Как начать бизнес по сдаче недвижимости в аренду: полное пошаговое руководство
Начало бизнеса по аренде недвижимости звучит заманчиво. Это может привести к стабильному ежемесячному доходу и возможности построить финансовое благополучие для будущих поколений. Но давайте будем честны; большинство людей, которые говорят о покупке недвижимости, застревают еще до того, как приобретают свою первую недвижимость. Это непросто, и процесс может быть пугающим. От создания правильной правовой структуры до получения финансирования и обеспечения проживания арендаторов, этот процесс легко становится подавляющим.
Однако изучение того, как начать бизнес по аренде недвижимости, не должно быть сложным. Немного знаний и правильный план помогут вам перейти от идеи к бизнесу без ненужного стресса.
Продолжайте читать, чтобы узнать больше о преимуществах начала бизнеса по аренде недвижимости и о том, какие шаги следует предпринять, чтобы начать его. К тому времени, когда вы закончите чтение, вы узнаете, какое действие предпринять перед покупкой вашей первой недвижимости, а затем, как превратить это в успешный бизнес.
Что такое бизнес по сдаче недвижимости в аренду?
Бизнес по сдаче недвижимости в аренду включает покупку дома, квартиры или здания и сдачу их в аренду другим людям или компаниям. Арендаторы платят арендную плату каждый месяц, которая становится доходом владельца.
В обмен на арендную плату владелец несет ответственность за содержание имущества, проведение необходимых ремонтных работ и соблюдение всех местных и федеральных жилищных законов. Некоторые владельцы недвижимости управляют всем самостоятельно, другие нанимают управляющую компанию, превращая это в более пассивный источник дохода.
В конечном итоге цель бизнеса по сдаче недвижимости в аренду — получать доход через стабильные арендные платежи и со временем увеличивать богатство благодаря росту стоимости собственности.
Почему стоит начинать бизнес по сдаче недвижимости в аренду?
Согласно недавней статье CBS News, отчет BatchData показал, что примерно 20% из 86 миллионов одноквартирных домов в Соединенных Штатах принадлежат инвесторам к 2024 году. Поскольку интерес остается проблемой, все больше инвесторов покупают недвижимость для начала или расширения своего бизнеса.
Есть много причин, почему это хороший шаг. Начало бизнеса по сдаче недвижимости является разумным способом построения долгосрочного финансового благополучия. Одна ключевая причина заключается в стабильном доходе, который он может генерировать. Ваши арендаторы будут платить арендную плату каждый месяц, покрывающую ваш ипотечный кредит и обеспечивая дополнительный денежный поток. Со временем сама собственность также может вырасти в цене, принося прибыль при продаже.
Еще одним преимуществом является то, что вы можете сделать его настолько активным или пассивным, насколько пожелаете. Если вы хотите управлять ежедневной деятельностью бизнеса, вы можете делать это сами. Иначе вы можете нанять управляющего недвижимостью, который будет заниматься такими задачами, как проверка арендаторов, сбор арендной платы и запросы на обслуживание. Хотя управляющий имуществом увеличит ваши ежемесячные расходы, это поможет превратить его почти в полностью пассивный источник дохода.
Если правильно управлять, бизнес по сдаче недвижимости может дать вам как краткосрочный доход, так и долгосрочную финансовую безопасность. Это способ создать нечто ценное, которое растет в цене, одновременно выплачивая вам деньги.
Как начать бизнес по сдаче недвижимости в аренду
Если вы думаете о начале бизнеса по сдаче недвижимости в аренду, убедитесь, что следуете следующим шагам.
Шаг 1: Исследуйте рынок
Прежде чем принимать инвестиционные решения, важно понять рынок, на котором вы планируете инвестировать. Изучите такие факторы, как арендная плата, уровень вакантности, рост населения и рост занятости. Эти переменные могут помочь вам понять, насколько хорошо может работать ваша аренда недвижимости.
Также важно понимать конкуренцию в вашем районе. Как выглядят эти объекты недвижимости по сравнению с другими? Используйте инструменты, такие как Redfin, Rentometer и общедоступные данные переписи населения, чтобы собрать необходимую информацию.
Шаг 2: Создайте бизнес-план
После исследования рынка и уверенности в своем решении инвестировать там, пришло время разработать свой бизнес-план. Этот план определит, как именно вы будете вести свой бизнес.
Какой будет ваша инвестиционная стратегия? Планируете ли вы покупать, удерживать и сдавать в аренду долгосрочным арендаторам? Или вместо этого вы хотите вложиться в несколько краткосрочных курортных объектов аренды? Важно понять, каким образом вы планируете генерировать доход.
Определите свои финансовые прогнозы и способы привлечения арендаторов. Используйте свой бизнес-план, чтобы создать процедуры, обеспечивающие плавное функционирование вашего бизнеса.
Шаг 3: Выберите правовую структуру и защитите свои активы
Перед покупкой своей первой недвижимости убедитесь, что у вас есть юридическая защита. Начните с выбора названия для вашего бизнеса и подачи заявки на получение EIN. После завершения этих задач выберите юридическую структуру вашего бизнеса и зарегистрируйтесь в секретариате штата. Существуют различные юридические формы, включая:
Индивидуальный предприниматель: самый простой вариант, но без защиты ответственности.
ООО: защита ответственности плюс сквозное налогообложение (популярный выбор среди владельцев недвижимости).
Партнерства/корпорации: полезны для крупных операций или инвесторов, объединяющих средства.
Если вы не уверены, какая юридическая форма лучше всего подходит целям вашего бизнеса, подумайте о консультации с налоговым консультантом или юристом по бизнесу. Они смогут предоставить вам рекомендации.
Шаг 4: Получите финансирование
Вы почти готовы купить свою первую недвижимость, но сначала вам необходимо получить финансирование, которое вы будете использовать. Вы можете выбрать традиционное банковское кредитование, требующее первоначального взноса в размере 20–25%, или правительственный гарантированный FHA-кредит, если вы планируете использовать вашу первую недвижимость для хэкинга. Некоторые инвесторы выбирают частных кредиторов, поскольку требования к ним могут быть немного гибче.
Шаг 5: Приобретите свою первую недвижимость
Теперь начинается самое интересное. Время выбирать свою первую арендуемую недвижимость. Работая с агентом по недвижимости, знакомым с вашим рынком, вы сможете найти несколько подходящих вариантов. Ваш агент поможет провести финансовый анализ каждого объекта и договориться об оптимальной сделке.
Перед завершением сделки обязательно проведите тщательный осмотр, чтобы выявить любые скрытые проблемы, которые могут возникнуть позже. Когда все проверено, вы сможете завершить покупку.
Шаг 6: Управляйте и продвигайте арендуемую недвижимость
Теперь, когда вы официально приобрели свою первую недвижимость, вы захотите действовать быстро. Каждый день, когда нет арендаторов, вы теряете потенциальный доход. Если вы планируете краткосрочную курортную аренду, обеспечьте ее мебелью, сделайте профессиональные фотографии и разместите объявления на сайтах, таких как Airbnb или VRBO.
Если вы планируете использовать недвижимость в качестве долгосрочной аренды, упростите процесс, используя программное обеспечение для управления недвижимостью, включающее рекламные инструменты для аренды, проверку арендаторов, предоставление законно обоснованных договоров аренды и многое другое. Таким образом, вы создадите менее стрессовую ситуацию для себя как начинающего арендодателя.
Шаг 7: Расширяйте свой бизнес
Когда у вас появится стабильный ежемесячный денежный поток, вы можете рассмотреть возможность расширения своего бизнеса по аренде недвижимости. Существует несколько способов расширения.
Накопление ежемесячного денежного потока: некоторые инвесторы предпочитают откладывать свой ежемесячный денежный поток вместо выплаты его в виде дохода. Накапливая эти средства, они накапливают необходимые фонды для покупки дополнительных объектов недвижимости.
Метод BRRRR: если ваша первая недвижимость была объектом реконструкции, вы можете использовать метод BRRRR (покупка, ремонт, аренда, рефинансирование, повтор), чтобы использовать прирост стоимости вашей первой недвижимости для оплаты следующего объекта аренды.
Сколько стоит начать бизнес по сдаче недвижимости в аренду?
Если вы новичок в идее начала бизнеса по сдаче недвижимости в аренду, вероятно, вы задумываетесь о начальных затратах. Вот разбивка некоторых расходов, с которыми вы столкнетесь.
Первоначальный взнос: Большинство кредиторов требуют первоначальный взнос в размере минимум 20% от покупной цены, хотя некоторые просят до 30%. Например, если вы покупаете дом стоимостью $300,000, вам потребуется минимум $60,000 для первоначального взноса.
Заключительные издержки: Вы можете ожидать, что заплатите от 2% до 5% от покупной цены за заключительные издержки. Большинство кредиторов позволят включить эти расходы в кредит, однако другие могут потребовать оплатить их при закрытии сделки.
Ремонтные работы: Если вы приобретаете недвижимость, готовую сразу же сдать в аренду, возможно, вам придется выполнить ремонт или реконструкцию. Стоимость зависит от объема работ.
Страхование арендодателя: Чтобы защитить свою арендуемую недвижимость от потенциальных судебных исков, вам понадобится страхование арендодателя. Стоимость будет варьироваться в зависимости от нескольких факторов, включая местоположение и размер вашего имущества.
По данным отчета Realtor.com за 2024 год, медианный первоначальный взнос для инвестиционной недвижимости составил 27,4% в четвертом квартале 2024 года. Добавив сюда 2%–5% для заключительных издержек, вы можете рассчитывать на необходимость иметь как минимум 30%–33% от покупной цены, чтобы начать свой бизнес.
Как написать бизнес-план для сдачи недвижимости в аренду
Хороший бизнес-план является одной из самых важных частей изучения того, как начать бизнес по сдаче недвижимости в аренду. Он поможет вам оставаться организованным, привлекать финансирование и устанавливать четкие цели для вашего бизнеса.
Вот основные аспекты бизнес-плана для сдачи недвижимости в аренду.
1. Исполнительное резюме
Исполнительное резюме можно рассматривать как краткое изложение вашего бизнеса. Оно должно включать обзор вашей идеи бизнеса по сдаче недвижимости в аренду, а также описание ваших высоких целей на первые три-пять лет. Также укажите причины, по которым вы считаете, что ваш план будет успешным.
2. Описание бизнеса
Укажите подробное описание вашего бизнеса и его деятельности. Опишите типы недвижимости, которые вы планируете включить в свой портфель. Будут ли это одноэтажные дома, многоквартирные дома, жилые комплексы или коммерческая недвижимость? Также укажите целевую аудиторию. Вы ориентируетесь на студентов колледжей, семьи, профессионалов или туристов? Объясните, как вы планируете отличаться от других владельцев недвижимости в вашем регионе.
3. Анализ рынка
Это ваш шанс продемонстрировать результаты вашего местного рыночного анализа. Покройте темы, связанные с спросом на жилье, средними арендными ставками, населением и ростом занятости.
Покажите, что вы провели исследование конкуренции, указав размеры и особенности других арендных объектов в вашем районе, а также их ставки аренды. Включите обсуждение возможностей, которые вы видите на рынке, а также возможных рисков, которые могут возникнуть.
4. Структура бизнеса и юридическое оформление
Обсудите, как вы структурируете свой бизнес. Будете ли вы работать как индивидуальный предприниматель, который не имеет юридической защиты, или выберете форму ООО, партнерство или корпорацию?
5. Маркетинговая и программа привлечения арендаторов
Вам также понадобится раздел, описывающий, как вы планируете рекламировать свои объекты и привлекать качественных арендаторов. Будете ли вы полагаться на онлайн-списки, такие как Apartments.com или Zillow? Используете ли социальные сети и локальные рекламные кампании? Разработайте ясный план по снижению уровня вакансий путем привлечения арендаторов.
6. Операционный и управленческий планы
Добавьте раздел, объясняющий ваши планы по управлению недвижимостью. Если вы планируете управлять этим самостоятельно, опишите, как вы будете выполнять задачи, такие как проверка арендаторов и сбор арендной платы. Также опишите, как вы будете справляться с запросами на техническое обслуживание, особенно теми, которые возникают посреди ночи.
Если вы планируете воспользоваться услугами управляющей компании, укажите, какие задачи она будет выполнять для вас и как ее услуги повлияют на ваш ежемесячный денежный поток.
7. Финансовый план и прогнозы
Сердце вашего бизнес-плана. Инвесторы и кредиторы уделят особое внимание этому разделу.
Начальные затраты: первоначальный взнос, заключительные издержки, расходы на ремонт и резервные фонды.
Ежемесячный доход и расходы: арендная плата, ипотека, налоги на имущество, страховка, ремонт и сборы за управление недвижимостью.
Прогнозы денежных потоков: покажите, сколько вы ожидаете заработать ежемесячно и ежегодно.
Показатели рентабельности: коэффициент капитализации, возврат наличных средств и общая окупаемость инвестиций во времени.
Анализ точки безубыточности: сколько времени пройдет, прежде чем арендная плата покроет все расходы?
8. Запрос на финансирование
Если вы ищете финансирование, будьте конкретны относительно своих потребностей. Сколько денег вам нужно занять, какую долю собственного капитала получат инвесторы? Укажите, на что вы собираетесь потратить полученные средства, будь то первоначальная покупка, реконструкция или создание резервов. Наконец, опишите, как и когда вы планируете вернуть заем или выплатить доходы инвесторам.
9. Стратегия роста и выхода
Завершите свой бизнес-план, посмотрев за пределы вашей первой недвижимости. Объясните, как вы планируете расширяться. Если вы начнете с одного дома, обсудите свои планы по приобретению второго или третьего. Будут ли они также представлять собой одноэтажные дома, или вы рассмотрите переход к многоквартирным объектам или краткосрочной курортной аренде?
Наконец, опишите свою стратегию выхода. Рассматриваете ли вы продажу после определенного количества лет, передачу бизнеса своим родственникам или удержание его для долгосрочного дохода?
Какие трудности связаны с началом бизнеса по сдаче недвижимости в аренду?
Хотя начало бизнеса по сдаче недвижимости в аренду может показаться отличным способом построить и расширить собственный бизнес, прежде чем приступить к делу, убедитесь, что понимаете некоторые из трудностей, с которыми вы можете столкнуться.
Начальный капитал: с учетом высоких цен на жилье по всей стране, инвестиции в недвижимость требуют значительных начальных капиталовложений для начала. Вам потребуется минимум 20% от покупной цены для первоначального взноса. Кроме того, вам понадобятся средства для покрытия заключительных издержек и любых необходимых ремонтов перед сдачей в аренду.
Отношения с арендаторами: Выбор правильных арендаторов может либо облегчить, либо усложнить задачу. Если у вас есть арендаторы, которые регулярно задерживают оплату аренды, наносят ущерб имуществу или создают неудобства соседям, управление недвижимостью может стать сложной задачей. Помогите себе избежать этих проблем, тщательно проверяя потенциальных арендаторов. Это поможет вам избежать многих нежелательных головных болей, связанных с ролью арендодателя.
Управление недвижимостью: На начальном этапе ведения бизнеса по сдаче недвижимости в аренду может возникнуть соблазн управлять всем самостоятельно, особенно если ваше арендованное имущество находится рядом с местом вашего проживания. Однако это может привести к значительному количеству работы, которой вы могли бы не ожидать или не квалифицированы для выполнения. Хотя это может снизить вашу маржу, использование программного обеспечения для управления недвижимостью может оказаться полезным для большинства людей, так как оно помогает управлять задачами, такими как проверка арендаторов, обработка заявок на аренду и запросы на обслуживание, из единого интерфейса.
Особенности успешного бизнеса по сдаче недвижимости в аренду
При планировании покупки вашей первой недвижимости важно учитывать все детали, чтобы обеспечить наилучшие шансы на успех. Вот ключевые характеристики успешной аренды недвижимости.
Местоположение и привлекательность района: район будет ключевым фактором. Он должен находиться в месте с высоким спросом на аренду жилья и низким уровнем вакантных помещений. Район должен быть близок к рабочим местам, школам, магазинам и транспортным узлам. Наиболее важным аспектом является безопасность района с низкими показателями преступности.
Положительный денежный поток: Идеально, если ваш агент по недвижимости обладает опытом работы с инвесторами недвижимости. Опыт позволяет им помогать вам понять финансовые показатели и выбирать недвижимость с наибольшим потенциалом для максимизации денежного потока. Арендная плата должна покрывать ипотеку, налоги на имущество, страховку и другие расходы, оставляя некоторый доход каждый месяц.
Хорошо обслуживаемая недвижимость: обновленные и ухоженные объекты обычно являются наиболее успешными. Люди заинтересованы в современных кухнях и ванных комнатах, а также энергоэффективных системах, таких как окна, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и бытовая техника.
Удобства для арендаторов: Арендаторы хотят чувствовать себя комфортно дома. Им нужны удобства, такие как патио и открытые пространства, где они могут расслабиться и пообщаться. Наличие встроенного стирально-сушильного оборудования также важно для большинства арендаторов. Доступная парковка является значительным преимуществом для арендаторов.
Эффективное управление недвижимостью: Эффективность работы обеспечивается наличием надежной системы. Использование управляющей компании, знающей, как проверять арендаторов и эффективно обрабатывать запросы на обслуживание, сделает работу более гладкой.
Часто задаваемые вопросы о начале бизнеса по сдаче недвижимости в аренду
Сколько денег нужно, чтобы начать бизнес по сдаче недвижимости в аренду?
Большинство инвесторов нуждаются в минимум 20%-25% от стоимости недвижимости для первоначального взноса, плюс дополнительные расходы на заключительные издержки и резервы на ремонт. Для недвижимости стоимостью $200,000 это означает сумму от $40,000 до $50,000. Некоторые люди снижают стоимость, используя методы хэкинга, FHA кредиты или партнерские отношения.
Что такое правило 50% в сфере аренды недвижимости?
Правило 50% — быстрый способ для инвесторов в недвижимость оценить эксплуатационные расходы на арендуемую недвижимость. Согласно ему, около половины вашего месячного дохода от аренды пойдет на операционные расходы, такие как ремонт, обслуживание, управление недвижимостью, страхование и налоги.
Например, если недвижимость приносит $1,500 в месяц в виде арендной платы, вы можете ожидать около $750 в месяц на расходы. Это правило помогает инвесторам определить, будет ли недвижимость прибыльной до проведения глубокого анализа.
Что такое правило 1% в сфере аренды недвижимости?
Правило 1% используется инвесторами для определения, достаточно ли высока арендная ставка относительно стоимости недвижимости. Правило гласит, что арендная недвижимость должна приносить не менее 1% от ее стоимости в месяц.
Например, если вы покупаете недвижимость за $220,000, арендная плата должна составлять не менее $2,200 в месяц, чтобы соответствовать правилу 1%. Это правило не гарантирует прибыль, но служит хорошим инструментом быстрого скрининга сделок.
Какой тип недвижимости наиболее выгоден для аренды?
Доходность зависит от рынка. Одноэтажные дома легче управлять, но имеют меньший денежный поток. Многоквартирные здания часто приносят больший доход от множества арендаторов. Курортная аренда может принести самые высокие доходы, но обычно требует активного управления и маркетинга.
Стоит ли вообще владеть недвижимостью для сдачи в аренду?
Да, если правильно управлять, недвижимость для аренды может обеспечить стабильный доход, налоговые льготы и долгосрочное увеличение стоимости имущества. Несмотря на то, что это требует времени, денег и усилий, многие инвесторы видят в этом надежный способ накопления богатства и финансовой безопасности.
Эта история была создана TurboTenant, проверена и распространена Stacker.
