Основные выводы
При фиксированной ставке процент остается неизменным: он остается постоянным на протяжении всего срока кредита.
Но у изменяемой ставки (ARM) процентная ставка изменяется через определенные интервалы времени, увеличивая или уменьшая ежемесячный платеж каждый раз.
Вводная процентная ставка по ARM обычно ниже, чем ставка по фиксированной ипотеке, но она может значительно измениться после вводного периода.
Фиксированная ставка против изменяемой ставки по ипотеке
Фиксированные ставки являются основным выбором для большинства заемщиков, несмотря на то, что изменяемые ставки (ARMs) начинают с более низкой процентной ставки. Вот немного информации о том, как работает каждый вариант, а также пример.
Как работают фиксированные ставки по ипотеке?
Фиксированная ставка по ипотеке (иногда сокращенно FRM) поддерживает одинаковую процентную ставку на протяжении всего срока кредита, так что ваш ежемесячный ипотечный платеж - в части погашения основного долга и процентов - не изменится, пока вы не решите рефинансировать кредит.
Имейте в виду: Ваши общие ежемесячные ипотечные платежи все еще могут измениться, поскольку премии за страхование домовладельцев или налоговые ставки могут расти. Однако часть вашего ежемесячного платежа, идущая на погашение основного долга и процентов, не изменится при фиксированной ставке ипотеки.
Фиксированные ставки по ипотеке популярнее ARM. Они обычно предлагаются на 30 и 15 лет, но также существуют гибкие варианты сроков от восьми до 29 лет.
Как работают ARMs?
У изменяемой ставки по ипотеке процентная ставка изменяется в предопределенные интервалы времени после вводного периода с фиксированной ставкой, обычно три, пять, семь или 10 лет. Обычно начальная фиксированная ставка ниже, чем у стандартной фиксированной ставки по ипотеке.
Но по истечении вводного периода ваша ставка будет корректироваться вверх или вниз, обычно каждые шесть месяцев или каждый год. Эти корректировки часто привязаны к финансовому индексу, такому как Ставка обеспеченного ночного финансирования (SOFR). У большинства ARM установлены предельные значения, ограничивающие увеличение ставки.
Пример платежей по фиксированным и изменяемым ставкам по ипотеке
Вот пример разницы в ежемесячном платеже между фиксированной ставкой по ипотеке и изменяемой ставкой по ипотеке. В этом сценарии мы предположили первую корректировку в размере 1,5 процента, последующие корректировки в размере 1,5 процента и максимальный предел ставки в размере 5 процентов. Мы также исключили страхование домовладельцев и налоги на собственность. Наш калькулятор ARM против фиксированной ставки поможет вам сравнить свои собственные сценарии платежей.
5/1 ARM (30 лет) | FRM (30 лет) | |
|---|---|---|
Цена дома | $390,000 | $390,000 |
Сумма кредита | $370,500 (первоначальный взнос 5%) | $378,300 (первоначальный взнос 3%) |
Начальная процентная ставка | 6,11% | 6,89% |
Начальный ипотечный платеж | $2,248 | $2,489 |
Максимальный ипотечный платеж | $3,376 | $2,489 |
Различия между фиксированными и изменяемыми ставками по ипотеке
Самое большое различие между этими двумя вариантами - изменчивость процентной ставки: при фиксированной ставке по ипотеке ставка остается постоянной на протяжении всего срока кредита, в то время как ставка по ARM меняется со временем. Если ваша ставка повышается, ваш ежемесячный платеж также увеличивается, и наоборот. Это может сделать ARM сложным для планирования в долгосрочной перспективе.
Помимо структуры процентной ставки, другие различия между фиксированной ставкой по ипотеке и ARM включают:
Начальная процентная ставка: ARM обычно имеет более низкую начальную процентную ставку и ежемесячный платеж, чем фиксированный кредит.
Минимальный первоначальный взнос: У обычного ARM требуется более высокий минимальный первоначальный взнос в размере 5 процентов по сравнению с 3 процентами по обычным фиксированным кредитам.
Расчет процентов: При фиксированной ставке по ипотеке ваша ставка устанавливается в начале кредита. При ARM ваша ставка пересчитывается при каждой корректировке на основе индекса, связанного с ARM, маржи кредитора и предельных значений.
Похожести между фиксированными и изменяемыми ставками по ипотеке
Фиксированные ставки по ипотеке и ARMs имеют некоторые общие черты:
Стандартный срок 30 лет: Оба типа имеют стандартный срок погашения в 30 лет (хотя доступны и другие варианты).
Требования к кредиту: Для получения наиболее выгодных ставок и условий как фиксированные, так и изменяемые ставки требуют хорошую или отличную кредитную историю.
Возможность рефинансирования: Оба варианта предлагают заемщикам возможность рефинансирования.
Какой вариант подходит вам?
Фиксированные и изменяемые ставки по ипотеке имеют свои плюсы и минусы. Тем не менее, один тип кредита может быть более подходящим, чем другой, в зависимости от ваших финансовых обстоятельств.
Фиксированные ставки по ипотеке могут быть наилучшими для:
Тех, кто планирует оставаться на месте: Если вы планируете, что этот дом будет вашим навсегда, стабильность фиксированной ставки по ипотеке может быть наилучшим вариантом. Вам не придется беспокоиться о повышениях ежемесячного платежа по основному долгу и процентам, и у вас будет возможность рефинансирования в будущем, если ставки снизятся.
Тех, кто покупает свой первый дом: Покупка дома - это сложный процесс, и тонкости ARM могут сделать его еще более сложным. Кроме того, многие программы для первых покупателей домов предлагают только фиксированный вариант ставки.
Тех, кто берет кредит при низких ставках: Если затраты на кредит относительно низкие, когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, имеет смысл закрепить эту низкую фиксированную ставку.
Тех, кто делает небольшие первоначальные взносы: Обычные фиксированные кредиты требуют только минимального первоначального взноса в размере 3 процентов, в то время как ARM требуют 5 процентов. Если у вас низкие сбережения или ограниченные денежные средства, фиксированный кредит может быть более управляемым.
ARMs могут быть наилучшими для:
Тех, кто планирует переехать скоро: Если вы не планируете задерживаться более чем на несколько лет, вы можете сэкономить деньги благодаря низким вводным платежам по ARM и продать до пересмотра ставки.
Тех, кто ожидает увеличения дохода: Если вы ожидаете финансового успеха или значительного увеличения дохода со временем, вам может быть проще справиться с возможным увеличением ставки.
Тех, кто берет кредит при более высоких или более нестабильных ставках: ARM может быть более привлекательным вариантом, когда текущие рыночные ставки выше или их движение особенно неопределенно.
Тех, кто берет крупный кредит: Заем большей суммы означает большие расходы на проценты со временем. ARM может помочь вам сэкономить на этих расходах, по крайней мере, в начале.
Часто задаваемые вопросы
Является ли ARM более рискованным, чем фиксированная ставка по ипотеке?
ARMs могут быть более рискованными, потому что процентная ставка и ежемесячный платеж могут увеличиваться со временем - возможно, до непосильного уровня.
Какой ипотечный кредит легче получить: с переменной процентной ставкой или с фиксированной?
Фиксированные ипотечные кредиты могут быть легче получить. Кредиты с переменной процентной ставкой могут быть сложными, поскольку требуют более высокого первоначального взноса, и большинство кредиторов оценивают вашу способность выплачивать более высокие платежи на основе возможных изменений процентной ставки по ипотеке, а не только начального более низкого платежа.
