26 июня. ФИНМАРКЕТ - 10% жилья в России строится с нарушением сроков ввода
Доля таких проектов растет в связи с недостатком средств у девелоперов
Мария Асиновская
Читайте нас в Telegram
Перенос сроков ввода новостроек позволяет девелоперам продлить период продаж квартир по договорам о долевом участии в строительстве
Перенос сроков ввода новостроек позволяет девелоперам продлить период продаж квартир по договорам о долевом участии в строительстве / Андрей Гордеев / Ведомости
По состоянию на 1 июня 2025 г. в России строится 12,25 млн кв. м жилья с переносом срока ввода в эксплуатацию. Об этом сообщает Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ). Годом ранее, по его данным, таких новостроек было на 1,2 млн кв. м меньше. Доля же таких проектов в общем объеме строительства с того момента выросла с 8,4 до 10%, говорит представитель ЕРЗ.
"Опасную тенденцию" с переносом сроков ввода домов отмечал на прошедшем Петербургском международном экономическом форуме и вице-премьер России Марат Хуснуллин. По его словам, на полгода сдвинулись сроки строительства новостроек, в которых квартиры приобрели около 106 000 семей. Впрочем, средний срок переноса ввода жилья в целом по стране пока, по данным ЕРЗ, составляет только 3,6 месяца. И за год этот показатель даже сократился на 0,6 месяца.
Девелоперы притормаживают темпы строительства, так как у них на фоне снижения спроса на жилье не хватает средств на эскроу-счетах, говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Он напоминает, что ставка по проектному финансированию зависит от наполнения таких счетов: чем меньше на нем денег, тем она выше. Из-за этого в условиях плохих продаж девелоперы не заинтересованы в увеличении кредитной нагрузки и, соответственно, ускорении стройки. Усугубляет ситуацию и амнистия на штрафы за срыв сроков ввода объектов, добавляет эксперт. Удорожание кредитов касается прежде всего новых проектов, но ограничение финансовых возможностей застройщиков влияет и на текущие объекты, уточняет директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова. По ее словам, увеличение сроков строительства связано еще и с нехваткой рабочей силы у подрядных компаний. Причем, как отмечает Маслюкова, ситуация может ухудшиться из-за ужесточения миграционных правил.
Перенос сроков ввода новостроек позволяет девелоперам продлить период продаж квартир по договорам о долевом участии в строительстве, так как в такой ситуации банки охотнее выдают льготную ипотеку, добавляет руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию застройщикам придется платить налоги, коммунальные платежи в том числе за непроданное жилье, поэтому им спешить невыгодно, отмечает директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.
Но на данный момент ни средний срок переноса ввода, ни доля просроченного жилья в целом по стране не выглядят слишком уж высокими, считают опрошенные "Ведомостями" эксперты. В постпандемийное время и после введения западных санкций в феврале 2022 г. региональные застройщики задерживали ввод до 10 месяцев, напоминает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.
Перенос сроков ввода новостроек позволяет девелоперам продлить период продаж квартир по договорам о долевом участии в строительстве
Генеральный директор "Главстрой-недвижимости" Алексей Гусев же считает, что сокращение среднего срока просрочки можно расценивать как сигнал о постепенной стабилизации рынка. Представитель Минстроя со ссылкой на данные проектных деклараций сообщил, что объем жилья с увеличением первоначальных сроков ввода в эксплуатацию с начала года увеличился только на 1,5%. Причем перенос часто "обусловлен техническими ошибками при заполнении таких деклараций, а также изменениями условий проектного финансирования".
Даже до введения моратория на штрафы девелоперы не платили неустойку дольщикам при задержке сдачи дома до шести месяцев, отмечает Змиевская. Соответственно, компании, по ее словам, могут рассматривать для себя этот период как резервный. В качестве примера действительно большой доли просроченных новостроек она приводит Краснодар, где в конце 2017 г. таких проектов было 30%. Не видит ничего страшного в текущей ситуации и руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. По его словам, большинство покупателей и так ожидают, что "каждый 10-й корпус будет задержан на 3-4 месяца". Холопик согласен: для дольщиков существенным является не дата ввода дома, а сроки передачи квартиры. Обычно в договорах на это закладывается полгода от окончания стройки. Поэтому критичным для них является перенос сроков более чем на шесть месяцев, резюмирует эксперт.
В настоящее время среди регионов с большими объемами строительства максимальную долю строящегося жилья с просроченным вводом ЕРЗ фиксирует в Дагестане (20,9%), Калининградской области (16,8%), Самарской области (16,3%), Приморском крае (14,5%) и Москве (13,5%). За год показатель вырос во всех перечисленных регионах. Больше всего - в Приморском крае и Самарской области: на 6,5 и 6 п. п. соответственно. Дагестан и Калининградская область лидируют и по длительности сроков переноса ввода - 11,8 и 8,8 месяца соответственно. Также в топ-5 регионов по задержкам попали Хабаровский край (7,6 месяца), Ленинградская (6,2 месяца) и Московская области (6,1 месяца). Но, отмечает представитель ЕРЗ, во всех этих субъектах по сравнению с аналогичным периодом прошлого года средний срок задержки строительства сократился или остался прежним. При этом объем ввода жилья с переносом сроков в большинстве перечисленных регионов уменьшился. Сильнее всего - в Ленинградской области: с 640 433 до 417 260 кв. м.
Лидерство Дагестана по доле и длительности сроков переноса ввода жилья эксперты объясняют тем, что этот регион только сейчас переходит на долевое строительство. В связи с этим девелоперы еще не успели адаптировать внутренние процессы под новые реалии, отмечает Змиевская. В Калининграде, по ее мнению, на сроках ввода сказываются логистические сложности. Из-за проблем с логистикой, высоких цен и более острого, чем в среднем по стране, дефицита рабочей силы застройщики в Приморском, Хабаровском крае и Калининградской области хуже переносят снижение продаж в последние три квартала, добавляет Попов. В Самарской области дело в локальном охлаждении рынка, говорит Гусев. По его словам, девелоперы начали оттягивать ввод, чтобы распродать уже готовое жилье.
Достаточно большую долю строящегося жилья с просроченной сдачей и длительные сроки переноса ввода в Московском регионе Попов объясняет заметным числом проблемных объектов "из прошлого". Например, в Москве есть ЖК, где строительные работы начались еще в 2000-е гг. Но, по его мнению, это свидетельствует и о том, что "этими проектами внимательнее занимаются и стремятся довести их до конца".
