ЦБ РФ в ближайшее время представит подходы к резервированию жилищных проектов застройщиков с большой долей продаж в рассрочку, заявил журналистам директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
"Основное, что мы сейчас смотрим, - это учет значительной доли продаж в рассрочку (там, где есть риски, что люди не заплатят) в резервах. Проект оценивается по денежному потоку, сколько будет продаж, модельная оценка. (...) Если доля продаж в рассрочку высокая, мы в модели продаж это будем считать не полностью для учета резервов, а с дисконтом, как если бы какая-то ее часть (пока мы обсуждаем, что половина) не будет получена", - рассказал он в кулуарах Финансового конгресса ЦБ.
При этом ЦБ даст банкам возможность снизить этот дисконт, подтвердив, что люди, купившие жилье в рассрочку, в будущем смогут получить ипотеку или внести платежи.
По мнению ЦБ, не несет рисков рассрочка с первоначальным взносом 50% или если первоначальный взнос больше 20% и при этом по нему есть ежемесячные платежи, сопоставимые с платежами по ипотечному кредиту. Кроме того, у банков будет возможность проверить платежеспособность человека через справку об официальных доходах.
"Банки говорят, ну как же так, мы не сторона договора, рассрочка - это договор между застройщиком и человеком. Я не вижу здесь никакой проблемы. Человек же открывает эксроу-счет в банке, первоначальный взнос по рассрочке человек всего равно в банк приносит", - заявил Данилов, отметив, что на банках лежит бремя оценки рисков проектного финансирования.
Отвечая на вопрос, какую долю рассрочки в жилищном проекте ЦБ считает значительной, Данилов заявил, что это вопрос калибровки. "Мы откалибруем так, что если там выше 30%, 50%", - сказал он, добавив, что нужно также обсудить вопрос ретроспективности введения мер.
Резервирование рассрочки будет прописано в новых подходах к оценке рисков по кредитам застройщикам, которые ЦБ опубликует в ближайшее время.
Банк России не раз отмечал, что схемы продаж жилья в рассрочку могут нести повышенные риски как для покупателей, так и для строительных компаний. У застройщиков такой рост продаж не приводит к наполняемости счетов эскроу. Заемщики, покупающие жилье в рассрочку и ожидающие, что потом возьмут ипотеку, могут потерять жилье в случае отказа банков в кредитовании. Внесенные средства по ДДУ им вернутся, но в условиях рассрочки часто предусмотрены штрафы. Кроме того, стоимость этих средств может снижаться относительно стоимости жилья.
По данным ЦБ РФ, в I квартале 2025 года в структуре продаж снизилась доля ипотеки, возросли продажи в рассрочку от застройщика и за собственные средства: если в 2023 году доля продаж за счет собственных средств и рассрочки от застройщика была около 20%, а в 2024 году - 40%, то в марте этого года она выросла до 50%. При этом к началу 2025 года рассрочки заняли первое место в структуре продаж отдельных крупных застройщиков.
Банк России на 1 июня 2025 года оценивает объем средств в портфеле ДДУ, которые не пришли в банки на счета эскроу, в 1,1 трлн рублей, большая часть этой суммы - покупка жилья в рассрочку, где люди еще не внесли платежи.