30 июля. ФИНМАРКЕТ - Доля жилья, продаваемого застройщиками в рассрочку, в портфеле банка "ДОМ.РФ" составляет 13% и может достичь 25%, если старые проекты будут завершаться, а продажи по этой схеме сохранятся, заявил в интервью "Интерфаксу" председатель правления банка "ДОМ.РФ" Максим Грицкевич.
"В начале прошлого года (рассрочка) была около 6%, то есть выросла как минимум в два раза. В новом поколении продаж с горизонтом ввода 2-3 года средняя доля рассрочки составляет порядка 25%. Если старые проекты будут выгашиваться, а продажи в рассрочку сохранятся, то ее доля достигнет 25% от всего портфеля", - рассказал он.
Банк России не раз отмечал, что схемы продаж жилья в рассрочку могут нести повышенные риски как для покупателей, так и для строительных компаний. У застройщиков такой рост продаж не приводит к наполняемости счетов эскроу. Заемщики, покупающие жилье в рассрочку и ожидающие, что потом возьмут ипотеку, могут потерять жилье в случае отказа банков в кредитовании. Внесенные средства по ДДУ им вернутся, но в условиях рассрочки часто предусмотрены штрафы. Кроме того, стоимость этих средств может снижаться относительно стоимости жилья.
Грицкевич отмечает, что основной рост продаж с использованием рассрочки приходится на жилье бизнес и премиум-класса, где у клиентов нет проблем с обслуживанием долга.
"85% всей рассрочки в нашем банке - это проекты бизнес, премиум, элит-класса, там никаких проблем с обслуживанием нет. В проектах эконом-класса рассрочка составляет 6% от общего объёма ДДУ. То есть основной рост рассрочек за счет бизнес и более высокого класса жилья. Поэтому мы считаем, что текущий уровень рассрочки не является проблемой", - заявил он.
Банк России на 1 июня 2025 года оценивает объем средств в портфеле ДДУ, которые не пришли в банки на счета эскроу, в 1,1 трлн рублей, большая часть этой суммы - покупка жилья в рассрочку, где люди еще не внесли платежи.
ЦБ планирует ужесточить подходы к резервированию жилищных проектов с большой долей продаж в рассрочку. При этом Банк России готов смягчить регулирование, если банки будут проверять платежеспособность клиента, который взял рассрочку у застройщика.
"Это технически сложно. Как выглядит канал продаж с участием банка? Приходит запрос на ипотеку, и мы запрашиваем цифровой профиль, кредитную историю, делаем скоринг и далее принимаем решение. Если же покупатель заключает соглашение о ДДУ, мы этот процесс не видим (в отличии от ипотеки), проверка доходов заемщика находится на стороне застройщика. Банк подключается к процессу только на этапе открытия эскроу-счета, очень часто это происходит в офисе застройщика. То есть здесь придется перестраивать процессы у застройщиков, их работа должна быть похожа на выдачу ипотеки. Это операционно сложно. И это дополнительные расходы, так как мы будем запрашивать кредитное бюро и по всем остальным нашим каналам. А пользы от всего этого нового процесса будет не очень много", - отмечает Грицкевич.
ЦБ также планировал обсудить с банками вопрос ретроспективности введения мер.
"У нас ретроспективное применение регулирования вызывает целый ряд вопросов, потому что по проектам изначально закладывается некоторая финансовая модель. При изменении правил игры задним числом непонятно, что делать с уже начатыми проектами. Какими в этом случае должны быть наши действия - остановить кредитование? Это достаточно длинные проекты со средним сроком около 4 лет, и введение дополнительных требований в уже реализующиеся проекты - это увеличение неопределенности для всего бизнеса, и для банков, и для застройщиков", - заявил глава банка "ДОМ.РФ".
Банк "ДОМ.РФ" входит в состав одноименной госкорпорации и по итогам первого квартала 2025 года занимает 10-е место по размеру активов в рэнкинге "Интерфакс-100".
