Как получить лучшую процентную ставку по ипотеке

Основные выводы

• Для получения лучшей процентной ставки по ипотеке улучшите свой кредитный рейтинг, снизьте долг и накопите значительную сумму первоначального взноса.

• Получение наилучшей процентной ставки по ипотеке может сэкономить вам тысячи долларов процентов за весь срок кредита.

• Проведите исследование и сравните лучшие ипотечные ставки у как минимум трех кредиторов и сравните предложения.

Хотя ипотечные ставки сейчас ниже среднего исторического уровня, они значительно выросли за последние несколько лет, увеличивая ежемесячные платежи домовладельцев.

Процентные ставки зависят главным образом от состояния экономики в целом, но все же есть шаги, которые вы можете предпринять для получения наилучшей возможной процентной ставки и экономии денег на своем кредите в долгосрочной перспективе.

8 шагов для получения лучших ипотечных ставок

1. Улучшите ваш кредитный рейтинг

Повышение вашего кредитного рейтинга является отличным первым шагом для получения более низкой процентной ставки по ипотеке.

Кредитный рейтинг всегда играет важную роль при определении риска, говорит Валери Саундерс, бывший президент Национальной ассоциации ипотечных брокеров (NAMB). Кредитор будет использовать этот показатель в качестве ориентира при оценке способности заемщика погасить долг. Чем выше балл, тем больше вероятность того, что заемщик не допустит дефолта.

Чтобы претендовать на обычную ипотеку, обычно требуется кредитный рейтинг не менее 620 баллов. Однако лучшая процентная ставка предоставляется заемщикам с кредитным рейтингом 740 или выше.

Чтобы улучшить свой рейтинг, своевременно оплачивайте счета, погашайте или полностью закрывайте кредитные карты. Если необходимо оставить баланс, убедитесь, что он составляет не более 20–30% от доступного кредитного лимита. Также регулярно проверяйте свою кредитную историю и отчетность и ищите ошибки. Если обнаружите ошибки, исправьте их до подачи заявки на ипотеку.

Узнайте больше: Как улучшить кредитный рейтинг для ипотеки

2. Создайте стабильную трудовую историю

Кредиторы предпочитают, чтобы у вас был хотя бы двухлетний стаж работы и стабильный доход, желательно от одного работодателя, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Будьте готовы предоставить квитанции о заработной плате за последние 30 дней перед подачей заявления на ипотеку и налоговые декларации за последние два года. Если вы получаете бонусы или комиссионные выплаты, предоставьте доказательства этого также.

Если вы самозанятый или имеете несколько частичных рабочих мест, это может усложнить процесс одобрения вашей заявки, однако это возможно. Если вы самозанятые, вам могут понадобиться дополнительные документы, такие как отчеты о прибылях и убытках бизнеса, а также налоговые декларации, чтобы дополнить вашу заявку на ипотеку.

Что если вы выпускник только начинаете карьеру или возвращаетесь на работу после длительного перерыва? Кредиторы обычно могут подтвердить вашу занятость, если у вас есть официальное предложение о работе, включая ваш доход. То же самое относится, если вы уже работаете, но у вас новая работа. Ваша заявка может вызвать подозрения, если вы переходите в совершенно новую отрасль.

Пробелы в трудовой биографии не обязательно исключают вас из рассмотрения, но продолжительность этих пробелов имеет значение. Короткий период безработицы из-за болезни легче объяснить кредитору, чем, например, шесть месяцев или более отсутствия работы.

3. Накопите значительный первоначальный взнос

Внесение большего первоначального взноса – предпочтительно не менее 20% – поможет вам получить более низкую процентную ставку. Конечно, кредиторы принимают меньшие первоначальные взносы, но внесение менее 20% обычно означает, что вы будете платить больше процентов и должны будете оплатить страхование ипотечного кредита (ИПОМ). ИПОМ стоит примерно от $30 до $70 в месяц за каждый $100,000 взятых в долг, согласно Freddie Mac. Чем быстрее вы сможете снизить размер своего долга до менее 80% от общей стоимости дома, тем скорее вы сможете избавиться от страхования ипотечного кредита, сократив свои ежемесячные расходы.

Узнайте больше: Как накопить на первоначальный взнос

4. Понимайте соотношение долга к доходу

Соотношение долга к доходу (DTI) сравнивает ваши общие ежемесячные долги с вашим общим месячным доходом.

В общем, кредиторы предпочитают, чтобы выплаты по ипотеке составляли не более 28% от вашего общего месячного дохода, а общая сумма выплат по ипотеке и другим долгам составляла не более 36% от вашего месячного дохода. Для обычной ипотеки кредиторы могут одобрить соотношение DTI до 45%. Это более вероятно, если у вас значительные сбережения или сильная финансовая репутация в других областях.

Если ваш месячный доход составляет $5,000, то ваша ипотека должна составлять не более $1,400 ($5,000 x 0.28), а общая сумма ваших долгов и ипотеки должна оставаться ниже $1,800 ($5,000 x 0.36).

Вы можете улучшить свое соотношение DTI путем увеличения доходов или погашения долгов.

Соотношение долга к доходу калькулятор

Коэффициент долг/доход, или коэффициент DTI, рассчитывается путем деления ваших ежемесячных долговых обязательств на ваш общий месячный доход.

Рассчитайте ваше соотношение долга к доходу

5. Изучите различные типы ипотечных кредитов и условия

Если вы думаете, что нашли дом своей мечты и имеете хороший денежный поток, рассмотрите возможность оформления 15-летнего фиксированного ипотечного кредита вместо традиционного 30-летнего фиксированного ипотечного кредита. Вы заплатите больше каждый месяц, но погасите дом раньше. Кроме того, вы сэкономите деньги на процентах, поскольку процентные ставки по 15-летним кредитам обычно ниже, чем по другим вариантам ипотечного кредитования. Вы также можете выбрать 15-летний срок, если рефинансируете текущую ипотеку.

Альтернативой может стать ипотечный кредит с переменной ставкой (ARM). При таких типах займов вы начнете с фиксированной процентной ставки на определенный период времени – часто пять или семь лет – которая обычно ниже, чем та, которую вы получили бы по фиксированному ипотечному кредиту. После окончания этого периода ваша процентная ставка может увеличиться или уменьшиться на оставшийся срок займа. Перед этим или когда ставки упадут, вы можете рефинансировать ипотечный кредит с переменной ставкой в фиксированный ипотечный кредит.

Государственные ипотечные кредиты также могут предложить более низкие ставки, чем обычные кредиты. Вот некоторые из них:

• Финансируемые Федеральным жилищным управлением (FHA): Эти ипотечные кредиты популярны среди первых покупателей жилья благодаря гибким финансовым требованиям.

• Военные ипотечные кредиты (VA): Если вы или ваш супруг служили в армии, вы можете рассмотреть военную ипотеку, гарантированную Министерством по делам ветеранов США. Обычно эти кредиты не требуют первоначального взноса.

• Ипотечные кредиты Министерства сельского хозяйства США (USDA): Гарантированные Министерством сельского хозяйства США, ипотечные кредиты программы USDA предназначены для помощи людям с низким и средним доходом в сельских районах приобрести жилье. Не требуется первоначальный взнос, но ваш дом должен находиться в подходящем районе, и ваш доход не должен превышать установленный лимит, зависящий от вашего местоположения и размера семьи.

Учтите, что некоторые государственные и местные программы поддержки первых покупателей жилья предлагают ниже средних процентные ставки.

Узнайте больше: Какие существуют виды ипотечных кредитов?

6. Рассмотрите возможность оплаты ипотечных пунктов

Если вы готовы заплатить комиссию, вы можете купить себе более низкую процентную ставку, используя ипотечные пункты. Каждый пункт стоит 1% от суммы ипотечного кредита и обычно снижает процентную ставку на 0,25%. Ипотечные пункты можно рассматривать как форму предоплаты процентов.

Например, если у вас есть ипотечный кредит на сумму $400,000 под 7%, вы могли бы потратить $4,000 на покупку ипотечного пункта и снизить процентную ставку до 6,75%.

Однако покупка ипотечных пунктов подходит не всем. Возврат затрат обычно занимает около пяти лет, поэтому эта стратегия не идеальна, если вы планируете продать недвижимость в течение этого срока.

Узнайте больше: Что такое ипотечные пункты и как они работают?

7. Сравните предложения нескольких ипотечных кредиторов

Когда вы ищете ипотеку, даже для рефинансирования, не принимайте первое предложенное вам процентное предложение. Проведите исследования и сравните как минимум три кредитора, включая ваш собственный банк или кредитный союз и хотя бы один онлайн-кредитор.

Сравнивайте предложения на основе оценочных документов, полученных от каждого кредитора, советует Саундерс. Вы бы не купили автомобиль без предварительного тест-драйва, так почему бы не сделать то же самое с вашим ипотечным предложением?

Даже если процентные ставки схожи, предложения разных кредиторов включают разные комиссии, сборы за закрытие сделки, страховые премии по ипотечному кредиту и многое другое. Проводя исследования, вы можете выбрать наиболее выгодное предложение.

Перед выбором кредитора также следует прочитать отзывы потребителей об этом кредиторе. А если вы не знаете, с чего начать, рассмотрите сравнение ипотечных ставок на Bankrate, где вы можете просмотреть множество предложений всего за несколько минут.

Лучшие ипотечные кредиторы 2025 года

Лучшие ипотечные кредиторы на основании доступности, цены и опыта заемщика.

Узнать больше

8. Заблокируйте вашу процентную ставку

Иногда процесс закрытия сделки занимает несколько недель, во время которых процентные ставки могут колебаться. После подписания договора купли-продажи недвижимости попросите кредитора заблокировать вашу процентную ставку. Эта услуга иногда сопровождается комиссией, но она часто окупается, особенно в условиях волатильных процентных ставок.

Узнайте больше: Стоит ли блокировать процентную ставку по ипотеке?

Сколько вы можете сэкономить с помощью более низкой процентной ставки по ипотеке?

Сколько реально можно сэкономить, проведя исследование различных процентных ставок по ипотеке? Посмотрите на таблицу ниже, чтобы увидеть, насколько экономия может возрасти при ипотеке на сумму $350,000 сроком на 30 лет с фиксированным платежом.

Факторы рынка, влияющие на вашу процентную ставку по ипотеке

Процентные ставки по ипотеке меняются в зависимости от нескольких факторов, включая:

• Инфляция и другие экономические условия. Хотя Федеральная резервная система напрямую не устанавливает ипотечные ставки, ее политика определенно влияет на стоимость вашего кредита. Федрезерв может повышать или понижать ставки с целью замедления инфляции или стимулирования роста, и эти действия могут косвенно привести к повышению или снижению ипотечных ставок.

• Доходность десятилетних казначейских облигаций. Процентные ставки по ипотеке движутся вместе с доходностью десятилетних государственных облигаций США, которые, в свою очередь, основаны на настроениях инвесторов и экономических тенденциях.

Хотите быть в курсе последних изменений ставок и получать советы по выбору ипотеки? Подписывайтесь на ежедневные новости по ипотеке и еженедельные анализы от Bankrate.

Следующие шаги для завершения процесса получения ипотеки

Теперь, когда вы узнали, как получить самую низкую процентную ставку по ипотеке, пришло время выбрать лучшее предложение и подать заявку на получение кредита. Вот обзор того, что ожидать на следующих этапах:

1. Получите предварительное одобрение: В течение трех дней после подачи заявки вы получите предварительный расчет, который подробно описывает детали ипотечного кредита. Этот документ включает список расходов на закрытие сделки, но имейте в виду, что это лишь приблизительные цифры. Если у вас возникнут вопросы относительно информации в вашем предварительном расчете, обратитесь к своему кредитору за разъяснениями.

2. Подвергнитесь проверке кредитоспособности: Отдел проверки кредитоспособности вашего кредитора рассмотрит вашу заявку, чтобы определить, одобрят ли вам ипотеку. На этом этапе вы можете быть запрошены предоставить дополнительную документацию или ответить на вопросы, будьте готовы и реагируйте оперативно. Поддерживайте свою финансовую ситуацию и рабочую обстановку, избегайте новых кредитных карт или займов, крупных покупок и смены места работы, если это возможно.

3. Ждите одобрения: Если ваша ипотека одобрена, вы находитесь на пути к закрытию сделки. Если ваша ипотека отклонена, важно понять причины такого решения. Обычно вы можете повторно подать заявку другому кредитору сразу же, но может иметь смысл подождать несколько месяцев, чтобы не навредить своему кредитному рейтингу.

По мере приближения даты закрытия сделки вы получите окончательное раскрытие условий кредита, включающее вашу процентную ставку и расходы на закрытие сделки. Убедитесь, что числа в этом документе совпадают с теми, которые были изначально указаны. Помните, что блокировки процентных ставок обычно действуют ограниченный период времени, поэтому лучше работать с вашим кредитором, чтобы избежать задержек на пути к завершению сделки.

Часто задаваемые вопросы

• Будут ли ипотечные ставки снижаться в 2025 году?

  Многие эксперты по недвижимости предсказывают, что ставки останутся в диапазоне между 6 и 7% большую часть 2025 года, но инфляция остается важным фактором. В настоящее время цены растут быстрее, чем целевой уровень Федеральной резервной системы в 2%. Пока цены продолжают расти, ипотечные ставки, вероятно, будут оставаться высокими. Читайте наши еженедельные обзоры, чтобы быть в курсе последних новостей по ипотечным ставкам.

• Можно ли договориться о снижении процентной ставки по ипотеке?

  Да, вы можете договориться о снижении процентной ставки по ипотеке. Когда вы проводите исследования и получаете диапазон предложений от разных кредиторов, вы можете использовать эти предложения для переговоров с желаемым кредитором о получении более выгодной ставки.

• Вернутся ли ипотечные ставки снова к уровню 3%?

  Это возможно, но маловероятно в ближайшем будущем. В общем, ипотечные ставки снижаются в попытке стимулировать экономический рост. Очень низкие ставки 2020–2022 годов были прямым результатом глобального кризиса, вызванного пандемией COVID-19, сопровождавшегося резким ростом безработицы. Аналогично, низкие ставки 2010-х годов были вызваны медленным восстановлением после экономического кризиса 2008 года. Чтобы ставки вернулись к 3%, необходим высокий уровень безработицы и замедление экономики. Текущие данные не указывают на такую ситуацию.