ламмас; Президент, Казначей; Hudson Pacific Properties Inc
Харут Дирамериан; Главный финансовый директор; Hudson Pacific Properties Inc
Артур Суазо; Исполнительный вице-президент по аренде; Hudson Pacific Properties Inc
Сет Бергей; Аналитик; Citigroup Global Markets
Джон Ким; Аналитик; BMO Capital Markets
Коннор Митчелл; Аналитик; Piper Sandler
Том Кэтервуд; Аналитик; BTIG
Йонг Куо Ку; Аналитик; Wells Fargo Securities
Питер Абрамович; Аналитик; Jefferies
Презентация
Оператор
Добрый день. Меня зовут Алекс, и я буду вашим оператором на сегодняшней конференции. В это время я хочу приветствовать всех на конференции по отчету о прибылях Hudson Pacific Properties за первый квартал 2025 года. (Инструкции оператора)
Сейчас я передам слово Лауре Кэмпбелл, исполнительному вице-президенту по инвестициям и маркетингу. Пожалуйста, продолжайте.
Лаура Кэмпбелл
Добрый день, всем. Спасибо, что присоединились к нам. Сегодня со мной на звонке Виктор Коулман, Генеральный директор и Председатель; Марк Ламмас, Президент; Харут Дирамериан, Главный финансовый директор; и Артур Суазо, Исполнительный вице-президент по аренде. Сегодня днем мы опубликовали наш отчет о прибылях и дополнительную информацию на 8-K в SEC, и оба документа теперь доступны на нашем веб-сайте. Аудиовебкаст этого звонка также будет доступен для повторного прослушивания на нашем веб-сайте.
Некоторая информация, которую мы поделимся с вами сегодня на звонке, имеет характер прогнозирующей информации. Пожалуйста, обратитесь к нашему отчету о прибылях и дополнительной информации для заявлений о прогнозирующей информации, а также для согласования использованных на этом звонке финансовых показателей, не включенных в GAAP. Сегодня Виктор обсудит тенденции на рынке и в отрасли. Марк предоставит обновление по нашим офисам и студиям и развитию, а Харут обозрит наши финансовые результаты и перспективы на 2025 год.
После этого мы с удовольствием ответим на ваши вопросы. Виктор?
Виктор Коулман
Спасибо, Лаура. Добрый день, всем, и добро пожаловать на наш звонок первого квартала. Наша команда продолжает выполнять задачи по всему бизнесу, оставаясь внимательной к состоянию наших рынков, стремясь максимизировать гибкость, пространство и увеличивать занятость. Мы также тщательно следим за потенциальными последствиями тарифов на наши основные отрасли, и мы продолжаем видеть признаки улучшения или стабилизации наших фундаментальных показателей.
Мы остаемся оптимистичными, что переговоры по тарифам начнут урегулировываться в ближайшие месяцы и что политика пророста начнет внедряться. Кроме того, мы рады видеть, что федеральное правительство активно стимулирует дополнительные инвестиции в область искусственного интеллекта и внедряет политику перенаправления производства контента обратно в Соединенные Штаты, что может стать позитивным моментом для Hudson Pacific.
Одним из других катализаторов, которые мы продолжаем отслеживать, является венчурное инвестирование, которое в первом квартале установило новый рекордный уровень сделок, превысивший в два раза прошлогодние показатели и составивший $92 миллиарда, что также на 92% выше среднегодового уровня за последние 10 лет. Зона Bay Area остается эпицентром инноваций в США, получив почти 70% финансирования или $59 миллиардов, самое большое за десятилетие и более четырехкратное увеличение по сравнению с предыдущим годом.
Только в области искусственного интеллекта было инвестировано 70% средств, включая пять крупнейших инвестиций, причем все, за исключением одной компании, имеют штаб-квартиру в зоне Bay Area. Проект Stargate, многонациональное совместное предприятие по искусственному интеллекту, созданное Oracle, SoftBank и Open AI, инвестирует $500 миллиардов в инфраструктуру и рабочие места в области искусственного интеллекта в течение следующих пяти лет, с развертыванием $100 миллиардов немедленно.
Искусственный интеллект должен оставаться перспективной точкой для технологий и, как следствие, для аренды офисных помещений для AI, которая в первом квартале составила более 0,5 миллиона квадратных футов в Сан-Франциско, что значительно больше по сравнению с предыдущим годом. Очевидно, что Сан-Франциско лидирует в восстановлении Западного побережья, как с точки зрения аренды технологий, так и благодаря более умеренному прорыному, но строгому подходу к преступности.
Первый квартал стал вторым кварталом подряд с положительным чистым поглощением и общая аренда составила немного менее 3 миллионов квадратных футов. Помимо продолжающихся инвестиций в области искусственного интеллекта, выборы мэра Лори стали игровым изменением для города. С его акцентом на общественную безопасность, уборку территории, борьбу с наркотиками и ряд других инициатив по стимулированию экономической деятельности.
Например, в первом квартале наш помост пересекло 2,5 миллиона посетителей, это наш лучший первый квартал за всю историю и увеличение на 23% по сравнению с предыдущим годом. Еще одним позитивом являются новые финансовые и зонные стимулы города для резидентских конверсий. Мы пересматриваем применение адаптивной переработки некоторых из наших офисных активов и ожидаем, что у нас будет один или несколько хороших кандидатов в будущем.
Центр Сиэтла также выигрывает от политических попутных ветров, и хотя прямая вакансия увеличилась на 90 базисных пунктов в квартал, общая аренда увеличилась на 15% до самого высокого уровня за год. Выборы мэра Харрелла и более умеренного городского совета значительно снизили преступность и ускорили возвращение на рабочее место как государственных, так и частных секторов.
Это особенно заметно в Pioneer Square, где на протяжении всего года наша деятельность по аренде, трубопроводы и экскурсии заметно увеличились. Мы успешно увеличили занятость до 93% в [4,111] с 78% в первом квартале прошлого года, и у нас есть еще 225 000 квадратных футов сделок на завершающей стадии в нашем трубопроводе для других активов в этом рынке.
Мы также тесно сотрудничаем с городскими чиновниками, чтобы ускорить аренду Washington 1000, включая потенциальную поправку к кодексу, позволяющую размещать вывески на крыше здания, и партнерство с соседним конгресс-центром для активации наших розничных площадей. Разрушительные пожары и увеличение бюджетных проблем сделали квартал более сложным для Лос-Анджелеса.
К счастью, наш портфель в Лос-Анджелесе на данный момент занят на 97%, в основном по долгосрочным арендным договорам. На стороне студий, среднее количество программ в производстве осталось на уровне средних 80-х. В этом году Калифорния видит ускорение новых производственных стартов, больше, чем в других Североамериканских и британских рынках, но восстановление благоприятствует фильмам, а не сериалам, что критично для производства в Лос-Анджелесе.
Тем не менее, начиная с прошлого квартала, мы отметили увеличение процента запросов от качественных производств, ищущих многомесячные или многолетние аренды с началом во втором и третьем квартале. Важно отметить, что эта тенденция продолжается. Наш трубопровод аренды сейчас настолько силен, как никогда за последние два года. И до настоящего момента, как расскажет Марк, наша команда по продажам успешно захватила несоразмерную часть этих лидов.
Реальность в том, что гравитация проблем Лос-Анджелеса наконец-то заставила местных чиновников срочно разобраться, что нужно сделать, чтобы город снова преуспел. Новый окружной адвокат стал светлым пятном в области общественной безопасности, и несмотря на значительные сокращения бюджета в других местах, как полиция, так и пожарные получили увеличение финансирования.
Город пересматривает меру ULA, которая значительно затруднила многоквартирное строительство, и на прошлой неделе принял решение о снижении обременительных регуляций и разрешений на съемку в Лос-Анджелесе. На уровне штата бюджетное предложение губернатора нацелено на практически удвоение калифорнийских налоговых льгот для съемок на $750 миллионов, чтобы быть принятым и принятым до 1 июля.
Были представлены два сопутствующих законопроекта для улучшения привлекательности налоговых льгот путем увеличения квалифицированного предела расходов, сделав их передаваемыми и расширяя список допустимых производств, включая, среди прочего, эпизодические телевизионные шоу, которые, как я упомянул, очень важны для рынка производства в Лос-Анджелесе. И хотя пока рано сказать, какими будут федеральные стимулы, весьма позитив
Спасибо, Виктор. Мы подписали договоры на 630 000 квадратных футов новых и обновленных аренд в первом квартале, наивысшая квартальная активность по аренде с момента второго квартала 2022 года. Новые аренды составили 66% от общей активности и включали в себя заключение второго договора с городом и округом Сан-Франциско на 232 000 квадратных футов на 20 лет на рынке 1455.
Наши GAAP-арендные платежи увеличились на 4,8%, а наличные арендные платежи снизились на 13,6%. Исключая наш крупный договор с городом и округом на рынке 1455, часть которого занимает пространство, арендованное ранее по пиковым рыночным тарифам. Наличные арендные платежи снизились бы на 8,8%, примерно соответствуя последовательно. Наши смешанные чистые эффективные арендные платежи за последние 12 месяцев в первом квартале были на 4% выше по сравнению с прошлым годом и лишь на 7% ниже, чем до пандемии. Только новые сделки выросли на 22% по годам и лишь на 4% ниже до пандемии за последние 12 месяцев.
Смешанный срок аренды за последние 12 месяцев вырос на 96% по сравнению с прошлым годом и на 54% по сравнению с до пандемии. Даже после удаления наших двух примерно 20-летних договоров с городом и округом Сан-Франциско, наш срок аренды за последние 12 месяцев все еще увеличился на 16% по сравнению с прошлым годом. Что касается TI, мы не видели никакого влияния от тарифов до настоящего времени. Наша экспозиция к увеличению цен, связанных с TI, должна быть минимальной, так как большинство наших материалов поставляются из США или могут быть заменены на поставщика из США.
Более того, мы активно участвовали в программе подготовки свободных помещений в последние годы, и большая часть улучшений спереди и сзади уже сделана. Наши офисные объекты, находящиеся в эксплуатации, были сданы в аренду на 76,5% к концу первого квартала по сравнению с 78,9% к концу прошлого года. 170 базисных пунктов этого изменения после учета площади, освобожденной в результате части договора с городом и округом, приходится на значительное известное освобождение на рынке 1455, о котором мы говорили довольно долго.
В первом квартале уровень уникальной туристической активности на наших активах значительно увеличился, вырос на 18% до 1,7 миллиона квадратных футов. Средний размер требований также увеличился на 18% до 13 000 квадратных футов. Новый постпандемический рекорд. Даже после подписания более 600 000 квадратных футов, наша арендная труба увеличилась на 5% до 2,1 миллиона квадратных футов среднего требования в размере 19 000 квадратных футов.
Это включало 716 000 квадратных футов сделок на поздних стадиях в договорах аренды или письмах намерений, значительная часть из которых впоследствии была подписана. Мы имеем 50% покрытия, то есть сделки и арендные договоры, LOI или предложения по оставшимся 1 миллиону квадратных футов истечения срока в 2025 году, 48% из которых приходится только на второй квартал. У нас есть 76% покрытия по четырем оставшимся договорам с истечением срока в 2025 году на более чем 50 000 квадратных футов, общим объемом 397 000 квадратных футов.
Хотя наши повышенные истечения в первой половине года повлияли на занятость, начиная с третьего квартала, мы ожидаем, что занятость начнет стабилизироваться и расти далее. Это потому, что с третьего квартала 2025 года по конец 2026 года у нас в среднем каждый квартал истекает всего 225 000 квадратных футов, что благоприятно сравнивается с нашей средней арендной активностью за последние четыре квартала в размере 530 000 квадратных футов, из которых 62% составляют новые сделки.
Обращаясь к нашим студиям. Как отметил Виктор, наша труба остается крепкой, и наша команда продолжает захватывать сверхдолю производства на рынке. В настоящее время 46 из наших 53 кино- и ТВ-студий или 88% связанной площади либо сданы в аренду, либо находятся в договоре по сравнению с 35 студиями или 69% связанной площади в прошлом квартале.
Обратите внимание для сравнения, мы скорректировали нашу портфель кино- и ТВ-студий и связанную с ними площадь арендной активности за четвертый квартал, чтобы исключить договоры, которые мы расторгли в рамках более широкой программы сокращения расходов Quixote. В качестве примеров этой активности можно назвать два многостадийных долгосрочных договора, один - долгосрочный мыльный сериал, а другой - возвращающийся производитель с несколькими успешными шоу.
Следует отметить, что студии, сданные в аренду или находящиеся в договоре на Sunset Las Palmas с момента нашего последнего обращения, должны привести к увеличению загрузки актива до самого высокого уровня с начала 2023 года. Эта активность отражается также в последовательном улучшении наших процентов аренды студий за последние 12 месяцев. В первом квартале наши студии, находящиеся в эксплуатации, были сданы в аренду на 78,7% или на 190 базисных пунктов выше благодаря дополнительной загрузке снова на Sunset Las Palmas.
Студии Quixote Park были сданы в аренду на 43,4% или на 220 базисных пунктов выше после корректировки учета ранее упомянутых расторжений договоров аренды из-за увеличения загрузки в Cote North Valley, а также наших коммерческих стадиях в Quixote Park в Западном Голливуде. Доходы от студий в первом квартале составили 33,2 миллиона долларов или на 2,2 миллиона долларов меньше, в основном из-за снижения доходов Quixote studio ancillary и транспортных доходов, связанных с приостановками производства во время пожаров.
Расходы на студии увеличились на 3 миллиона долларов из-за 5,9 миллиона долларов штрафа за расторжение договора и связанные с определенными мерами по снижению расходов в Quixote. За исключением этого единовременного платежа, наши операционные расходы снизились бы на 2,9 миллиона долларов, что отражает пользу завершенных инициатив по снижению расходов. В этой связи, начиная с нашего звонка в феврале, мы приняли решение прекратить определенные договоры аренды и договориться о снижении арендной платы, что привело к общим сбережениям на сумму 14,2 миллиона долларов на годовой основе или 13,6 миллиона долларов на акцию.
Мы продолжаем нацеленно добиваться экономии для ускорения возвращения Quixote к прибыльности и с нетерпением ждем возможности предоставить обновления о продолжающихся усилиях. Что касается развития, студии Sunset Pier 94 находятся на пути к завершению к концу года, при этом наружные компоненты находятся на завершающей стадии, а внутренняя отделка активно ведется.
Мы ожидаем незначительного влияния тарифов на стоимость этого проекта, поскольку подавляющее большинство материалов уже находятся на месте или оплачены и находятся вне местоположения в США. Мы ведем переговоры с потенциальными долгосрочными арендаторами, заинтересованными в одной или нескольких студиях, и готовимся запустить усилия по аренде шоу по шоу летом. Аренда студий в основном перешла на модель аренды шоу по шоу и обычно происходит за два-три месяца до начала аренды.
Учитывая, что мы планируем получить сертификат готовности к эксплуатации в первом квартале 2026 года, и производства должны иметь определенность относительно доступности пространства до того, как начнутся арендные обязательства, в основном из-за графиков талантов, мы ожидаем, что аренда шоу по шоу начнется серьезно в четвертом квартале этого года. Наконец, что касается аренды в Washington 1000, мы продолжаем находиться в переговорах с несколькими крупными арендаторами.
И в первом квартале мы наблюдали увеличение туристической активности со стороны арендаторов с многоповерхостными помещениями, стремящихся улучшить свои местоположения. Конкурентная обстановка продолжает улучшаться, с тем, что класс A прямого и большие блоки подсъемных площадей освобождаются из инвентаря. В Бельвю остались всего несколько оставшихся вариантов класса A свыше 100 000 квадратных футов.
Подача в аренду класса A в Сиэтле была сокращена с 2 миллионов квадратных футов до менее чем 300 000 квадратных футов, ни один из которых не предлагает непрерывного пространства свыше 100 000 квадратных футов. Washington 1000 - единственная альтернатива нового строительства в Сиэтле, и поскольку в ближайшей и среднесрочной перспективе дополнительное пространство не поступает на рынок, проект остается хорошо позиционированным для привлечения крупных пользователей класса трофейного уровня.
И с этим я передаю слово Харуту.
Харут Дирамерян
Благодарю, Марк. Наша выручка за первый квартал 2025 года составила 198,5 миллиона долларов по сравнению с 214 миллионами долларов за первый квартал прошлого года. Изменение связано как с продажей активов, так и с более низкой заполняемостью в нашем портфеле офисов. Наш FFO за первый квартал, за вычетом указанных позиций, составил 12,9 миллиона долларов или 0,09 доллара на разводненную акцию по сравнению с 24,2 миллионами долларов или 0,17 доллара на разводненную акцию год назад.
Указанные позиции для первого квартала составили 0,07 доллара на разводненную акцию, включая единоразовые расходы на сокращение затрат Quixote в размере 0,05 доллара на разводненную акцию, убыток от досрочного погашения нашего долга Element LA в размере 0,01 доллара на разводненную акцию и неучтенную корректировку стоимости деривативов в размере 0,00 доллара на разводненную акцию. В сравнении указанные позиции для первого квартала 2024 года составляли расходы, связанные с транзакциями, в размере 0,01 доллара на разводненную акцию.
Исключая эти указанные позиции, изменение FFO по сравнению с прошлым годом было в большей степени обусловлено факторами, влияющими на выручку. Наша чистая операционная прибыль за первый квартал составила 93,2 миллиона долларов по сравнению с 103,4 миллиона долларов за первый квартал прошлого года, в основном из-за снижения заполняемости офисов. Перейдем к нашему балансу. В первом квартале мы завершили финансирование CMBS для портфеля из шести офисных объектов на сумму 475 миллионов долларов и использовали чистые поступления для полного погашения нашего кредита на сумму 168 миллионов долларов, обеспеченного Element LA, остаток средств был направлен на погашение задолженности по кредитной линии и на общие корпоративные цели.
После успешного хеджирования всего финансирования непосредственно после сделки, процентная ставка по кредиту теперь составляет 7,14% или на 50 базисных пунктов ниже соответствующих ставок на момент закрытия. Как одна из крупнейших сделок по обратным CMBS сделкам в этом году, это была значительная победа для нашей команды. К концу первого квартала у нас было 838,5 миллиона долларов ликвидности, включая 86,5 миллиона долларов безусловных наличных и денежных эквивалентов и 702 миллиона долларов неиспользованных средств по необеспеченной оборотной кредитной линии.
Также у нас было еще 31,4 миллиона долларов доли HCP в неиспользованных средствах по кредиту на строительство Sunset Pier 94 Studios. Мы регулярно обсуждали различные пути улучшения нашего баланса и графиков погашения, включая погашение наших необеспеченных облигаций. После квартала мы предложили погасить все 465 миллионов долларов, оставшихся по нашим приватным облигациям серии B, C и D.
На сегодняшний день мы погасили 254 миллиона долларов облигаций серии B за этот год и 50 миллионов долларов облигаций серии C, остаток должен быть погашен до 9 мая. Мы также сейчас находимся в процессе рефинансирования нашего единственного другого погашения в 2025 году по кредитам, обеспеченным [19,188], который полностью сдан в аренду ведущему технологическому арендатору инвестиционного класса до 2030 года. Эти разговоры проходят конструктивно, как и ожидалось, и мы с нетерпением ждем предоставления дополнительной информации.
Обратимся к прогнозу. На второй квартал мы ожидаем, что FFO на разводненную акцию будет составлять от 0,03 до 0,07 доллара на разводненную акцию. По сравнению с FFO первого квартала в размере 0,09 доллара на разводненную акцию, исходя из средней точки нашего прогноза на второй квартал, мы предполагаем, что NOI от офисов будет примерно на 0,05 доллара ниже из-за полного воздействия истечения аренды в первом квартале и, в меньшей степени, недавних и предстоящих продаж активов.
Мы ожидаем полного воздействия более высоких процентных расходов от шести активов CMBS в размере приблизительно 0,04 доллара и снижения NOI от офисов и более высоких процентных расходов частично компенсируется нарастающим NOI студий на 0,03 доллара и снижением G&A расходов на 0,02 доллара. Что касается наших показателей прогноза на весь год, большинство сумм остаются без изменений по сравнению с предыдущим кварталом, за исключением увеличения наших процентных расходов на весь год на 12 миллионов долларов, вызванного недавним финансированием CMBS, и снижения наших G&A расходов на весь год на 3 миллиона долларов.
Ожидается также, что среднегодовое количество обыкновенных акций будет примерно на 500 000 акций выше. Наконец, по сравнению с нашим первоначальным прогнозом на 2024 год, наш объявленный ранее прогноз по G&A на 2025 год отражал прогнозируемую экономию в размере примерно 10 миллионов долларов. Мы продолжаем внедрять дополнительные меры по сокращению затрат, что привело к дополнительному сокращению G&A на 3 миллиона долларов, о чем упоминалось ранее.
За исключением 625 второго, который был выставлен на продажу в первом квартале и досрочного погашения приватных облигаций, наш прогноз исключает влияние потенциальных распоряжений, приобретений, финансирований и/или деятельности на капитальных рынках.
Теперь мы с удовольствием ответим на ваши вопросы. Оператор?
Сессия вопросов и ответов
Оператор
(Инструкции оператора) Сет Берги, Citi.
Сет Берги
Я просто хотел узнать, могли бы вы прокомментировать немного арендную наценку наличных денег, которую вы достигли в квартале. Были ли они в соответствии с ожиданиями? И какие-либо детали вы можете предоставить о льготах и тенденциях в их изменении?
Марк Ламмас
Нет, это Марк. В целом, да, вы слышали в наших предварительных замечаниях влияние сделки с городом на 1455, скорректировав это, у нас была бы отрицательная 8,8 вместо 13, 16, которые вы видите в дополнительной информации. Так что это имело довольно существенное значение. Это реально оценка для более чем 90 тысяч квадратных футов истекающих аренд Uber и некоторой площади с BFA, которые - пространство Uber, особенно, имело пиковые рыночные арендные ставки с прошлого цикла.
Так что да, в соответствии с нашими ожиданиями. Я бы сказал, что, возможно, самый простой способ оценить, как в целом удерживаются эти экономические показатели. Наши эффективные рентабельности удерживаются очень хорошо. Мы упомянули в предварительных замечаниях, что по итогам года, на накопленной за последние 12 месяцев базе, эффективные рентабельности выше на 4% по сравнению с предыдущим годом и всего на 7% ниже, чем на накопленной за 12 месяцев до пандемии эффективные рентабельности.
И я бы - вы могли бы - мы могли бы разложить это на множество разных способов. Я бы просто сказал, что общая картина в отношении арендной платы и экономики аренды, что они продолжают удерживаться весьма хорошо, особенно по сравнению с объемами до пандемии.
Артур Суазо
Да. И если бы я мог уточнить это, Сет. На квадратный фут в год, мы снизили комиссии TLS примерно на $1, можно назвать $0,97 в год. .
Сет Берги
Это полезно. И, наверное, просто о последних новостях с тарифами, не могли бы вы сказать, влияют ли они на студийный бизнес? Или есть ли изменения в поведении арендаторов, если введут тарифы на иностранные средства?
Виктор Коулман
Во-первых, я думаю, на глобальном уровне все еще рано говорить о влиянии тарифов. И по мере их изменения, как компания, мы очень внимательно относимся к негативным последствиям, которые могут быть связаны как с рецессией, так и, возможно, даже худшим - стагнацией. И как результат, мы готовимся к негативным или положительным последствиям этого и следим за тем, какие арендаторы заключают договора и какие нет.
И на глобальном уровне мы действительно не видели никакого влияния на потерю арендаторов или интереса к активам на Западном побережье. Что касается новостей о тарифах на федеральном уровне, с точки зрения студийной стороны, хорошо или плохо, это осознание, что мы очень рады, что это дошло до федерального уровня. Как вы хорошо знаете, штат предложил налоговый кредит в размере 750 миллионов долларов, который, как ожидается, будет введен, надеюсь, до 1 июля. И он идет на утверждение.
Так что теперь усиленный этим либо тарифом, либо какой-то формой федеральной поддержки для студийной индустрии только делает это, я думаю, более важным аспектом необходимости дополнительной поддержки, и мы считаем, что в конечном итоге это будет положительно. И это может принимать форму федерального фонда поддержки налогов в целом для поддержки производства в США, что мы приветствуем.
Оператор
Джон Ким, BMO.
Джон Ким
Можете ли вы просто обсудить погашение приватных облигаций серии B, которые должны быть погашены в этом году? И, вероятно, вы используете револьвер для досрочного погашения этого и оставшихся 211 миллионов долларов. Если это так, как вы планируете корректировать револьвер в будущем?
Арут Дирамерян
Джон, это Хараут. Спасибо за вопрос. Ты прав. Мы используем револьвер. Я думаю, мы упоминали ранее, когда делали CMBS, что это было для покрытия погашения в 2025 году. Это был всего лишь двухэтапный процесс. И после погашения облигаций серии B у вас остается лишь небольшое количество предыдущих размещений, которые имеют более строгие ковенанты. И это как бы очищает путь нашего необеспеченного кредита до 2027 года без револьвера.
Мы постоянно находимся в обсуждениях. Я думаю, мы уже упоминали в прошлом, что у нас очень хорошие отношения с нашими ведущими банкирами и видим этот инструмент как вечнозеленый. Мы собираемся продолжать его и после 2026 года. И когда мы приблизимся к этому сроку погашения, мы продлим его в установленный срок.
Джон Ким
Хорошо. А по поводу вашего прогноза продаж активов на сумму от 125 до 150 миллионов долларов до конца года, кажется, что это недостаточно. Я понимаю, что вы не продаете свои лучшие активы, и 625 Секунд продан за довольно значительную скидку по отношению к балансовой стоимости. Но... реалистично ли это то, что вы собираетесь продать? И сколько активов это предполагает?
Виктор Коулман
Джон, мы не определяем активы до тех пор, пока они не будут заключены по контракту. Так что я могу только сказать, что мы будем последовательны в этом процессе. Диапазон, который был упомянут в подготовленных замечаниях, - это три актива. Это активы, не являющиеся ключевыми для портфеля, и аналогичные тем, которые мы продавали ранее. Я бы сказал, что это консервативное число. Мы рассматриваем и оцениваем потенциально другие активы, но в настоящее время мы работаем над этими тремя.
Джон Ким
Хорошо. А что насчет Sunset Waltham Cross, я знаю, что он уже переосмысливается. Входит ли он в этот прогноз? Или это что-то, что может быть продано в этом году или в последующем?
Виктор Коулман
Как я сказал, мы не будем говорить о активах, пока они не будут заключены по контракту.
Оператор
Коннор Митчелл, Piper Sandler.
Коннор Митчелл
Я просто следую по этой линии мысли. Меня интересует ваша концепция и обсуждения команды по добавлению дополнительных продаж активов или рассмотрению различных свойств, которые могли бы попасть в эту категорию? Или, наоборот, возможно, вы исключили некоторые потенциальные продажи. И я просто хочу узнать, как команда мыслила обо всем этом процессе с момента его запуска и как менялась среда вокруг.
Виктор Коулман
Ну, я думаю, что мы будем очень последовательны в отношении числа. Я имею в виду, прошлым кварталом мы говорили о 150-200 миллионов долларов отчуждений. Сейчас мы говорим примерно о 100-150 миллионах, потому что мы уже продали на 95 миллионов долларов. Так что это согласуется с нашим планом. Как я уже сказал в предыдущих комментариях, мы не стремимся продавать активы из портфеля.
Мы стремимся продавать активы, не являющиеся ключевыми, и считаем, что их реализация не оказывает существенного воздействия на FFO. Именно в этом направлении мы движемся. Что касается изменения рынка, активы, которые мы сейчас рассматриваем для продажи, вполне согласуются с тем, что мы продавали ранее. Это покупатели, высокоимущие, мелкие инвестиционные фонды.
И спрос на такие активы у таких покупателей остается достаточно стабильным. На рынке наших регионов практически нет качественных активов. И поэтому они вписываются в рынок, и спрос на них соответствует ожиданиям людей в настоящее время.
Коннор Митчелл
Хорошо, я ценю эту информацию. И еще, Марк, вы дали довольно много информации о сроках истечения с 2025 года и о покрытии, связанном с этим. Я думаю, что было закрыто 50% на оставшиеся сроки действия в течение года. Я просто хочу узнать, можете ли вы дать нам больше информации о том, как нам следует думать об занятости.
И о темпе на протяжении оставшейся части года, а также о некоторой информации о покрытии, сроках истечениях и о пайплайне аренды и поздних стадиях некоторых из этих сделок, о которых вы говорили?
Марк Ламмас
Да. Я отвечу немного на это и затем разверну дальнейшие детали. Но наши ожидания по занятости остаются на прежнем уровне по сравнению с нашими ожиданиями на последнем звонке. Переходя в конец четвертого квартала, переходя в новый год, мы знали, что у нас было значительное количество квадратных футов, истекающих в первом квартале.
Все еще значительное количество во втором, меньше, чем в первом, но все еще относительно высокое количество, и затем существенно снизится по истечении срока во второй половине и далее. И в связи с этим, даже если пайплайн был довольно значительным, и команда смогла закрыть 630, что, очевидно, является монстром квартала.
У нас все еще было много истечений, даже с этим 630. Поэтому занятость, которую вы видите или процент аренды, который вы видите в конце первого квартала, соответствует или даже немного лучше наших собственных ожиданий по модели. Мы верим, что это может быть дном. Очень вероятно, что это может быть дном по аренде и проценту занятости.
И это начинаться уже к концу второго квартала. Конечно, к моменту окончания третьего квартала мы ожидаем последовательного улучшения по аренде и проценту занятости. И мы ожидаем, что этот тренд, учитывая насколько низки истечения до '26 года и далее, мы ожидаем, что этот общий тренд будет продолжаться еще некоторое время.
Артур Суазо
Коннор, это Артур. И Марк упомянул в своих подготовленных замечаниях, что наш пайплайн вырос на 5% до почти 2,2 миллиона квадратных футов. Это после 630 000 квадратных футов, которые мы заключили. То, что дает нам уверенность в будущем, это не только то, что это число появилось из ниоткуда. Это ведущий индикатор, который является турами.
И туры выросли на 18% до 1,7 миллиона квадратных футов. Не только увеличилось количество, но и средний размер тура увеличился, что говорит нам о том, что сделки с одним этажом и многоэтажные сделки находятся на рынке в большем объеме - большем, чем это было в прошлом. Так что это дает нам уверенность в пайплайне.
Из 2,2 миллиона квадратных футов, которые у нас есть сейчас в пайплайне, мы также отметили, что более 700 000 квадратных футов находятся в поздних стадиях LOI или в аренде, в которой мы чувствуем себя крайне уверенно в отношении заключения сделки в ближайшие несколько кварталов. Помимо сделок и предложений, которые действительно появились после завершения квартала. Так что все это говорит о том, что мы продолжаем пополнять пайплайн и продолжаем заключать сделки на высоком уровне вперед.
Оператор
Том Кэтервуд, BTIG.
Том Кэтервуд
Я хочу вернуться к комментарию, который вы только что сделали о аренде больших блоков. И, очевидно, вы заключили большую сделку с городом Сан-Франциско на 1455 Маркет. Но можете ли вы рассказать о деятельности в других больших блоках вакансий, может быть, конкретно Hill7, Met Park North, 1160 и Wilshire, и о любых других, действительно значимых?
Артур Суазо
Да. Я начну с Hill7, HBO уменьшает площадь, переезжая в пространство Discovery в Белвью, но у нас есть 112 000 квадратных футов, и на данный момент мы находимся в переговорах по 58 000 квадратных футов. Так что у нас хорошее покрытие по этому вопросу. На 505, как вы знаете, наши этажи составляют около 40 000 до 45 000 квадратных футов, не делятся. Мы ведем переговоры на 145 000 квадратных футов, и мы очень близки к заключению сделки.
А на 11601 у нас в настоящее время переговоры по около 60 000 квадратных футов, из которых 40 000 квадратных футов готовы к подписанию в аренду. Так что... и близки к 95% арендованы в 11601. Извините, я запутался с математикой.
Том Кэтервуд
Извините, а каково это число для 11 601?
Артур Суазо
Для 11 061 мы очень близки к аренде на уровне около 95% в ближайшее время.
Том Кэтервуд
Хорошо. Понял. А может быть по поводу долга по портфелю Голливудской медиа, который погашается только в следующем августе, но в связи с неопределенностью рынок вероятно предполагает худшее. Каков, по вашему мнению, реальный негативный риск для рефинансирования студии? И с учетом более высоких налоговых льгот Калифорнии и Виктора, о которых вы упомянули потенциальное федеральное облегчение, продажа вашей доли - один из вариантов, находящихся в активном рассмотрении?
Виктор Коулман
Ну, слушайте, я не знаю, каков потенциальный риск, учитывая тот факт, что офисная часть полностью арендована на 775 000 квадратных футов до '31 или '32 года. Аренда в звукозаписывающих студиях, за исключением двух, также заключена на длительный срок. Опция продажи сейчас не рассматривается с нашей стороны. Это действительно не приходило к нам на рассмотрение.
Я думаю, мы уже упоминали об этом ранее, мы и наш партнер по совместному предприятию владеем нижним траншем и частью следующего транша долга, который может быть конвертирован в акции, что решает любой потенциальный негативный риск, если потребуется какая-либо дополнительная капитализация для получения финансирования по этому активу. Это уже на месте в виде долга, который мы можем конвертировать в акции.
Так что мы очень уверены, что рынок согласится на наше рефинансирование. И не будем ошибаться, я имею в виду, что мы находимся на рынке и ведем переговоры прямо сейчас. Мы не ждем до последнего момента, чтобы рассмотреть наши варианты. Так что мы оцениваем их сейчас. И на сегодняшний день у нас есть хороший интерес со стороны наших текущих кредиторов и новые кредиторы выходят на связь.
Харут Дирамериан
Да, верно. Думаю, что еще одно, что стоит добавить, это то, что, может быть, в последний год у нас была некоторая вакансия на Sunset Las Palmas, как указали Виктор и Марк, мы показали занятость, что помогает NOI по этому активу и, следовательно, делает рефинансирование еще более возможным, по крайней мере, упрощает рефинансирование.
Том Кэтервуд
Хорошо. Но позвольте мне прояснить, Виктор, похоже, что ваш комментарий заключается в том, что если потребуется погашение, вы не ожидаете, что оно превысит тот транш, который у вас и у вашего партнера. Это то, что вы говорили?
Виктор Коулман
Мы ожидаем, что никакого погашения не произойдет. С этим мы идем на рынок. Кто знает, что произойдет в конечном итоге? Но у нас уже есть запасной вариант в виде установленного порядка действий, вместо того чтобы привлекать новый капитал в сделку.
Марк Ламмас
Да. Чтобы уточнить, долг, который взяли Bacon & Hudson в общей сложности, в себе содержал маржу в 15%. Так что даже если некоторые из наших маржей в магазинах были бы выше, мы уже решали основную часть этого.
Харут Дирамериан
Да. И, возможно, для примера, у нас сейчас есть сделка на рынке, которая не требует маржи. Так что, очевидно, медийные данные находятся дальше и, очевидно, на другом этапе. Но суть в том, что у нас есть еще много времени, и либо это может быть большая маржа, либо отсутствие реинкарнации. Сейчас еще рано знать.
Оператор
Янг Ку, Wells Fargo.
Йонг Куо Ку
Просто хотел уточнить немного ваши долговые соглашения. Кажется, что ваше покрытие NOI по процентам на проценты немного упало квартал к кварталу. Я просто хотел узнать, можете ли вы дать некоторые пояснения о том, что нам следует ожидать до конца года, учитывая, что существует так много аспектов.
Извините, что было последнее? Нет, думаю, что я повторяюсь на этот момент. Мы продолжаем соблюдать договоренности. Мы ожидаем соблюдения договоренностей. Мы прогнозируем каждый квартал. И как и в этом квартале, наши ожидания превзошли наши базовые ожидания в плане покрытия, что означает, что мы показали себя лучше, чем ожидалось. Так что, думаю, мы ожидаем сделать то же самое и в следующих кварталах.
Йонг Куо Ку
И есть ли возможность пересмотреть некоторые из минимумов договорных обязательств с кредиторами?
Марк Ламмас
Мы только что это сделали. Мы недавно завершили вторую поправку в конце прошлого года, которая улучшила как сами показатели, так и базовые определения, к которым они привязаны. Так что.
Это касается кредитной линии. Облигации мы не пытались пересмотреть, и я думаю, что в них больше свободы.
Йонг Куо Ку
Понял. Хорошо. И обратимся к 2026 году, вы обсуждали прошлогодний срок аренды на весь год, около 800 000 квадратных футов. Можете ли вы дать некоторые пояснения о том, есть ли у вас потенциальные отказы, на которые вы, возможно, должны обратить внимание? Или каковы ваши перспективы по удержанию в 2016 году, или еще рано.
Артур Суазо
Да. Вы правильно подметили, что это год с низким сроком действия, но есть три крупных арендатора, которых мы отслеживаем на этом рынке. Wild Godsall трехэтажные башни, которые мы продляем на двух этажах, так что 50 цветов, скажем, 53 000 квадратных футов из 75.
У нас в Med Park North есть 24-часовой фитнес-клуб, который занимает 45 000 квадратных футов, и мы работаем над продлением, чтобы они остались там. И последний - на 875 Howard pivotal software, они занимают 80 000 квадратных футов и уже покинули рынок, поэтому мы сейчас рекламируем помещение. Так что это три крупных, но - и остальные - это меньшие арендаторы, о которых мы будем говорить в следующие шесть-девять месяцев.
Йонг Куо Ку
Понял. Хорошо. И еще один вопрос. Думаю, вы говорили о нескольких производственных площадках, на которые вы смотрите со стороны студии. Можете ли вы прокомментировать, каков размер тех, которые вы планируете изменить?
Виктор Коулман
Ну, о тех двух, о которых мы говорим, заключены договоры или - и мы сделаем официальные анонсы, как только они начнут съемки. Но оба - это две студии с поддерживающим персоналом и мельничным пространством. И одна, как упомянул Марк, имеет срок трех и более лет с опциями, а другая - это существующая производственная компания, с которой у нас есть несколько сделок.
Так что это показывает, насколько устойчивыми мы видим возвращение некоторой поддержки - да, большинство - шоу по шоу, но мы, я думаю, опережаем рынок в терминах этих крупных долгосрочных сделок.
Йонг Куо Ку
Хорошо. Но вы не можете прокомментировать размер пока?
Виктор Коулман
Я сказал, что обе - это две студии с сопровождающим персоналом. Мы не говорим о квадратных футах и подобном. Каждое шоу - это две студии.
Оператор
Питер Абрамович, Джефферис
Питер Абрамович
Да. Похоже, в сводке FFO вы добавили некоторые расходы, связанные с инициативами по сокращению расходов в Quixote. Я предполагаю, что вы могли бы рассмотреть, какие именно расходы были связаны с усилиями по сокращению расходов в Quixote, и сколько вы потратили в квартал в связи с этим?
Марк Ламмас
Да. Расходы в основном представляют собой расходы на досрочное прекращение аренды. В некоторых случаях это происходит поэтапно. Так, в прошлом году, например, мы закрыли три штата в Новом Орлеане. С тех пор мы также вышли из некоторых этапов, которые были недоиспользованы здесь, в Лос-Анджелесе. Таким образом, это довольно значительная часть общих инициатив по сокращению издержек. Я скоро назову общую сумму.
Мы также смогли ликвидировать устаревшие части нашего транспортного парка, что позволило нам выйти из зон парковки для этой части транспортного парка. Кроме того, сокращение численности сотрудников и другие вещи, связанные с этим уменьшением, также способствуют общим экономиям. Таким образом, в общей сложности, Боб, на сегодняшний день нам удалось сократить около $14 миллионов издержек.
Мы считаем, что по сравнению с результатами прошлого года это должно улучшить чистый операционный доход примерно на $9 миллионов на годовой базис. Итак, с точки зрения перспектив в отношении этих инициатив по сокращению издержек мы считаем, что при текущем уровне количества шоу, скажем, 90 штук, в прошлом году было 92. Мы считаем, что отрицательные $19 миллионов чистого операционного дохода, наличного операционного дохода должны были быть ближе к отрицательным 10.
Но, возможно, лучшее, что можно вынести из этого, - наша точка зрения заключалась в том, что для возврата к точке безубыточности в Quixote нам казалось, что количество шоу должно быть примерно около 100. Мы по-прежнему получаем положительный чистый операционный доход примерно на уровне $8-9 миллионов при 100. Но на основе этих издержек мы считаем, что теперь мы можем достичь точки безубыточности приблизительно при 95 шоу. Таким образом, мы смогли снизить планку, так сказать, для того, чтобы вернуть этот бизнес к точке безубыточности.
Питер Абрамовиц
Хорошо, это полезно. Так что я, предполагаю, задам еще один вопрос для уточнения. Похоже, что эксплуатационные расходы студий, не относящиеся к тому же магазину, составили около $29,5 миллиона в квартале. Предположительно, это практически полностью Quixote. Я предполагаю, какова будет примерная ставка на будущее после сокращения этих расходов, либо ежеквартально, либо ежегодно.
Харут Дирамериан
Я думаю, если просто вычесть выделенные нами $5,9 миллиона, и я думаю, вы можете увидеть это на странице извините, момент. На странице студии 20. Мы примерно разложили это там, если вы вычитаете пять, вы вернетесь к $23,5 миллиона, я думаю, примерно так. $29,1 миллиона минус $5,9 миллиона примерно. Таким образом, вы получаете потенциальный нор, у нас все еще есть другая работа, над которой мы работаем. Итак, с точки зрения того, что мы раскрыли, это число для использования.
Марк Ламмас
Да. Ну, может быть. Я имею в виду, после корректировки на эти разовые расходы, ваш чистый операционный доход для бизнеса Quixote составит $7,5 миллиона. Среднее количество шоу за первый квартал составляет около 80. Итак, снова вернемся к комментарию о количестве шоу, если мы думаем, что дойдем до 90, это число должно быть аннулировано примерно на уровне отрицательных 10 миллионов.
Если мы дойдем до 95, мы должны быть в точке безубыточности. И если мы дойдем до 100, мы должны быть где-то около $10 миллионов, возможно, прикоснуться к $5 миллионов до $10 миллионов положительного чистого операционного дохода.
Питер Абрамовиц
Понял. И я думаю, еще один вопрос, пока мы на теме расходов. Похоже, что вы снизили показатель G&A. Просто интересно, если бы вы могли прокомментировать, что вы делаете в этом направлении и что послужило этому.
Харут Дирамериан
Так в теме сокращения издержек, и мы продолжаем сокращать издержки, я думаю, мы упоминали в прошлом квартале и в прошлом году. И мы просто инициируем сокращение издержек и просто снижаем связанные с заработной платой издержки.
Оператор
На данный момент вопросов больше нет. Я хотел бы передать звонок обратно Виктору Коулману, исполнительному директору и председателю, для завершающих замечаний.
Виктор Коулман
Спасибо, всем, кто принял участие в звонке за этот квартал. Мы с нетерпением ждем новой возможности поговорить с вами всеми снова. До свидания.
Оператор
Спасибо всем за участие в сегодняшнем звонке. Вы можете отключиться.
