Инвестирование в недвижимость остается одним из самых надежных способов создания богатства в Америке. Это также популярный выбор среди инвесторов, согласно опросу Bankrate 2025 года, где 24 процента сообщили, что недвижимость является их предпочтительным долгосрочным инвестиционным инструментом.
В последние годы появилось множество приложений для инвестирования в недвижимость, обещающих сделать частные сделки с недвижимостью доступными для обычных инвесторов. Эти платформы предлагают более низкие минимальные суммы инвестиций и удобные мобильные приложения, предоставляя возможность инвестировать в недвижимость без покупки недвижимости.
Перед передачей своих денег важно понять, во что именно вы инвестируете и какие могут возникнуть проблемы.
Вот лучшие приложения для инвестирования в недвижимость, широко используемые розничными инвесторами. Каждое приложение имеет свои уникальные структуры, комиссии и стратегии, поэтому крайне важно обратить внимание на детали. И помните, лучшее не означает отсутствие риска.
Найдите подходящего финансового консультанта, который поможет вам максимизировать ваши инвестиции
1. Fundrise – Лучшее приложение для начального опыта инвестирования в недвижимость
Fundrise является одной из крупнейших платформ краудфандинга недвижимости с более чем 385 тысячами инвесторов на платформе, согласно информации компании. Доступность является важной частью привлекательности Fundrise. Вместо выбора отдельных объектов недвижимости инвесторы выбирают общую стратегию (рост, доход или сбалансированный подход), а Fundrise распределяет капитал между несколькими проектами. Доход поступает от сочетания долгосрочного роста и пассивного дохода, при этом есть возможность реинвестировать дивиденды или вывести средства.
Хотя Fundrise предлагает варианты вывода средств для большинства фондов, эти операции могут быть приостановлены в периоды экономических кризисов. Ликвидность не гарантируется, особенно в условиях волатильного рынка.
Почему нам это нравится:
Минимальная сумма инвестиций составляет всего $10, что делает его одним из самых доступных вариантов в сфере недвижимости.
Предлагает как обычные счета, так и IRA для пенсионных инвестиций.
Портфели диверсифицированы по типам недвижимости и географическим регионам.
Отсутствуют комиссии за вывод средств.
Одна из старейших платформ в этой отрасли.
Для кого подходит: Вы только начинаете и хотите легко и разнообразно инвестировать в недвижимость без крупных начальных вложений.
Минимальный баланс: $10 для стандартных счетов; $1,000 для пенсионных счетов
Комиссии: ежегодная плата за управление в размере 0,15%, дополнительная комиссия за управление инновационными фондами в размере 0,85%. Отдельная комиссия за управление инновационными фондами в размере 1,85%.
2. RealtyMogul – Лучшее приложение для доступа к долгосрочным REIT и частным сделкам
RealtyMogul является одной из первых платформ краудфандинга недвижимости, которая до сих пор существует. Она соединяет инвесторов с коммерческими объектами недвижимости по всей стране, включая квартиры, офисы, промышленные объекты, смешанное использование и многое другое. Помимо индивидуальных сделок от спонсоров, участники также могут инвестировать в два непубличных REIT для диверсификации и потенциального получения пассивного дохода.
Почему нам это нравится:
Предоставляет доступ как к REIT, так и к частным размещениям.
Доступны инвестиции через IRA.
Доступ к объектам недвижимости, соответствующим требованиям 1031 обмена для налоговых чувствительных инвесторов.
Длительная история работы на рынке по сравнению с многими конкурентами.
Для кого подходит: Вам необходим доступ к диверсифицированным REIT и частным сделкам на проверенной платформе.
Минимальный баланс: $5,000 для REIT; $35,000+ для частных размещений
Комиссии: комиссии варьируются в зависимости от каждого инвестиционного предложения. Организационные и операционные расходы ограничены 3 процентами.
3. Arrived – Лучшее приложение для владения дробной собственностью в арендуемой недвижимости
Arrived позволяет инвесторам просматривать проверенные арендные объекты недвижимости, выбирать сумму инвестиций и быстро создавать персонализированный портфель начиная с $100. Кроме отдельных домов, платформа также предлагает несколько управляемых фондов: Фонд односемейных жилых домов для мгновенной диверсификации, Городские фонды для региональных стратегий и Частный кредитный фонд для краткосрочных займов на недвижимость.
Arrived управляет управлением имуществом, сбором арендной платы и обслуживанием, чтобы инвесторы не сталкивались с проблемами, связанными с ролью фактического владельца недвижимости.
Почему нам это нравится:
Позволяет инвестировать в отдельные объекты недвижимости вместо пула фондов.
Низкий минимальный порог входа в размере $100.
Предлагает как долгосрочную аренду, так и курортную недвижимость.
Легко найти информацию на веб-сайте компании.
Полное освобождение от управления для инвесторов.
Для кого подходит: Вы хотите испытать опыт владения долей в аренде недвижимости без хлопот, связанных с ролью владельца недвижимости.
Минимальный баланс: $100
Комиссии: ежегодная плата за управление активами в размере 0,4–1,2%; одноразовая плата за привлечение финансирования в размере 3,5% для долгосрочной аренды и частного кредитного фонда; 5% для курортной недвижимости. За пределами комиссий Arrived инвесторы могут нести дополнительные расходы третьих сторон, такие как сборы за закрытие и эскроу, а также текущие расходы, связанные с управлением имуществом и налогами, взятыми из доходов от аренды.
4. Groundfloor – Лучшее приложение для краткосрочного кредитования недвижимости
Groundfloor работает больше как рынок кредитования, чем традиционное инвестиционное приложение. Инвесторы зарабатывают доход, финансируя краткосрочные кредиты под залог недвижимости с минимальной суммой инвестиций в $100. Платформа объединяет инвесторские средства в пул из 200–400 диверсифицированных кредитов, обычно сроком от шести месяцев до двух лет, оцененных по уровню риска. Вы получаете фиксированную ставку процентов, если заемщик возвращает деньги вовремя.
Почему нам это нравится:
Нет комиссий для инвесторов; заемщики оплачивают издержки на оформление кредита и обслуживание.
Низкая минимальная сумма (всего $100).
Прозрачные условия займа с градацией рисков, помогающей оценить сделку.
Короткие сроки займов означают, что ваши деньги быстрее возвращаются, чем у большинства других платформ.
Для кого подходит: Вы ищете доходность и готовы принять повышенный риск ради потенциально быстрых возвратов.
Минимальный баланс: $100
Комиссии: Комиссия Groundfloor варьируется в зависимости от даты инвестиций: до 2025 года взимается квартальная комиссия в размере 0,25%, с января по июнь 2025 года – комиссия в размере 0,50% на каждую выплату, с июля по декабрь 2025 года – комиссия в размере 1% на каждую выплату.
Получите помощь: Найдите подходящего финансового консультанта, чтобы достичь ваших финансовых целей
Как работает краудфандинг недвижимости
Платформы краудфандинга недвижимости объединяют деньги множества инвесторов для финансирования проектов недвижимости, часто основанных на долговых обязательствах (предоставление денег разработчикам недвижимости) или долевом участии (владение долей собственности в объекте недвижимости). Такие инвестиции обычно являются частными и не торгуются на публичных биржах.
Краудфандинг недвижимости начал активно развиваться после принятия Закона о занятости населения (JOBS Act) в 2012 году, который легализовал краудфандинг, позволяя малым предприятиям привлекать капитал. В 2016 году поправки к закону позволили неаккредитованным инвесторам участвовать в инвестиционных краудфандинговых проектах. Ранее участие могли принимать только аккредитованные инвесторы, которые соответствовали определенным финансовым критериям, например, имели чистый капитал свыше $1 млн (за исключением основного жилья) или годовой доход не менее $200 тыс. ($300 тыс. для пар).Обновления регулирования в 2021 году еще больше расширили доступ, сделав дробное владение частной недвижимостью более распространенным явлением и привлекая новые платформы, ориентированные на широкую аудиторию инвесторов.
Большинство сделок по краудфандингу недвижимости относятся к категории долговых обязательств или долевого участия, однако некоторые платформы теперь предлагают более сложные структуры, такие как привилегированное долевое участие и краткосрочные ноты.
Платформы краудфандинга занимаются поиском сделок и управлением недвижимостью в обмен на плату. Хотя это демократизирует доступ к инвестициям в недвижимость, оно также создает новые риски.
Реальные риски приложений для инвестирования в недвижимость
Приложения для краудфандинга недвижимости пережили стремительный рост в последние годы, но они также столкнулись с серьезными проблемами, такими как судебные иски, крах платформ и значительные потери капитала для инвесторов. Если вы планируете инвестировать, крайне важно понимать существующие риски.
Платформы потерпели неудачу, и инвесторы потеряли деньги
Платформы, такие как PeerStreet, Yieldstreet и CrowdStreet, столкнулись с неудачами, оставив инвесторов ни с чем. PeerStreet, специализирующаяся на ипотечном кредитовании недвижимости, обанкротилась в 2023 году. Многие инвесторы полагали, что они являются обеспеченными кредиторами, только чтобы обнаружить слабые гарантии и защиту по займам, которые оказались не такими сильными, как казалось изначально.
RealtyShares, некогда ведущая платформа краудфандинга недвижимости с привлечением более $870 млн, рухнула после исчерпания капитала и увольнения большей части сотрудников в 2018 году.
В мае 2025 года скандал вокруг Эли Шварца и его фирмы Nightingale Properties привел к потерям инвесторов на сумму более $60 млн и семи годам тюремного заключения для Шварца. Используя платформу CrowdStreet, Шварц обманул более 800 инвесторов, пообещав вложиться в крупные проекты, тогда как фактически он использовал полученные деньги для личных покупок и несвязанных предприятий.
CrowdStreet не смогла выявить многочисленные тревожные сигналы, включая фальсификацию исторических данных и сокрытие невыполненных обязательств, в нескольких предложениях, которые она продвигала. Исследование WSJ 2023 года показало, что более половины завершенных сделок с 2013 по август 2022 года показали низкую эффективность, причем минимум 12 из них привели к практически полным убыткам для инвесторов.
Yieldstreet, популярная платформа краудфандинга, также столкнулась с критикой. Инвесторы вложили более $370 млн в 30 проектов недвижимости, уже потеряв около $78 млн и объявив о банкротстве нескольких проектов, включая разработки в Нэшвилле и Нью-Йорке, согласно августовской 2025 расследования CNBC. Клиенты обвиняют платформу в занижении рисков, предоставлении вводящей в заблуждение информации о производительности и блокировке доступа к своим деньгам на долгие годы.
Проблемы, вероятно, далеко не закончились. Как указывает DiversyFund, платформа, специализирующаяся на многоквартирных жилых комплексах, в своем сентябрьском 2023 годичном отчете SEC отмечает: нет никаких гарантий, что компания сможет выплачивать любые распределения или даже возвращать капитал инвесторам.
Ликвидность ограничена или отсутствует полностью
В отличие от акций публично торгуемых компаний или REIT, вы не можете продать свои доли на платформе краудфандинга недвижимости в любое время по своему желанию.
Недвижимость, профинансированная через краудфандинг, относится к классу активов с низкой ликвидностью, независимо от того, насколько современна платформа выглядит внешне. Долгосрочные вложения в акции недвижимости часто требуют периода удержания от пяти до десяти лет без возможности досрочного выхода, кроме случаев наличия вторичного рынка (который предоставляют немногие платформы).
Fundrise предоставляет ежеквартальную ликвидность, но вывод средств не гарантирован. Кредиты Groundfloor могут быть погашены в течение шести месяцев, но задержки по выплатам могут затянуть этот процесс и уничтожить доходы.
Некоторые платформы, такие как Arrived, действительно предлагают вторичный рынок, где инвесторы могут выставлять свои доли на продажу, хотя продажи зависят от спроса покупателей, рыночных условий и могут включать комиссии или убытки. Даже в случае наличия вторичного рынка ликвидность не гарантируется, цены могут колебаться, а объемы продаж ограничены для защиты стабильности фонда.
Fundrise четко предупреждает, что следует быть готовым вкладывать деньги на срок не менее пяти лет, иначе мы не рекомендуем инвестировать с нами. Платформы также могут продлевать период блокировки вашего капитала.
Высокие комиссии и недостаточная прозрачность
Большинство платформ взимают несколько уровней комиссий: ежегодные управленческие сборы, организационные или исходящие сборы, эксплуатационные расходы и иногда даже комиссионные за производительность. Например, Arrived добавляет комиссию за поиск источников финансирования в размере 3,5–5% перед получением каких-либо доходов от аренды.Если сравнить это с низкими комиссиями индексных фондов или ETF, которые обычно взимают менее 0,10% годовых, разница огромна. Вы можете платить более чем в десять-двадцать раз больше за инвестиции, которые значительно менее ликвидны и, возможно, гораздо более рискованны для долгосрочных инвесторов.
Еще одна проблема заключается в недостаточной прозрачности. В то время как индексные фонды ясно указывают свои коэффициенты расходов, многие платформы краудфандинга прячут свои комиссии в документах предложений или структурируют их таким образом, что средний инвестор едва ли способен разобраться в потенциальных затратах, пока не зарегистрируется на платформе и не проведет значительную проверку каждой инвестиционной возможности или фонда самостоятельно.
Например, сайт RealtyMogul взимает специфические комиссии за каждый проект или недвижимость, делая почти невозможным оценку возможных затрат, пока пользователь не зарегистрируется и не проведет тщательную проверку каждого отдельного инвестиционного предложения или фонда.
Демократизация частных сделок может оказаться не такой уж хорошей идеей
Разрешение обычным инвесторам участвовать в частных сделках звучит вдохновляюще. Однако это также подвергает людей с ограниченными знаниями и меньшими ресурсами высокорисковым, малоликвидным инвестициям. Частные сделки часто связаны с сложными юридическими структурами, непредсказуемыми временными рамками и высокими показателями провалов.
Эти сделки традиционно были доступны только аккредитованным инвесторам по уважительной причине. Удаление этого барьера не снижает уровень риска, просто увеличивает его для большего числа людей, которые могут потерять меньше, если сделка окажется неудачной.
Три альтернативных способа инвестирования в недвижимость
Если вас интересует недвижимость, но вы предпочитаете прозрачные платформы, существуют более доступные способы инвестирования в эту сферу. Эти методы обычно требуют больших первоначальных капиталовложений, но они обеспечивают большую контроль над инвестициями, прозрачность и зачастую лучшую долгосрочную доходность.
Покупка дома
Владение домом все еще является одним из наиболее надежных способов накопления богатства. Вы накапливаете собственный капитал с каждым платежом по ипотеке, пользуетесь потенциалом повышения стоимости и имеете право на налоговые льготы, такие как вычет по ипотечному кредиту. Даже если вы не планируете сразу инвестировать в арендуемую недвижимость, покупка собственного жилья может стать первым шагом в области недвижимости.Хотя ваш первый дом может не казаться инвестицией, он часто функционирует именно так. Если вы планируете оставаться в одном месте в течение нескольких лет, фиксация ежемесячного платежа может оказаться дешевле аренды. Владельцы-арендаторы обычно получают более выгодные ставки по ипотеке и сниженные требования по первоначальному взносу.Тем не менее, дом не всегда является хорошей инвестицией — особенно если вы переплачиваете или чрезмерно растягиваете свой бюджет. Он также требует значительных первоначальных вложений и несет риск потери права собственности, если вы не сможете поддерживать платежи.
Приобретение REIT или ETF на основе недвижимости
Если вы хотите получить доступ к недвижимости без блокировки своего капитала в физической недвижимости, публичные REIT или ETF на базе недвижимости представляют собой простой и гибкий способ инвестирования.REIT представляет собой компанию, владеющую, эксплуатирующую или финансирующую доходную недвижимость. Вместо приобретения недвижимости напрямую, инвесторы покупают акции REIT и получают доступ к портфелю реальных активов недвижимости. Подобно взаимным фондам, REIT собирают деньги многих инвесторов и обязаны выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в форме дивидендов.Публично торгуемые REIT котируются на фондовых рынках, обеспечивая ту же ликвидность, что и акции, при этом предлагая потенциал долгосрочного роста. Они являются одним из наиболее доступных и ликвидных способов инвестирования в недвижимость.REIT обеспечивают пассивный доход. Вы получаете реальные доходы от недвижимости без необходимости управлять ею или вносить крупный первоначальный взнос. Вы просто владеете акциями, собираете дивиденды и отслеживаете результаты, как любой другой акционер.Однако REIT несут определенные риски. Их цена колеблется вместе с рынком акций, поэтому волатильность неизбежна. Тем не менее, это приемлемо, если вы рассчитываете на долгосрочный горизонт. Короткосрочные падения могут причинять боль, если вам срочно нужны деньги.Индивидуальное приобретение REIT требует исследования. Вам придется анализировать финансовые показатели и рыночные тенденции, подобно тому, как вы анализируете акции. Покупка REIT ETF или взаимного фонда упрощает задачу, распределяя ваши деньги между множеством компаний, уменьшая влияние любого одного неудачно выбранного объекта или фонда.
Покупка арендуемого жилого помещения
Если вы чувствуете себя комфортно, принимая на себя обязанности собственника, аренда жилой недвижимости может приносить стабильный доход и долговременное богатство. Это требует больших первоначальных капиталовложений и постоянного управления, но вы получите полный контроль над активом и его операциями.Начало с одноквартирным домом или дуплексом часто оказывается более управляемым, чем прыжок прямо в коммерческую недвижимость. Рынок жилой недвижимости проще понять, а барьер для входа обычно ниже. Вы можете приобрести недвижимость за $20,000–$30,000 первоначального взноса, особенно если найдете выгодную сделку на конфискованную собственность или имущество, находящееся в бедственном положении.Несмотря на то, что аренда недвижимости формально считается пассивным видом деятельности, быть владельцем недвижимости совсем не значит сидеть сложа руки. Вам предстоит заниматься ремонтом, проверять кандидатов на проживание и справляться с задержками платежей. Если арендатор решит покинуть помещение, вы остаетесь ответственным за ежемесячный ипотечный платеж. Таким образом, хотя потенциальный доход реален, работа и риск тоже вполне ощутимы.
Задайте вопросы консультантам: список лучших финансовых консультантов от Bankrate
Часто задаваемые вопросы о приложениях для инвестирования в недвижимость
Можно ли потерять деньги на платформе краудфандинга недвижимости?
Да. Проекты могут провалиться, разработчики могут отказаться выполнять обязательства, а сами платформы могут прекратить свою деятельность. Платформы не гарантируют возврата инвестиций.
Могу ли я забрать свои деньги с платформы краудфандинга недвижимости?
Не так легко. Даже самые надежные платформы имеют длительные периоды блокировки капитала, и даже те, кто предлагает ликвидность, не гарантируют доступ к вашим средствам. Если вам срочно понадобятся деньги, платформы краудфандинга недвижимости вряд ли подойдут.
<Регулируются ли платформы краудфандинга недвижимости?
Некоторые аспекты этих платформ регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC), но многие лежащие в основе инвестиции не подчиняются тем же стандартам, что и публично торгуемые ценные бумаги. Вы работаете в менее прозрачном, менее ликвидном рынке, поэтому крайне важно провести собственное исследование и осознать риски.
Заявление редакции: Всем инвесторам рекомендуется проводить независимое исследование инвестиционных стратегий перед принятием решения об инвестировании. Дополнительно инвесторам рекомендуется помнить, что прошлые успехи продуктов не гарантируют будущих результатов ценового прироста.
