Рост NOI в одинаковых магазинах: 5.3% за квартал.
Чистая операционная прибыль (NOI): 33.6 миллиона долларов, увеличение на 6.3% по сравнению с прошлым годом.
Занятость в аренде: 95.8%, увеличение на 40 базисных пунктов последовательно и на 190 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом.
Экономическая занятость: 94.8%, увеличение на 90 базисных пунктов с прошлого квартала и на 200 базисных пунктов по сравнению с прошлым годом.
Фондовые операции (FFO) на акцию: $0.48 за второй квартал, на $0.20 выше, чем в предыдущем году.
FFO на акцию для CRE и корпоративных целей: $0.29, увеличение на 3.6% по сравнению с прошлым годом.
Общие и административные расходы (G&A): Примерно $7 миллионов, уменьшение на 3.3% по сравнению с прошлым годом.
Общая ликвидность: Более $300 миллионов к концу квартала.
Отношение чистого долга к скорректированной выручке до вычета процентов, налогов, амортизации и амортизационных отчислений (EBITDA): 3.3 раза.
Дивиденд: $0.225 на акцию за второй квартал, с объявленным дивидендом на третий квартал на том же уровне.
Прогноз по NOI в одинаковых магазинах: Ожидается в диапазоне от 3.4% до 3.8% в году.
Прогноз по FFO на акцию для CRE и корпоративных целей: Ожидается в диапазоне от $1.12 до $1.16.
Прогноз общего FFO на акцию: Ожидается $1.35 до $1.40, увеличение примерно на $0.18 в середине диапазона по сравнению с предыдущими прогнозами.
Предупреждение! GuruFocus обнаружил 7 предупреждающих сигналов от ALEX.
Дата публикации: 24 июля 2025 года
Для полного текста транскрипта телефонной конференции по прибыли обратитесь к полному транскрипту телефонной конференции по прибыли.
Положительные моменты
Компания Alexander & Baldwin Inc (NYSE: ALEX) достигла роста NOI в одинаковых магазинах на 5.3% за квартал, обусловленного улучшением экономической занятости на 140 базисных пунктов в одинаковых магазинах.
Компания продолжает строительство своего объекта под заказ на Мауи с ожидаемой датой завершения в первом квартале 2026 года, ожидая годовое увеличение NOI на $1 миллион.
Компания Alexander & Baldwin Inc (NYSE: ALEX) заключила 52 договора аренды в своем улучшенном портфеле недвижимости, представляющих примерно 184,000 квадратных футов площади GLA и $6.1 миллиона ABR.
Занятость в аренде компании составила 95.8%, увеличение на 40 базисных пунктов последовательно и на 190 базисных пунктов по сравнению со вторым кварталом прошлого года.
Компания сообщила о CRE и корпоративном FFO на акцию за Q2 в размере $0.29, увеличение на 3.6% по сравнению с тем же кварталом прошлого года.
Отрицательные моменты
Сравнительный спред аренды 6.8% был ниже, чем в предыдущих кварталах, что объясняется отсутствием крупных выбросов, влияющих на спред.
Компания ожидает более низкую скорость роста NOI в одинаковых магазинах в третьем квартале из-за хороших результатов в Q3 2024 года.
Затраты на улучшение арендуемых помещений в размере $20 миллионов для Sam's Club рассматриваются как неповторяющиеся для целей AFFO, что может не совпадать с типичными практиками отрасли.
Число туристов из Японии и Канады снизилось, хотя это было скомпенсировано увеличением посетителей с Западного побережья США.
Компания работает ниже целевого диапазона рычага финансирования в размере 5 до 6 раз чистого долга к скорректированной выручке до вычета процентов, налогов, амортизации и амортизационных отчислений (EBITDA), в настоящее время составляющего 3.3 раза, что может ограничить агрессивные стратегии сокращения долга.
Основные моменты Q & A
В: Можете ли вы дать некоторые пояснения по улучшению сделок на рынке и где вы видите возможности? Ответ: Генеральный директор Лэнс Паркер отметил, что рынок начинает открываться для более широких возможностей в различных классах активов. Хотя он оптимистичен относительно вложения дополнительного капитала до конца года, он не ожидает, что это окажет существенное влияние на прибыль в 2025 году.
В: Сравнительный спред аренды 6.8% кажется ниже, чем в предыдущих кварталах. Можете ли вы объяснить причину этого? Ответ: Лэнс Паркер пояснил, что активность по аренде была высокой с точки зрения объема сделок и ABR. Разница в спреде обусловлена отсутствием крупных выбросов, которые влияли на спред в предыдущих кварталах. В целом они остаются оптимистичными относительно результатов аренды.
В: Есть ли предстоящие арендные соглашения по аренде ниже рыночной ставки, которые могут продолжить рост NOI в одинаковых магазинах? Ответ: Лэнс Паркер отметил, что рост обусловлен фундаментальными факторами рынка, а не конкретными возможностями по маркетингу. Розничное исполнение и рост числа рабочих мест были сильными, продажи арендаторов и посещаемость увеличились.
В: Сколько из $5.8 миллиона ABR от подписанных-не открытых договоров аренды вы ожидаете реализовать во второй половине 2025 года? Ответ: Лэнс Паркер и Клейтон Чун указали, что трубопровод SNO включает проекты, которые начнут приносить доход в 2026 и 2027 годах, без влияния на 2025 год. Ожидается, что трубопровод SNO внесет свой вклад в NOI и FFO в течение следующих 12-18 месяцев.
В: Как должны учитываться крупные затраты на улучшение для Sam's Club в моделировании AFFO? Ответ: Клейтон Чун пояснил, что крупные затраты на улучшение будут произведены в третьем квартале, но не рассматриваются как повторяющиеся капитальные затраты на обслуживание для расчета AFFO. Их считают неповторяющимися по своей природе из-за связи с продлением долгосрочного договора аренды.
В: Есть ли еще какие-либо старые проблемы, подобные Соглашению о расторжении с Mahi Pono, которые могут возникнуть в будущем? Ответ: Лэнс Паркер заявил, что они уверены в резервах на своем балансе для старых обязательств. Хотя у них все еще есть некоторые обязательства, они не ожидают ничего существенного в ближайшее время и сосредоточены на отчуждении активов и снижении обязательств.
В: Какова конкурентная обстановка на рынке инвестиционных продаж? Ответ: Лэнс Паркер отметил, что на Гавайях активно вложено капитал, и они фокусируются на поиске возможностей вне рынка, чтобы оставаться конкурентоспособными. Они конкурируют с местными покупателями за меньшие сделки и используют свои местные знания для крупных сделок.
В: Что может привести к замедлению роста NOI в одинаковых магазинах во второй половине года? Ответ: Клейтон Чун пояснил, что ожидаемый рост NOI для третьего квартала повлиял успешные результаты Q3 2024 года, которые включали выгодные обновления и апелляции на налоги на собственность. Четвертый квартал ожидается более схожим с результатами первой половины года.
Для полного текста транскрипта телефонной конференции по прибыли обратитесь к полному транскрипту телефонной конференции по прибыли.
Эта статья впервые появилась на GuruFocus.
