Стресс-тесты ЦБ РФ и банков показали, что большинство застройщиков сохранят финансовую устойчивость в 2025 году, а строящиеся объекты будут завершены, говорится в обзоре финансовой стабильности Банка России за IV квартал 2024 - I квартал 2025 года.
В начале 2025 года ЦБ провел стресс-тестирование портфеля проектного финансирования совместно с банками, на которых приходится почти этого 90% рынка. В ходе обследования было запрошено распределение проектов LLCR (Loan Life Coverage Ratio, коэффициент покрытия задолженности по кредиту свободными денежными потоками от продажи жилья за весь срок кредита) по актуальным моделям банков на конец 2024 года и по сценариям стресс-тестирования, включающим разные уровни снижения денежных потоков от продаж и изменение ключевой ставки в соответствии со сценариями в основных направлениях денежно-кредитной политики.
По итогам стресс-теста было выявлено, что застройщики более чувствительны к снижению денежных потоков, а влияние ключевой ставки на устойчивость проекта благодаря накоплению средств на счетах эскроу ограничено. Одновременно с этим банки и застройщики не закладывают снижение цен на жилье в свои финансовые модели, хотя отдельные девелоперы снижали в конце 2024 года цены для стимулирования продаж, отмечает регулятор.
По оценке Банка России, большинство застройщиков сохранят финансовую устойчивость в 2025 году, а строящиеся объекты будут завершены.
"Устойчивость рынка во многом обеспечивает механизм эскроу. Во-первых, средства покупателей защищены. Во-вторых, банки, финансирующие проект, заинтересованы в его достройке. При необходимости банки готовы идти навстречу заемщикам, остановка проекта является наименее выгодной стратегией. В случае реализации сценария банкротства строительной компании банки могут передать проекты другим девелоперам с принятием на себя убытков", - говорится в обзоре.
Сумма остатков средств на счетах эскроу снизилась за полгода на 6% и составила 6,5 трлн рублей по состоянию на 1 апреля. На фоне снижения спроса на строящееся жилье наполняемость счетов эскроу начиная со второй половины 2024 года уменьшилась, но остается на приемлемом уровне: на 1 апреля 2025 года покрытие задолженности по проектному финансированию счетами эскроу составило 72%. Средняя ставка по кредитам по состоянию на начало апреля составляла 10,4%, что на 2,5 п.п. выше, чем в октябре 2024 года.
Сформированный в последние годы запас финансовой прочности позволил застройщикам сохранить устойчивость в 2024 году в условиях высоких рыночных ставок и прекращения массовой льготной ипотечной программы. Так, сальдированный финансовый результат строительной отрасли по итогам 2024 года составил 865 млрд рублей, увеличившись на 23,1% г/г. По итогам 2024 года крупнейшие застройщики увеличили выручку в среднем на 18,9% относительно уровня 2023 года. Кроме того, они сохранили уровень рентабельности продаж по EBITDA в 2024 году на уровне 2022 - 2023 годов. Но сохранение текущих рыночных условий приведет к сокращению продаж в 2025 году, ожидает ЦБ.