В то время как большинство владельцев коммерческих офисов все еще охотится за постпандемическими арендаторами, есть сектор рынка недвижимости, который порождает взрывной рост: наука о жизни. Глобальные расходы на биотехнологии планируется утроиться с примерно $1,7 трлн в 2025 году до более чем $5 трлн к 2034 году. Все эти средства на исследования и разработки нуждаются в специализированных лабораториях.
Именно поэтому Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) является выдающимся доверительным управляющим инвестициями в области недвижимости. Он владеет крупнейшим портфелем лабораторий и объектов науки о жизни в Соединенных Штатах и имеет клиентскую базу примерно из 750 высококачественных арендаторов, включая Эли Лилли, Модерна и Bristol-Myers Squibb. С такой сильной клиентской базой Alexandria готова генерировать доходы, которые могут повториться как стволовые клетки.
Арендаторы, спроектированные для долгосрочного заселения
С уровнем заселенности 92% и большинством арендованной площади под биотехнологии, фармацевтику и сельскохозяйственные технологии (AgTech), Alexandria находится на другом уровне по сравнению с другими РИТ. Учитывая высокую специализацию своего бизнеса, лабораторные арендаторы требуют индивидуальных пространств, поэтому они заключают более долгосрочные договоры аренды и редко сдают площадь. Благодаря этому, в прошлом квартале ARE закрепила повышение арендной платы в среднем на 18,5% при обновлении аренды и на 7,5% при заключении новых договоров, что является сильным сигналом силы ценообразования даже в период пониженного спроса на аренду.
Компания также имеет взвешенный оставшийся срок аренды в размере 7,6 лет, что указывает на прочное обязательство арендаторов и предсказуемый долгосрочный денежный поток, повышающий общую стабильность доходов компании. С таким стабильным портфелем аренды его можно назвать генетически спроектированным для значительных доходов.
Восстановление баланса с хирургической точностью
Вместо того чтобы гнаться за ростом ради роста, руководство умело рециклирует капитал. В 2024 году компания сосредоточилась на продаже непрофильных активов для освобождения наличности, снижения долговой нагрузки и реинвестирования средств в более доходные проекты развития, подход, который улучшает доходность, снижая долгосрочные риски.
На 2025 год планируется еще $2 млрд продаж и продаж долей меньшинства, примерно треть из которых уже закрыта или находится под контрактом. Полученные средства направляются в развитие своих высокомаржинальных мегакампусов, которые постоянно приносят прибыль для ARE, дополнительно укрепляя финансовое положение компании. Только 13 % общей задолженности погашается до 2028 года, а средний срок составляет более 12 лет, что дольше, чем у любого другого РИТ в S&P 500 (SNPINDEX: ^GSPC).
Инкубация завтрашнего потока арендной платы
Даже несмотря на то, что уровень загруженности не находится на полной мощности, у Alexandria в настоящее время в строительстве примерно 4 млн квадратных футов проектов лабораторий класса A в Бостоне, Сан-Диего и заливном районе. Большая часть этого пространства уже предварительно арендована, и остальное должно приносить премиальные арендные платы, как только финансирование биотехнологий возродится. В сочетании с контрактными механизмами по повышению арендной платы, которые будут увеличивать доходы ежегодно даже без новых аренд, этот конвейер указывает на растущий денежный поток в ближайшем будущем. После выплаты дивидендов компания по-прежнему ожидает сохранить примерно $475 млн операционной наличности в этом году, достаточно для финансирования значительной части своего расширения.
Потенциальные побочные эффекты для мониторинга
Инвесторам следует помнить, что, хотя долгосрочные перспективы для отрасли науки о жизни благоприятны, спрос может быть цикличным. Если финансирование биотехнологий закроется из-за более крупных макроэкономических тенденций, аренда новых проектов ARE может замедлиться.
Растущие процентные ставки - еще одна неизвестная. Текущие свопы по процентным ставкам защищают Alexandria в настоящее время, но затраты возрастут, когда эта защита истечет.
Кроме того, компании в области биотехнологий работают по длительным циклам исследований и разработок. Если волна арендаторов Alexandria столкнется с неудачами на клинических испытаниях или не сможет вывести продукты на рынок, они могут уменьшить масштаб или прекратить деятельность, что уменьшит спрос на площади.
Руководство уже сократило прогноз показателя скорректированного денежного потока от операций (AFFO) на 2025 год после небольшого снижения загруженности и увеличения процентных расходов. Поскольку AFFO является ключевым показателем, используемым для оценки реальной операционной эффективности РИТ и его способности поддерживать дивиденды, любое снижение может сигнализировать о более медленном росте или давлении на безопасность дивидендов, если тенденции сохранятся.
Компания также не оправдала ожидания по прибыли на акцию (EPS) за первый квартал 2025 года, сообщив о убытке в размере $0,07 на акцию по сравнению с ожидаемыми $0,76. Хотя EPS не так важен для РИТ, как FFO, промах вызвал вопросы о сроках продажи активов, операционных расходах и деятельности по аренде. Инвесторам стоит внимательно следить, чтобы убедиться, что руководство выполняет свои цели по эффективности и реализации в последующих кварталах.
Рецепт для дохода и потенциального роста
В настоящее время акции Alexandria торгуются примерно по $71 за акцию и приносят дивиденд в размере 7,27%, что значительно выше среднего дивидендного выкупа РИТ в 4%. Что более важно, дивиденды за прошлый квартал использовали всего 57% от FFO. Это считается консервативным коэффициентом выплат для РИТ, что свидетельствует о том, что компания не растягивает себя, чтобы выплачивать дивиденды инвесторам.
ARE также кажется крайне недооцененным в настоящее время. Он торгуется примерно в 7 раз дешевле по прогнозам FFO вперед, что ниже, чем у многих других высококачественных РИТ, особенно у тех, у которых стабильные арендаторы и сильные перспективы роста. Акции все еще торгуются более чем на 65% ниже своего пика 2021 года, что означает, что ARE предлагает как привлекательный дивиденд сегодня, так и потенциал роста завтра. Для тех, кто ищет доходы и готов перенести немного волатильности, Alexandria Real Estate Equities выглядит как РИТ, который стоит включить в диверсифицированный портфель.
Следует ли покупать акции Alexandria Real Estate Equities прямо сейчас?
Прежде чем покупать акции Alexandria Real Estate Equities, учтите следующее:
Аналитическая группа Motley Fool Stock Advisor только что выделила то, что они считают 10 лучших акций для инвесторов для покупки сейчас, и Alexandria Real Estate Equities не вошла в этот список. 10 акций, которые попали в список, могут принести огромные доходы в ближайшие годы.
Помните, когда Netflix попала в этот список 17 декабря 2004 года... если вы вложили $1,000 на момент нашего рекомендации, у вас было бы $636,774!* Или когда Nvidia вошла в этот список 15 апреля 2005 года... если вы вложили $1,000 на момент нашего рекомендации, у вас было бы $1,064,942!*
Следует отметить, что общий средний доход Stock Advisor составляет 1,040%, что является переизбыточным на фоне 182% для S&P 500. Не упустите возможность увидеть последний топ-10 список, доступный при подключении к Stock Advisor.
Посмотреть 10 акций
*Доходы Stock Advisor по состоянию на 21 июля 2025 года
Motley Fool имеет позиции и рекомендует Alexandria Real Estate Equities и Bristol Myers Squibb. Motley Fool рекомендует Moderna. Motley Fool имеет политику конфиденциальности.
Биотехнологии процветают, и этот недооцененный РИТ готов получить прибыль был изначально опубликован The Motley Fool
